חוזה ואח' נ' גפני ואח'

לפני תביעה לאכיפת הסכם מכר ולחיוב בתשלום פיצויים מוסכמים.

על יסוד הסכם מכר אשר אושר בבית המשפט, מכרו התובעים את זכויותיהם בבניין שנבנה במגרש שרבע הימנו היה בבעלותם. בהתאם להחלטת בית המשפט הועמדה התמורה הכוללת שתשולם לתובעים על 3,970,000 ₪, אך בפועל שולם לתובעים סך של 3,000,000 ₪ בלבד. התובעים עתרו לפיכך לחיוב בתשלום יתרת התמורה ולפיצויים בסך של 400,000 ₪ שנקבעו בהסכם כפיצוי מוסכם על הפרתו היסודית.

הנתבעים בתגובה, טענו כי דווקא התובעים לא עמדו בהתחייבויותיהם ובפרט מנעו רישום הערת אזהרה ונקטו בצעדים שגרמו לעצירת הפרויקט ולנזקים כספיים.

במוקד תביעה זו עמדה לפיכך לבירור השאלה אם הוכח שנתקיימו נסיבות המצדיקות את אי תשלום התמורה לתובעים כפי שנקבע בהסכם.

העובדות

1. התובעים הינם בעלי הזכויות (במושע) ברבע ממגרש ברחוב ההגנה 24, רמת גן (חלקה 87 בגוש 6183; להלן: "המגרש"). רבע נוסף מיתרת הזכויות במגרש היה בבעלותם של בני משפחת שמע (להלן: "משפחת שמע"), והמגרש חולק כך שלתובעים ולשמע עמדה האפשרות לממש הזכויות במחצית המגרש.

   עד לשנת 2008, לערך, היה במגרש מבנה בן 2 קומות והתובעים התגוררו בדירה שבאותו מבנה.

2. במהלך 2007 נכרת חוזה בין התובעים ושמע לבין יזם בשם טל ברק (להלן: "הקבלן") הסכם קומבינציה, לקידום פרויקט (להלן: "הפרויקט") במסגרתו יבנה במגרש בניין מגורים חדש (להלן: "הבניין") והתובעים יקבלו באותו הבניין 3 דירות, מחסן ומרתף.

   על בסיס הסכם הקומבינציה פינו התובעים את המגרש, הקבלן החל בביצוע הפרויקט, הבניין המתוכנן נבנה ברם בנייתו לא הושלמה. למרבה הצער, נקלע הקבלן לקשיים, לא עמד בהתחייבויותיו, ובמהלך 2011 נאלצו התובעים, ביחד עם משפחת שמע, לעתור לבית המשפט בתביעה נגד הקבלן (ה"פ 22101-08-11 בבית המשפט המחוזי בתל אביב; להלן: "תיק הכינוס").

    

3. בעקבות תביעת התובעים, בהחלטה מיום 9.11.11, מונו על ידי בית המשפט שדן בתיק הכינוס עוה"ד ישי בית און ושמואל פינקו כונסי נכסים (להלן: "הכונסים") על המגרש, מינוי שהפך למינוי קבע בהחלטה מיום 22.3.12. הכונסים הוסמכו להשלים את הפרויקט, דהיינו השלמת הבנייה, מסירת הדירות לרוכשים, והשלמת תשלומי המס הכרוכים בביצוע העסקה. על בסיס מינוי זה, בין היתר, נעשו ניסיונות להתקשר עם מי שיבוא במקום הקבלן וירכוש את זכויות התובעים במגרש.

4. במהלך 2016 נוצר קשר עם הנתבעים והחלו מגעים לקראת האפשרות שהנתבעים ירכשו את זכויות התובעים במגרש. בעקבות משא ומתן זה, ביום 2.5.16 נכרת הסכם (להלן: "ההסכם") בין התובעים מצד אחד; הנתבע 1 מהצד השני; והכונסים מהצד השלישי.

