שושן ואח' נ' גינדי ישראל

כללי וטענות הצדדים

מדובר ב- 5 תביעות שאוחדו.

התובעים רכשו דירות בפרויקט "גינדי LIFE " בשוהם , אותו בנתה הנתבעת. הדירות נמסרו להם באיחור של מס' חודשים ממועד המסירה שנקבע בהסכמי המכר, וכפי שיפורט בהמשך . במסגרת ההליך הנוכחי, דורשים התובעים פיצוי בגין האיחור במסירה לפי סעיף 5א לחוק המכר (דירות), התשל"ג-1973 , וכן פיצוי בגין נזק בלתי ממוני.

הנתבעת, חברה יזמית בתחום הנדל"ן, התקשרה בהסכם, עם קבלן ביצוע חב' "מליבו בניה בע"מ" (להלן: "מליבו"), לבניית 18 בניינים, בפרויקט בשכונת כרמים בשוהם. ולטענתה התובעים אינם זכאים לפיצוי כלשהו בשל כך, שהאיחור נבע מנסיבות שאינן בשליטתה, אשר לפי הסכמי המכר והחוק מקנות לה פטור מתשלום פיצוי. בנוסף, טוענת הנתבעת כי מועדי המסירה של חלק מהדירות נדחו בהסכמה, ובהתאם לטופס שינויים עליו חתמו, ובנוסף לתקופת גרייס מוסכמת.

לטענת התובעים, הנתבעת הפרה את הסכמי המכר, לא עמדה במועד המסירה החוזי שנקבע בין הצדדים. התובעים טוענים כי הפרויקט שווק כיוקרתי, הופעל עליהם לחץ לרכישת הדירה, ועפ"י תנאי הנתבעת , כחלק ממנגנון שיווק אסטרטגי שמנהלת הנתבעת.

נטען להפרת הסכם , לנתבעת ניתן גרייס של 60 ימים למסירת הדירה, ולא שיערו שיהיה איחור כה ניכר במסירת הדירה. לטענתם, הנתבעת דחתה את מסירת החזקה, בעקבות הזמנת שינויים ללא קשר לסוג העבודות והזמן הריאלי לביצוען , שכן הייתה יכולה לבצע את כל השינויים בתק' הגרייס.

לטענתם כל הפרויקט אוכלס באיחור כך שברור שהאיחור אינו קשור דווקא לשינויים.

לטענת התובעים, בחוזה המכר קיימים תנאים מקפחים, או סעיפים הנוגדים את אומד דעתם: סעיף 7.13 לחוזה קובע כי התובעים לא יהיו זכאים לפיצוי לתקופה של 90 יום מעבר למועד מסירת החזקה.

הפיצוי המוסכם בסעיף 9 , לחוזה נוגד את חוק המכר, שכן ניתן להתנות על חוק המכר דירות רק לטובת הרוכש, ודמי השכירות הקבועים בחוזה נמוכים מהקבוע בחוק.

עוד נטען, שככל שטופס הזמנת שינויים נחתם מול קבלן אחר ( מליבו) ולא מול הנתבעת, אינה יכולה להסתמך עליו כעילה לפטור מפיצוי.

התובעים דורשים תשלום פיצוי לפי חוק המכר בגין איחור במסירה , פיצוי בגין נזק בלתי ממוני, עוגמת נפש, סבל, חוסר נוחות, ועלויות חוו"ד שמאי. ונזקים פרטניים שיפורטו בהמשך.

הנתבעת טוענת כי האיחור במסירה נבע בעיקרו משינויים שביקש כל תובע , לפי נספח שינויים עליו חתם כל אחד מהתובעים, וכן עיכובים שאינם תלויים בנתבעת, כמו מבצע "שובו אחים" ומבצע "צוק איתן", עיצומים בחברת חשמל וכיבוי אש, בנוסף לגרייס הקבוע בהסכם .

לטענת הנתבעת, טענות התובעים כנגד הוראות הסכם שינויים חתום בכתב על ידם, בו הסכימו במפורש לדחיות שונות (בהתאם לשינויים שהזמינו), הינו ניסיון מופרך וחסר תום לב, עת נתנו הסכמתם לדחיה , ונוצר מועד מסירה חוזי חדש.

ככלל , נטען כי אין מדובר בחוזה אחיד, מאחר ורוכשים ניהלו מו"מ סביב תנאיו של החוזה, ושונה בהתאם למו"מ שהתנהל מול כל תובע.

הנתבעת טוענת כי התובעים ביקשו שינויים רבים, המצדיקים את מספר ימי העיכוב שנקבע בגינם. לטענתה, בין הצדדים נקבע, כי רק לאחר איחור של 60 יום, ישולמו פיצויים לתובע בגין האיחור, ככל וקיים. עוד טוענת כי מלבד תק' השינויים השונות לכל תובע ודירתו, היה איחור נוסף, בשל עיכוב בסיום ביצוע העבודות, ובשל גורמים שאינם בשליטתה, מבצע צוק איתן, שעיכב אספקת מוצרים לאתרי בניה ובמהלכו נעצרו כמעט כל עבודות הבנייה בשל היעדרם של פועלים ובעלי תפקיד. היו התרעות על נפילות רקטות, שבגינן נדרשה להפסיק את העבודה מידי פעם, וכן נדרש פרק זמן נוסף לצרכי התארגנות וחזרה לשגרה, בנוסף היו עיצומים בחברת חשמל: בשל חוסר בכוח אדם בחברת החשמל בדיקות הבטיחות הנדרשות נדחו.

הסכמי המכר כוללים הסכם, נספח מועדים ותשלומים, ונספח שינויים. במסגרת ההסכם נקבע, כי התחייבות הנתבעת למועד מסירת הדירה כפופה לעמידת הרוכש בכל התחייבויותיו, לרבות התשלומים החלים עליו והשבת בטוחות שקיבל מהמוכר (סעיף 7.5 להסכם). לגבי אופן המסירה הוסכם, כי תישלח לקונה הודעה בכתב בה יצוין מועד המסירה, אשר יהיה לפחות 10 ימים ממועד משלוח ההודעה (סעיף 7.6 להסכם). עוד נקבע בסעיף 7 להסכם המכר, מועד המסירה , אך הוא כפוף להוראות נוספות בהסכם, כמו סעיף 7.11 המתייחס לעיכובים הנעוצים בכוח עליון, מלחמה וכו'. סעיף 7.12 המתייחס לעיכובים התלויים בחברת החשמל. סעיף 7.13 בו נקבע כי איחור של 90 יום לא יהווה הפרת חוזה ולא יקנה פיצויים. סעיף 8.3 המתיר עיכוב במסירה בשל בקשה לשינויים בדירה.

הנתבעת טוענת כי בהתאם , סעיף 5א (ג) לחוק המכר קובע כי "על אף האמור בסעיפים קטנים (א) ו-(ב), הצדדים לחוזה רשאים להסכים, כי הסעיפים הקטנים האמורים לא יחולו על איחור במסירה, שנגרם כתוצאה מנסיבות, שאינן בשליטת המוכר, ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו".

לטענת הנתבעת, הפיצוי הסטטוטורי בגין איחור במסירה, כולל בחובו גם פיצוי בשל עוגמת נפש ונזקים בלתי ממוניים נוספים, ואין מקום לכפל פיצוי, ומשכך יש לדחות הדרישה בראש זה. נטען כי בכל מקרה מדובר בסכומים מנופחים ונעדרי בסיס.

נפנה עתה לבחון את ההשתלשלות הפרטנית בעניינו של כל אחד מהתובעים.

משפחת שושן ת.א 40202-11-15 , תביעה ע"ס 97,240 ₪  (להלן: "שושן")

טוענים כי חתמו על הסכם מכר ביום 30.9.13, דירה בת 5 חדרים המוגדרת כמיני פנטהאוז, בבנין מס' זמני 12, ברח' תירוש 5, בעלות של 2,250,000 ש"ח.

נקבע כי מועד המסירה יהיה 31.12.14 ובהתאם נקבע הסדר תשלומים עד למועד הנ"ל.

הסכם המכר נחתם לאחר שכבר ניתן היתר בניה ( ההיתר נמסר לנתבעת ביום 3.12.12)

לאחר החתימה על הסכם המכר, נחתמו שני הסכמי הזמנת שינויים, ביום 8.12.13 ו- 31.2.14, ועובר לבנית הדירה , טוענים שנאמר להם כי הדבר לא יהווה בעיה או חריגה במסירת הדירה, שכן דובר על 40 ימי שינויים, ובאופן שאינו חורג מתקופת הגרייס שנקבע בחוק המכר.

מועד מסירה לאחר שינויים נקבע ליום 21.12.14

תאריך מסירה הדירה בפועל היה ביום 30.7.15

שושן דורשים פיצוי בגין 7 חודשי איחור: 6,500 ₪ X 1.5 (= 9,750 ₪ לחודש) סה"כ 68,250 ₪ , וכן בשל העובדה שנאלצו לגור, משפחה בת 6 נפשות בדירה בת חדר וחצי , והבת שלהם שהייתה בתקופת בגרויות , נאלצה לגור אצל חברה משך 4.5 חודשים , כשמרבית החפצים אוחסנו במחסנים. כל אלו גרמו לעוגמת נפש (ס' 24-26 לתביעה), נדרש פיצוי בגין נזק זה בסך 28,000 ₪.(4,000 ₪ לחודש), וכן סך 1,170 ₪ בגין עריכת חוו"ד שמאי.

הנתבעת טוענת כי לאחר רכישת הדירה ביקשו שושן לבצע עבודות נוספות בדירה והוסכם כי אלו ידחו את מועד המסירה לתקופה של 40 ימי עבודה. מועד מסירה חוזי נקבע ליום 31.12.14 , נערכו שתי הזמנות, מיום 8.12.13 ומיום 3.2.14 , בהם הוכנסו 74 שינויים, הוסכם על ידי שושן כי מועד המסירה יידחה ב 40 ימי עבודה (55 ימים קלנדריים) ונקבע ליום 21.2.15, בנוסף עיכוב בשל מבצע שובו אחים וצוק איתן, המצב הבטחוני השפיע על כל ענף הבניה בארץ, בימים אלה מ 6/14 העבודות בפרויקט נעצרו, בשל מחסור בפועלי בניה מאיו"ש, וגיוס בצו 8 של בעלי תפקידים חיוניים אצל הקבלן המבצע לרבות קשיים תפעוליים באתר הבניה, קשיים אצל קבלני משנה וספקים של הקבלן המבצע ולעיכובים באספקת תשומות לאתרי בניה- עיכוב של 120 יום , כולל תקופת התארגנות מחדש (ונקבע ליום 21.6.15), עיכוב של חברת חשמל, לאחר קבלת טופס 4 פנתה הנתבעת לחברת חשמל , על מנת לבצע בדיקת תקינות ובטיחות של המערכת במסגרתה נערכת בדיקה קפדנית של כל אחת מהדירות הפרויקט, ע"י בודק מוסמך של חברת חשמל, כתנאי לקבלת אישור לאכלוסה של הדירה, אך מאילוצים של חברת חשמל הנובעים מחוסר כ"א ו/או עיצומים שננקטו ע"י ועד העובדים בחברה התעכבו הבדיקות -30 יום (ונקבע ליום 21.7.15) , לא כולל תקופת הגרייס.

נטען כי יש לדחות הטענות לתניות מקפחות, התובעים היו מיוצגים ע"י עו"ד מטעמם, ניהלו מו"מ ואף עשו בפועל לשינוי בתניות ההסכם .

