פתח דברים
1.התובעת מכרה לכל אחד משלושת הנתבעים זכויות לבעלות במגרש לבנייה והתחייבה לתת להם שירותי בנייה, כך שעל כל מגרש ייבנה על ידה בית אחד. התובעת לא מלאה את חלקה בהסכם; נטען על ידה כי העירייה לא ביצעה את הפיתוח של האתר (שכלל מגרשים נוספים) וכי לא ניתן היה לקבל היתרי בניה אלא לאחר סיום הפיתוח הסביבתי, שהיה על העירייה לבצע. כ-17 שנים לאחר חתימת זכרון הדברים, תבעה התובעת לבטל אותו בטענות שונות ובעיקר מכיוון שעלות הבניה של הבתים עלתה עשרות מונים לעומת הסכום ששולם לה עבור שירותי הבניה. המחלוקת העיקרית בתיק זה היא, אם זכאית התובעת להצהרה על בטלות ההסכם ומהן התוצאות המתחייבות מהביטול.
רקע עובדתי
2.התובעת היא חברה בע"מ שרכשה זכויות להרשם כבעלים של חלק מהמקרקעין הידועים כגוש 10572 חלקה 181 (מספר ישן -243) (להלן – "המקרקעין") אותם רכשה מאחר ועדיין לא נרשמה כבעלים שלהם. המקרקעין עמדו להיות מחולקים למגרשים לבניה, כנראה של בתים צמודי קרקע, ועמדה לקום עליהם שכונה חדשה באזור גבעת אולגה, שכונתה "קיסר ים". בעליה ומנהלה של התובעת ו"הרוח החיה" בכל הפרשה נשוא תיק זה ובניהולו של התיק, היה מר משה אור (להלן "משה").
3.ביום 8/12/94 חתמה התובעת על זכרון דברים עם הנתבעים (להלן "זכה"ד) שהיה מפורט וכלל את כל הפרטים הדרושים לעסקה, כמוהו כהסכם, ואף הצדדים התייחסו אליו כאל הסכם ולא ערכו הסכם נוסף אחריו. עיקריו של זכה"ד היו כדלקמן: התובעת מכרה את הזכויות לבעלות במגרשים 94, 114 ו-33 (להלן ה"המגרשים") לנתבעים – כל אחד מהמגרשים לאחד המשיבים. גודל כל מגרש היה כ-250 מ"ר, והתובעת התחייבה לרשום את הבעלות על שם הנתבעים תוך 12 חודשים מיום החתימה על זכה"ד. עוד נטלה התובעת על עצמה לבנות על כל מגרש בית מגורים שלא יקטן מ-140 מ"ר, בהתאם למפרט טכני שלא יפחת בטיבו ממפרט 113 של משרד השיכון לגבי בתים בגודל דומה. התמורה נקבעה ל-375,000$ לכל המגרשים (125,000$ לכל מגרש+בית). השווי של שירותי הבנייה בזכה"ד היו 62,500$ מתוך הסכום הכולל, דהיינו התמורה הייתה 62,500$ עבור המגרש ואותו הסכום עבור בניית הבית. סוכם כי התמורה במלואה תופקד במעמד החתימה על ההסכם בידיו הנאמנות של בא כוחם של הנתבעים, עו"ד עמוס בנצור, ותשולם לתובעת במועדים שצויינו בזכה"ד, כאשר תשלום התמורה יושלם עם רישום המגרשים על שם הנתבעים.
4.כבטוחה לקיום התחייבויותיה, שיעבדה התובעת שלושה מגרשים נוספים מהמקרקעין (להלן "המגרשים המשועבדים") שמספריהם 24, 42, 44. התנאים להסרת השיעבודים היו השלמת הרישום של המגרשים על שם הנתבעים והשלמת הבניה של הבתים, או לחילופין – הפקדת ערבות בסכום של 62,500$, שכאמור היה הסכום המוערך לעלות הבניה של כל בית ובית. יצויין כי בזכרון הדברים נרשם כי בשל מצבה הכלכלי הקשה של התובעת, המחיר עבור רכישת הזכויות על פי ההסכם הוא נמוך ממחיר השוק, וכי שעבוד המגרשים יבוא במקום בטוחות על פי חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) תשל"ה-1974.
5.עוד חשוב לציין את התחייבויות התובעת באשר להיתר הבניה והמועדים לסיום הבנייה; היא התחייבה להוציא היתר בנייה עד תום שישה חודשים מיום החתימה על זכה"ד; כי הבניה תחל לא אחרי תום שישה חודשים נוספים ותסתיים עד תום 28 חודשים מיום החתימה ושהמגרשים יירשמו על שם הנתבעים תוך 12 חודשים ממועד החתימה.
6.נקבע בסעיף 1ד לזכה"ד, שאם לא תוכל התובעת לקיים חיובים על פיו "עקב נסיבות שאינן בשליטתו ועקב נסיבות אלה בלבד יידחו עד למועד הסרת המניעה הנ"ל ובלבד שהמוכר עשה כמיטב יכולתו להסרת המניעה או סיבת האיחור".
7.הנתבעים הפקידו את מלוא התמורה בידיו של עו"ד בנצור. על המגרשים והמגרשים המשועבדים נרשמו הערות אזהרה לטובת הנתבעים, ואז העביר עו"ד בנצור לידי התובעת סכום בשקלים שהיה שווה ל-279,692$.
8.עיריית חדרה לא הסדירה את נושא הפיתוח, בשל סכסוך שהיה לה עם הקבלן המבצע מטעמה את עבודות הפיתוח באתר. הוגשה נגדה עתירה מנהלית על ידי בעלי מגרשים אחרים לאלצה להתחיל בפיתוח. בפסק דין בעת"מ (מח' חי') 1290/03 ג.א.ש. השרון השקעות ובניין בע"מ ואח' נ' עיריית חדרה ואח' (מ-10/6/04 פורסם בנבו) הורה בית המשפט לעיריה להתחיל בפיתוח תוך זמן סביר לאחר מועד פסק הדין. לטענת התובעת, המניעה הקשורה באי ביצוע עבודות הפיתוח על ידי העירייה, הוסרה בשנת 2007, כ-13 שנים לאחר ההתקשרות בזכרון הדברים, ואילו לגירסת הנתבעים, בהתעלם מהשאלה אם התובעת עשתה כל שניתן על מנת לקבל את היתרי הבניה, ניתן היה לפעול להוצאתם כבר בשנת 2005.