   יצוין, כי בהסכם נקוב שמו של הנתבע 1, יצחק גפני, בלבד ומצוין כי הוא רוכש "בנאמנות עבור אחרים". במהלך ההתדיינות לאישור ההסכם נכח וטען דווקא הנתבע 2, עופר גפני, והוצג כמי שדווקא הוא זה שרכש את הזכויות בנאמנות. לשם הנוחות, תיעשה לפיכך להלן ההתייחסות לשני הנתבעים כרוכשי הזכויות מהתובעים.

5. בטבורו של ההסכם עמדה ההסכמה למכירת זכויות התובעים בבניין לנתבעים, כנגד תשלום תמורה בסך של 3,850,000 ₪, כאשר מובהר כי כל תשלומי המס הנובעים מההסכם יחולו על הנתבעים (סעיף 19 בהסכם) וכי התובעים לא יישאו בכל הוצאה מההוצאות הכרוכות בהשלמת הבנייה (סעיף 13 בהסכם).

   עוד נקבע בהסכם (סעיף 12) כי התמורה לה התחייבו הנתבעים תופקד בנאמנות ותועבר לתובעים מיד לאחר שיינתן להסכם אישור בית המשפט.

6. ההסכם הוגש לאישור בית המשפט בתיק הכינוס, ובמהלך הדיון אשר התקיים ביום 29.5.16, הצהירו הצדדים והכונסים על שינויים שהוסכמו לגבי מועדי תשלום התמורה והתחייבות הנתבעים להעברת הכספים שידרשו לתשלומי המס. בעקבות הצהרות אלו, בהחלטה שניתנה במהלך הדיון, אושר ההסכם על ידי בית המשפט.

7. בחדשים שחלפו לאחר אישור ההסכם, העלו התובעים טענות כלפי הנתבעים ובהמשך גם עתרו לבית המשפט ובקשו למנוע את כניסתם לבניין. בדיון שנערך בתיק הכינוס ביום 8.11.16, הוסמך בית המשפט לפסוק על דרך הפשרה במחלוקות בקשר עם הוספת תשלומים לתמורה המגיעה לנתבעים. בהחלטה שניתנה על בסיס הסכמה זו, החלטה מיום 11.11.16, נקבע שלתמורה המגיעה לתובעים יתווסף סך של 120,000 ₪.

8. בעקבות החלטה זו שוב נתגלעו מחלוקות בין הצדדים, ושוב הוגשה בקשה לבית המשפט, הפעם על ידי הכונסים. בהחלטה נוספת מיום 30.11.16, הורה בית המשפט כי התמורה שנקבעה בהסכם וזו שנקבעה בהחלטה מיום 11.11.16 – ישולמו "לא יאוחר מיום 7.12.16".

9. ביום 7.12.16 מסרו הנתבעים לתובעים המחאה בסך של 3,000,000 ₪ בלבד, ולמחרת היום מסרו לבית המשפט הודעה לפיה בנוסף לתמורה שלומה לתובעים כאמור, גם העבירו לכונסים המחאה על סך של 970,000 ₪, משוכה ליום 9.1.17.

10. במצב זה, סברו התובעים כי הנתבעים הפרו את התחייבויותיהם לפי ההסכם ואף את אלו שנקבעו בהחלטות בית המשפט, ולפיכך הגישו בקשה ביום 19.12.16 בתיק הכינוס ובה עתרו לחיוב הנתבעים בפיצויים. בהחלטה מיום 21.12.16 נקבע כי בקשה שכזו יש להגיש בתביעה נפרדת וכי בינתיים ימנעו הכונסים מרישום הערת אזהרה על זכויות התובעים. כך הוגשה תביעה זו ביום 12.2.17.

    תמצית טענות הצדדים, ההליך והראיות

11. לטענת התובעים, הפרו הנתבעים את ההסכם בהפרה יסודית ולכן יש להורות להם לשלם את יתרת התמורה וגם את הפיצוי המוסכם שנקבע בהסכם.

    לפי גרסת התובעים, לא עמדו הנתבעים בהתחייבויותיהם להעברת מלוא התורה שנקבעה בהסכם, ולמעשה לא עמדו בחבותם לקיים את החלטות בית המשפט בתיק הכינוס בכל הנוגע לתשלום יתרת התמורה. לשיטתם, לפי החלטות בית המשפט בתיק הכינוס, חויבו הנתבעים בתשלום מלוא התמורה, 3,970,000 ₪, עד ליום 7.12.16 וממילא שבהחלטת בית המשפט בתיק הכינוס מיום 26.1.17 כבר נקבע שהנתבעים הפרו את ההסכם עם התובעים.

    במצב זה, כך התובעים, עומדת להם הזכות לחייב את התובעים בתשלום יתרת התמורה שלא שולמה, 970,000 ₪, וכן בפיצוי המוסכם שנקבע בהסכם (סעיף 22.3), בסך של 400,000 ₪.

    התובעים עותרים לפיכך לחיוב הנתבעים בתשלום סך של 1,370,000 ₪.

12. לטענת הנתבעים, אין בסיס לתביעה וזו הוגשה בחוסר תום לב.

    לפי גרסת הנתבעים, שולם לתובעים סך של 3,000,000 ₪ על חשבון התמורה שנקבעה בהסכם, אלא שדווקא התובעים הסבו לנתבעים בהתנהלותם נזקים כבדים.

    כך מציינים הנתבעים בכתב ההגנה כי לא נרשמה הערת אזהרה על זכויות התובעים; כי נדחתה בקשת התובעים לצו מניעה המונע כניסת הנתבעים לדירות בבניין; וכי התובעים לא שילמו את ההוצאות להשלמת הדירות בניין ושחלות עליהם.

    התנהלות זו של התובעים, כך לשיטת הנתבעים, מהווה הפרה של התחייבויותיהם והסבה לנתבעים נזקים כבדים, כך שהגשת תביעה זו משולה לשימוש לרעה בהליכי בית משפט.

    לכך מוסיפים הנתבעים טענה להיעדר יריבות מול הנתבע 1, שכן ההתקשרות נעשתה מול הנתבע 2 לבדו.

    נוכח כל זאת, טוענים הנתבעים שיש לדחות את התביעה.

13. התובעים תמכו את גרסתם בתצהיר התובע 1; הנתבעים תמכו את גרסתם בתצהיר הנתבע 2 ובתצהירו של מר שבתאי פסח, אשר בצע עבודות בנייה בבניין מטעם הנתבעים.

    בדיון אשר הקיים ביום 6.2.18 נחקרו המצהירים, והטענות סוכמו בעל-פה.

     

     

     

     

    דיון

14. בחינת טיעוני הצדדים מלמדת כי התשתית העובדתית הצריכה להכרעה בתביעה זו, רובה ככולה, איננה במחלוקת.

    אין בין הצדדים מחלוקת על כך שיחסיהם הוסדרו בהסכם עליו חתמו ביום 2.5.16, כאשר כל השתלשלות האירועים שקדמה למועד זה הובאה כרקע בלבד. ההסכם, הוא שהסדיר ותחם זכויות והתחייבויות הצדים.

    אין גם מחלוקת על כך שההסכם אושר בבית המשפט, בתיק הכינוס, ובהמשך גם נקבע שלתמורה יתווסף סך של 120,000 ₪.

15. במצב זה איפה, וכאמור – על כך אין מחלוקת, התחייבו הנתבעים לשלם לתובעים סך של 3,970,000 ₪ עבור זכויות התובעים במגרש ובבניין. סך של 3,850,000 ₪ שנקבע בהסכם וסך נוסף של 120,000 ₪ שנקבע בהחלטה מיום 11.11.16.

    המועד אשר נקבע בהסכם לתשלום זה היה "לאחר מתן תוקף של פסק דין" לבקשה לאישור ההסכם, תוקף שניתן בהחלטה מיום 29.5.16. בהמשך, בעקבות בקשה נוספת שהוגשה בתיק הכינוס, נקבע שהתמורה תשולם עד ליום 7.12.16.

    מכלל תמורה זו, שילמו הנתבעים לתובעים סך של 3,000,000 ₪ בלבד, ביום 7.12.16.

16. אין איפה מחלוקת על כך שהנתבעים התחייבו לשלם לתובעים סך כולל של 3,970,000 ₪ עד ליום 7.12.16, ובפועל שילמו סך של 3,000,000 ₪ בלבד. את יתרת התמורה בסך של 970,000 ₪ לא שילמו הנתבעים.

    על פניו איפה, הפרו הנתבעים את התחייבויותיהם, ויש לבחון איפה את טענות הנתבעים ולראות אם בדין לא שולמה יתרת התמורה, או שמא, כטענת התובעים, בכך הפרו הנתבעים את ההסכם. להלן יבחנו טענות הנתבעים.

17. לטענת הנתבעים, לא אפשרו התובעים רישום הערת אזהרה על זכויותיהם בגין ההסכם.

    לפי גרסת הנתבעים (סעיף ב' בכתב ההגנה וסעיף 18 (א) בתצהיר הנתבע 2), הפרו התובעים את התחייבותם לאפשר את השלמת הבנייה כאשר נמנעו מלשתף פעולה ברישום הערת אזהרה.

    טענה זו איננה ברורה.

    מעיון בהסכם מתברר כי הנתבעים התחייבו להעביר את התמורה במלואה מיד לאחר אישור ההסכם, ואף בהחלטת בית המשפט נקבע שהתמורה תשולם במלואה עד ליום 7.12.16. לא בהסכם ולא בהחלטת בית המשפט נמצא קשר בין התחייבות הנתבעים לתשלום התמורה במלואה לרישומה של הערת אזהרה.

    זאת ועוד, בהסכם הוצהר במפורש (סעיף 14) כך:

    הרוכש יממן את עלות העסקה ממקורותיו הוא ומובהר לו בזאת כי לא ניתן יהיה לשעבד את זכויותיו במקרקעין ולא ניתן יהיה ליטול מימון לעסקה זו, וזאת עד לרישום הבית המשותף באופן שהחידות ירשמו כיחידות רישום נפרדות בבית המשותף.

    הובהר איפה מראש, שהנתבעים כלל לא יוכלו להתבסס על הזכויות בבניין כבסיס למימון תשלום התמורה לתובעים, ועליהם לממן את התחייבויותיהם ממקורותיהם הם.

    בהמשך ההסכם (בסעיף 20) נקבע שהנתבעים ירשמו הערת אזהרה על "זכויות כל הבעלים" לאחר שיינתן תוקף של פסק דין להסכם. לא נאמר שרישום הערת האזהרה יהווה תנאי לתשלום.

    ובנוסף, לא הוצגה כל פנייה לתובעים בקשר עם רישום הערת האזהרה, לא הוצגה כל פנייה לבית המשפט בתיק הכינוס בקשר עם הערת האזהרה, ולא הוסבר כיצד טענה שכזו מתיישבת עם ההחלטה מורה על תשלום התמורה במועד קצוב ובלא כל סייג.

    לא מצאתי איפה בסיס לניסיון לראות באי רישום הערת האזהרה הפרת התחייבויות התובעים בכלל, והצדקה לאי תשלום התמורה בפרט.

18. לטענת הנתבעים, בגין מעשי התובעים הופסק ביצוע עבודות הבנייה בבניין למשך 50 יום, בין 3.2.17 לבין 23.3.17, ובכך נגרמו להם נזקים בהיקף מצטבר של למעלה מ- 1,270,000 ₪.

    • לפי גרסת הנתבעים, בתחילת 2017 החלו התובעים להטיח בהם טענות להפרת ההסכם ובמסגרתן גם דרשו מהם לחדול מביצוע עבודות בנייה בבניין, כאשר בהמשך גם הוגשו על כך בקשות לצווי מניעה בבית המשפט. נוכח טענות אלו, טוענים הנתבעים, מחשש לנזק שיגרם ועל בסיס הוראת הכונסים, הופסקו העבודות בבניין ביום 3.2.17 ולא חודשו אלא לאחר שנדחו הבקשות להוצאת צווי המניעה, בהחלטה מיום 23.3.17.

