אקרמן ואח' נ' כפיר קבלנות בניין בע"מ ואח'

השופט ד' מינץ:

           ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו (כב' השופט ח' טובי) מיום 8.6.2016 בה"פ 906-02-11, בו קיבל בית המשפט באופן חלקי את תביעתן של המשיבות לסעד הצהרתי, וקבע כי הסכם שנכרת בין המערערים למשיבות עודנו בתוקף.

הרקע לערעור

1. המערערים הם דיירים ובעלי זכויות בארבע דירות בבניין בן 24 דירות ברחוב בלפור 165 בבת ים (להלן: הבניין). בשנת 2005 פנה ועד הדיירים בבניין אל משיבה 3, חברת אוריאל ב.י. בנייה והשקעות בע"מ, על מנת לבחון אפשרות לבצע פרויקט התחדשות עירונית (פרויקט פינוי ובינוי) ולהקים בניין חדש במקום הבניין הקיים (להלן: הפרויקט).

2. במהלך שנת 2006 החתימו משיבות 1 ו-3 את מרבית דיירי הבניין על מסמך שכותרתו "הצעה בלתי חוזרת" בנוגע לפרויקט (להלן: מסמך ההצעה), ושמטרתו הייתה להגדיר באופן כללי את מהלך ביצוע הפרויקט ואת זכויות וחובות הצדדים אם יחתמו על הסכם סופי לביצוע הפרויקט. בסעיף 2.3 למסמך ההצעה נקבע כי דיירי הבניין יוכלו לחזור בהם מהצעתם להקמת הפרויקט באמצעות משיבות 1 ו-3 אם לא תאושר תכנית בניין עיר (להלן: תב"ע) לפרויקט בתוך 30 חודשים ממועד חתימת המסמך או אם לא יינתן היתר בניה לפרויקט בתוך 40 חודשים ממועד החתימה. ביום 5.12.2006 אישרו מורשי החתימה של משיבות 1 ו-3 את נוסח מסמך ההצעה עליו חתמו מרבית הדיירים ועל בסיס האישור נמסר למשיבות 1 ו-3 ייפוי כוח בלתי חוזר, שאפשר להן לעסוק בתכנון הפרויקט. עם קבלת ייפוי הכוח החלו המשיבות בהליכים לתכנון הפרויקט, במסגרתם התקשרו עם משרד אדריכלים לשם הכנת תב"ע ועם מתכנן תנועה לצורך תכנון הסדרי תנועה בצומת הסמוכה לבניין. בחודש אוגוסט 2007 הוגשה התב"ע שהכין משרד האדריכלים לוועדה המקומית לתכנון ולבנייה – בת ים (להלן: הוועדה המקומית).

3. בהמשך, במהלך חודש דצמבר 2007 העביר בא-כוח המשיבות, עו"ד דרור בולקינד (להלן: עו"ד בולקינד) לבא-כוח המערערים, עו"ד יהושע סגל (להלן: עו"ד סגל) טיוטת הסכם, בהתאם לסעיף 2.6 למסמך ההצעה, שנועדה להסדיר את זכויות הצדדים בביצוע הפרויקט. ביום 28.2.2008 שלח עו"ד בולקינד מכתב לעו"ד סגל בו ציין כי "הזמן דוחק בנו להזדרז, בטרם יפוגו 30 החודשים של ההצעות הבלתי חוזרות של מרשיך והעסקה תרד לטמיון".