9.הנתבעים הגישו נגד התובעת תביעה לבית המשפט המחוזי בתל-אביב, בת"א 2448/98 אלעזר בן ציוון ואחק נ' בני אור אחזקות ומשה אור (ניתן ב-8/12/98, להלן "ת"א 2448/98") ותבעו לחייב את התובעת ואת משה מנהלה לבצע את חיוביהם על פי זכה"ד, לשלם להם את הפיצויים הכלולים בזכרון הדברים ולממש את השעבודים. בפסק הדין מיום 8/12/98 בתיק זה, ועל פיו נפסק לנתבעים סכום של 274,995 ₪, וזאת עבור הפיצויים המוסכמים מראש בזכה"ד בסכום השווה בשקלים ל-25,000$ לכל אחד מהנתבעים, ועל פי ערכו בשקלים במועד מתן פסק הדין (והיום הוא עומד על כ-600,000 ₪) וכן ניתן צו "לאכיפת השיעבודים" לטובת הנתבעים.
הוגשו על ידי התובעת שתי בקשות לביטול פסק דין זה, אשר נמחקו או נדחו, ולפיכך פסק דין זה הוא חלוט, והצדדים, כמו גם בית משפט זה, כפופים לקביעותיו על פי הכללים של "מעשה בי-דין" ו"עילה פסוקה".
הטענות העיקריות של התובעת
10.התובעת טענה, כי התנהלותה של העיריה, מנעה ממנה לקיים את התחייבויותיה על פי ההסכם וזאת עד שנת 2007. מניעה זו הייתה בבחינת סיכול זכה"ד.
11עוד טענה התובעת זכה"ד היה תלוי בתנאי מתלה וכי סירובה של העיריה לתת את היתרי הבניה, גרם לביטול ההסכם.
12.התובעת טענה כי מאז שניתן היה לקבל היתר בניה, בשנת 2007, היא ניסתה לבוא בדברים עם הנתבעים, עקב קשר שניתק לאורך שנים ארוכות, וזאת על מנת שעלות הבניה תשוערך על פי המחירים הריאליים לאותו מועד, והנתבעים יישאו בהם. התובעת, לטענתה, הייתה מוכנה לבנות את הבתים, אולם בתמורה ריאלית למועד הבנייה, אשר לעמדת התובעת עלתה במאות אחוזים: כך עלות הבנייה בעת חתימת ההסכם עמדה על כ-400$ למ"ר, בשנת 2007 על 1,800$, ובשנת 2015, על כ-2000$ למ"ר (וראו תצהירו של משה בסעיף 95). עלה בידיה, לטענתה, לקיים פגישה כזו, רק בשנת 2012 במשרדו של עו"ד בנצור. אולם הצדדים לא הצליחו להגיע להסכמה, לא בפגישה זו ולא אחר כך.
13.התובעת דרשה מעו"ד בנצור, לאורך השנים, לדווח לה מה נעשה עם יתרת הכסף שהגיעה לה על פי ההסכם, ולא קיבלה ממנו תשובה מספקת.
14.בנסיבות אלו ומשלא קיבלה הסכמתם של הנתבעים לשערך את מחיר עלויות הבניה על פי מדד הבניה, הודיעה הנתבעת ביום 14/10/12, כי העסקה סוכלה וזכרון הדברים מבוטל. התובעת הוסיפה והודיעה לנתבעים, כי היא תשיב להם את הכספים שהם שילמו לה כשהם צמודים לדולר ארה"ב וזאת כנגד הסרת כל השיעבודים והערות האזהרה על המגרשים והמגרשים המשועבדים, דהיינו ויתור הנתבעים על כל המגרשים. הנתבעים לא הגיבו על הודעה זו, ובהמשך, ביום 7/2/13 הוגש כתב התביעה (אשר תוקן מאוחר יותר, על ידי הוספת עילת תביעה של הפרת ההסכם וסעד של פיצויים).
15.בהמשך ההליכים, עם תיקון כתב התביעה, טענה התובעת, כי הנתבעים הפרו את ההסכם, שכן התברר לה, לטענתה רק עם תחילת המשפט, שהם לא הפקידו את הכספים בחשבון נאמנות, כנדרש בזכה"ד או שלא הופקדו כל הכספים על פיו.
16.התובעת תבעה בכתב תביעתה המתוקן הצהרה כי זכה"ד בטל וכן כי מגיע לה הפיצויי המוסכם בו, שלעמדתה היה בסכום של 25,000$ מכל אחד מהנתבעים ועמד בעת הגשת כתב התביעה, בצירוף ריבית חוקית והפרשי הצמדה על 818,511 ₪.
הטענות העיקריות של הנתבעים
17.לעמדת הנתבעים, זכה"ד כלל שתי התחייבויות עצמאיות שאינן תלויות זו בזו: האחת העברת הבעלות במגרשים לנתבעים, והשנייה – בנייה של הבתים.
18.הנתבעים טענו כי הם לא הפרו את זכה"ד אלא הנתבעת היא שהפרה אותו. מאחר שהתחייבויות התובעת באשר למתן שירותי הבנייה הופרו, הרי קמה זכות לנתבעים לבטל את זכה"ד באשר לבניה ולא לתובעת.
19.לגרסת הנתבעים התובעת איננה זכאית לביטול זכה"ד מהנימוקים שיפורטו להלן, ובין היתר משום שהתובעת מבקשת מטעמים של כדאיות העסקה לבטלה ולא משום שחל סיכול אמיתי, שמונע ממנה לעמוד בתנאי ההסכם.
.
20.נטען כי פסק הדין, אשר ניתן בת"א 2448/98 קבע עילה פסוקה ופלוגתא פסוקה על פי הכללים של "מעשה בי-דין" וכי לכן יש לדחות את התביעה.