משפחת מנצור ת.א 21164-12-15 תביעה ע"ס 68,750 ₪ ( להלן:"מנצור")

מדובר בדירת 5 חדרים, המוגדרת כ"מיני פנטהאוז" בקומה השלישית בבניין 10 , בעלות של 2,205,000 ₪ . מנצור טוענים כי מס' חודשים לאחר החתימה, ותקופה ארוכה לפני מועד המסירה החוזי , חתמו על טופס הזמנת שינויים מול הקבלן, ולא מול הנתבעת, והיה בידה מספיק זמן כדי לבצע שינויים מינוריים בתקופת הגרייס.

מועד המסירה שנקבע בחוזה ליום 31.12.14

(תאריך מסירה שנקבע לאחר שינויים: 28.1.15

תאריך מסירה בפועל: 31.5.15

מנצור דורשים פיצוי בגין 5 חודשי איחור: 6,500 ₪ X 1.5 (= 9,750 ₪ לחודש) סה"כ 48,750 ₪

וכן פיצוי בגין נזק לא ממוני בסך 20,000 ₪ (4,000 ₪ לחודש) . נטען כי לא רק כשהדירה נמסרה באיחור , אלא גם המערכת הסולרית לא הייתה תקינה במועד מסירת החזקה ( סעיפים 25-28 לכתב תביעה).

הנתבעת טוענת כי לאחר רכישת הדירה, ביקשו מנצור לבצע עבודות נוספות בדירה והוסכם כי אלו ידחו את מועד המסירה בתקופה מצטברת של 22 ימי עבודה.

עוד טוענת הנתבעת , כי סכום עוגמת הנפש צריך להיות תואם לסכום התביעה כך שלא ייתכן שסכומו בתביעה זו, עומד על כמעט שליש מהתביעה הכוללת .

משפחת שטרנברג ת.א 58118-02-16 תביעה ע"ס 127,500 ₪ ( להלן : "שטרנברג")

ביום 10.3.13 חתמה שטרנברג באמצעות אימה , מיופת כוחה, על בקשה לרכישת דירה.

דירת 5 חדרים בקומה הראשונה בבניין מס' 5 בעלות של 1,965,000 ₪.

לטענת שטרנברג תאריך מסירה בחוזה נקבע ליום 31.10.14.

לטענת שטרנברג , נערך הסכם שכירות עם שוכר, לפיו יוכל להיכנס לדירה ביום 28.7.15 , אולם בפועל תקופת השכירות החלה ממועד המסירה ביום 1.9.15 .

שטרנברג דורשת פיצוי בגין 10 חודשי איחור: 6,500 ₪ X 1.5 (= 9,750 ₪ לחודש) סה"כ 97,500 ₪. וכן פיצוי בגין נזק לא ממוני בסך 30,000 ₪ ( סה"כ 3,000 ₪ לחודש) ובגין התקלות בחשמל

לטענת הנתבעת , תאריך המסירה הוא 3.12.14 (24 חודשים ממועד קבלת היתר הבניה האחרון).

נטען כי לאחר רכישת הדירה ביקשו שטרנברג לבצע עבודות נוספות בדירה , והוסכם כי אלו ידחו את מועד המסירה לתקופה של 30 ימי עבודה.

נטען כי ב 4/15 שלחה הנתבעת מכתב כי בכוונתה לאכלס את הבניין, ביום 10.6.15 הגיעה מיופת הכח לקבל את החזקה בדירה , ונערך פרוטוקול מסירה ונדרש תיקון ליקויים שונים , תיקון שבוצע לכל המאוחר עד 23.7.15 , ולפי פרוטוקול מעודכן.

הנתבעת סוברת כי תאריך המסירה בפועל הינו 10.6.15 היום בו בוצע פרוטוקול המסירה, כך שמדובר ב 7 חודשי איחור, ולא 10 כפי שטוענת התובעת.

משפחת רולניק ת.א 43244-05-16 תביעה ע"ס 75,900 ₪ (להלן:"רולניק")

ביום 4.6.13 חתמו רולניק על הסכם מכר לפיו רכשו דירה בת 5 חדרים , בקומה שניה , בבניין מס' 8 בעלות של 1,989,000 ₪ , מועד המסירה החוזי נקבע ליום 1.6.15 .

תאריך מסירה לאחר שינויים: 29.6.15

תאריך קבלת החזקה 25.10.15

תאריך כניסה בפועל: 17.11.15

רולניק דורשים פיצוי בגין 6 חודשי איחור: 6,300 ₪ X 1.5 (= 9450 ₪ לחודש) סה"כ 56,700 ₪ , וכן פיצוי בגין נזק לא ממוני בסך 19,200 ₪ (3,200 לכל חודש)

לטענת רולניק, עד לקבלת הדירה התגוררו בצפיפות עם שני ילדיהם בבית ההורים. בנוסף בשל תקלה במערכת המיזוג נאלצו לדחות את מועד הכניסה בחודש נוסף, בו גרו בדירה צפופה ודחוקה בעלת חדר אחד בדמי שכירות בשווי של 4,500 ₪.

הנתבעת טוענת כי לאחר רכישת הדירה ביקשו רולניק לבצע עבודות נוספות בדירה, והוסכם כי אלו ידחו את מועד המסירה לתקופה של 20 ימי עבודה. נטען כי בוצע פרוטוקול מסירה ביום 25.10.15, וכי התובעים מנועים מלתבוע בהקשר להתקנת מזגן ואביזריו לאחר מכן.

משפחת רג'ואן 15751-07-16 תביעה ע"ס 165,000 ₪ (להלן :"רג'ואן")  

מדובר בתובע בגיל 90, בעל תעודת עיוור, בנו עזרא רג'ואן מיופה הכוח שלו.

לטענתו, חתם ביום 13.6.13 על רכישת דירה בת 5 חדרים בקומה שניה בבניין 16, בתמורה לסך 1,985,000 ₪ , הדירה נרכשה לצרכי השקעה.

תאריך מסירה בחוזה נקבע ליום 1.6.15

תאריך מסירה לאחר שינויים נקבע 22/7/15

פרוטוקול מסירה: 10.1.16

תאריך כניסה בפועל: 8.6.16

רג'ואן דורש פיצוי בגין 12 חודשי האיחור: 6,500 ₪ X 1.5 (= 9,750 ₪ לחודש) סה"כ 117,000 ₪ לחילופין: תובע לתקופה של 6 חודשים את דמי השכירות בשיעור של 1.5: 58,500 ₪ , וב 6 החודשים הנוספים גובה דמי השכירות בלבד: 39,000 סה"כ : 97,500 ₪.

וכן פיצוי בסך 48,000 ש"ח ₪. (4,000 לכל חודש איחור ) זאת בשל התקלות הרבות, ההתנהלות המסורבלת של הנתבעת .

הנתבעת טוענת כי לאחר רכישת הדירה ביקש רג'ואן לבצע עבודות נוספות בדירה, והוסכם כי אלו ידחו את מועד המסירה לתקופה שנקבעה , מדובר ב 39 ימי עבודה, שהם 52 ימים קלנדריים . הנתבעת סוברת כי הדרישה לפיצוי בגין עגמת נפש מופרזת , ומגיעה לכדי שליש מסכום התביעה.

לטענת הנתבעת, רג'ואן הוזמן בנובמבר 2015 לדירה, מיופה הכוח ביקר בדירה, ושלח לנתבעת מכתב לפיו הדירה אינה מוכנה למגורים בצרוף רשימת ליקויים . בתאריך 10.1.16 , ולאחר החלפת דוד, נערך פרוטוקול המסירה, בעית החלפת אריחים שדרש התובע , אינה מונעת מסירת הדירה באותו מועד , חוזה השכירות מלמד שהדירה תקינה בעיני השוכר נחתם ב4/16, וכניסת הדיירם שוכרים מאוחר יותר לדירה אינה בשל הנתבעת, וכאשר אין בנמצא חוות דעת המלמדת שהדירה אינה ראויה למגורים מ 1/16

דיון והכרעה

התביעות כאמור אוחדו בהחלטת יום 5.2.17 ע"י כב' סגנית הנשיא השופטת סיגל רסלר זכאי.

ביום 12.7.17, ניתנה החלטה לפיצול סעדים.

הצדדים הגישו תצהירי עדות ראשית.

מטעם התובעים העידו ה"ה שושן, ה"ה מנצור, ה"ה רולניק , גב' חנה שטרנברג – אימה ומיופת כוחה של התובעת שני שטרנברג , מר עזרא רג'ואן – בנו של התובע יעקב רג'ואן , וכן הגב' אושרית קמחי – יו"ר ועד הדיירים בפרויקט.

מטען הנתבעת העידו רן קיט – סמנכ"ל לקוחות ודיירים בנתבעת, תומר עדן- עוזר מנהל פרויקט בזמנים הרלוונטיים , מר זיו אטיאס, ומומחה – מהנדס מר מוטי כהן .

ב"כ התובעים , מציין כי אין חולק שהמועד לבניית כל הבניין היה 18 חודשים, וזאת לפי טבלת לוחות זמנים שערך המהנדס מטעם קבלן הביצוע, זאב ארקוש, (להלן: "טבלת ארקוש") הטבלה נערכה בזמן אמת, ולפני מבצע "שובו אחים" ו"צוק איתן", בגינם טוענת הנתבעת לזכות חוזית כביכול למסירת הדירות באיחור, ללא פיצוי, ולא ניתן הסבר לאיחור בביצוע הבניה, לפני אותם אירועים, וכאשר המומחה מטעמה, מוטי כהן, מדלג בחוות דעתו לארועים מאוחרים יותר. נטען כי טבלת ארקוש מעידה על קצב הבניה עד למבצע שובו אחים ומהווה ממצא מהותי להכרעה, ויש בה להפריך לחלוטין את טבלת השפעת גורמי העיכוב שערך המומחה כהן, שלא נערכה בזמן אמת , ומתעלמת לחלוטין מקצב העבודה האיטי והעיכובים שנוצרו עד למבצע שובו אחים , קל וחומר לאור תחלופת העובדים ומנהלי העבודה בתדירות בלתי רגילה, מציין כי חוו"ד של המהנדס מוטי כהן, מתעלמת מנתונים כמו שיטת הבניה הרוחבית של הפרויקט, הצורך בשינויים בהיתר בניה והעיכוב בהנפקת טופס 4, הליקויים החריפים בבניינים והדירות עצמן , שמנעו את מסירת החזקה בדירות, ואין ליתן משקל לחוו"ד כהן, במיוחד לאור מצג השווא באשר לשיעורי הגיוס , הנטען של העובדים, שאין להם קשר לפרויקט נשוא התביעה.

נטען כי שיטת הבניה לא התאימה למועדי המסירה שנקבעו בהסכמי המכר, כפי שהיטיב להסביר דווקא , תומר עדן, עוזר מנהל הפרויקט. קצב הבניה לא תאם למועדים שקבעה הנתבעת, ולמעשה כל הפרויקט התעכב, וללא קשר לתירוצים בדיעבד של הנתבעת, מהעדויות נחפשה תמונה עגומה בדבר כשל מרכזי ומתמשך , מתחילת הפרויקט ועד למסירת הדירות לרוכשים, שמקורו בהתחלפות מאסיבית ותכופה של כח אדם. כשל זה השפיע על ביצוע הפרויקט והנתבעת ניסתה להסתירו. הכשל התבטא גם בהיבט התכנוני, הנתבעת לא יכלה לקבל טופס 4 מהוועדה המקומית לתכנון ובניה, אלא לאחר שביצעה שינויים בהיתר הבניה המקורי, והוציאה היתר בניה חדש לכל הבניינים נשוא התביעה, הבקשות להיתר בגין שינויים , הוגשו לוועדה לתכנון ובניה , לאחר שחלף המועד החוזי, או בסמוך לפני המועד שנקבע למסירת החזקה בדירות, וכפי שנטען בטבלה, בסיכומי התובעים בסעיף 15.

