מנהל הארנונה של עיריית ירושלים נ' בני נחמיה חצרי א.ב. קידום פרויקטים בע"מ

לפניי ערעור מטעם מנהל הארנונה של עיריית ירושלים, על החלטת ועדת הערר לענייני ארנונה מיום 29.8.2018 (עורכי-הדין יורם הכהן, שמואל עוזרי וסעיד גאליה) בתיק ערר מס' 275/17.

עסקינן בשאלת סיווג לצרכי ארנונה של תשע דירות אותן בנתה המשיבה שהנה חברה קבלנית. עובר לשנת החיוב הרלוונטית (שנת 2016), תשע הדירות האמורות טרם נמכרו ולפיכך המשיבה המשיכה להחזיק בהן כדירות ריקות המהוות חלק מהמלאי העסקי שלה. מנהל הארנונה קבע כי יש לחייב את המשיבה בארנונה בגין דירות אלה, בסיווג של "מבנה מגורים שאינו בשימוש" וזאת לפי סעיף 27 לצו הארנונה לשנת 2016 (ויוער כי תעריף הארנונה בסיווג זה, גבוה ביחס לתעריף סיווג "מגורים" לו טוענת המשיבה). ועדת הערר לענייני ארנונה קיבלה את ערר המשיבה בסוגית סיווג הדירות, ועל כך מערער מנהל הארנונה לפניי.

אבהיר כבר כעת כי סעיף 27 לצו הארנונה לשנת 2016 מקורו בהוראת שעה שהייתה בתוקף עד סוף שנת 2016, ואשר תוקפה לא הוארך לאחר מכן. אשר על כן, שאלת הפרשנות המתעוררת בתיק זה לגבי סיווג "מבנה מגורים שאינו בשימוש", תחוּמה לשנת הכספים 2016. היא אינה צפויה להתעורר לגבי השנים הבאות לאחר מכן, שכן אין חולק שהסיווג האמור לא נכלל בצווי הארנונה לשנת 2017 ואילך.

לאחר שבחנתי את החומר שהוגש לעיוני, ולאחר ששמעתי את טענות הצדדים בדיון לפניי, עמדתי היא כי דין הערעור להתקבל. להלן הטעמים לכך.

רקע ומסגרת נורמטיבית

1.המחאה החברתית משנת 2011 הביאה להקמתה של הוועדה לשינוי כלכלי חברתי ("ועדת טרכטנברג"). הוועדה בחנה בין היתר את הכשלים בשוק הדיור ואת הדרכים לפתרונם. אחד הכשלים שנמצאו בשוק הדיור, נגע לתופעה בה דירות מגורים עומדות ריקות לאורך תקופות ארוכות. בין המלצות ועדת טרכטנברג, נכללה המלצה לקביעת ארנונה גבוהה יותר לדירות שכונו: "דירות רפאים". וכך קבעה הוועדה האמורה בדו"ח שלה:

"מנתונים שהתקבלו מחברת החשמל לבקשת הוועדה עולה כי בישראל ישנן 46,855 דירות ריקות. איכלוס דירות אלה יכול להרחיב מאוד כבר בטווח הזמן המיידי את היצע הדיור והוא בעל חשיבות מבחינת המרקם העירוני.

מוצע כי הממשלה תנחה את שר הפנים לתקן את תקנות הארנונה כך שייקבע סיווג חדש לדירת מגורים שאיננה בשימוש ובה הארנונה המקסימלית המותרת לגבייה הינה כפולה מהארנונה המקסימלית המותרת לגבייה מדירת מגורים. אישור גביית הארנונה החריגה יינתן במקרים המתאימים."

(עמ' 212; ההדגשה אינה במקור-ד.כ.ל)

2.בעקבות המלצתה האמורה של ועדת טרכטנברג, ומכוח הסמכות הקבועה בסעיפים 8(ב) ו-9 לחוק ההסדרים במשק המדינה (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב), התשנ"ג-1992, התקינו שרי האוצר והפנים את תקנות הסדרים במשק המדינה (ארנונה כללית ברשויות המקומיות) (הוראת שעה), התשע"ד-2014 (להלן: תקנות הוראת השעה). תקנות אלה משנת 2014, תיקנו את תקנות ההסדרים במשק המדינה (ארנונה כללית ברשויות המקומיות), התשס"ז-2007 (להלן: תקנות הארנונה הכללית), וזאת לפרק זמן מוגבל - עד יום 31.12.2016. עיקרי התיקון בהתאם לתקנות הוראת השעה, היו כדלקמן:

ראשית, תקנות הוראת השעה הוסיפו לתקנה 1 לתקנות הארנונה הכללית, הגדרה למונח: "מבנה מגורים שאינו בשימוש". וזה נוסח ההגדרה: