פסק דין 1919-12-14, 1959-12-14

הדיונים בשתי התביעות שבכותרת התקיימו לפני במאוחד ופסק דין זה מתייחס לשתיהן.

עניינן של שתי התביעות בדרישת התובעת, מתווכת מקרקעין במקצועה, לתשלום דמי תיווך מהנתבעת, חברה קבלנית המאוגדת כחברה ציבורית.

כל אחת מהתביעות עוסקת בתיווך לעסקת מכר מקרקעין של דירת מגורים בפרויקט בנייה של הנתבעת בירושלים, בשם "טופ ארנונה" (שתי העסקאות בוצעו בשנת 2014). עסקה אחת נכרתה בין הנתבעת לבין מאיר ואריאלה כהן (להלן גם – כהן) ודמי התיווך הנתבעים בגינה הם בסך 22,000 ₪, ועסקה נוספת נכרתה בין הנתבעת לבין מר אמיר בר (להלן – בר) ודמי התיווך הנתבעים בגינה הם בסך של 21,000 ₪.

השאלה העיקרית המתעוררת בתביעות, היא האם זכאית התובעת לתשלום דמי תיווך מהנתבעת, חרף העובדה שלא החתימה את הנתבעת ("הלקוח") על "הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין", כנדרש בחוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ו-1996 (להלן – חוק המתווכים או החוק). כפי שיפורט להלן, לטעמי, בנסיבות המיוחדות של מקרה זה, יש בעקרון תום הלב ובאיסור על עשיית עושר שלא כדין, כדי ליתן תשובה חיובית לשאלה זו.

טענות התובעת הובאו בכתבי התביעה מטעמה, במכתב התראה ששלחה לנתבעת וכן במסגרת עדותה בהליך שלפני. לטענת התובעת, היא נהגה לעבוד, מזה מספר שנים, מול הנתבעת, כמו גם מול קבלנים גדולים אחרים, בתיווך לעסקאות מכר דירות. הסיכום שהיה בינה לבין הנתבעת לעניין זה הוא שבגין מכירת דירה ללקוח שהיא "מביאה", תשלם לה הנתבעת דמי תיווך בסך של 1% מהתמורה המשולמת על ידי הלקוח. לדברי התובעת, סיכום זה הושג מול מר איתן אנג'ל (להלן – אנג'ל), מנהל המכירות דאז של הפרויקט מטעם הנתבעת (אנג'ל העיד, כפי שיפורט להלן, בהליך זה, ואישר דברים אלה). לעניין זה הציגה התובעת חשבוניות המתעדות תשלומים ששולמו לה בגין דמי תיווך על ידי מספר קבלנים, לרבות חשבונית המתעדת תשלום מעין זה ששולם לה על ידי הנתבעת. לדברי התובעת, היא לא החתימה את הנתבעת על הזמנה לביצוע פעולת תיווך במקרקעין, שכן הנתבעת סירבה לכך. התובעת ציינה, כי קבלנים דוגמת הנתבעת, למרות שהם נוהגים לסכם עם מתווכים על תשלום דמי תיווך, ואף לשלם דמי תיווך בפועל, אינם נוהגים לחתום על הטופס האמור, והנתבעת מצדה, כאמור, סירבה לעשות כן. לדברי התובעת, הסיכום האמור בדבר תשלום דמי תיווך, היה מקובל גם על מחליפתו של מר אנג'ל אצל הנתבעת, מנהלת בשם מירי (להלן – מירי), ולדבריה, מירי אף הוקלטה על ידה כשהיא מאשרת דברים אלה, הן בכלל, והן באופן ספציפי לגבי העסקאות נשוא התביעות. ואולם, לדברי התובעת, בהמשך, החליטה מירי, מסיבות אישיות, שלא לפעול בהתאם לסיכום האמור, וסירבה לשלם לה דמי תיווך בגין עסקאות אלה. לא זו אף זו, מירי אף ציינה בפני לקוחות שהביאה התובעת, כי הם נדרשים לשלם לנתבעת תמורה גבוהה יותר בגין הדירות הנרכשות על ידם, הואיל ו"הגיעו דרך התובעת". אשר לעסקאות הספציפיות נשוא התביעה, צירפה התובעת טופס הזמנה לביצוע פעולת תיווך החתום על ידי מר אליהו כהן, אחיהם של מאיר ואריאלה כהן, ומי שהיה, לדברי התובעת, הדמות הדומיננטית במשפחה. לדברי התובעת, מדובר במשפחה שאחד מילדיה הוא בעל צרכים מיוחדים (שלא ראיתי לנכון לפרט בפסק דין זה), ולכן ביקרה עם משפחה זו באתר הפרויקט כ-17 פעמים עד שאיתרה עבורם דירה מתאימה בפרויקט. ואשר לבר, לדברי התובעת, היא הייתה מעורבת גם במכירת דירתו בהר חומה, ובמסגרת זו איתרה עבורו דירה בפרויקט הנתבעת (ולכן לא החתימה אותו על הזמנה לפי חוק המתווכים לגבי עסקה זו). התובעת ציינה, כי הן מירי והן בר, הוקלטו על ידה כשהם מאשרים, כי היוותה הגורם היעיל בעסקה, וכי היא זכאית לדמי תיווך מהנתבעת (הנתבעת התנגדה להשמעת הקלטות אלה). לדברי התובעת, היא לא גבתה דמי תיווך מלקוחות אלה, שכן אלה אמורים היו להתקבל מהנתבעת.

מטעם התובעת העיד אנג'ל, אשר עבד, כאמור, אצל הנתבעת בתפקיד מנהל מכירות בפרויקט טופ ארנונה, במשך כארבע שנים. לדברי מר אנג'ל, הוא נהג לעבוד מול מתווכים (בחקירה נגדית ציין כי היו כשישה או שבעה כאלה), ביניהם התובעת, ולשלם להם דמי תיווך בגין הבאת לקוחות, וזאת, באישור מירי, שהייתה מנהלת שיווק אצל הנתבעת, וכן באישור קברניטי החברה. לדבריו, התובעת רצתה להחתים את הנתבעת על טופס כנדרש לפי חוק המתווכים, אך הנתבעת התנגדה לכך. מר אנג'ל הסביר, כי הנתבעת נהגה לעבוד עם מתווכים ספציפיים, לבצע רישום פנימי כאשר מתווך הביא לקוח, ועם סגירת העסקה, לשלם (תמיד) לאותו מתווך, כפי ששולם בעבר גם לתובעת. עם זאת, הנתבעת לא נהגה לחתום על הזמנת שירותי תיווך כנדרש בחוק. מר אנג'ל ביקש להדגיש נקודה זו, בציינו כי אכן עבד עם מתווכים, ביניהם התובעת, כי נהג לשלם להם כאשר נסגרו עסקאות, וכי יחד עם זאת, מעולם לא חתם על הזמנת שירותי תיווך לפי חוק המתווכים. לדברי מר אנג'ל, מקום בו מעורב היה מתווך, הוא נהג לגלגל את דמי התיווך על הלקוח (באמצעות הענקת הנחות קטנות יותר ללקוח). מר אנג'ל העיד גם לגבי העסקה הספציפית עם כהן, וציין כי ההתנהלות בנוגע ללקוח זה הייתה מול "כל משפחת כהן". לדבריו, העסקה אמנם נסגרה לאחר שעזב את עבודתו אצל הנתבעת, אך כי מדובר בלקוח שהגיע דרך התובעת, וכי כך אף נרשם על ידו באופן אישי במערכת הממוחשבת של הנתבעת.