ה"פ 19498-11-17 בן אבו נ' עירית טירת כרמל

לפניי תביעה על דרך של המרצת פתיחה, שהוגשה על ידי אריה בן אבו (להלן: "המבקש"), שוכר אולם ספורט במתחם ספורט ברח' משה שרת 29 בטירת הכרמל (להלן: "אולם הספורט" ו-"מתחם הספורט" בהתאמה), נגד עיריית טירת הכרמל (להלן: "המשיבה"), בעלת מתחם הספורט. במסגרת המרצת הפתיחה, עותר המבקש לסעד הצהרתי לפיו למבקש זכות שכירות והחזקה באולם הספורט באופן בלעדי, ועל המשיבה, אשר פלשה לטענתו לאולם הספורט בניגוד לדין, לסלק ידה מאולם הספורט מוקדם ככל האפשר ולהשיבו להחזקתו. כמו כן, המבקש עותר לפיצול סעדים על מנת לשמור לעצמו הזכות לתבוע בגין הנזקים שנגרמו לו לכשיתגבשו במלואם.

רקע עובדתי

1.ביום 17/12/67 נחתם הסכם חכירה בין מדינת ישראל ורשות הפיתוח (להלן: "רשות הפיתוח") ובין ההסתדרות הכללית של העובדים (להלן: "ההסתדרות"). ביום 7/8/88 הועברו הזכויות במקרקעין למשיבה, זאת לאחר הליכים משפטיים.

2.בתקופה בה להסתדרות היו זכויות במקרקעין כדין, היא השכירה את מתחם הספורט למועדון כדורגל מכבי טירת כרמל (להלן: "מועדון הכדורגל"), לתקופה המתחדשת בכל 36 חודשים. כך גם נהגה ההסתדרות ביום 30/5/13 ואולם, במועד זה, התגלעה מחלוקת בין המשיבה דכאן ובין ההסתדרות ומועדון הכדורגל. ואכן בחלוף הזמן, הגישה המשיבה דכאן תביעה, במסגרת ת"א (שלום-חי') 42521-10-15, בקשר עם זכויות הצדדים, כפי שיפורט להלן.

3.בין לבין, ביום 30/6/14 נחתם בין המבקש ובין מועדון כדורגל מכבי טירת כרמל (להלן: "מועדון הכדורגל"), הסכם שכירות בלתי מוגנת, עת מועדון הכדורגל היה בעל הזכויות במושכר (להלן: "הסכם השכירות"). בהתאם להסכם השכירות, המבקש, על חשבונו, השקיע משאבים לשיפוץ אולם הספורט. בתמורה קיבל המבקש את אולם הספורט לשם "הפעלת אולם ספורט ומטרות אחרות" כאשר תקופת השכירות היא עד ליום 30/6/17, עם אופציה להארכת החוזה ל-3 תקופות נוספות בנות 3 שנים כל אחת, ובסך הכול ניתנה זכות שכירות לתקופה מקסימלית שתסתיים ביום 30/6/26. בתוך כך, למבקש, ולו בלבד, האפשרות לסיים את תקופת השכירות בהודעה מוקדמת כפי שנקבע בהסכם (ר' ס' 5(א)-(ה) להסכם השכירות). עוד נקבע בהסכם כי המשכיר, יהא רשאי להמחות את זכויותיו, ובלבד "...שזכויות השוכו על פי חוזה זה יישמרו ולא ייפגעו, וכל הבא במקום המשכיר ייכנס בנעלי המשכיר לפי הוראות הסכם זה ויחוב באותם התחייבויות כלפי השוכר" (ס' 9.3 להסכם השכירות).

4.באשר למחלוקת שנתגלעה בין הצדדים כאמור, בשנת 2015 החל להתנהל הליך משפטי בין המשיבה ובין מועדון הכדורגל, בו עתרה המשיבה לסילוק ידו של מועדון הכדורגל. ביום 31/7/16, נחתם הסכם פשרה בין המשיבה לבין מועדון הכדורגל (להלן: "הסכם הפשרה"), בו נקבע כי מועדון הכדורגל יעביר למשיבה את זכויות החזקה והשימוש תמורת תשלום כספי של 400,000 ₪, לסילוק חובות מועדון הכדורגל שנוצרו בתקופה שקדמה לחתימת הסכם הפשרה (ס' 4 להסכם הפשרה).

5.במסגרת הסכם הפשרה הצהירה המשיבה על ידיעתה אודות קיומו של מחזיק נוסף במקרקעין וכן הוסכם בין הצדדים כי ממועד החתימה על ההסכם, המשיבה תפעל מולו במישרין, ככל שיידרש הדבר (ס' 2 להסכם הפשרה). ביום 11/9/16 נתן בית המשפט להסכם הפשרה תוקף של פס"ד (ת"א (שלום-חי') 42521-10-15) וביום 31/10/16 תיקנו הצדדים את פסק הדין כך שיכלול אף התייחסות לזכויות ההסתדרות במושכר.