21.עוד טענו הנתבעים כי יש לדחות את התביעה בשל התיישנות ולחילופין בשל שיהוי בהגשתה, כאשר זכה"ד נחתם לפני למעלה מ-20 שנים, והנתבעים לא הגישו תביעה על פיו, אלא לאחר שחלה ההתיישנות.
22.התובעת היא שהצהירה בזכה"ד, כי אין מניעה לקבל היתר בניה. הנתבעים הסתמכו על מצג זה. נטען כי במשך השנים, מאז חתימתו, לא פעלה הנתבעת או לא פעלה די על מנת לקבל היתר בנייה. זאת ועוד: מאז הסרת המניעה, ובמשך שנים אחר כך, לא פעלה התובעת לקיום התחייבויותיה על פי זכה"ד ולאורך השנים, החל משנת 1997, הציגה התובעת לצדדים מצג לפיו היא עומדת לקבל את היתר הבניה באופן מיידי, אולם מאז ועד היום לא הגישה התובעת בקשה להיתר בניה על המגרשים.
23.זכה"ד דווח לרשויות המס ואף ניתן לו תוקף על ידי בית המשפט בת"א 2448/98. התמורה שולמה, כאמור, במלואה ואף למעלה מזאת, על ידי תשלומים שונים ששלמו הנתבעים להשגת ההיתרים: תשלום ביום 28/2/1995 של 142,142 ₪ ששלמו הנתבעים בגין מס רכישה אותו חבה התובעת לבעלים של המקרקעין ושהיה על התובעת לשאת בו. כך גם מתן כתב ערבות על סכום של 30,180 ₪ כדי לקבל טופס 50 אשר ניתנה במרץ 1995. יתרת הכספים הוחזקו בחשבון נאמנות ושוחררו לנתבעים כאשר נפרעו הנתבעים על החלק של הסכום שנפסק להם בפסק הדין בת"א 2488/98.
24.התובעת נקלעה לקשיים כספיים וניתקה את הקשר עם הנתבעים בסמוך לאחר החתימה על זכה"ד.
25.הוכחש כי היו פניות אל הנתבעים לאחר שנת 2007 ועל כל פנים לא היה צורך בשיתוף פעולה עם הנתבעים על מנת לקבל היתרי בניה למגרשים ולהכין את התוכניות הנדרשות. יודגש כי על פי זכרון הדברים, היה על התובעת לפעול תחילה על מנת לרשום על שמה את רכישת המקרקעין מהבעלים המקורי. פעולה זו לא בוצעה עד היום. לתובעת ניתן יפוי כח במעמד ההסכם אשר איפשר ביצוע הרישום של הזכויות בלשכת רישום המקרקעין, שאף לו לא נזקקה התובעת כיוון שיכלה לרשום את המקרקעין על שמה בכפוף להערות האזהרה לטובת הנתבעים. התובעת פנתה לבית המשפט על מנת לרשום את המקרקעין, משמו של המוכר שלהם, על שמה רק בשנת 2013.
26.הוכחש כי זכה"ד הפך להיות בלתי ניתן לביצוע בגלל עלויות הבניה עם הסרת המניעה לקבל היתרי בנייה. נטען כי בזמנו קיבלה התובעת את מלוא המחיר הראוי עבור הבניה. ככל שהתובעת בחרה מטעמיה שלא להקטין את נזקיה בדרך של השקעת כספי התובעים למדד תשומות הבנייה, באופן שיבטיח את הבניה העתידית, הרי היא אחראית למחדלה.
27.משכך הם פני הדברים, אין עילה לתובעת לקבל את הפיצויים הקבועים מראש על פי זכה"ד, ואין הם עומדים כטענתה על 75,000$ אלא על 25,000$ בסה"כ לשלושת הנתבעים.
28.הנתבעים המשיכו וטענו לחילופין לטענתם שאין התובעת זכאית לביטול ההסכם, כי ההשבה אותה הציעה התובעת חסרת תום לב ואיננה ראויה: לא הסכום שהוצע ולא שיטת ההצמדה לדולר.
דיון והכרעה
האם הפרו הנתבעים את ההסכם.
29.כאמור, טענתה של התובעת הייתה שהנתבעים הפרו את ההסכם כיוון שלא הפקידו את כספי התמורה בנאמנות אצל עו"ד בנצור ולא רוקנו את יתרת הכספים שהופקדו אצלו. טענה זו נתגלתה לתובעת, לגירסתה, רק לאחר תחילת המשפט, שנים רבות לאחר שהיה על התובעת לרשום את המגרשים על שם הנתבעים
מחקירתו של עו"ד בנצור עלה כי הוא הפקיד את הכספים שהתקבלו עבור התובעת בחשבון פקדונות כללי של המשרד שבו עבד:
"ש. אתה יודע שבתיק הזה הועלתה טענה שהכספים לא הופקדו בחשבון נאמנות או שלא נפתח חשבון נאמנות.
ת. זה סיפור שמר משה אור המציא עכשיו לצרכים שלו. החשבון הזה, שהוא חשבון הפיקדונות הכללי של המשרד, היה פתוח בין 8-9 שנים לפני שפגשתי את משה אור לראשונה, בבנק כללי בת"א סניף ראשי..." (עמ' 47 ש' 2-23).
עו"ד מנצור טען כי משה ידע שהכספים הופקדו בחשבון נאמנות כללי של המשרד. כמו כן, באותה עת שבה הוחזקו הכספים בנאמנות בחשבון הפקדונות של המשרד, עדיין לא הייתה חובה להפקיד כל פקדון בחשבון נפרד.
30.לאחר ששמעתי את עו"ד בנצור, לעדותו האמנתי, ואת עדותו של משה, אני קובעת כי לא היה בהפקדת הכספים שנשארו בחשבון הפקדון עבור התובעת משום הפרת זכה"ד. אמנם בחשבון הפקדון נרשם גם שמו של אחד הלקוחות, משה שהב, שהתברר כי תיווך בעסקה בין התובעת לבין הנתבעים, אולם משה אור לא שכנע כי הייתה כוונת מרמה לעו"ד בנצור או למי ממשרדו באופן הרישום כאשר שמו של אותו מתווך נמצא בעמודה בה הופקדו הכספים, והוכח לפני, כפי שאראה בהמשך, כי כל התמורה על פי זכה"ד הופקדה ורוב הכספים שולמו לתובעת בסמוך לחתימת ההסכם. היתרה, בסכום נמוך יחסית, נמסרה לנתבעים מתוך הפקדון וזאת לפרעון חלק מהסכום שנפסק בפסק הדין בת"א 2448/98 לזכותם של הנתבעים.