נטען כי המומחה כהן, נמנע באופן שיטתי מלהתייחס לכשלי הנתבעת, שלא עולים בקנה אחד עם טענותיה, די בהעדרו של טופס 4 כדי לסלק את שלל טענות הנתבעת, סעיף 7.2 לחוזה המכר קובע כי טופס 4 הוא תנאי הכרחי לאכלוס הדירות ואספקת חשמל למונים. תשובות המומחה היו קצרות ומהוססות ומערערות לחלוטין את חוות דעתו.

נטען כי התובעים לא נחקרו על הטענה כי הפרויקט שווק כיוקרתי, והופעל עליהם לחץ לרכישת הדירה, ועפ"י תנאים מוכתבים וגרסתם לא נסתרה. התובעים כולם טענו כי מועד המסירה נמסר להם גם בע"פ , גם בעניין זה לא נחקרו , ואף נתמך בבקשה לרכישת דירה ונספח תשלומים ומועדים שצורף נספח ג' לחוזה המכר.

נטען כי בחוזה , תניות המאפשרות את דחיית המועד החוזי למסירת החזקה, לפרק זמן בלתי מוגבל, ומהווה תנאי מקפח בחוזה אחיד. נטען כי צרופו של נספח שינויים, אינו מפריך את הטענה בדבר תנאי מקפח , קל וחומר , כשהנתבעת מסרבת לשנות את הסעיפים הדוחים , לפי רצונה ואילוציה את המועד למסירת החזקה בדירות. התובעים הוכיחו את חשיבות המועד החוזי לקבלת החזקה בדירה , הרוכשים בדר"כ מוכרים דירה קודמת , שאותה צריכים לפנות במועד מוגדר (משפ' שושן, רולניק, מנצור) המועד נקבע בהתאמה למסגרות חינוכיות ( שושן, שטרנברג, מנצור, רולניק) הדירה משמשת כהכנסה נוספת , ועיכוב בקבלתה מהווה הפסד כספי ניכר( רג'ואן ושטרנברג). כך שסעיף 7.11, 7.13 אינם מטיבים עם הרוכשים, אלא מטרתם לפטור את הנתבעת ממתן פיצוי כספי לפי סעיף 5 (א) לחוק המכר (דירות) כמפורט בסעיף 7.14 לחוזה המכר. ועומדות בסתירה להתחייבות חוזית למועד מסירה מוגדר, ומנוגדת לאומד דעת הרוכשים בעת החתימה על חוזה המכר.

נטען כי לרשות הנתבעת עמדה תקופת גרייס, בת 60 יום, אותה יכלה לנצל לביצוע שינויים המבוקשים בדירה, ואילולא קצב העבודה האיטי , והכשלים שנגלו לאורך הפרויקט. הנתבעת לא הוכיחה כי השינויים המבוקשים הם אלה שגרמו לעיכוב בבניה, נטל שהינו לפתחה, ואינה יכולה להישען על הוראות חוזיות המקנות לה זכות כביכול לדחות את מועד המסירה , ומנגד שלא להעניק באופן גורף פיצוי לפי סעיף 5(א) לחוק המכר.

נטען כי חקירת עדי הנתבעת באשר לפחיתה בכח האדם, בשל מבצע שובו אחים וצוק איתן , קרסה לחלוטין, בטבלאות כח האדם חלה עליה בכמות העובדים לאחר אירועי שובו אחים וצוק איתן, עליה במס' העובדים שהיתה גם לאחר הוצאת צוי 8 . עדי הנתבעת לא הצליחו להצביע על קשר ישיר או עקיף בין ארעי שובו אחים וצוק איתן או צוי 8 לבין השיעור הנמוך של כח אדם בפרויקט לגרסתם.

למעשה , עולה שקיים מצב הפוך, של כח אדם דליל בפרויקט ללא קשר לאותם אירועים, שאף נמשך לאחר סיום אותם אירועים מ- 9/14 . זיו אטיאס המהנדס ששהה במקום בזמנים הרלוונטיים, בעדותו , שמט את הקרקע תחת טענה זו. התברר כי רשימת המגויסים שצורפה לחוו"ד כהן , מנתה 29 עובדי מליבו, אולם בפועל רק 4 מהם עבדו בפרויקט , חלק מהם במשרה חלקית. צורף תמליל שיחה עם מנהל העבודה בלאל, לפיה הגיעו עובדים לאתר גם בתקופת האירועים הנטענת, גרסה שנתמכה בעדותה של יו"ר הדיירים הגב' אשרת קמחי, ועדות התובעים עצמם. בנוסף , הנתבעת לא המציאה מסמך רשמי לפיו חל סגר במועד הנטען ברשות הפלסטינית, ולא הוכיחה קש"ס בין אותם אירועים לאיחור במסירת החזקה בדירות.

נטען כי לעניין דחית המסירה כאמור, בשל האירועים הנטענים ב- 133 יום כטענתה המוכחשת של הנתבעת , לא באה שום הודעה או עדכון , בזמן אמת, מה שמלמד על חולשתה.

בקשר לעיצומים בחברת חשמל נטען, כי ככל שהטענה לעיכוב, שמקורו באירועים מלחמתיים נדחית, יש לדחות את יתר העיכובים הנטענים , הואיל ונקטע הרצף הכרונולוגי שמציגה הנתבעת. המומחה כהן טען בחוו"ד שעיצומים מיום 6.11.14 – 14.1.15 יצרו כביכול זכות חוזית לנתבעת לעכב את מסירת הדירות למעלה מ 4 חודשים. ככל שהיו עיצומים הדבר לא יכול לסייע לנתבעת, בשל העיכובים בהוצאת טופס 4, אשר דחו את האפשרות להזמין את חברת החשמל לאשר את אכלוס הדירות. טופס 4 ניתן החל מ 4/15 , ואין התאמה בין המועדים הנטענים, להתרחשות העיצומים הנטענים לבין המועד בו ניתן טופס 4 , שהופק לאחר קבלת היתר השינויים. נטען כי הנתבעת לא הוכיחה כי היו עיצומים בחברת חשמל, לא הוצגו ראיות מהימנות, ישנה התעלמות ברורה מהצורך בביצוע תהליך לקבלת היתר שינויים , וכן היעדר טופס 4 עד להשלמת הדרישות , המצריכה אישור מערך הכבאות.

כך גם הטענה לשביתה של מהנדסי מערך הכבאות , משך חודשיים עד ליום 18.3.15 , טענה שכלל לא עלתה בכתב ההגנה הראשון, יש לדחותה , ובשל קטיעת הרצף הכרונולגי. הנתבעת לא עמדה בנטל ההוכחה הנדרש בהקשר זה, ולמעשה מדובר בטענה חדשה , שזכרה לא בא בהליכים קודמים, בקשר לדירות נשוא הפרויקט כאן.

ב"כ הנתבעת חוזר על הטענות בכתב ההגנה , ומציין כי מדובר בטענות תובעים כלליות וסתמיות, כגון העובדה שהופעל עליהם לחץ בקניית דירה, שהרי כל התובעים הגיעו מרצונם החופשי למשרדי התובעת במטרה לרכוש דירה, ובוודאי שלא היו נתונים תחת איום או לחץ מצד הנתבעת לרכישת דירה. וככל שהיה שיווק אגרסיבי, התובעים לא הוכיחו כי בעניינם הופעל לחץ שאינו חוקי, ואף לא קשרו בין אותו לחץ נטען לבין החתימה על ההסכם, בנוסף לא הוכיחו כפיה ו/או עושק , וככל שכן, מדוע לאחר שהוסרה אותה כפיה, לא פעלו לביטול ההסכם או חלקיו , ומשעה שלא עשו כן , מנועים מלהעלות טענה זו כעת.

נטען כי התובעים ביצעו שינויים בהסכמי המכר , וכל אחד מהם יכול היה, לנהל מו"מ לשינוי איזה מסעיפי ההסכם לפי שיקוליו ובהתאם לחשיבות העניין מבחינתו, וממילא אין מדובר בחוזה אחיד, ותניות מקפחות. חוזר על הסיבות לעיכובים במועדי המסירות – כנובע מאירועים שלא היו תלויים בנתבעת, כמו מצב בטחוני ששרר בתקופה הרלוונטית, העד זיו אטיאס, העיד כי בעקבות המצב הבטחוני במהלך תקופת שובו אחים וצוק איתן, נוצר מחסור בפועלי בניה , וקושי רב בהשגתם. הדבר גרם לעיכובים ניכרים בביצוע עבודות הבניה, לרבות קשיים תפעוליים באתר הבניה, קשיים אצל קבלני משנה וספקים של מליבו, עיכובים באספקת תשומות לאתרי בניה, ולאור העובדה , שאתר הבניה של הפרויקט , היה מצוי במרחב שבו הופעלו מידי יום התרעות לנפילת רקטות, ובהתאם להנחיות פיקוד העורף, היה על הקבלן המבצע, מליבו, להפסיק את העבודות באתר, כל אלה השפיעו על העבודה השוטפת, וגרמו באופן ישיר לפגיעה קשה ביכולת לביצוע עבודות הבניה, ושהוביל לעיכוב בהתקדמות, ודחית המועד הצפוי להשלמת הבניה. עדותו של תומר עדן – עוזר מנהל, מי שהיה בפרויקט כל הזמן, לא נסתרה, במועד חקירתו כבר אינו עובד בנתבעת, העיד על העיכובים שחלו בשל המצב הבטחוני , בשל מחסור כלל ארצי בפועלי בניה , גיוס צו 8 של בעלי תפקידים חיוניים במליבו, וכן בשל עיכוב באספקת תשומות וחומרים לאתר הבניה של הפרויקט. העיד כי לנתבעת לא היתה כל שליטה או ציפיה לגבי התרחשות כאמור , וכי תפוקת העובדים היתה ירודה בתקופה זו. מה שהשפיע באופן ישיר על העבודה השוטפת באתר הבניה ועל לוחות הזמנים להשלמת הפרויקט.

חוו"ד של המהנדס מר מוטי כהן בנושא לוחות הזמנים, מלמדת כי בשל המצב הבטחוני התעכב הנתיב הקריטי של הפרויקט בפרק זמן של 73 ימים, מעבר לפרק זמן זה היו עוד 60 ימים קלנדריים נוספים שנדרשו להתארגנות לעבודה מחדש וחזרה לשגרה, ותואם את ס' 7.11 להסכמי המכר, והתובעים לא הוכיחו כי מדובר בתנאי מקפח. חוו"ד מציינת כי גם העיכוב מצידה של חברת החשמל, גרם לעצירה בנתיב הקריטי של הפרויקט, לא רק בתקופת העיצומים אלא גם בתקופה שלאחר מכן , דבר התואם לסעיף 7.12 להסכם המכר, הקובע כי עיכובים או מניעות כלשהם, יאפשרו למוכר לעדכן ולדחות את מועד המסירה, ובלבד שהעיכוב לא תלוי במוכר. מצב החירום הבטחוני ותקופת ההתארגנות של 60 יום לאחר מכן , וכן עיצומים בחברת החשמל ובמערך הכבאות, היו אילוצים שאינם תלויים בנתבעת ואינם באחריותה, ויש בהם כדי לדחות את מועד המסירה החוזי. חוו"ד נסמכה על מומחיותו של מר כהן ונסיונו, ולא היה צורך בנוכחותו במהלך הפרויקט, בזמן עריכת חוו"ד , ולמרות טענות ב"כ התובעים בעניין.

התובעים מנגד לא הציגו כל חוו"ד סותרת בתיק, על אף שניתנה להם הזדמנות לעשות כן.

נטען כי יש למחוק מסיכומי התובעים את כל הביטויים הקשים כלפי מהימנותם של עדי הנתבעת.

נטען כי עדויות מטעם התובעים היו מגמתיות, כמו העדה הגב' קמחי , שהיא אינה אחת מהתובעים בהליכים כאן , תצהירה היה, רובו ככולו, עדות שמועה , ותוך אמירות כלליות ומגמתיות, והעידה באופן מוגזם וקיצוני. נטען כי התובעים חזרו כ"מנטרה" , על גרסתם, וללא קשר לשאלה ונושא ספציפי שהוצג.

ביחס למסמך המהנדס ארקוש , נטען כי ה"איחור" בלוחות הזמנים של ארקוש , מתייחסים למערכת החוזית עם מליבו , אשר קבעה תקופת זמן קצרה יותר להשלמת הפרויקט ביחס לתקופת הזמן שנקבעה בהסכמי המכר בין התובעים לנתבעת, ושעה שלא הסתיים פרק הזמן שנקצב להשלמת הפרוייקט , ממילא ארועים מעין מלחמתיים ואירועי השבתה, דוחים את מועד המסירה החוזי בכל מקרה. הוסבר כי כאשר בכירים בניהול פרוייקט לא נמצאים בשטח , ממילא נפגעת תפוקה של פרוייקט , כך מעדותו של זיו אטיאס עולה לעניין היעדרות עובדי קבלן המשנה המשמעותי בפרויקט , ג'רשי , בזמן הסגר, השפיע משמעותית על העבודה ופגע בה , וכל פרשנות אחרת של התובעים את דבריו של העד אטיאס שגויה.

נטען כי בפס"ד שעסקו בפרויקט נשוא התביעה, התקבלה עמדת הנתבעת כי המצב הבטחוני מצדיק את דחיית מועד המסירה החוזי , הגם שלחודש בלבד, לפי אחת הפסיקות, אולם בעניינו הוכח פרק זמן ארוך יותר, שמקים לנתבעת זכות לפרק זמן של 60 יום , בנוסף לצורך בהתארגנות .

הנתבעת אף הוכיחה בעדויות ובחוו"ד המומחה, כי יש מקום להורות על עדכון מועד המסירה החוזי גם בשל עיצומי ושביתת עובדי חברת החשמל ומערך הכבאות, טענה שאושרה באחת הפסיקות שנזכרו.

נטען כי כל התובעים , ביקשו מהקבלן המבצע לבצע שינויים ותוספות בדירה שרכשו, וחלקם אף יותר מפעם אחת. הזמנת השינויים התבקשה ישירות ממליבו , בלא מעורבות של הנתבעת, ואכן בכל אחד מהסכמי השינויים והתוספות שנחתמו, נקבעו מס' הימים לדחיית המועד החוזי למסירת הדירה. התובעים אישרו את ההסכמה בחתימתם, אולם כעת ובדיעבד חוזרים בהם מדחית מועד המסירה החוזי, מדובר בטענה חסרת תו"ל, וכן בשיהוי, שכן לא עלתה בזמן אמת, ולאחר שהשינויים בוצעו והדירות נמסרו לחזקתם , חלק מהתובעים היו מיוצגים ע"י עורכי דין , והתובעים השמיטו בתביעתם את כל ההסכמים לשינויים, והתוספות שנחתמו.

נטען כי יש לדחות הטענות לחוזה אחיד ותניות מקפחות שדינן להתבטל, לתובעים היתה אפשרות להעלות כל טענה במסגרת המו"מ, בין אם היו מיוצגים ובין אם לא. וככל שהנושאים שהיו חשובים להם קיבלו התייחסות במסגרת נספח השינויים, התאפשר לכל אחד מן התובעים לנהל מו"מ בלב פתוח ובנפש חפצה , ובלא כל לחץ , אשר יש בו כדי לשלול את הרצון החופשי שלהם, ומשכך אין לראות בהסכם בבחינת חוזה אחיד עם תניות מקפחות. יש לדחות טענה לכפיה, באשר התובעים העידו כי ניהלו מו"מ חופשי מול הנתבעת .

לאחר עיון בחומר שבתיק , הדיון וסיכומי הפרקליטים אני מחליט לקבל את התביעות בחלקן ,  ואלו נימוקי:

איחור במסירה – מסגרת נורמטיבית

השאלה העיקרית בה נחלקו הצדדים היא האם נדחה מועד המסירה החוזי בשל התקיימותן של נסיבות שאינן בשליטת הנתבעת. שאלה זו רלוונטית לכל התובעים, ובקשר אליה יש לדון במס' עניינים עיקריים, אשר הנתבעת טוענת שעיכבו את הבנייה –מבצעי שובו אחים וצוק איתן , עיצומים בחברת חשמל וכיבוי האש. כמו כן, האם הוארך מועד המסירה בשל הסכמות קונקרטיות בין הנתבעת לבין מי מהתובעים, והאם קיימת זכות לפיצוי עבור 60 הימים הראשונים של האיחור , תקופת הגרייס.

סעיף 5א. "פיצוי בשל איחור במסירה (תיקון מס' 5) תשע"א-2011 לחוק קובע כך:

5א. (א) לא העמיד המוכר את הדירה לרשות הקונה לאחר שחלפו שישים ימים מתום המועד הקבוע לכך בחוזה המכר (בסעיף זה – המועד החוזי), זכאי הקונה לפיצויים, בלא הוכחת נזק, בסכום כמפורט להלן, בעבור כל חודש או חלק ממנו מהמועד החוזי ועד להעמדת הדירה לרשותו, או לפיצויים בסכום שהוסכם עליו בחוזה המכר בשל איחור במסירת הדירה, לפי הגבוה:

(1) סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.5 – בעבור התקופה שתחילתה במועד החוזי וסיומה בתום שמונה חודשים מאותו מועד;

(2) סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.25 – בעבור תקופה שתחילתה תשעה חודשים לאחר המועד החוזי ואילך.

(ב) הפיצויים הקבועים בסעיף זה ישולמו בתום כל חודש בעד אותו חודש; הפיצויים בעד שישים הימים שתחילתם במועד החוזי ישולמו בתום שישים הימים האמורים.

(ג) על אף האמור בסעיפים קטנים (א) ו-(ב), הצדדים לחוזה המכר רשאים להסכים כי הסעיפים הקטנים האמורים לא יחולו על איחור במסירה שנגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת המוכר ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו."

בהתאם לסעיף 7א לחוק, לא ניתן להתנות על האמור בחוק אלא לטובת הקונה. מכאן, שגם אם חוזה המכר מתיימר להגביל את זכות הקונה לפיצוי מעבר למגבלות המותרות בחוק, אין לכך כל תוקף (ראו, רע"א 6605/15 שמש נ' ספייס בניה ויזמות בע"מ [פורסם בנבו] , לפיכך, כאשר נבחנת השאלה אם מועד המסירה של הדירה נדחה כדין, יש לבחון זאת הן ביחס להוראות החוזה והן ביחס להוראות החוק.

סעיף 5א(ג) לחוק המכר (דירות) , מתיר לצדדים להסכים כי המוכר לא יחויב בפיצוי בגין איחור במסירת הדירה, כאשר האיחור נגרם "כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת המוכר ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו". הסעיף כולל, אפוא, שני תנאים מצטברים: האחד, במישור העובדתי, כי העיכוב נגרם עקב נסיבות שאינן בשליטת המוכר; והשני, במישור המשפטי, כי הסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן של אותן נסיבות אינו מוטל על המוכר (ראו, תא"מ (שלום פ"ת) 42039-06-16 אליהו נ' פלסים חברה לפיתוח ובנין בע"מ, [פורסם בנבו] פסקה 9 (3.5.2018) ("עניין אליהו"); תא"מ (שלום ראשל"צ) 39450-03-17 נכסי יונט יגאל אלון תל אביב בע"מ נ' יקותיאל ביזנס סנטר בע"מ [פורסם בנבו] (4.9.2018) .

שינויים ותוספות

אין חולק כי במועד המסירה הנקוב, לא נמסרו דירות התובעים. ואולם, הנתבעת טוענת כי ס' 8 להסכם המכר שכותרתו "שינויים ותוספות", קובע בס' 8.3, כי במקרה בו יבקש התובע שינויים שיבוצעו: "יידחה מועד המסירה כאמור בסעיף 7 לעיל, לתקופה שתקבע על ידי המוכר (ואשר בכל מקרה לא תפחת מ-30 ימים, אלא אם יוסכם אחרת ע"י המוכר) דחיה זו תיווסף על הארכות הנקובות בסעיף 7 לעיל , ולא תבוא במקומן..)

מהחומר ומהראיות עולה כי כל התובעים ביקשו שינויים שאינם זניחים ובוצעו. שהתובעים נתנו את הסכמתם החוזית להארכות מועד בגין שינויים, שהם עצמם ביקשו. הוצגו מסמכים שתוכנם בקשות לשינוי בדירות, אלו כוללים הודעות על מתן הארכה למועד המסירה ולצורך ביצוע השינויים לאור ההסכמות החוזיות בין הצדדים, וסביר לטעמי, שהעבודות לשינויים מחייבות הארכת זמן לצורך העבודה, ושרק בסופן תוכל הדירה להימסר, כשהיא ראויה ומתאימה על פי תנאי ההסכם, לכאורה , שינויים אלו מקימים לנתבעת זכות להארכת מועד המסירה בהתאם למשך ביצוע השינויים. ולפי בקשת התובעים.

בהקשר לסוגיה זו נקבע ברע"א 6605/15 אילנה שמש נ' ספייס בניה ויזמות בע"מ [פורסם בנבו], כב' השופטת ברק-ארז:

"סעיף 5א לחוק נועד להוסיף רובד נוסף של הגנה לרוכש הדירה, במובן זה שהוא קובע הסדר סטטוטורי של פיצוי בגין חריגה מעבר לתקופה של 60 יום . הדיון נוגע לאפשרות להגביל באמצעות תניות בהסכם המכר את זכותו של רוכש דירה לפיצויים בגין איחור במסירתה. השאלה הינה באיזה מובן הסכמה חוזית על דחייה של מועד המסירה תיחשב כעולה בקנה אחד עם התכלית החקיקתית החותרת לכך שמועד המסירה אמור להיות ברור ושקוף, במידה המאפשרת לרוכש לסמוך עליו (ודוק, האמור מוגבל למצבים שבהם הוסכם בין הצדדים על מועד מסירה ) לכאורה, עצם האפשרות לקבוע מועד חוזי חדש אינה נוגדת את החוק, שהרי האיחור במסירת הדירה יימנה על פי החוק רק מן היום שעליו הוסכם כיום המסירה. זאת, בשונה מתניית פטור מחבות בגין איחור במסירה.  לכן יש לבחון בכל מקרה האם יש הסכמה עדכנית על מועד המסירה או שמא תניית פטור "המוצגת" כתניה שעניינה הסכמה על מועד מסירה חדש, אך בפועל נועדה לפטור את הקבלן מחובת הפיצויים המוטלת עליו מכוח החוק. במקרה זה, אין צורך למצות את הדיון בשאלה זו, שכן אין לומר שהצדדים הסכימו על מועד מסירה חדש כאשר ההסכמה החדשה אינה כוללת התייחסות למועד מסירה קונקרטי חדש או מגדירה משך זמן קצוב שבו נדחה המועד החוזי. הדעת נותנת שבחיי המעשה עמידה בדרישה זו תוכל להיעשות בדרכים שונות. אלא שכאשר הסכם המכר קובע הוראה רחבה המאפשרת לקבלן לדחות את מועד המסירה בלי לקבוע מועד חדש באופן ברור, אין זו הסכמה חוזית חדשה אלא תניית פטור מובהקת. "

בענייננו , מן החומר שבפני עולה כי מדובר בבקשות לשינויים כלהלן:

שושן

ביום 8.12.13 חתמו על הזמנת שינויים מס' 186 - 30 ימי עבודה

כולל : שינוי/תוספת נק חשמל, נק אינטרקום, יעוץ מיגון

ביום 3.2.14 חתמו על הזמנת שינויים מס' 223 - 10 ימי עבודה

כולל : עבודות בניה קיר בלוקים עבור אסלה תלויה ומיכל הדחה סמוי

הוספת פס דקור , חיפוי קירות בפסיפס , התקנת ערבול במקלחת.