      תקופה זו של הפסקת העבודות, כך ממשיכים הנתבעים, הסבה להם נזק בסך של 185,000 ₪ נוכח הכספים שנאלצו לשלם לקבלני משנה ולפועלים בתקופת הפסקת העבודות; נזק נוסף בסך של 780,000 ₪ - הפסדי הכנסה עקב ביטול הסכמים למכירת דירות; ונזק נוסף בסך של 306,833 ₪ בגין עלויות מימון.

    • טענה זו מעוררת מספר קשיים. ובראשם העובדה שטענה זו כלל איננה יכולה להסביר את אי התשלום במועד שנקבע.

      לפי החלטת בית המשפט הרי התחייבו הנתבעים לשלם את התמורה במלואה עד ליום 7.12.16. אין כל דרך להבין כיצד בכלל יכולים אירועים שהתרחשו למעלה מחדשיים לאחר מכן (!) להצדיק את אי התשלום במועד שנקבע.

    • בנוסף, מתברר שהטענה בכללותה נשענת על כרעי תרנגולת.

      ראשית, אכן, התובעים עתרו לצו מניעה זמני שיאסור על הנתבעים גם תפיסת חזקה בדירות (בקשה בתיק זה מיום 12.2.17; ובקשה בתיק הכינוס מיום 20.2.17), ברם שתי הבקשות נדחו (החלטה בתיק זה מיום 12.2.17; והחלטה בתיק הכינוס מיום 23.3.17). לא ניתן כל צו מניעה כזה כנגד הנתבעים ולא עמדה בפני הנתבעים כל החלטה העוצרת את המשך הבנייה.

      שנית, לא הוצגה כל ראיה של ממש לביסוס הטענה לעצירת עבודות הבנייה בתואנה זו או בכלל. כתב ההגנה בתיק זה הוגש ביום 23.4.17 ואין בו ולו רמז לטענה לעצירת עבודות הבנייה. הנתבע 2 עצמו השיב לשאלות בית המשפט בקדם המשפט ביום 12.9.17 ולא טען זאת כלל (עמ' 2 – 3 בפרוט').

      הטענה לעצירת העבודות נתמכה בתצהירי הנתבע 2 ומר שבתאי פסח. עניינו של הנתבע 2 בתיק זה ברור ומר פסח העיד על הקשר ההדוק שבינו לבין הנתבע 2 בפרויקט. במצב זה, ניתן היה לצפות שתוגש ראיה חיצונית או עדות אובייקטיבית לתמיכה בטענה אך כזו לא הוצגה. במצב זה, כשהטענה נטענת באיחור ואיננה נתמכת בראיה חיצונית – אני מתקשה ליתן אמון בגרסאות הנתבע 2 ומר פסח שלפיה בכלל נערו עבודות הבנייה בפרויקט.

      שלישית, לא הוצג ולו הסבר לתחשיב שלפיו נטען לנזק בסך של 185,000 ₪ בגין עצירת העבודות, ולא כל שכן שלא הוצגה ראיה לתמיכה בטענה זו.

      משכך, ספק רב אם בכלל נעצרו עבודות הבנייה בבניין, ועל כל פנים ודאי שלא בגין מעשי התובעים נעצרו וודאי שלא הוכח נזק כלשהו לו גרמו התובעים בהקשר זה. טענה זו לפיכך, איננה מבססת זכות לקיזוז או לעיכוב בתשלום התמורה.

19. לטענת הנתבעים, בגין הפסקת העבודות שובשו לוחות הזמנים להשלמת הבנייה ובוטלו עסקאות עם צדדי ג' למכירת הדירות. בכך, טוענים הנתבעים, נגרם להם נזק בסך של 780,000 ₪.

    לאחר שנמצא שאין כל בסיס לניסיון לייחס לתובעים אחריות להפסקת עבודות הבנייה, ושספק אם אלו בכלל נעצרו, נשמטה הקרקע תחת טענה זו. אם אין התובעים אחראים לעצירת העבודות, ודאי שאינם אחראים לנזקים הנטענים ביחס להתחייבויות הנתבעים כלפי צדדי ג'.