31.כאן מצאתי לנכון לציין, כי התרשמותי מעדותו של משה ומהתנהלותו בתיק, היא שאין לתת אמון בדבריו בתיק זה, שכן הם אופיינו במניפולטיביות ובשינוי עמדות "על פי כוון הרוח" תוך עיוות הדברים לנוחיותו. שוכנעתי כי משה נכנס לעסקה משום שהיה זקוק באופן דחוף לשלם כספים לבנק או לנושים. לא שוכנעתי כי הוא לא ידע שעלולים להיות קשיים גדולים עם העירייה, שכן כארבעה חודשים קודם לכן ביקש היתר בנייה לגבי מבנה לדוגמא שביקש להציב במקרקעין, ובקשתו נדחתה. המבנה הוצב ללא רשיון בניה, ונהרס. מכאן אני סבורה, שהוא קבע מועדים מהירים לבצוע ההסכם מתוך אדישות לשאלה אם באמת יוכל לעמוד בהם. עד היום נראה כי משה לא התאושש מקשייו הכלכליים: הא ראיה שעדיין לא העביר את המקרקעין על שמו על אף שהתחייב לעשות כך תוך זמן קצר. למותר לציין כי הוא לא העביר את המגרשים על שמם של הקונים, על אף שהתחייב לעשות כך בזכרון הדברים תוך 12 חודשים מיום החתימה על זכרון הדברים. עד היום ישנם עיקולים שונים על המקרקעין שלו. בקו זה, נראה כי התובעת (ומשה) חיפשו דרך על מנת לצאת מזכה"ד בלא לשאת בתוצאות, ומכאן טענתם שהכספים לא הופקדו על פי זכה"ד על אף שבדרך שהופקדו לא נגרם להם כל נזק.
מנגד כן נתתי, כאמור אמון בעדותו של עו"ד בנצור וכן בעדותו של הנתבע, אלעזר בן ציון, שהוא אדם מבוגר, בלתי מתוחכם, ולדעתי אמר אמת לאורך עדותו.
32.כשהתרשמות זו עומדת אל מול עיני, אעבור לדון בטענה שהעלה משה, לפיה ההסכם הופר משום שלא הופקדו כל הכספים או משום שהוצאו הכספים מחשבון הפקדונות בו הוחזקו.
משה הודה בתצהירו (ת/1 סעיף 85) כי קיבל סה"כ מכל הנתבעים 279,692$ מיד עם חתימת ההסכם. כן הודה כי הנתבעים שילמו על פי הוראתו 142,142 ₪ עבורו מס רכישה בעסקה שבינו לבין מוכר המגרשים. בעניין זה העיד גם עורך הדין בנצור, ועלה מעדותו, כי בנוסף לסכומים אלו הוא גם סיפק, על פי דרישתו של משה, ערבות בנקאית לנתבעת בסכום של 30,180 ₪ לשם קבלת טופס 50. עולה כי החשבון הוא כדלקמן: התמורה כולה על פי ההסכם הייתה 125,000$ לכל אחד מהקונים-הנתבעים, וסה"כ 375,000$ שהיו שווים ל-1,123,000 ₪ בעת עריכת זכה"ד וההפקדה. מסכום זהשולם לתובעת בסמוך לחתימת זכרון הדברים 93,945$, שערכם בשקלים היה ל-281,835 ₪, על ידי כל אחד מהתובעים. סה"כ שלמו הנתבעים בגין העסקה 845,505 ₪. הנתבעים שלמו סכום נוסף של מס רכישה שהיה מוטל על התובעת בשל רכישת החלקות על ידה, בסכום של 142,124 ₪. לפיכך היתרה שנותרה לתשלום בנאמנות אצל עו"ד בנצור עמדה על 137,353 ₪. סכום זה הוחזק על ידי עו"ד בנצור בנאמנות עבור הצדדים (וראו נספחים כו וכז לתצהירי הנתבעים, לפיהם הצטרפו לסכום זה סכומים שונים בשל ריבית ופירות בחשבון הפקדון) וששוחררו לידי הנתבעים לאחר מתן פסק הדין בת"א 2448/98. יצויין כי טענתו של עו"ד בנצור כי מסירת הכספים לידי הנתבעים על פי פסק הדין הודעה למשה, אשר לא טען נגדה מאומה (וראו מכתבו מיום 23/11/99 של עו"ד בנצור לנתבעת, מסמך במסמכי ת/1) מהימנה עלי.
האם היה על התובעת לרשום את המגרשים על שם הנתבעים בהתאם לזכרון הדברים.
33.כזכור טענו הנתבעים כי התובעת הפרה את זכה"ד משלא רשמה את המגרשים על שמם בהתאם לזכרון הדברים. דעתי היא שדין טענתם זו של הנתבעים להתקבל.
על פי זכה"ד, היה על התובעת לרשום את המגרשים על שמם של התובעים עד תום 12 חודשים מיום חתימת זכרון הדברים. לא צריכה להיות מחלוקת, כי לא הייתה מניעה לתובעת לרשום את המגרשים שהם רכשו על שמם, ואם הייתה מניעה כזו, היה על התובעת להסירה מיידית על מנת שתוכל לעמוד במתחם הזמנים להם התחייבה. כאמור, קבעתי כי הנתבעים עמדו בתשלום התמורה על פי הנדרש מהם. עולה אם כן תמיהה מדוע לא טרחה התובעת לרשום את המגרשים על שם התובעים במשך למעלה מ-20 שנים. משה לא נתן כל סיבה לכך, התעלמות, שננקטה על ידו בכל מה שאינו עולה עם הגירסה שבנה לעצמו. דעתי היא, כי ההסבר להתנהלותו זו, כמו גם ההסבר להתנהלותו לאורך כל 20 השנים, הייתה הסתבכות קשה בענייני כספים, שתחילתה עוד לפני החתימה על זכה"ד, בו אף נכתב, כי המגרשים נמכרים במחיר מופחת בשל הצורך של התובעת בהזרמת מזומנים דחופה, והמשכה המנעות מרישום המגרשים על שמה ומשמה על שם הנתבעים והמנעות לבנות גם כשכבר ניתן היה לבנות על המקרקעין.