סה"כ 40 ימי עבודה – 55 ימים קלנדריים

מנצור

ביום 8.8.13 חתמו על הזמנת שינויים מס' 75 - 15 ימי עבודה

כולל : שינוי / תוספת נק חשמל שקע/ מאור , ייעוץ מיגון

שינוי / תוספת נ' ניקוז מזגן , שינוי/ תוספת נק' צנרת

ביום 19.5.15 חתמו על הזמנת שינויים מס' 336 - 7 ימי עבודה.

כולל : עבודות ריצוף אריחי גרניט , זיכוי ונטה וכלים סניטריים

ביטול חיפוי קירות במטבח , עבודות טיח , הוספת פס דקור במקלחת

תוספת פרופיל פינה אלומיניום , ביטול נקודת מים בשירותי אורחים

סה"כ 22 ימי עבודה - 28 ימים קלנדריים

רולניק

ביום 6.10.13 חתמו על הזמנת שינויים מס' 29 - 20 ימי עבודה

כולל : שינוי/תוספת נק' חשמל ומים , ייעוץ מיגון

ביום 10.5.15 חתמו על הזמנת שינויים מס' 229 - לא צוין מס' ימי עבודה או תאריך יעד.

כולל : ביטול חיפוי, תוספת נקודות חשמל

סה"כ 20 ימי עבודה – 28 ימים קלנדריים.

רג'ואן

ביום 13.11.13 חתם על הזמנת שינויים מס' 12 - 20 ימי עבודה

כולל : שינוי/תוספת נק' חשמל, נק' צנרת, נק' גז , ייעוץ מיגון

עבודות בניה – אסלה תלוי , תוספת שיפועים רצפת מקלחון, עבודות איטום מקלחת

ביום 27.4.14 חתם על הזמנת שינויים מס' 137 - 7 ימי עבודה

כולל : שינוי תוספת נק' כלים סניטריים , עבודות ריצוף וחיפוי שירותי אורחים

ביום 23.6.14 חתמו על הזמנת שינויים מס' 175 - 12 ימי עבודה.

כולל : עבודות ריצוף באמבטיה

סה"כ 39 ימי עבודה - 51 ימים קלנדריים.

שטרנברג

ביום 31.7.13 חתמה על הזמנת שינויים מס' 104 - 30 ימי עבודה.

כולל : הוספת פס דקור במקלחת

מדובר בשינוי אחד לגביו נקבעו 30 ימים לביצוע עבודה .

בהקשר לסוגית השינויים נקבע, ואני מסכים כי:

"נדרש כי יהיה יחס סביר בין הדחייה של מועד המסירה לבין השינויים המוסכמים. תוצאה זו מתחייבת לטעמי מהקוגנטיות של הוראות חוק המכר (דירות), והיא נשענת על ההבחנה שנערכה בעניין שמש בין הסכמות אותנטיות על מועד מסירה חדש לבין תניות פטור. כאשר אין יחס סביר בין השינויים לבין הדחייה במסירה – היינו, אין הצדקה עניינית לדחיית המועד – ההסכמה על מועד חדש אינה אלא תניית פטור מתשלום פיצויים. תניה כזו עומדת בניגוד להוראותיו הקוגנטיות של חוק המכר (דירות), ואין לה תוקף (ראו, תא"מ (שלום ת"א) 46743-05-17 כסיף נ' גינדי החזקות פרויקט המשתלה בע"מ, [פורסם בנבו] פסקה 15 (15.8.2019)). דרך אחרת שהוצעה היא לבחון את שאלת היחס הסביר בפריזמה של עקרון תום הלב (ראו, ת"ק 5619-06-17 הנ"ל; תא"מ 46743-05-17 הנ"ל, פסקה 16)."

ראה: תא (ראשל"צ) 14461-05-17 סימה נג'ר נ' רום-רימון נכסים ובניין בע"מ [פורסם בנבו]

אני סבור , ולאחר בחינת הזמנות / הסכמי השינויים , ביחס לכל אחד מן התובעים , שלא ניתן לראות בהם כסות להתניה אסורה לענין מועד המסירה , וכן אין מקום לקביעה , שנוכח משכם הקצר , מועד כריתתם, ומצג מטעם הנתבעת, היו ממילא אמורים להסתיים בתוך תקופת הגרייס , ומשזו אינה נמנית לזכות הנתבעת , אין לקחתם בחשבון , זאת למעט האמור להלן בקשר לתובעת שטרנברג , יש להוסיף את ימי העבודה שהוסכמו בין הצדדים, דהיינו הימים הקלנדריים , וכפי שמציינת הנתבעת לטענתה, בהקשר זה, ובהתאם לדחות את מועד המסירה החוזי.

מרבית הפסיקה שדנה בסוגיה, הלכה בדרך זו , שעה שעלה מן החומר שבפניה, שמדובר בתניה קצובה וקונקרטית , תוך פירוט מהות העבודות, וכאשר הנטל לסתירת האמור , מוטל על הדיירים התובעים, ולרבות באמצעות חוות דעת מתאימה מטעמם, ושלא הוגשה כאן. חרף האמור, ובהקשר התובעת שטרנברג , אני סבור שאין מקום לאשר ארכת 30 יום לפי הזמנת שינויים מ 31/7/13, ושעניינה "תוספת עבור "פס דקור" (פס קישוט) מגרניט פורצלן/קרמיקה בחיפוי קירות ..עבודה בלבד" שתומחר עבור 7.4 מטר אורך בסך 515 ₪ כולל מע"מ, דומה , שכאן אכן נרשם באופן אוטומטי, עיכוב של 30 יום, ושאינו מתקבל על הדעת, נוכח היעדר יחס סביר כלשהו, בין השינוי, היקפו ותמחורו , מול ימי העיכוב שנדרשו, וכאשר הנטל הראשוני בעניין, הורם ע"י התובעת, נוכח האמור בטופס עצמו. בהתחשב בכך שיכול וגם שינוי זעיר שכזה, גורר גם הוצאות לקבלן, ושאינן מתומחרות רק בעלות השינוי עצמו, אני מחליט בהקשר זה , ועל דרך האומדנא , שהנתבעת זכאית בגינו ל 10 ימי ארכה בלבד.

אולם בענייננו , אין חולק כי הנתבעת לא עמדה גם במועד המסירה שנקבע לאחר שהתובעים חתמו על טופס השינויים .

פעילות מעין מלחמתית, והתארגנות אחריה

האם נדחה מועד המסירה החוזי בענייננו בשל פעילות מעין מלחמתית – מבצע שובו אחים וצוק איתן ? והתארגנות שלאחריה,

סעיף 7.11 להסכם קובע : " ... המועד הקבוע בסעיף 3 לנספח התשלומים והמועדים .. יהיה ניתן לעדכון ע"י המוכר בתקופה נוספת , בשל עיכובים הנעוצים בכח עליון ו/או מלחמה ו/או פעולות מעין מלחמתיות ו/או מצב חירום כללי ...במקרה של עיכוב כנ"ל, יתעדכן וידחה מועד מסירת היחידה לתקופה שבה לא התנהלה העבודה כסדרה או לא נעשו דברים כסדרם מהסיבות הנ"ל ו/או של כל עיכוב ו/או איחור כאמור, וכן לתקופה נוספת של 60 יום בין היתר לצרכי התארגנות והמוכר לא יחשב במקרה כזה כמפר את התחייבויותיו כלפי הקונה על פי הסכם זה, הקונה מאשר כי כל הסיבות שלעיל הינן נסיבות שאינן בשליטת המוכר ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל על המוכר".

כאשר עולה טענה כי נסיבות חיצוניות גרמו לעיכוב במסירת הדירה, יש לבחון האם קיים קשר סיבתי בין אותן נסיבות לבין האיחור במסירה. כאשר הטענה היא כי נגרם עיכוב בבנייה, דרך המלך היא להגיש חוות דעת שתצביע על הקשר הסיבתי בין הנסיבות לבין העיכוב בבנייה. ראה תא"מ (שלום פ"ת) 42039-06-16 אליהו נ' פלסים חברה לפיתוח ובנין בע"מ [פורסם בנבו]

ביום 15.6.14 החל מבצע "שובו אחים" שלימים התפתח למבצע "צוק איתן", ונמשך עד יום 26.8.14.

על הנתבעת הנטל להראות כי הפעילות המלחמתית , הובילה לאיחור קונקרטי בעבודות בפרויקט, ומצופה היה שתעשה זאת על בסיס אסמכתאות וראיות שמטבע הדברים ברשותה , כגון יומני עבודה , לוח זמנים , עדי מפתח ועוד .

בענייננו, צורפו יומני העבודה וטבלאות כח אדם, מהם ניתן ללמוד את ההיפך מטענת הנתבעת, לפיה, כח האדם היה קטן יותר , בשל סגר של הפועלים וצוי 8 של עובדים חיוניים ולאור המבצעים האמורים .

עדי הנתבעת עומתו, עם אותם יומנים וטבלאות, ולמעשה ניתן ללמוד מחקירתם, כי הגם ש 29 עובדי מליבו קיבלו צוי 8 , רק 4 עבדו בפרויקט נשוא התביעה, ואף חלק מהם במשרה חלקית.

העד אטיאס העיד : "... זה לא קשור , מה זה ? העובדים בצו 8, אני לא מבין את השאלה , איך זה קשור אחד לשני ? זה שאני הלכתי לישון במחנה ברחובות איך זה קשור למספר הפועלים" . (עמ' 159 לפרוטוקול)

גרסת התובעים לפיה הגיעו העובדים לאתר בתקופה זו, עולה בקנה אחד עם תמליל השיחה שצורף לתביעה, בין בילאל מנהל העבודה, לגב' קמחי, וציין במפורש שהגיעו עובדים .

הנתבעת לטעמי לא ביססה טענותיה לסיכול האפשרות להתמיד בעבודות הבנייה בתקופה האמורה. ניתן היה להגיש מסמכים לאימות הטענה , בדבר מחסור בכוח אדם, הפסקת הפעילות באתר וכיו"ב. ניתן היה להביא לעדות קבלני משנה, מנהלי עבודה, מפקחים או פועלים, שיעידו כי העבודות נפסקו או צומצמו, בשל המצב הבטחוני ששרר בתקופת צוק איתן, אך ראיות אלה לא הובאו. טענות הנתבעת בעניין היו כלליות בקשר למחסור בפועלים, ועובדים חיוניים בנתבעת , וללא התייחסות באופן קונקרטי לכל בניין / דירה , נשוא התביעות כאן. גם שהוצגו יומני עבודה, וטבלאות כח אדם, העדים מטעם הנתבעת שעומתו עם אותם דוחות, סדקו את טענותיה בעניין, ולא אוששו את טענתה, להיקף עבודה נמוך מסיבות הקשורות במצב הבטחוני ו/או מחסור ארצי בפועלים ו/או אי אספקת תשומות לאתר, וכן בצורך בהתארגנות מחדש לאחר החזרה לעבודה, ולפרק זמן של 60 יום. וראה: "הטענה נטענה בכלליות ובעלמא, ללא כל פירוט וללא כל אסמכתאות מתאימות. לא צורפו יומני העבודה אשר יוכיחו את המחסור הנטען בפועלים ולא פורטה ולו הזמנה אחת של חומרי בניה שהתעכבה. בנוסף, בהיעדר פירוט לוח זמנים של הפרויקט לא ניתן לדעת האם הסגר על שטחי יהודה ושומרון גרם לעיכוב כלשהו בלוח הזמנים המתוכנן." תא"מ 42039-06-16 אליהו נ' פלסים חברה לפיתוח ובנין בע"מ [פורסם בנבו], כך גם המצב בענייננו . למעשה התמונה שעולה הינה לעיכובים בלוח הזמנים שבפרויקט מסיבות שונות, ושליבתן אינו במצב המעין מלחמתי הנטען.