    למעלה מכך, הנתבעים כלל לא הציגו ראיה לביטול אילו מהעסקאות שהציגו למכירת הדירות. הנתבעים הציגו אסמכתאות להצהרה על עסקאות המכר בפני רשויות המס (נספח ט' לתצהיר הנתבע 2) אך כלל לא טענו שהוגשו הצהרות על ביטול העסקאות. אף לא אחד מאותם רוכשים זומן להעיד וגם במקרה זה סכום הנזק נקוב בלשון כוללנית ובלא כל ניסיון להסבירו.

    גם ביחס לטענה זו איפה, אין מנוס מהמסקנה שלא ניתן ליתן אמון בגרסת הנתבע 2 לעצם ביטול העסקאות, וודאי שלא ניתן לקבל את הטענה לנזק שנגרם, וודאי שלא ניתן לייחס לתובעים כל אחריות לנזק שכזה. ומכאן – גם טענה זו איננה מבססת זכות לקיזוז או לעיכוב בתשלום התמורה.

20. לטענת הנתבעים, בגין הפסקת העבודות הם נאלצו ליטול מימון חוץ בנקאי למימון התשלום שהעבירו לתובעים, וכך נגרמו להם עלויות מימון נוספות בהיקף של 306,833 ₪.

    שוב, גם לטענה זו אין כל נפקות לאחר שנמצא שאין כל בסיס לניסיון לייחס לתובעים אחריות להפסקת עבודות הבנייה.

    ושוב, גם ביחס לטענה זו, לא ניתן להבין כלל מה לאותם תשלומים שילמו הנתבעים לצדדי ג' ולהתחייבותם לתשלום התמורה לתובעים. האחריות לגיוס הכספים הנדרשים לתשלום התמורה לתובעים היא של הנתבעים לבדם וכך גם הנשיאה בעלויות הכרוכות בכך. טענה כללית, טענה שאיננה מפורטת ואיננה מביאה כל תחשיב, לעיכוב בתזרים ההכנסות הצפויות, איננה יכולה לבסס זכות קיזוז או עיכוב בתשלום התמורה.

21. רק למען הסדר הטוב יצוין כי במהלך החקירות הנגדיות העלו הנתבעים טענה נוספת בניסיון להצדקת אי התשלום, הטענה המתייחסת לאפשרות השימוש בחלק מהממכר כמחסן בלבד. על טענה זו חזר ב"כ הנתבעים בסיכומיו.

    מטענות אלו (למשל השאלות שהוצגו לתובע בעמ' 9; ש' 11 בפרוט'; ולמשל טענות ב"כ הנתבעים בסיכומיו) נראה שהנתבעים סבורים שהופרה ההתחייבות למכור להם בנוסף ל- 3 דירות גם "מרתף", שכן שימוש היחיד של אותו "מרתף" הוא דווקא "מחסן".

    בטענה זו אין ולא כלום. הטענה לא נטענה בכתב ההגנה ואף לא בתצהירו של הנתבע 2. לא הוצגה כל ראיה שתבסס את הטענה ואף לא ראיה שהטענה בכלל הועלתה טרם הגשת התביעה. טענות ב"כ הנתבעים בעניין זה בסיכומיו, טענות המבקשות לאבחן בין שווי "מרתף" לבין שיווי "מחסן", נטענו בלא כל בסיס בכתבי הטענות או בראיות. די בכך כדי לדחות את הטענה.

22. כך מסתבר שלא הוצגה הצדקה כלשהי, ולו אחת ויחידה, לעיכוב תשלומי התמורה המלאה לתובעים. בהסכם התחייבו הנתבעים לשלם את התמורה במלואה כשהתנאי היחיד לכך הוא אישורו בבית המשפט בו התנהל הכינוס. הא ותו לא. בהמשך, הורה בית המשפט על תשלום התמורה במלואה עד ליום 7.12.16. ושוב – בלא כל תנאי.

