חברת ״למדא״ הקימה בניין מגורים שגרם לחסימת חלק מהנוף ויצירת צל לדיירי בניין שכן. בית המשפט המחוזי אישר לאחרונה את החלטת ועדת הערר לחייב אותה לפצות את הדיירים ב-272,500 שקל.
השופט צבי דותן דחה לאחרונה ערעור שהגישה חברת הבנייה ״למדא״ על החלטת ועדת ערר לחייב אותה לפצות דיירי בניין ברחובות בשל חסימה חלקית של הנוף הנשקף מדירותיהם והצללת הבניין. החברה טענה שמהדירות נשקף ״נוף סתמי״ של עיריית רחובות אך השופט קבע שאין בסיס להתערבות במסקנות הוועדה.
החברה הקימה בניין בן 6 קומות ברחובות. דיירי הבניין השכן הגישו תביעת פיצויים לוועדה המקומית לתכנון ובניה וטענו שהבניין מסתיר להם את הנוף ופוגע בשווי דירותיהם. הוועדה המקומית דחתה את תביעתם ואולם, ערר שהגישו התקבל. ועדת הערר קבעה על סמך חוות דעת של שמאי מייעץ כי בניין היזמית חורג ב-5 מטר מ״קו האפס״ של הבניינים לכיוון שטח ציבורי פתוח, מה שגורם לחסימת נוף והצללה בבניין השכנים.
בחוות דעתו התבסס השמאי על מחקר מ-2006 של השמאי הממשלתי הראשי בנושא השפעת הנוף על שוויין של דירות מגורים. המחקר קבע כי מחירן של דירות שמהם נשקף ״נוף עירוני מרהיב״ גבוה בממוצע ב-6.44% ממחירן של דירות ללא נוף עירוני או עם נוף חלקי. השמאי קבע שבניין היזמית מסתיר חלקית את הנוף של דיירי הבניין השכן מה שגורם לפגיעה של 2.5%-4% בשווי הדירות בסכום כולל של 272,500 שקל.
בערעור שהגישה היזמית היא טענה שהמחקר עליו התבסס השמאי עסק בהסתרת ״נוף מרהיב״ בירושלים בעוד שבמקרה זה הנוף המוסתר בחלקו בדירות השכנים הוא ״סתמי״: בניין עיריית רחובות ומגרש החנייה של קניון רחובות.
השכנים טענו מנגד כי ועדת הערר קבעה מפורשות שהשמאי ערך שומה מנומקת ומפורטת והתייחסותו למחקר לא הייתה השיקול היחיד שהנחה אותו. עוד נטען כי המחקר התייחס להשפעת סוגי נוף ב-11 ערים שונות בישראל ונאמר בו במפורש שניתן להיעזר בו כבסיס וכלי עזר תוך ביצוע ההתאמות הנדרשות.
שאלה שמאית מובהקת
השופט צבי דותן מבית המשפט המחוזי מרכז לוד הבהיר כי השאלה שעמדה בפני ועדת הערר, האם נפגע שווי דירות השכנים בגין שינוי קו הבניין הקדמי של בניין היזמית, היא שאלה שמאית מובהקת שלגביה נתפס השמאי המייעץ כסמכות המקצועית. לכן, ועדת הערר תיטה לאמץ את חוות דעתו של השמאי והתערבותה תוגבל למקרים שבהם נפלה בה טעות מהותית או דופי חמור.
עוד ציין השופט כי לשמאי ולוועדת הערר היה יתרון בכך שהם ביקרו במקום והייתה להם האפשרות לראות ולהתרשם באופן בלתי אמצעי בשאלת הסתרת הנוף וההצללה.
הוא קבע כי לא יכול להיות ספק שבשל השינוי בקו הקדמי של בניין היזמית תהיינה ביחס לבניין השכנים שעות הצללה מרובות יותר ביחס למצב הקודם. לגבי הפגיעה בנוף כתב השופט כי השמאי המייעץ היה ער לכך שהמחקר עוסק בירושלים ומדובר בו בנוף עירוני מרהיב וציין זאת בחוות דעתו.
לדבריו, נכון שראוי היה לנמק בצורה מפורטת יותר כיצד בדיוק עשה השמאי את ההתאמות למקרה זה אך לא מדובר בטעות מהותית או דופי חמור ״מה גם שעסקינן בהערכה ולא במדע מדויק״.
השופט סיכם כי המקרה אינו אחד מאותם מקרים נדירים ויוצאי דופן וכי אין עילה להתערבות בהחלטתה של ועדת הערר.
המערערת חויבה בשכ״ט עו״ד בסך 20,000 שקל.
- ב״כ המערערת: עו"ד איל מאמו
- ב״כ המשיבים: עו"ד גוהר ראובן חזן
עו״ד אגבאריה חוסיין
עוסק/ת ב-
חוקתי ומנהלי
** הכותב/ת לא ייצג/ה בתיק.
המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
בהכנת הכתבה לקחו חלק צוות העורכים של אתר פסקדין