34.חוק החוזים (חלק כללי) התשל"ג-1973 (להלן "חוק החוזים (חלק כללי") התייחס לאפשרות של פיצול הסכם לחלקיו, כאשר הייתה הפרה, כך שחלקו יבוטל וחלקו לא:
7 (ג)ניתן החוזה להפרדה לחלקים והופר אחד מחלקיו הפרה שיש בה עילה לביטול אותו חלק, אין הנפגע זכאי לבטל אלא את החלק שהופר; היתה בהפרה גם משום הפרה יסודית של כל החוזה, זכאי הנפגע לבטל את החלק שהופר או את החוזה כולו".
בחוק החוזים (תרופות בשל הפרת הסכם) התשל"א-1970 (להלן "חוק החוזים
תרופות) נקבעה הוראה דומה:
![מלבן 3]()
![]()
"19.ניתן החוזה להפרדה לחלקים ועילת הביטול נוגעת רק לאחד מחלקיו, ניתן לביטול אותו חלק בלבד; אולם אם יש להניח שהצד הרשאי לבטל לא היה מתקשר בחוזה לולא העילה, רשאי הוא לבטל את החלק האמור או את החוזה כולו.
חוזה הניתן להפרדה לחלקים הוא "חוזה הכולל מספר הבטחות כשלכל אחת תמורה נפרדת, כך שכל הבטחה (שלצידה התמורה שהובטחה בגינה) עומדת בנפרד. למעשה מדובר במקרה שבו הצדדים חיברו, כביכול, מספר חוזים יחד במסגרת אחת... חלקי החוזה הניתנים להפרדה צריכים ללבוש צורת תניה, או מערכת תניות, היכולה לעמוד על רגליה היא, ואינה שלובה בקיום ההתחייבויות שמבקשים להשאיר על כנן. אם אין מדובר ביחידה שלמה הניתנת להפרדה, אין בידי מבקש הביטול אלא הברירה לבטל את החוזה כולו". (ראו ע"א 3541/09 די וורולי סיאני הנדסה (1990) בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל פ"ד נו(4) 145, 156; ע"א 1681/93 עמנואל סלומונוב נ' משה שרבני, פ"ד נב (2) 298 (1998); ע"א 139/87 סולימני נ' מ.כץ ושות' חברה קבלנית לבניין בע"מ, פ"ד מג (4) 705 (1989).
בנידוננו נתמלאו כל התנאים בזכה"ד על מנת לראות את שתי ההתחייבויות כעומדות ברשות עצמן ולפיכך, אני קובעת כי התובעת הפרה את זכה"ד כאשר לא רשמה עד היום את המגרשים על שמם של הנתבעים, כי הם זכאים לרשום אותם על שמם ושעליה לאפשר את בצוע הרישום על ידי כל מה שנדרש על מנת שרישום זה יתבצע בהתאם לתנאי זכה"ד.
35.המשך הדיון יהיה אם כן בהתחייבות של התובעת לבנות לנתבעים את הבתים על מגרשיהם כאשר אם ייקבע כי זכה"ד, ככל שהתייחס לבניה, בוטל וכי על התובעת להשיב את הסכומים שקיבלה עבור הבנייה ובאיזה אופן ייעשה השיערוך, יהיה זה לגבי הסכום ששולם בזמנו עבור הבניה.
האם זכה"ד בוטל עקב המניעה מטעמה של העיריה.
36.לעמדתי, התובעת אכן לא יכלה לקבל היתרי בניה בתקופה בה העיריה נמנעה מלתת אישורים אלו, ולפיכך אין לראותה כמפירת ההסכם בתקופה זו. הא-ראיה שאיש במתחם לא קיבל את אישורי הבניה והא-ראיה שגם מי שפנה לבית המשפט בעתירה המינהלית על מנת לחייב את העיריה להנפיק אישורי בניה, לא הצליח להקדים את הסרת המניעה לפני שנת 2005 אן שנת 2007. אולם אינני סבורה כי נושא זה הוא הקובע, שכן לדעתי, הצדדים לא ביטלו את ההסכם אלא ראו אותו כממשיך לחול ביניהם על אף הדחייה הארוכה בקבלת היתרי הבניה.
מסעיף 6ה לזכה"ד עולה כי הצדדים לקחו בחשבון אפשרות לדחיה בשל נסיבות שאינן בשליטתה של התובעת:
"חיובים בזכ"ד זה, שהמוכר לא יוכל לקיימם עקב נסיבות שאינן בשליטתו ועקב נסיבות אלה בלבד ידחו עד למועד הסרת המניעה הנ"ל ובלבד שהמוכר עשה כמיטב יכולתו להסרת המניעה ואו סיבת האיחור".
אבחן תחילה את התנהלותה של התובעת: לאורך השנים ועד הגשת התביעה ביום 7/2/13, שאז תבעה את ביטולו של זכרון הדברים, לא דרשה התובעת את ביטולו. יש לציין כי חובת תום הלב חייבה את התובעת, שאם ביקשה לבטל את ההסכם, היה עליה להשיב את הכספים שברשותה, והיא לא עשתה כך עד היום. היא לא טרחה למשל להפקיד בקופת בית המשפט את הסכום שהיא מוכנה לתת כהשבה.
לגבי הנתבעים, דעתי היא כי הם לא הודיעו מעולם על רצונם לבטל את ההסכם; בתביעתם בת"א 2448/98, הם דרשו את אכיפת ההסכם, והתובעת לא הצליחה להראות ולו מסמך אחד לאחר מועד פסק הדין, שבו מודיעים הנתבעים כי רצונם לבטל את ההסכם.