בתיק ת"ק (ת"א) 21790-12-15 פולק נ' גינדי ישראל 2010 בע"מ , כב' השופטת (סגנית הנשיא כיום) אפרת אור אליאס, ובקשר לדירה אחרת, בפרויקט כאן, שהמועד החוזי למסירתה חל ב 31.12.14, שהוא זהה ו/או בסמיכות לדירות כאן. נקבע לעניין טענה בקשר למבצע "צוק איתן" כמאריך מועד, ובשקלול כל הנתונים , שבגין המבצעים הצבאיים, ותקופת התארגנות נדרשת, ניתן לאשר פרק זמן של חודש אחד לדחיית מועד המסירה , ראה סעיפים 26-31 לפסק הדין.

לעניין עיצומים בחברת חשמל , וכפי הטענה הנוספת כאן, נדחתה הטענה , ראה סעיפים 37-40 וסעיף 38 : "מהנתונים שהוצגו על ידי הנתבעת עולה כי העיצומים להם היא טוענת התקיימו בסוף שנת 2014 כאשר טופס 4 ניתן לבניין ביום 21.6.15, כלומר כחצי שנה לאחר העיצומים הנטענים. "

אותם דברים אמורים בהקשר חברת חשמל גם בעניינו, ובקשר לדירות נשוא התביעה כאן, כן נקבע שם, ובפסיקות נוספות, כי מקום שהאיחור במסירה , אינו נובע מנסיבות שאינן בשליטת המוכר , הצדדים אינם רשאים להסכים כי מנגנון הפיצוי שבחוק המכר לא יחול, וכי באיחור מעל 60 יום, הפיצוי יימנה מן היום הראשון לאחור, ולא מתום תקופת הגרייס , אני סבור, שהאמור משקף נכונה גם המצב בענין הדירות נשוא התביעה כאן.

יצוין כי בתיק ת"ק (רמלה) 35983-05-16 לוי ואח' נ' גינדי ישראל 2010 בע"מ , כב' השופט הישאם אבו שחאדה, ושוב בקשר לדירה אחרת בפרויקט נשוא דיוננו , הכיר בטענת הנתבעים להיעדר חבות בשל איחור נטען במסירה, ובשל כח עליון , מצב מעין מלחמתי ו/או שביתה בחברת חשמל, וכאמור בסעיף 7.11 להסכם המכר שם, וגם נשוא דיוננו, נקבע שאותן טענות לא הוכחו ולא נסתרו ע"י התובעים שם, ומשכך התביעה נדחתה.

טענה בהקשר הצדק לאיחור ובשל מבצע צוק איתן, והתארגנות נדרשת בגינו , נשמעה מפי הנתבעת במספר הליכים נוספים ובפרויקטים אחרים באיזור המרכז , שבו גם נדרש פיצוי דומה בגין איחור במסירת הדירה , תיק תא"מ (ת"א) 36510-08-16 כהן ואח' נ' גינדי מגדלי הלאום , שם נדחתה הטענה ע"י כב' השופט יאיר חסדיאל, ובקשר לדירה בראשון ציון.

גם בתיק ת.א (כפ"ס) 38721-11-11 מורן ואח' נ' רמי צרפתי חברה לבנין בע"מ , נדחתה הטענה ע"י כב' השופט מיכאל קרשן , ובקשר לדירה אחרת בראשון לציון. בת.א (ת"א) 46743-05-17 כסיף ואח' נ' גינדי החזקות בפרוייקט המשתלה בע"מ , דחה בעיקרה כב' השופט אבי שלו טענה דומה, ובקשר לדירה באותו פרוייקט , ואולם כפי שנקבע בעניין פולק לעיל , מצא לנכון לאשר הפחתת 30 יום מן האיחור הנטען שם, ובשל מבצע צוק איתן, יצוין שבאותו תיק העיד אותו מומחה שכאן, המהנדס מר כהן, וביהמ"ש דחה בעקרן המסקנות שבחוות דעתו ובהקשר דומה לכאן.

בהינתן האמור, דומה שהפסיקה בעיקרה דחתה ו/או צמצמה במאד, את דרישת הקבלן המוכר/הנתבע להארכת מועד בשל המצב הביטחוני, עובר למבצע צוק איתן , ושללה במפורש, הארכה בהקשר של שביתות ועיצומים נטענים, הקשורים לחברת חשמל . נקבע בין השאר שאי עדכון הדיירים בזמן אמת, ובקשר לעיכוב הצפוי, וברי שזה המצב כאן, יש בו להביא לדחיית הטענה, וכן על חשיבות טופס 4 , המהווה תנאי למסירת הדירה, ושבענייננו , ניתן בקשר לכלל הדירות, מעבר למועד החוזי למסירתן, ורק לאחר הגשת וקבלת בקשת היתר השינויים .

שקלתי אם יש מקום ונוכח הפסיקה שצוינה , להכיר, ולו לפנים משורת הדין, ב 30 יום ימי איחור מתוך 133 שנדרשים ע"י הנתבעת , בהקשר המצב המעין מלחמתי , ואני סבור, שהגם שהדבר כמובן אפשרי, ובמסגרת שיקול הדעת של המותב הדן, שבענייננו ונוכח כלל הראיות , המוצגים, וטענות הצדדים, שאין לכך מקום, ונוכח תכלית החוק, ליצור ודאות מקסימלית לעניין מועד מסירת דירה לקונה מקבלן, שבצידה פיצוי סטטוטורי משמעותי, בגין איחור, משכך, אין מקום לאותו שיקול מקל.

עיצומים נטענים בחברת חשמל וכבאות

לטענת הנתבעת, בשל עיצומים בחברת חשמל שלא הייתה לה שליטה עליהם, נדחו העבודות , בכ- 30 יום.

מי אמור לשאת בסיכונים הקשורים להתנהלות הרשויות השונות המעורבות בתהליך הבנייה, כגון חברת חשמל , רשות הכבאות, הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, העירייה וכדומה. כפי שצוין לעיל, סעיף 5א(ג) לחוק המכר (דירות) מאפשר לצדדים להתנות על חובת הפיצוי כאשר העיכוב נובע מנסיבות שאינן בשליטת המוכר "ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו".

"בכל הנוגע להערכת הסיכון שייגרמו עיכובים בשל התנהלות הרשויות, אין לקונה כל מידע או יכולת הערכה. מלוא המידע והניסיון בעניין זה נמצאים בידי היזם-המוכר, האמור לדעת להעריך את הסיכון שהרשויות יבואו בדרישות חדשות , או יפגינו חוסר יעילות בטיפול בבקשות המוגשות אליהן. הוא גם זה שאמור להיות בפועל בקשר מול הרשויות ובידו לנסות להשפיע על קצב קבלת ההחלטות. ולבסוף, ככל שהתנהלות הרשויות עולה כדי עוולה, היזם הוא זה שניתן לצפות כי יגיש תביעה נגד הרשויות בגין הנזקים שנגרמו עקב התנהלותן. ניתוח זה של מאזן הכוחות בין היזם לבין הקונה מוביל למסקנה כי בדרך כלל ראוי יהיה להטיל על היזם את הסיכונים הקשורים להתנהלותן של הרשויות שאישורן נדרש לצורך ביצוע הבנייה והשלמתה. על היזם לשקלל גורמים אלו כאשר הוא מתחייב לתאריך מסירה של הדירה. התחייבות לתאריך מסירה מסוים היא בעלת ערך כלכלי, שכן הדעת נותנת שככל שתאריך המסירה מוקדם יותר כך המחיר שניתן לדרוש גבוה יותר. כמו בכל מקרה בו צד נוטל על עצמו התחייבות חוזית, יש בה סיכון מסוים. אין זה ראוי כי סיכון זה, ככל שהתממש, ייפול לפתחו של הקונה. יפים לעניין זה דברי בית המשפט העליון, בהקשר מעט שונה, בע"א 4481/90 אהרן נ' ג. פרץ מ. בן גיאת חברה להנדסה ובנין בע"מ, פ"ד מז(3) 427, 437 (1993): "ראשית לכל אומר, שראוי להתייחס בחשד לטעמים שמעלה צד לחוזה באשר לסיבות - סיבות סבירות, לטענתו - שגרמו לו להפר חוזה שנתחייב בו. הסכם, כל הסכם, אמור ליצור איזון כלשהו בחלוקת סיכונים וסיכויים בין הצדדים לו, וצד שנטל סיכון על עצמו (ובצדו של הסיכון זכה גם בסיכוי), לא יישמע בטענה כי להוותו נתגשם הסיכון, וכי מטעם זה אין הוא יכול לקיים את החוזה כהלכתו...".

סביר בעיני כי ככלל הסיכון כי יהיו עיכובים בהשלמת הבנייה כתוצאה ממחדלים של הרשויות רובץ על היזם, והוא אינו יכול במקרה כזה לזכות בפטור מחובת פיצוי (לגישה דומה ראו, עניין אליהו, פסקה 36.א; תא"מ (שלום י-ם) 34181-08-17 פלד נ' אזורים בנין (1965) בע"מ, [פורסם בנבו] פסקאות 40-39 (28.5.2019)). על אף האמור, אין להוציא מכלל אפשרות כי יהיו מקרים יוצאי דופן בהם מחדלי הרשות הם כה חריגים ובלתי צפויים, עד כי הם חורגים מ"מרחב הסיכון" של היזם (ראו, עניין אליהו, שם). למותר לומר, כי נטל ההוכחה בעניין זה הוא על היזם." וכן ראה לעניין זה: ת.א (ראשל"צ) 14461-05-17 סימה נג'ר נ' רום רימון נכסים בע"מ [פורסם בנבו]

כאמור הנטל על הטוען לעיכוב , וסבורני כי הנתבעת לא הרימה את נטל ההוכחה, הנדרש בעניין.

לא הוכח ביומני העבודה או כל אסמכתא אחרת , טבלת זמנים מסודרת ובה יעדים של חברת חשמל,

לא הוצגו אסמכתאות , מה הנתבעת עשתה למנוע את העיכוב למרות העיצומים .

כך גם לגבי עיצומי כיבוי אש, בקשר לבנין 9 , דירות התובעים מנצור ושטרנברג. הנתבעת עליה הנטל להוכיח , כי קיים קשר סיבתי של "הסיבה בלעדיה אין" בין הדרישות החדשות / העיצומים לבין העיכוב, במובן זה שאילולא אותן עיצומים לא היה נגרם העיכוב; וכי פעלה בזריזות והשקיעה את כל המשאבים הסבירים הנדרשים על מנת לבצע את הדרישות במהירות האפשרית. אני סבור שבנסיבות העניין הנתבעת לא הוכיחה קשר סיבתי בין העיצומים הנטענים לבין האיחור במסירה, וממילא לא מתקיים התנאי לפיו האיחור נובע מנסיבות שאינן בשליטת המוכר.

מן החומר שבפני עולה , כי לא מתקיים קשר סיבתי בין העיצומים והדרישות של כיבוי אש , לבין אי קבלת טופס 4. לפיכך, גם אם נניח כי עקרונית הייתה הנתבעת זכאית ליהנות מפטור מתשלום פיצוי , ככל שהעיכוב במסירה היה נגרם כתוצאה מהעיצומים ברשות הכבאות, וגם אם נניח שרשות הכבאות העלתה דרישות חדשות שלצורך ביצוען נדרש זמן נוסף , לא ניתן לומר שהעיכוב במסירה נובע מהן, שכן לכל אורך אותה תקופה היו עיכובים בבניה , ועיכוב בהגשת הבקשה להיתר שינויים, שהוגש ממש בסמוך למועד המסירה החוזי, ובהתאם התעכב מועד קבלת טופס 4 , וכפי שציין ב"כ התובעים בטבלה בסעיף 15 לסיכומיו, ברי שטרם בקשות לשינויים בהיתר המקורי , הוגשו/אושרו, לא הייתה אפשרות לקבל טופס 4. ממילא, דרישות כיבוי האש החדשות אינן בגדר "הסיבה בלעדיה אין" לעיכוב במסירה.

יתרה מזאת, תקופות העיכוב להן טוענת הנתבעת, אינן עולות בקנה אחד עם תקופת האיחור. כך למשל גם אם נקבל את טענות הנתבעת , ולו חלקית , שתקופת צוק איתן נמשכה כ- 50 ימים ותקופת השביתה 30 ימים, הרי לכל היותר, בהנחה שלכל אורך התקופות חלה מניעה להתקדם לקראת גמר, מדובר ב- 80 ימי עיכוב. אולם הדירות נמסרו בפועל לאחר מס' ימים רב מזה, כפול ואף יותר, ממועד המסירה החוזי שנקבע. לאור האמור, יש לדחות, אפוא, את הטענה כי הנתבעת זכאית לארכה שמשמעה היעדר פיצוי ובשל מצב בטחוני ו/או עיצומי רשויות.

פיצוי בגין נזק בלתי ממוני

התכלית החקיקתית העומדת ביסוד סעיף 5א לחוק, חותרת לכך שמועד המסירה לרוכש דירה יהא ברור ושקוף במידה המאפשרת לסמוך עליו [ראה פסק דינו של בית המשפט העליון ברע"א 6605/15 שמש נ' ספייס בניה ויזמות בע"מ (2016) [פורסם בנבו] , ומגמה זו עוברת כחוט השני בתהליך חקיקתו [ראו לדוגמה פרוטוקול מס' 436 מישיבת ועדת הכלכלה (1.2.11) בדיון על הצעת החוק בגדרה הוסף הסעיף, מעמ' 25].

מנגנון הפיצוי שעוגן בחוק אינו עונשי. אכן, אין להתעלם מן המטרה המניעתית הגלומה בו, אך זו נשזרה במסגרת תהליך החקיקה בהטבת הנזקים הנגרמים לרוכשי הדירות כתוצאה מהאיחור במסירת הדירה, שכן העיכוב הבלתי צפוי טורף את תכניותיהם ומחבל בסדר יומם האישי, המשפחתי, והכלכלי [ראו דברי חברי הכנסת בפרוטוקול דלעיל] .

בתקופה שבין מועד מסירה חוזי, עליו הסתמכו רוכשים, ומועד מסירה נדחה בפועל, נאלצים רבים מהם אשר כבר התחייבו לפנות את דירתם הקודמת, למצוא פתרונות דיור זמניים , , על כל העלויות הייחודיות הכרוכות בכך, כגון דמי שכירות גבוהים הנדרשים בשכירות קצרת טווח, אכסון ריהוט בלתי מתאים, והוצאות העברת דירה כפולות , בתקופה זו, ישנם רוכשים שעלולים גם לשאת , בעת ובעונה אחת, הן בהחזרי המשכנתא שנטלו לצורך רכישת הדירה החדשה, והן בדמי השכירות האמורים. המשאבים הפסיכולוגיים הרבים, הנזקקים ממילא לצורך העתקה של מקום מגורים, ובפרט אם הדבר כרוך גם במעבר של ילדי המשפחה למוסדות לימוד חדשים, עקב האיחור הבלתי צפוי בכניסה לדירה החדשה, ברי שיכולה להיגרם עוגמת נפש בשל האמור , ושאין בו למצות.

תכליתו של סעיף 5א לחוק, אינה כפיה על מוכר הדירה מלכתחילה של מועד מסירה חוזי סביר, אלא צמצום הסכנות לרוכש הדירה הנובעות מהיעדר הוודאות, וזאת בדרך של שריון מועד המסירה החוזי על ידי קביעת מנגנון פיצוי מניעתי, המעוגן בנזקי הרוכש, במקרה של סטייה ממנו.

יחד עם זאת, ובענייננו , אני סבור, שאין מקום לדרישה זו, וכפי שנתבעה כאן, כדרישה מצטברת ונוספת לפיצוי הסטטוטורי שנקבע בשל האחור במסירה , אני מקבל בהקשר זה את עמדת הנתבעת, ושנתמכת גם במרבית הפסיקה בעניין, הן של הערכאה הדיונית והן של ערכאת הערעור .

כך למשל בעניין סימה נג'ר נ' רום-רימון נכסים ובניין בע"מ שהוזכר קודם , נקבע בסעיף 94 : "נוסף על הפיצוי הסטטוטורי, תובעים התובעים פיצוי בסך 25,000 ש"ח לכל אחד בגין עוגמת נפש; סימה תובעת פיצוי בסך 4,800 ש"ח בגין הוצאות הסעת ילדיה לבית הספר במהלך תקופת האיחור; וצימרמן תובעים פיצוי בסך 15,050 ש"ח בגין הוצאות אחסון במהלך התקופה. לדרישות אלו אין בסיס, שכן קיימת חפיפה בינן לבין הפיצוי הסטטוטורי. כשם שלא ניתן לתבוע במצטבר פיצוי מוסכם ופיצוי בגין נזק מוכח כאשר קיימת חפיפה בין שני המרכיבים (ראו למשל, ע"א 628/87 חורי נ' חברת החשמל לישראל בע"מ, פ"ד מו(1) 115 (1991); ע"א 4630/04 קניונים נכסים ובנין בע"מ נ' בני יעקב נדל"ן בע"מ [פורסם בנבו] (13.12.2006)), כך לא ניתן לתבוע פיצוי סטטוטורי לפי סעיף 5א לחוק המכר (דירות) במצטבר לפיצוי בגין נזקים שנגרמו בפועל עקב האיחור במסירה, אלא אם מדובר בראשי נזק נפרדים מאלו שהפיצוי הסטטוטורי נועד לכסות. השאלה היא, אפוא, מהם הנזקים שהפיצוי הסטטוטורי נועד לפצות בגינם, מעבר לנזק המובן מאליו של דמי השכירות עבור דירה אחרת.

הפיצוי הסטטוטורי מקנה לקונה תוספת של 50% לדמי השכירות בשמונת החודשים הראשונים, ושל 25% ביתרת התקופה. מדובר בתוספת ניכרת, אשר נועדה לפצות את הקונה על נזקים נלווים כתוצאה מהאיחור במסירת הדירה, מעבר לדמי השכירות עבור דירה חלופית. תוספת זו מגלמת, לדעתי, פיצוי של הקונה עבור עוגמת נפש ועלויות נוספות הכרוכות בכך שהוא נאלץ למצוא דירה חלופית לתקופת האיחור, כגון עלויות הובלה, אחסון, נסיעות, תיווך וכדומה. אין זה סביר שהמוכר ייאלץ לשלם בגין עלויות אלו בנוסף לפיצוי הסטטוטורי. מובן, כי ככל שהקונה סבור כי הנזק שנגרם לו בפועל גבוה מהפיצוי הסטטוטורי, בידו לתבוע פיצוי "רגיל" בגין הפרת חוזה (ככל שיש לו עילה לכך). ניתן לתבוע בשני המסלולים באופן חלופי, אך לא במצטבר.

לפיכך, דין תביעת התובעים לפיצוי נוסף להידחות אף מבלי להידרש לשאלת תוקפו של סעיף 8 לנספח השינויים, השולל את זכות הקונה לפיצוי העולה על זה הקבוע בסעיף 5א לחוק המכר (דירות)."

בעניין תא"מ (ת"א) 11749-10-18 מועלם ואח' נ' אפריקה התחדשות עירונית בע"מ, נקבע ע"י כב' השופט רז נבון בסע' 39-40 : " אינני סבור, כי התובעים זכאים לפיצוי בגין עגמת נפש. התובעים בחרו לילך במסלול פיצוי סטטוטורי, מכוחו הם זכאים לקבל פיצוי מוגדל בגין האיחור במסירה (מגלם דמי שכירות כפול 1.5), ואינני סבור, כי מעת שבחרו לילך בדרך זו, הם זכאים לפיצויים נוספים."

בע"א , מחוזי ת"א , 28167-07-19 מועלם ואח' נ' אפריקה התחדשות , נדחה ערעור שהוגש בעניין, ע"י כב' השופטת אביגיל כהן, וקובעת בסעיף 9 ד) בהקשר זה :

"באשר לאי פסיקת פיצוי בגין עוגמת נפש:

פסיקת פיצוי בגין רכיב זה מסורה לשיקול דעת בית משפט ולא נעשית בדרך שבשגרה.

למעשה, בכל מקרה של הפרת חוזה, ניתן יהיה לטעון, כי נגרמת "עוגמת נפש" לצד שהחוזה כלפיו הופר ובכל זאת, אין פוסקים לרוב נוסף לפיצוי הממוני בגין נזק שנגרם כתוצאה מהפרת החוזה, גם פיצוי בגין "עוגמת נפש".

לרוב פוסקים פיצוי בגין רכיב זה,כאשר לא ניתן לפסוק לטובת התובע פיצוי בגין רכיב אחר באופן שישקף עוולה שנעשתה ביחס אליו או את הפרת החוזה כלפיו.

כך למשל פסקתי פיצוי בגין עוגמת נפש לבני זוג אשר הרב שהיה אמור לערוך את חופתם הגיע לאולם סמוך לשעה 23:00 בלילה - ת.א. (שלום ת"א) 59985/04 גלית עמר נ' המועצה הדתית ת"א יפו (12/2/07), שם התביעה במהותה היתה לפיצוי בגין עוגמת נפש.

אף אני סבורה, כי בנסיבות המקרה שלפנינו לא היה מקום לפסוק פיצוי בגין עוגמת נפש משנפסק פיצוי בגין האיחור בהתאם להוראות חוק המכר דירות."

בכל הכבוד , אני מצטרף לעמדה זו, ביחס לתביעת פיצוי בגין עוגמת נפש כאן, הן בהיבט העקרוני, והן בהיבט הפרטני שבפני, ולא ראיתי הצדקה בענייננו לפסיקת פיצוי מסוג זה , ובנוסף לפיצוי הסטטוטורי הנדרש.

עניינים פרטניים נוספים

התובעת שטרנברג : נטען למסירת חזקה , לצורך הפיצוי, 1.9.15, צורף הסכם שכירות מיום 28.7.15, שכר הדירה נקבע ל – 6,000 ₪ לחודש. תשלום ראשון בוצע במעמד החתימה , ונקבע שיתוארך ל 1.9.15. נרשם בהסכם שהשוכר בדק את הדירה ומצא אותה מתאימה לצרכיו – מגורים ומודע שיבוצעו בהמשך תיקוני קבלן. פרוטוקול מסירה , וקבלת מפתח / דירה נערך ביום 10.6.15, בהמשכו נטען לתקלות משמעותיות במערכת החשמל ועוד . צורפה חליפת מכתבים בענין. במכתב התובעת מיום 8.7.15 נרשם כי לאותו מועד, רוב הליקויים טופלו, אבל לא כולם, ונשארו ליקויים כמו שריטות באלומיניום , שריטות בדלת הכניסה, ועוד ועוד .

נוכח האמור , ונוכח מועד חתימת הסכם השכירות ב 28.7.15, וכאשר בכל מסירת דירה חדשה צפויה שנת בדק ותיקונים, אני סבור שהתובעת זכאית לפיצוי המוגדל לפי חוק המכר, ועד לקבלת המפתח ב 10.6.15, כן זכאית לפיצוי בגין עבודות שנדרשו בדירה ולאחר המסירה ועד 1.8.15, ובגובה שווה ערך ל- 6,000 ₪ לחודש, ועפ"י הסכם השכירות שהוצג. לא הוכח בפני באופן מספק זכאות לפיצוי של חודש נוסף ועד 1.9.15 , ומדובר בעניין שבין התובעת לשוכר, שיכול ומושפע ממסירת דירה חדשה, אך בכל מקרה אינו מזכה בפיצוי סטטוטורי לפי חוק המכר.

התובעים רולניק: קיבלו את הדירה ביום 25.10.15, ולפי פרוטוקול המסירה מאותו יום , בתביעה הדרישה הינה לתשלום פיצוי לפי חוק המכר, עד 25.11.15, דהיינו חודש נוסף, ומאוחר למועד המסירה . הטענה שהתובעים נאלצו במועד זה להתקין מערכת מיזוג אויר בדירה, מה שהתאפשר רק לאחר קבלת המפתח , ובכך נדחה מועד המסירה .

אציין שדיונית, ולהבדיל מהתובע רג'ואן, שיפורט להלן , ולגביו קיימת דרישת פיצוי חלופי לתשלום ושלא עפ"י חוק המכר, בקשר לתובעים רולניק אין דרישה חלופית שכזו, לטעמי מן הראוי היה לתבוע את הפיצוי הסטטוטורי עד למועד מסירת הדירה, ולגבי החודש הנוסף הנדרש , ושמאוחר למסירה, לפרט בעניין . תוך דרישת פיצוי לעניין מניעת שימוש נטענת בדירה, הדבר לא נעשה, מכל מקום, ולגופו, ולאחר עיון בהתכתבויות הקשורות למערכת המיזוג, ושמיעת הצדדים בענין , לא שוכנעתי כי התובעים זכאים לפיצוי בעניין, ונוכח מכתב פטור בעניין, בחתימת התובעת מיום 19.7.15, כן לא הוכח באופן מספק, שבשל התקנת המזגן, כולל עבודות גבס נדרשות, יש מקום לפיצוי ובגובה חודש עיכוב כנדרש , ושבשל הנתבעת נמנעה התקנה מוקדמת, ושלא כדין.

התובע רג'ואן: תובע פיצוי לפי החוק עד ליום 1.7.16, ולחילופין דורש פיצוי בגין חוסר יכולת להשכיר הדירה, ממועד המסירה, ופרוטוקול המסירה ב 10.1.16, ובעיקרו בשל כשל מתמשך, לטענתו, בהחלפת מספר אריחי ריצוף, בסלון ובחדרים, ובשל גוון שאינו תואם, ענין שלפי החומר שבפני הוסדר בסופו של דבר ע"י הנתבעת ב 8.6.16, בדרך של פירוק הריצוף הקיים בממ"ד, החלפת הריצוף שנדרש וריצוף הממ"ד מחדש, צורפה התכתבות בעניין בין הצדדים, וכן צורף הסכם שכירות בקשר לדירה שנחתם ביום 5.4.16, וכאשר תחילת השכירות ביום 1.7.16, ובדמי שכירות של 6,500 ₪ לחודש .

לאחר עיון ושמיעת הצדדים , בעניין זה, אני מחליט שהתובע זכאי לפיצוי הקבוע בחוק ועד למועד המסירה 10.1.16. לטעמי מבלי שמוצו כלל הראיות בעניין , וכאשר הנטל על התובע , אין מקום לקבוע שבשל בעית הריצוף לעיל, נמנע שימוש בדירה למשך כ- 6 חודשים נוספים. ברי שבסופו של יום בוצע , ב 6/16, מדובר בתיקון שנמשך לטעמי ימים ספורים , לרבות איתור ריצוף חלופי נדרש, ושבכל מקרה מכח עקרון הקטנת הנזק, והעובדה שנחתם חוזה שכירות קודם לתיקון, שעה שמדובר בשנת בדק, שהתובע זכאי לפיצוי בהקשר זה , בגובה דמי השכירות שצוינו לעיל על פי ההסכם, ולתקופה של חודש 1 נוסף, ומעבר למועד המסירה בפועל, שחל כאמור ב 10.1.16.

בהקשר טענות לאיחור במסירה , בשילוב טענות שנערך פרוטוקול מסירה , ושעה שקיימים בדירה ליקויים משמעותיים, תוך בחינת השאלה אם ראויה למגורים או לא , והאיזון הנדרש בעניין , ראה דיון נרחב בת.א (רח') 68210-10-18 סימה לנגר נ' אביגדור שטרן בעמ [פורסם בנבו] עמ' 17-31.

גובה השכירות לצרכי חישוב הפיצוי

התובעים כולם, למעט רולניק , דורשים פיצוי לפי סכום השווה לדמי שכירות בשיעור של 6,500 ₪ לחודש. רולניק דורשים 6,300 ₪ לחודש. כל הדירות בנות 5 חדרים באותו פרויקט, ומיקום, בקומות שונות. התובעים שושן, רולניק ומנצור, תומכים הדרישה בחוות דעת שמאי מטעמם , ו/או מתייחסת לדירה דומה. התובעים שטרנברג ורג'ואן מסתמכים על חוזי השכירות שצרפו, או חוות דעת בקשר לדירה דומה.

הנתבעת טוענת לדמי שכירות שאינם עולים על 6,000 ₪ לחודש, ולפי חוות דעת שמאי שצרפה.

כפי שצוין בהקשרים אחרים, בתיק קיימים חוזי שכירות בקשר לדירת שטרנברג מיום 28.7.15 ע"ס 6,000 ₪ לחודש , ובקשר לדירת רג'ואן ע"ס 6,500 ₪ לחוד ש מיום 5.4.16. אני סבור שדמי השכירות שנקבעו בהסכם שטרנברג, ובזמן אמת, והקרוב ביותר למועדי המסירה, שנקבעו בקשר לדירות כאן, משקפים בצורה הראויה את שווי דמי השכירות שיש לקבוע , לצורך פיצוי לפי החוק לתובעים, ואני קובע בהתאם , שיעמוד על 6,000 ₪ לחודש, ולכל אחד מן התובעים.

תקופת גרייס

לגבי כל הדירות, האיחור במסירה גבוה מתקופת הגרייס שבחוזה , ומן המועד שקבוע בסעיף 5א (א) לחוק המכר דירות, ומשכך ברי שאת האיחור יש למנות מן המועד החוזי , וללא הפחתת תקופת גרייס כלשהי.

לעניין זה יפים הדברים שנאמרו עוד בטרם התיקון לחוק המכר בענין .

ע"א (ת"א) 583/84 גורי ואיזקוביץ נ' רובינשטיין ושות [פורסם בנבו]:

" משקבעו הצדדים בחוזה מועד  מדויק למסירת החזקה משמעות הדבר שיש משמעות בעיניהם – בעיקר בעיני הקונה כמובן- למועד זה. אלא שהקונה, מתוך התחשבות במורכבות הרבה שבה כרוכה עבודת הבניה והגורמים השונים בהם היא תלויה, מוותר מראש לקבלן הבונה על תקופה מסוימת של איחור, בתקווה ובתנאי שהדבר ישמש לקבלן תמריץ לסיים את הבניה בגבולות הזמן שנקבע בתוספת "תקופת החסד" של 90 יום...ואין כאן אבסורד כלשהו : משלא עשה הקבלן די כדי לזכות בתמריץ על תנאי שניתן לו בחוזה, ממילא אין מחילתו של הקונה מחילה..."  ( הדגשה שלי א.ש)

תקופת הפיצוי לכל תובע

נוכח האמור עד כאן , עולה שתקופת הפיצוי לה זכאי כל תובע , לפי חוק המכר דירות , הנה כלהלן:

שושן - 185 = 240-55 יום , 6.16 חודשים.

שטרנברג - 220 יום , 7.33 חודשים

רולניק - 87=115-28 יום , 2.9 חדשים

מנצור - 122= 150-28 יום , 4.06 חודשים

רג'ואן - 169= 220-51 יום , 5.63 חודשים.

בנוסף לאמור שטרנברג ורג'ואן זכאים לפיצוי הנוסף , כפי שנקבע בעניינם לעיל.

סוף דבר

• אני מחייב את הנתבעת לשלם לתובעים פיצוי בגין איחור במסירה כדלקמן:

  1. משפחת שושן פיצוי בסך 55,500 ₪ [ X 1856,000 * 1.5 / 30 = 55,500 ₪ ] , צמוד ונושא ריבית כחוק מיום 1.5.15 (אמצע תקופת האיחור ) ועד לתשלום בפועל.

  2. משפחת מנצור פיצוי בסך 36,600 ₪ [ X 1226,000 * 1.5 / 30 = 36,600 ₪ ] צמוד ונושא ריבית כחוק מיום 1.5.15 (אמצע תקופת האיחור ) ועד לתשלום בפועל.

  3. משפחת רולניק פיצוי בסך 26,100 ₪ [ X 87,6,000 * 1.5 / 30 = 26,100 ₪ ] צמוד ונושא ריבית כחוק מיום 1.9.15 (אמצע תקופת האיחור ) ועד לתשלום בפועל.

  4. משפחת רג'ואן פיצוי בסך 50,700 ₪ [ X 1696,000 * 1.5 / 30 = 50,700 ₪ ] צמוד ונושא ריבית כחוק מיום 1.10.15 (אמצע תקופת האיחור ) ועד לתשלום בפועל.

     וכן פיצוי נוסף בסך 6,500 ₪ וכפי שנקבע לעיל, צמוד ונושא ריבית כחוק מיום 10.1.16 ועד לתשלום בפועל.

  5. משפחת שטרנברג פיצוי בסך 66,000 ₪ [220 * 6,000 * 1.5 / 30 = 66,000 ₪ ] , צמוד ונושא ריבית כחוק מיום 1.3.15 (אמצע תקופת האיחור) ועד לתשלום בפועל.

     וכן פיצוי נוסף בסך 10,000 ₪ [ 6000 * 50 / 30 ] וכפי שנקבע לעיל , צמוד ונושא ריבית מיום 1.7.15 ועד לתשלום בפועל .

      

• התביעה לפיצוי בגין עוגמת נפש נדחית.

   

• אני מחייב את הנתבעת לשלם לכל אחד מהתובעים הוצאות משפט : חלק יחסי של האגרה ששולמה ולפי מה שנפסק בפועל, וכן שכ"ט עו"ד בסך 15% מהסכומים שנפסקו לעיל (וכאשר הסכום כולל מע"מ), צמוד ונושא ריבית כחוק מהיום ועד לתשלום בפועל. לא ראיתי מקום ליתן צו להוצאות בקשר לחוות הדעת השמאיות שהוגשו.

   

   

  המזכירות תשלח עותק פסק הדין לב"כ הצדדים

   

  ניתן היום, כ"ג חשוון תשפ"א, 10 נובמבר 2020, בהעדר הצדדים.