לזמי נ' אזורים בנין (1965) בע"מ

מבוא

1. לפניי תביעה חוזית לאכיפת חוזה מכר דירה, לביטול תנאים מתלים בחוזה בהיותם תניות מקפחות בחוזה אחיד, ולחלופין לבטל את החוזה בגין הפרתו, ולפסוק לתובעים סך 1,200,000 ₪, בגין עשיית עושר ולא במשפט על ידי הנתבעות במכירת הדירה לאחרים, ובגין הפרת החוזה והנזקים שנגרמו לתובעים עקב ההפרה [כתב התביעה, כותרתו וסעיף 27 בו].

2. אציין כי חרף התיאור המילולי הרחב של הסעדים הכספיים הנדרשים ["... לכל (ה)פחות או בכל סכום אחר שיהווה רווח גבוה מהסכום הנ"ל ממכירת הדירה לצד שלישי"; סעיף 27(ג) בכתב התביעה] – הסעד הכספי המרבי שבית המשפט מוסמך לתתו בתובענה זו מוגבל לסכום התביעה, 1,200,000 ₪, שלפיו שולמה האגרה; בתוספת הפרשי הצמדה וריבית והוצאות משפט. כמו כן, התובעים זנחו בסיכומיהם את הדרישה לפיצוי בגין נזקיהם עקב הפרת החוזה על ידי הנתבעות; וכך נותרה רלבנטית, בתור סעד חלופי לאכיפה, רק דרישתם להשבה מדין עשיית עושר ולא במשפט [סיכומי התובעים, פסקה 61].

3. בקליפת אגוז, זה עיקר התביעה: התובעים התקשרו עם הנתבעת 1, אזורים בנין (1965) בע"מ (להלן: "אזורים") בחוזה לרכישת דירת גג, שהייתה עדיין "על הנייר" (להלן: "החוזה"). סמוך לאחר מכן המחתה אזורים את חיוביה וזכויותיה במיזם לנתבעת 2, ארידניאל יזמות בע"מ (להלן: "ארידניאל"). ארידניאל קידמה תכנית מפורטת ובקשה להיתר בנייה חלופיות, שלפיהן הדירה המקורית חדלה מלהתקיים בתכנית המיזם, והציעה לתובעים לרכוש את דירת הגג החלופית לפי התוכנית החדשה, הגדולה ויקרה מזו המקורית, בתוספת מחיר של 1,200,000 ₪. הנתבעות טוענות שעשו כן רק לאחר שהוברר כי התנאים המתלים בחוזה עם התובעים, שאזורים המחתה לארידניאל, ממילא אינם צפויים לקיום (ואמנם לא קוימו), מסיבות שאינן תלויות בנתבעות. לפיכך החוזה התבטל, והנתבעות אינן חייבות לתובעים דבר, ובמיוחד לא את הדירה המקורית שחדלה להתקיים. התובעים טוענים שהנתבעות נהגו בחוסר תום לב, גרמו לאי-קיומם של התנאים המתלים, ופגעו בציפיותיהם הסבירות של התובעים, כדי להשיא את רווחי המיזם. לפיכך התובעים זכאים לאכיפת החוזה לגבי הדירה המקורית, או לגבי הדירה החלופית ללא תוספת מחיר; ולחלופין – לרווח שהנתבעות הפיקו משינוי התוכנית על חשבון התובעים – הוא הפרש המחירים האמור בין הדירה המקורית והדירה החלופית.

4. התביעה הוגשה בתחילה (ביום 23.5.16) בבית משפט השלום באשקלון. בכתב הגנתן מיום 7.8.16 טענו הנתבעות לחוסר סמכות עניינית, נוכח הסעד הראשוני המבוקש של אכיפת חוזה מכר מקרקעין. התובעים נענו והגישו ביום 18.9.16 בקשה מוסכמת להעברת הדיון לבית המשפט המחוזי. בית משפט השלום הורה לנתבעות, בהחלטתו מיום 18.9.16, לנמק מדוע לא יחול הכלל שלפיו יש לפצל את התביעה כך שסעד האכיפה יתברר בבית המשפט המחוזי; והסעד הכספי, החלופי – שלפי גובהו מצוי בסמכות בית משפט השלום – יתברר בבית משפט השלום. הנתבעות השיבו כי מכיוון שמדובר בסעדים חלופיים – אין מקום לפיצול הדיון בהם; דבר העלול לגרור החלטות סותרות וכפל פיצוי. עוד טענו הנתבעות כי לפי הכלל "הטפל הולך אחר העיקר" – על התביעה להתברר בבית המשפט המחוזי, המוסמך לדון בסעד העיקרי של אכיפת מכר מקרקעין. בית משפט השלום נעתר לבקשה והעביר את הדיון לבית משפט זה. בנסיבות אלה, לפי הכלל "לא יעבירנו עוד" [חוק בתי המשפט [נוסח משולב], התשמ"ד-1984, סעיף 79(ב)] – אדון בכלל הסעדים הנדרשים.

5. בהתאם להחלטותיי הדיונית, שני הצדדים הגישו תיקי מוצגים מטעמם. אף צד לא התנגד למוצגי רעהו. לפיכך כל המוצגים מהווים ראיות קבילות בהליך. המוצגים שיוזכרו להלן יכונו באות "ת" או "נ", לפי העניין, ומספרם הסידורי בתיק המוצגים הרלבנטי [כגון: ת1, נ2 וכדומה]. ההפניות לפרוטוקול יהיו לפי מספר העמוד בתיק האלקטרוני, החופף את המספר המודפס בראש העמוד בעותק הנייר (יש להתעלם מן המספר המודפס בתחתית העמוד, n+4).

    

   טענות התובעים

6. כל האמור בפרק זה הוא סיכום ופרפרזה של סיכומי התובעים, לרבות האמור במסמכים שאליהם מפנים הסיכומים, אלא אם צוין אחרת.

7. ביום 16.6.15 רכשו התובעים מאזורים דירת גג בקומה 18 בבניין בן 18 קומות (ועוד שתי קומות מפולשות), בשטח 151.5 מ"ר עם מרפסת בשטח 96 מ"ר, בצירוף 2 חניות ומחסן, במיזם "אזורים ברנע" באשקלון (גוש 2556 חלקה 4 מגרש 501 בניין 2), במחיר 2,300,000 ₪, כולל מע"מ (להלן: "הדירה" או "הדירה המקורית").

8. חוזה המכר [ת5; להלן: "החוזה"] הותנה בקיום 2 תנאים מתלים: קבלת היתר בנייה וליווי בנקאי, תוך "תקופת התנאי" בת 12 חודשים מחתימת החוזה [נספח א' לחוזה, ת6, סעיפים 15.2-15.1].