    הנתבעים הפרו התחייבות זו. חלף עמידה בהתחייבות שנקבעה, החלו הנתבעים במסכת של תואנות לאי התשלום, כולם בניסיון להמציא תירוצים מאוחרים להפרה בוטה של התחייבותם.

    כל טענות הנתבעים להצדקת אי התשלום המלא, יתרת התמורה בסך של 970,000 ₪, הופרכו, ואין מפלט מהמסקנה שהנתבעים הפרו את התחייבויותיהם כלפי התובעים.

    אי תשלום התמורה שנקבעה בהסכם ובמועדים שנקבעו לתשלום, בדרך כלל נתפסת ככזו שהיא "הפרה יסודית" של ההסכם. כך בכלל. כך גם במקרה זה, שכך מורה סעיף 22.3 בהסכם:

    "הפר הרוכש חוזה זה, הפרה יסודית המתמצת בתשלום מלוא התמורה במזומן, ולא תיקן את ההפרה בתוך 3 ימים ממועד שהותרה על כך בכתב, יחויב הרוכש בתשלום פיצוי מוסכם מראש בסך של 400,000 ₪ ללא צורך בהוכחת נזק..." 

    הצדדים הורו במפורש כי איחור בתשלום "מלוא התמורה" יהווה הפרה יסודית ועוד הורו כי במצב שכזה יחויב הרוכש בפיצוי מוסכם בסך של 400,000 ₪. הנתבעים לא עמדו בהתחייבות זו. ולא בסכום של מה בכך לא עמדו הנתבעים, אלא בתשלום סכום המהווה כרבע מכלל התמורה שנקבע. על פניו, אי תשלום "מלוא התמורה" מהווה הפרה יסודית ומחייב את הנתבעים בתשלום יתרת התמורה וכן בתשלום הפיצוי המוסכם.

23. סעיף 15 (א) בחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970, מקנה לבית המשפט סמכות להפחית את שיעור הפיצוי המוסכם שנקבע בחוזה "אם מצא שהפיצויים נקבעו ללא כל יחס סביר לנזק שניתן היה לראותו מראש בעת כריתת החוזה כתוצאה מסתברת של ההפרה".

    לסמכות זו אין משמעות במקרה דנא, שכן טענה שכזו כלל לא נטענה בכתב ההגנה. התערבות במנגנון פיצוי מוסכם עליו הסכימו צדים בחוזה מהווה חריג, ועל הצד המבקש הפחתה לטעון זאת במפורש בכתב ההגנה (ע"א 5559/91 ק. צ. מפעלי גז ואנרגיה (1982) בע"מ נ' מקסימה המרכז להפרדת אויר בע"מ פ"ד מז (2) 642, 652). בנוסף, אפילו נמצא שהטענה נטענה בידי הנתבעים, הרי שבהיותה חריג, רבץ לפתחם של הנתבעים הנטל להראות הצדקה להחלת החריג. הנטל להביא ראיות לכך שהפיצוי המוסכם במקרה זה איננו סביר. וראיות שכאלו – לא הוצגו.

    לפיכך, אין כל מקום להפחתת הפיצוי המוסכם אשר נקבע בהסכם, פיצוי שהועמדת על ידי הצדדים על סך של 400,000 ₪.

     

24. לטענת הנתבעים, אין כלל יריבות בין התובעים לבין הנתבע 1 והחבות נשוא התביעה הינה של נתבע 2 לבדו.

    כותרת ההסכם מלמד על התחייבות של הנתבע 1 בעצמו, שהרי הוא הוא "הרוכש" המוגדר בהסכם. מאידך, בהתדיינות שהתקיימה בעקבות חתימת ההסכם הופיע דווקא הנתבע 2 כמי שנטל על עצמו את ההתחייבות (למשל פרוטוקול הדיונים מיום 29.5.16 ומיום 8.11.16 בתיק הכינוס – נספחים 11 - 12 לתצהיר התובעים). בהחלטה על אישור הסכם המכר (החלטה מיום 29.5.16) קבע בית המשפט בתיק הכינוס "אני מאשר את חוזה המכר המסומן א' שנכרת בינות משפחת חוזה לבין צד ג', ה"ה עופר גפני שרכש את הזכויות בדירות בנאמנות".

