למדא - מכלולי בניה בע"מ נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה רחובות ואח'

1. לפניי ערעור על החלטתה של ועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה, מיום 23.8.17, שדחתה ערר שהוגש לה, ואישרה את תשלום הפיצוי למשיבים, כפי שנקבע בחוות דעתו של השמאי המייעץ.

2. המשיבים 7-2 הם בעלי המקרקעין הידועים כחלקה 680 בגוש 3703 ברחוב טלר 9 ברחובות (להלן: "מגרש המשיבים") . מדובר בחמש דירות, דירה אחת בכל קומה, בבניין מגורים בן 5 קומות, מעל קומת קרקע מפולשת, וקומת מרתף חנייה.

3. המערערת היא חברה יזמית, אשר בנתה בנין למגורים על חלקה 808 בגוש 3703, הממוקמת בצמוד וממערב למגרש המשיבים (להלן: "מגרש המערערת"), וזאת לפי היתר בניה, שניתן מכוחה של תכנית רח/800/א/1/37 (להלן: "התכנית"). הבנין הוא ברחוב טלר 7, והוא כולל 6 קומות וקומת גג, מעל קומת עמודים. הבנין כולל 8 דירות.

• האם חלה פגיעה בשווי דירותיהם של המשיבים, ומהו שיעור הפגיעה?

4. בגין אישורה של התכנית, הגישו המשיבים למשיבה 1, תביעת פיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, ובה טענו כי התכנית פוגעת בשווי דירותיהם, בשיעורים של 24% - 26%. המשיבה 1 דחתה את תביעת המשיבים. על החלטה זו עררו המשיבים בפני ועדת הערר. ועדת הערר, בהחלטתה מיום 22.12.14, דחתה את כל טענות המשיבים, למעט הטענה בענין פגיעה הנובעת מהוראה בתכנית, המאפשרת בניה בקו בנין אפס לחזית: "שינוי בקו קדמי מ-5 מטר ל-0 מטר לכיוון השפ"פ". ועדת הערר החליטה למנות שמאי מייעץ, אשר יבחן האם נגרמה פגיעה בשווי דירותיהם של המשיבים, בגין השינוי בקו הבנין הקדמי, ומהו שיעור הפגיעה.

            חוות דעת השמאי המייעץ

5. השמאי המייעץ שמונה, מר יצחק ברמן, קבע בחוות דעתו, כי ישנה פגיעה בשווי דירות המשיבים, וזאת בגין שני מרכיבים: חסימת נוף, והצללה.

6. כדבריו (בעמ' 20-19 לחווה"ד):

"התכנית הפוגעת הקטינה את קו הבנין בחלקה הפוגעת מ-5 מ' ל-0 מ' לכיוון השפ"פ. השטח שסווג כשפ"פ הינו בתחום שסווג במצב התכנוני הקודם כדרך, כך שההקטנה הנ"ל של קו הבנין הביאה למעשה להבלטתו של הבנין הפוגע קדימה, אל החזית,  ב-5 מ' ביחס לבנין העוררים. הבלטה זו גורמת לחסימת נוף בדירות העוררים . יודגש כי מדובר בחסימה לכיוון מערב בלבד, בעוד כל שאר כיווני האוויר של דירות העוררים לא נפגעו מחסימה זו .............

...............