4. בו בזמן, המשיכו המשיבות לקדם את התב"ע אצל רשויות התכנון. כך, ביום 27.5.2008 אישרה ועדת המשנה שליד הוועדה המקומית את התב"ע והמליצה על העברתה לוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה תל-אביב (להלן: הוועדה המחוזית) לשם הפקדתה בכפוף לתנאים. אלא שביום 11.11.2008 הודיע עו"ד סגל למשיבות כי נוכח פרק הזמן הארוך שחלף מאז החתימה על מסמך ההצעה על ידי הדיירים והעובדה שלא אושרה תב"ע לפרויקט בחלוף למעלה משלושים חודשים, חוזרים בהם הדיירים מהצעתם והם רואים עצמם חופשיים מכל מחויבות כלפי המשיבים (להלן: הודעת הביטול המקורית). במענה לכך מיום 16.11.2008 כפרו המשיבות בזכותם של הדיירים לחזור בהם מהצעתם וטענו כי הודעת הביטול ניתנה שלא כדין, בניגוד להוראות מסמך ההצעה ותוך התעלמות מההסכמות אליהן הגיעו הצדדים.

5. אלא שלמרות משלוח הודעת הביטול, המשיכו המשיבות בקידום הפרויקט ובמקביל המשיך להתנהל בינן לבין הדיירים משא ומתן על נוסח מוסכם בכל הנוגע ללוחות הזמנים לביצוע הפרויקט בפועל ולפיצויים כספיים בגין עיכובים בביצועו. כך לדוגמה, ביום 4.3.2009 שלח עו"ד סגל מכתב לעו"ד בולקינד בו הוצע מתווה ללוחות הזמנים לביצוע הפרויקט, ומנגנון פיצוי לדיירים בגין העיכובים בביצועו. במסגרת מכתב זה, המועד האחרון שהוצע על ידי הדיירים לאישור התב"ע נקבע ליום 1.4.2010 והמועד האחרון לתחילת העבודות נקבע ליום 1.4.2011.

6. ביני לביני, ביום 21.12.2008 העביר אגף הנדסה ותכנון של העירייה את התב"ע לאישורה של הוועדה המחוזית, וזו התבקשה לקדמה ולהורות על הפקדתה. בין החודשים מאי-נובמבר 2009 פעלו המשיבות לתיקון התב"ע והתאמתה לדרישות הוועדה המחוזית, וביום 22.3.2010 קיימה הוועדה המחוזית דיון בתב"ע, בו נכחו נציגי המשיבות ונציגי הדיירים. לאחר הדיון בוועדה המחוזית, קיימו הצדדים ביום 25.4.2010 ישיבה מסכמת, במסגרתה נדונו המחלוקות שנותרו בין הצדדים, לרבות לוחות זמנים להוצאת היתר בנייה לפרויקט (לוח הזמנים שנדון היה 24 חודשים ממועד חתימת הדיירים על הסכמי הבנייה איתם) ומנגנון תשלום דמי השכירות לדיירים במהלך תקופת הבנייה. בתום הישיבה, סיכמו הצדדים כי עו"ד בולקינד ימציא לעו"ד סגל "שלד של טיוטה" תוך 3 ימים ממועד קיום הישיבה. זה האחרון יעביר חזרה "טיוטה מוגמרת עם הערות מהישיבה דהיום", ותוך חודש ימים תכננו הצדדים לחתום על הסכמים לביצוע הפרויקט.

7. ואכן, ביום 28.4.2010 העביר עו"ד בולקינד טיוטה מתוקנת של ההסכם, בה הוטמעו הסכמות הצדדים. אולם, עו"ד סגל לא העביר חזרה טיוטה מוגמרת לחתימת המשיבות. תחת זאת, ביום 15.7.2010 הוא שלח מכתב בו הודיע כי ועד הדיירים התנה את החתימה על ההסכם בהיענות המשיבות לדרישות נוספות וביניהן הוצאת היתר בניה תוך 18 חודשים ממועד משלוח המכתב, שאם לא כן יבוטל ההסכם. יוער, כי עובר לשליחת המכתב, החליטה הוועדה המחוזית בישיבתה מיום 22.3.2010 להפקיד את התכנית בכפוף לתיקונה בהתאם להערות, וביום 1.5.2010 נשלחה הודעה לוועדה המקומית על אישור התב"ע להפקדה.