    החלטה זו נתקבלה בנוכחות נציגי התובעים, בלא כל מחאה או התנגדות. נראה איפה, כי למרות חתימת הנתבע 1 על ההסכם, הסכימו הצדדים כי דווקא הנתבע 2 יהיה הרוכש, שאחרת לא ניתן להסביר את התנהגותם בבקשות השונות בקשר עם ההסכם.

    לפיכך, אני מקבל את טענת הנתבעים וקובע כי יריבותם של התובעים בקשר עם ההסכם הינה עם הנתבע 2, בלבד.

25. לא מצאתי ממש ביתר טענות הצדדים.

26. כך ניתן לסכם.

    בין הצדדים נכרת הסכם שלפיו מכרו התובעים את זכויותיהם במגרש תמורת 3,850,000 ₪, ובתוספת סך נוסף של 120,000 שנפסקו לזכותם בהחלטת בית המשפט בתיק הכינוס ביום 11.11.16. סך התמורה לה זכאים התובעים בגין מכירת זכויותיהם עמדה על 3,970,000 ₪ ובהתאם להחלטה מיום 30.11.16, נקבע שהתמורה תשולם עד ליום 7.12.16.

    רוכש הזכויות לפי ההסכם היה הנתבע 1, אך לאחר חתימת ההסכם הוסכם כי ההתחייבויות והזכויות יועברו דווקא לנתבע 2, אשר גם הופיע לדיונים והוצג כרוכש הזכויות.

    בפועל, שילם הנתבע 2 לתובעים ביום 7.12.16 סך של 3,000,000 ₪ בלבד. יתרת הסכום לא שולמה במועד שנקבע ולמעשה – לא שולמה כלל גם במהלך ההתדיינות בתביעה זו. אי התשלום היווה הפרה יסודית של התחייבויות הנתבע 2 בהסכם.

    לטענת הנתבע 2, עמדה לו הזכות שלא לשלם את יתרת התמורה נוכח הפרת התחייבויות התובעים והנזקים שנגרמו לו. טענות אלו הופרכו. התובעים לא הפרו התחייבות לאפשר רישום הערת אזהרה שכן לא התחייבו לכך ולא נקבע כל תנאי שכזה לתשלום התמורה. התובעים לא גרמו לעצירת עבודות הבנייה, שכן לא ניתן כל צו שכזה, ובכלל לא ניתן ליתן אמון בטענות הנתבעים לעצם עצירת העבודות או לנזק שנגרם עקב זאת. התובעים אף לא גרמו לנזקי מימון לנתבעים, שהרי מראש הובהר שעל הנתבעים לממן הרכישה ממקורותיהם שלהם. כך הופרכו כל טענות הנתבע 2 ולא נמצאה כל הצדקה להפרתו היסודית של ההסכם באי תשלום התמורה במלואה.

    נוכח זאת, זכאים התובעים לאכיפת ההסכם בתשלום יתרת התמורה בסך של 970,000 ₪; וזכאים התובעים גם לפיצוי המוסכם שנקבע בהסכם בסך של 400,000 ₪, כפיצוי שישולם להם על הפרה יסודית של ההתחייבות לתשלום התמורה במלואה.

27. אשר על כן אני מקבל את התביעה ומחייב את הנתבע 2, עופר גפני, לשלם לתובעים סך של 1,370,000 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום הגשת התביעה.

    כמו כן אני מחייב את הנתבע 2, עופר גפני, לשלם לתובעים את אגרת בית המשפט ובנוסף גם שכ"ט עו"ד בסך של 50,000 ₪.

    התביעה נגד הנתבע 1, יצחק גפני, נדחית ללא צו להוצאות.

    ניתן היום, ג' אדר תשע"ח, 18 פברואר 2018, בהעדר הצדדים.