37.לא נטענה טענה על ידי התובעת כי העובדה שהנתבעים נפרעו על יתרת הסכום שעמד עבור התובעת בנאמנות אצל עו"ד בנצור, מראה כי הם ביטלו את ההסכם. כאמור, בתביעתם בת"א 2448/98 הנתבעים דרשו אכיפה, וקיבלו, בהעדר כתב הגנה, פסק דין שפסק להם בין היתר גם את הפיצוי המוסכם. אולם אין בכך כדי להראות על ביטול ההסכם. ![מלבן 2]()
![]()
38.כאמור, דעתי היא שהנתבעים לא הודיעו על ביטול ההסכם. התובעת העלה לראשונה בסכומיו טענה, כי במכתבו של משה מיום 29/6/1977 שהופנה אל עו"ד בנצור (צורף לסיכומי התובע) יש הוכחה על כך שהנתבעים ביטלו את ההסכם. מעיון במכתב לא עולה אישור לדבריה אלו של התובעת. להלן הפיסקה הרלוונטית:
"בשיחות קודמות הביעו מרשיך עניין לבטל את ההסכמים שנחתמו לקבל חזרה את הכספים ששילמו על החשבון (אולם הודעת ביטול לא התקבלה".
ראשית מדובר במכתב של משה, ושנית לכל היותר עולה ממנו כי התנהלה איזו שיחה בין הצדדים שם עלתה על ידי הנתבעים האפשרות לבטל את ההסכם, אולם מכאן ועד הסקה כי הנתבעים אכן ביטלו את ההסכם, הדרך רחוקה. מסקנתי היא אם כן כי הנתבעים לא ביטלו את ההסכם.
תנאי מתלה
30.סעיפים 27-29 לחוק החוזים (חלק כללי) התשל"ג-1973, קובעים מהו חוזה על תנאי ומה התוצאות של חוזה כזה:
27(א) "חוזה יכול שיהיה תלוי בהתקיים תנאי (להלן- תנאי מתלה) או שיחדל בהתקיים תנאי (להלן – תנאי מפסיק).
(ב) חוזה שהיה טעון הסכמת אדם שלישי או רשיון על פי חיקוק , חזקה שקבלת ההסכמה או הרשיון הוא תנאי מתלה.
(ג) חוזה שהיה מותנה בתנאי מתלה , זכאי כל צד לסעדים לשם מניעת הפרתו, אף לפני שנתקיים התנאי".
29 "היה חוזה מותנה והתנאי לא התקיים תוך התקופה שנקבעה לכך, ובאין תקופה כזו תוך- זמן סביר, הרי אם היה זה תנאי מתלה – מתבטל החוזה, ואם תנאי מפסיק מתבטלת ההתנאה".
הסכם על תנאי הוא הסכם תקף החל ממועד כריתתו: במועד שנקבע לקיום התנאי - אם התנאי התקיים, החוזה יהיה תקף, בבחינת חוזה רגיל ללא תנאי. מנגד אם התנאי לא התקיים, החוזה בטל, ואינו מחייב עוד את הצדדים (וראו, גבריאלה שלו "דיני חוזים - החלק הכללי, לקראת קודיפיקציה של המשפט האזרחי עמ' 272-275 וכן ע"א 1363/04 צאלים החזקות בע"מ נ' "דלק" חברת הדלק הישראלית בע"מ (11/11/2007 נבו). .
ככתוב בסעיף 27 לעיל, רשיון על פי חיקוק, חזקה עליו שהוא תנאי מתלה. בענייננו לא נקבע בזכה"ד מועד להתקיימותו של התנאי, ולהיפך נקבע כי אם לא יתקיים, יש לראות את הצדדים כמסכימים לדחייתו עד להתקיימותו (וראה לעיל ציטוט סעיף 6ה לזכרון הדברים). התנהגותם של הצדדים הייתה שאין הם מבקשים לראות את ההסכם כבטל, וזאת עד להודעתו של משה לעו"ד מנצור כי הוא מבטל את זכה"ד. במכתבו מיום 14/10/12 (ת/1ג). במכתב זה הציע משה להשיב את מה ששולם לו על פי ההסכם כשהוא צמוד לדולר ארה"ב. על אף זאת, יש לבדוק אם בחלוף 13 שנים ניתן עדיין לראות את הצדדים כמסכימים לעיכוב ביטולו של ההסכם למרות שהתנאי לא התקיים. משך "הזמן הסביר" להתקיימות התנאי המתלה תלוי בנסיבות המקרה. בהקשר זה נקבע בע"א 6018/03 אוליאור נ' מסא א.א. ייזום ונהול נכסים בע"מ (21.1.2007 - נבו) (פסקה 21 לפסק הדין) כלהלן:
"כידוע, סבירות הזמן קשורה באופן הדוק לנסיבותיו של המקרה הקונקרטי והיא משתנה ממקרה למקרה בהתאם לתוכן החוזה ולכוונת הצדדים כפי שהיא משתמעת מהאמור בחוזה ומהתנהגותם לאחר חתימתו. יפים בהקשר זה דברי השופט בך בפרשה אחרת:
'הזמן הסביר לביצוע תנאי החוזה איננו מונח סטאטי, הנקבע על-פי מה שנראה בעיני הצדדים באופן מודע כהערכה סבירה בעת חתימת החוזה.
סבירות הזמן עשויה להשתנות עקב התפתחויות המתרחשות לאחר חתימת החוזה ועקב התנהגותם של הצדדים עצמם' (ע"א 464/81 מפעלי ברוך שמיר חברה לבנין ולהשקעות בע"מ נ' הוך, פ"ד לז(3) 393, 401 (1983))."
אני סבורה שעל אף התנהלות הצדדים, לא ניתן לקבל שמשך של 13 שנים הוא זמן סביר ויש לכן לקבוע כי זכה"ד באשר להתחייבות לבנות, פקע עקב אי התמלאותו של התנאי המתלה תוך זמן סביר. הייתי מעמידה את תום התקופה הסבירה בשנת 2000 בתום שש שנים מאז זכה"ד.