6.ביום 5/9/17 הגיע המבקש לאולם הספורט, אך גילה כי המשיבה שברה את המנעולים באולם, ריתכה את דלת הכניסה והתקינה במקום מנעולים חדשים. המבקש שכר את שירותיו של בעל מקצוע על מנת להיכנס לאולם הספורט בהתאם להסכם השכירות. ביום 12/9/17, בהגיעו לאולם הספורט, שוב גילה המבקש, שהמשיבה פעלה לריתוך דלת אולם הספורט ושברה את מנעולו. ביום 28/9/17 שלח המבקש מכתב התראה למשיבה, במסגרתו דרש שהמשיבה תכבד את הסכם השכירות ותסלק ידה מאולם הספורט. המשיבה מצדה, סירבה וטענה, בין היתר, כי הסכם השכירות חסר כל נפקות משפטית, כי לא נחתם מול המשיבה, היא אינה מכירה בו וכי התנהלות לא חוקית ותחזוקה לקויה הובילה לצורך בשיפוץ ושיקום מתחם הספורט, לרבות אולם הספורט. המבקש הגיש את התביעה שלפניי, בד בבד עם בקשה לסעד זמני, שהתקבל, המונע מהמשיבה או מי מטעמה להימנע מכניסה או פלישה לאולם הספורט נשוא המרצת הפתיחה שלפניי.

תמצית טענות הצדדים

7.המבקש טוען כי על פי ס' 21 לחוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971 ועל פי ההלכה, העברת זכויותיו של משכיר נכס בעת תקופת השכירות, כורכת עמה גם את העברת זכויותיו של השוכר כפי שקבוע בהסכם השכירות. בהתאם, זכות השכירות של המבקש, כפי הסכם השכירות שנחתם ביום 30/6/14 , שרירה וקיימת. לכן, טוען המבקש, שכאשר המשיבה פעלה במטרה לתפוס חזקה באולם הספורט, בלא להפנות כל טענה אל השוכר או כל גורם אובייקטיבי אחר, היא פעלה בניגוד לדין ועשתה דין לעצמה. מנגד, המשיבה טוענת כי הסכם השכירות לא חוקי ואין לו תוקף משפטי.

8.המשיבה טוענת כי מאחר ובמועד חתימת הסכם השכירות (2014) בין ההסתדרות למועדון הכדורגל, המועדון לא היה בעל זכות בנכס משום שתקופת החכירה של ההסתדרות בנכס הסתיימה כבר בשנת 2013, כפי שניתן ללמוד מהסכם הפשרה.

9.לחלופין, טוענת המשיבה כי בהנחה שבמועד חתימת הסכם השכירות היה למועדון הכדורגל זכות במתחם הספורט, הרי שתקופת השכירות הנקובה בהסכם השכירות בין מועדון הכדורגל למבקש, ארוכה מתקופת השכירות אשר הוקנתה למועדון הכדורגל ודי בכך כדי לקבוע שלמועדון הכדורגל אין זכות חוקית להשכיר את הנכס לתקופה שבה אין לו כלל זכויות במקרקעין.

10.המשיבה טוענת עוד כי בניגוד להוראות החוק, לא התקבלה מעולם הסכמה של המשיבה טרם העברת הזכויות מההסתדרות או ממועדון הכדורגל למבקש, ומפנה, בין היתר, לס' 22 לחוק השכירות והשאילה ולס' 27(ב) לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973.

11.כמו כן, טוענת המשיבה כי הסכם השכירות הוא למראית עין, בין היתר, נוכח אי רישום השכירות לפי חוק המקרקעין; נוכח השימוש באולם הספורט לימי הולדת והשכרה לפי שעה; בהיעדר תשלום ארנונה ותשלומי חובה נוספים על דמי השכירות ונוכח ההסכמה על אי תשלום דמי השכירות גם לאחר מימוש תקופת האופציה. המשיבה מוסיפה וטוענת כי השימוש בפועל באולם הספורט לשימוש עסקי-מסחרי נוגד את הסכם החכירה המקורי וכי הכרה בהסכם השכירות תחייב את המשיבה לבצע הקצאה לא חוקית או להשכיר נכס ללא מכרז וללא תשלום לשימוש עסקי, זאת בניגוד להוראות פקודת העיריות. בהתאם לאמור לעיל, מוסיפה וטוענת המשיבה כי גם הסעד אשר מבוקש ע"י המבקש – אכיפה של הסכם בלתי חוקי, לשימוש עסקי ללא מכרז או הקצאה כדין – אף הוא בלתי חוקי וכי אין לראות במשיבה כמי שנכנסה בנעלי מועדון הספורט, לאור האמור בהסכם הפשרה.

דיון