31. על אף שקבעתי כי זכה"ד בטל בערך בשנת 2000 בשל אי התקיימות התנאי המתלה או אף בשל סיכול במשך תקופה ארוכה, אם כי כזו שהתבררה כזמנית, אין בכך כדי לשנות את התוצאה, והיא שהתובעת איננה זכאית לפיצויים, כיוון שההסכם לא הופר על ידי הנתבעים. אוסיף, כי לפניי לא עומדת תביעה לפיצויים של הנתבעים, שאז היה צורך לקבוע אם זכה"ד בוטל מחמת הפרה או מחמת פקיעה בשל תנאי מתלה או סיכול, והשאלה היחידה תהא מה היא ההשבה הראויה. מסיבה זו אינני מוצאת לנכון לדון בשאלה אם זכה"ד סוכל בשל עלייה משמעותית ביותר של עלויות הבניה או שמא רצונה של התובעת לבטלו באה מטעמים של "העדר כדאיות העסקה", דיון הנראה לי מיותר.
מהו סכום ההשבה הראוי
32.מסקנותי היו עד הנה כי זכה"ד לא הופר על ידי הנתבעים, אלא בוטל על ידי התובעת או כי התנאי המתלה לא התקיים לאחר שעבר זמן סביר ולכן ההסכם פקע בערך בשנת 2000.
התובעת דרשה את ביטול השעבודים על שלושת המגרשים המשועבדים, תמורת ההשבה של הסכומים ששולמו לה. התובעת טענה שיש לשערך את הסכום שעליה להחזיר לנתבעים לפי עליית שער הדולר ולכל היותר בצירוף ריבית חוקית והפרשי הצמדה. הנתבעים טענו כי הצמדה כזו איננה ראויה ומטרתה לעשוק אותם ויש לקחת בחשבון גם את העובדה שהייתה עלייה גבוהה בעלויות הבניה, ושהתובעת יכלה להשקיע את הכספים שקיבלה באופן שערכם לצורכי הבניה יישמר.
33.דעתי היא כי פסק הדין בת"א 2448/98, אשר הורה על מימוש השיעבודים על שלושת המגרשים, לא קבע שמגרשים אלו יישארו בבעלותם של הנתבעים, אלא שהם יוכלו להפרע מהם על כל הסכומים המגיעים להם על פי זכה"ד, ואני קובעת, מה שנדרש מאליו, כי סכומים אלו כוללים גם את סכום ההשבה המגיע להם. לפיכך, יש מקום שאזדקק לקביעת סכום ההשבה, על אף שהנתבעים לא תבעו אותו, ואעיר כי שני הצדדים דנו בסיכומיהם על סכום ההשבה.
34.כל אחד מהנתבעים שילם עבור הבתים 62,000$. לאחר התשלום הראשון שכלל גם את התמורה עבור הבנייה, הוחזקה יתרת הסכום על ידי עו"ד בנצור בנאמנות עבור התובעת, עד לשנת 1999, מועד בו הוציאו הנתבעים את יתרת הסכום שהייתה בפקדון אצל עו"ד בנצור וזאת על מנת להפרע על חלק הפיצויים שנפסקו להם בפסק הדין 2448/98. שקלתי אם יש להפחית סכום זה מערך ההשבה, והגעתי למסקנה שאין לעשות כך, שכן הנתבעים גבו את הפיצויי שנפסק להם על פי פסק הדין, מבלי שהתובעת תגלה עניין במה שנעשה בסכום הפקדון, והיא חסכה מעצמה את הליכי ההוצל"פ לגביית הפיצויי ואף את הפרשי ההצמדה והריבית שהנתבעים אינם זכאים לתבוע עבור הסכום שהם גבו מכספי הפקדון.
35.ההלכה המקובלת היא שבבוא בית המשפט לפסוק את גובה ההשבה, אין נוסחה אחידה לכך, אולם יש לקחת בחשבון עקרונות של עשיית עושר ולא במשפט. נראה כי המקובל הוא בהשבת כספים לפסוק השבה של הכספים בתוספת ריבית חוקית והפרשי הצמדה אולם אין זה הקריטריון היחיד וניתן לקחת בחשבון גם את שוויו של הנכס בעת ההשבה בפועל ואף את דמי השימוש (ריבית) (וראו עא 741/79 כלנית השרון השקעות ובנין בע"מ נ' רבקה הורביץ, פ''ד לה(3) 533 בעמ' 541-54.
כאמור, הנתבעים טענו שהיה על התובעת להשקיע את הכספים שהופקדו למען בניית הבתים באופן שניתן יהיה לבנות בהם בית דומה לזה שהזמינו על פי מחירי הבניה בעת ההשבה, אולם נראה כי עליית ערך הבנייה היא חלק מהפיצויים ולאו דווקא חלק מהעושר שעשתה התובעת ולא במשפט.
מסכימה אני עם הנתבעים כי אין להורות על השבה לפי ההצמדה למדד הדולר. לא עולה כוונה כזו מזכרון הדברים. הנתבעים שלמו את התמורה בשקלים, אם כי (כנהוג בעת זכה"ד) קבעו את הערך בדולר ארה"ב. הם לא הוחזקו בחשבון הפקדון-הנאמנות בערך דולרי אלא בשקלים. בהתחשב בכך אין הצדקה לפסוק כי ההשבה תיהיה על פי ערך הדולר ובריבית דולרית ולפיכך אני דוחה את טענת התובעת בעניין זה (ראו ע"א (ים 2436/08 יאיר עוזרי נ' יעיש ברוך (7/3/11 נבו).
36.האמנם רק הפרשי הצמדה וריבית חוקית? יש לזכור כי התובעת עיסוקה היה ברכישת קרקעות ובבניה, בכך עוסקת היא, כנראה, עד היום. כספי הנתבעים שמשו אותה לשלם לבנק עבור רכישת המקרקעין וכן לתשלום מס רכישה בעסקה שבינה לבין מוכר המקרקעין. כלום, בנסיבות אלו, התעשרותה של התובעת הייתה רק בערך הכסף שעלה ודמי השימוש – דהיינו ריבית חוקית ודמי הצמדה? דעתי היא כי התובעת עשתה רווח נוסף, בהשקיעה את הכספים בנדל"ן. בנסיבות אלו, כאשר התברר לתובעת כי קבלת היתר בניה עלתה על שרטון, ומנגד העלויות של הבנייה עלו ותפחו, היה עליה לדאוג, במקביל לרווחיה על כספי התמורה, לשמירת ערכם של הכספים המופקדים, כמו הצמדתם למדד יוקר הבניה. התובעת טרחה והציגה חוות דעת של מומחה, האדריכל מנדי יעקובוביץ, לפיה עלות בניה של מ"ר בשנת 1994 עמדה על 1300 ₪ למ"ר ואילו בשנת 2015 עמדה על 7,000 ₪ למ"ר. אני אומדת את תוספת "העושר" שעשתה התובעת, בשיעור של 20% נוספים על הריבית החוקית והפרשי ההצמדה שיש לפסוק על פי הדין. ונא דוק: אין המדובר בהטבת נזקיהם של הנתבעים, ששיעורם לא ידוע ואף אם בכלל מגיעים להם פיצויים נוספים, ושזו סוגיה, שכאמור, לא נדונה כאן.
בהתאם לקביעתי זו, אני פוסקת כי החישוב ייעשה כך: הסכום של 62,000$ יתורגם לשקלים ביום תשלום, ויצטרפו לו ריבית חוקית והפרשי הצמדה המגיעים עד היום. על סכום הריבית והפרשי הצמדה יש להוסיף 20%. הסכום המתקבל הוא 785,041 ₪ לכל אחד מהנתבעים, לפי החישוב כדלקמן:סכום התמורה מתורגם לשקלים ליום 8/12/1994 הוא 186,930 ₪. סכום זה בתוספת ריבית חוקית והפרשי הצמדה להיום הוא 685,359.38 ₪. תוספת של 20% על הריבית החוקית והפרשי ההצמדה, תתן את הסכום של 598,111 ₪ ובתוספת של סכום הקרן, הסכום להשבה יהיה 785,041 ₪.
37.אדגיש כי הנתבעים זכאים להיפרע מהמגרשים המשועבדים על כל המגיע להם בגין זכה"ד ופסק הדין בת"א 2448/98, כמובן בלא שיהיה כפל תשלום בין סכום ההשבה לבין הפיצויים.
יש לקבוע מועד לסיום ההתדיינויות בין הצדדים, ולפיכך, אני קובעת כי התובעת זכאית להגיש תוך 90 ימים מהיום תביעה לשחרור השיעבוד, כאשר הנתבעים זכאים לטעון כל טענה שיש להם באשר לאיזה סכום שישולם להם יבוטלו השיעבודים ואו כל טענה שיש להם נגד שחרור השיעבודים. היה ולא תוגש בקשה כזו ובמועד שנקבע, יש לראות את התובעת כמוותרת על זכותה לשחרר את השיעבודים על המגרשים המשועבדים, והנתבעים, ככל שלא יגישו אף הם בקשה בטענה כי מגיעים להם סכומים העולים על ערך המגרשים, יהיו זכאים לממש אותם על ידי רישומם על שמם, ובכך יבואו כל תביעותיהם על סיפוקם.
38.אוסיף בעניין זה כי הנתבעים טענו שתביעתה של התובעת התיישנה. לדעתי זכותה של התובעת לשלם את חובותיה תמורת שחרור השיעבודים לא התיישנה. מירוץ ההתיישנות מתחיל כאשר בעל השיעבוד מבקש לממשו על ידי מכירת המשכון על מנת להפרע על חובות הממשכן.
לסיכום החיובים
39. *התביעה של התובעת נדחית.
*אני קובעת כי הנתבעים זכאים להרשם כבעלים על המגרשים 33, 114 ו-94.
*אני קובעת כי על התובעת לשלם כהשבה עבור התמורה שקיבלה לבניית הבית, לכל אחד מהנתבעים את הסכום של 785,041 ₪ להיום. סכום זה יישא ריבית חוקית והפרשי הצמדה החל מהיום.
*אני קובעת כי על התובעת להגיש בקשה לשחרור השיעבודים תוך 90 ימים מהיום, במסגרתה יבורר אלו סכומים על התובעת לשלם כתמורה לשחרור השיעבודים.
*אני מחייבת את התובעים לשלם לנתבעים הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסכום כולל של 30,000 ₪ + מע"מ.סכום זה יישא ריבית חוקית והפרשי הצמדה החל מהיום.
ולבסוף הערה
40. יש להצר שהצדדים לא השכילו להגיע לפשרה, שסביר להניח כי הייתה מצמצת את הפסדיהם בעסקה. הקדשתי שעות שיפוט לא מעטות על מנת לנסות להשיג מטרה זו של פשרה, אולם לא עלה בידי. משהגענו עד הנה, ועל מנת למנוע התדיינויות נוספות, רצוי היה כי הצדדים יגיעו להסכמות, כגון בנייה על המגרשים כאשר התובעת היא הבנאית תמורת סכומים שיהיו כדאיים לשני הצדדים, והלוקחים בחשבון כי גם הנתבעים תרמו חלקם לתסבוכת, כגון על ידי המנעותם במשך השנים להורות לעו"ד בנצור להשקיע את הכספים באופן שישמור על ערכם לצורך המטרה של בניית הבתים. לו השכילו הצדדים לסיים כאן ועכשיו את מחלוקותיהם, כך שכל החיובים של התובעת שנפסקו כאן ובתיק 2448/98 יהיו סכום כולל עבור הבניה של הבתים, וכי תמורת הבניה ישוחררו השיעבודים על המגרשים המשועבדים, נראה, לעניות דעתי, ואין בכך כדי לחייב את הצדדים או לקבוע ממצאים כלשהם, אלא להציע דרך לסיום המחלוקות, כי ניתן היה לראותם כמי שבאו אל "הנחלה והמנוחה".
ניתן היום, כ"ב תמוז תשע"ו, 28 יולי 2016, בהעדר הצדדים.
