ת"א 9553-01-13 בנק לאומי לישראל בעמ נ' לוקי בניה ופיתוח בע"מ ואח'

מבוא

חברת בניה, מתקשרת בהסכם פיתוח עם רשות מקרקעי ישראל (להלן-רמ"י) בקשר לזכויותיה במקרקעין ומשעבדת את מלוא זכויותיה במקרקעין לטובת בנק, לימים נבנה במקום בית משותף הכולל יחידות שונות, רמ"י מתקשרת עם חברת הבניה בהסכם חכירה לגבי היחידות השונות, למעט שתיים מהן שנבנו ללא היתר כדין. משנקלעה חברת הבניה לקשיים והבנק מבקש לממש את השעבוד לזכותו, נשאלת השאלה, האם השעבוד כולל גם את שתי היחידות שנבנו ללא היתר, זו השאלה העיקרית שבמחלוקת.

התובע, בנק לאומי לישראל בע"מ (להלן-הבנק), הגיש תביעה למתן פסק דין הצהרתי לפיה ביקש להצהיר כי הנתבעת 1, לוקי בניה ופיתוח בע"מ (להלן-לוקי) היא בעלת זכות להירשם כחוכרת לגבי שתי יחידות בנכס מקרקעין המהווה בית משותף והידועות כתתי חלקות 31 ו-62 (להלן-היחידות או היחידות החורגות) וכי זכויות לוקי בשתי היחידות משעובדות לבנק במשכון דרגה ראשונה.

אבהיר כבר עתה כי אין מחלוקת כי היחידות נבנו ללא היתר בניה, הן מהוות קומות ביניים (גלריות) בבית המשותף ומשמשות כיום את לוקי. עוד יצוין כי רמ"י, הנתבעת 2, צורפה לתביעה מאחר וזכויות לוקי בקשר לנכס בכללותו מקורן בהסכמים שנכרתו בין לוקי לבין רמ"י, לוקי מנסה להכשיר את חוקיות הבניה של אותן יחידה מול רמ"י והרשויות.

הצדדים חלוקים בשאלות נוספות אליהן אתייחס בהמשך, ולאחר שדחיתי את טענת לוקי ורמ"י בדבר העדר סמכות מקומית, הוריתי על הגשת תוכן העדויות הראשיות בתצהירים. לאחר שהוגשו התצהירים מטעם הצדדים, הסתבר כי המצהירים מסתמכים על מסמכים שצורפו לתצהירים, והתצהירים בחלקם כוללים טענות משפטיות שמקומן בשלב הסיכומים או עובדות שאינן לכאורה בידיעת המצהירים.

בישיבת 1.6.2014 הצעתי לצדדים לשקול להגיע להסכמות עובדתיות או באשר לדרך ההכרעה בהן ולשקול הגשת תצהירים שתוכנם כולל עובדות בלבד ואשר בידיעת המצהיר. לצערי הודיעו הצדדים כי לא הצליחו להגיע להסדר דיוני, התיק נקבע לחקירות המצהירים, תוך שהזכרתי לצדדים לשקול לשנות את תוכן התצהירים. 4 ימים לפני ישיבת ההוכחות פנה הבנק בקשת דחייה, נעתרתי לבקשה והפעם חייבתי את הצדדים להודיע מהם הסעיפים העובדתיים שבידיעת כל מצהיר. הבנק המשיך להתעלם מדיני הראיות והבהיר כי המצהיר מטעמו מעיד על מסמכים אותם קרא בתיקי הבנק.

בסופו של יום לישיבת ההוכחות שקוימה ביום 27.11.2014 העידו ונחקרו על תצהיריהם, נציגי הבנק אלי גרינבוים מטעם מערך אשראים מיוחדים ועו"ד עופר שוויצר שמונה על ידי רשמת הוצאה לפועל כאחד הכונסים מטעם הבנק לגבי יתר החלקות. ישראל נבו, המצהיר מטעם לוקי, התייצב לחקירה על תצהירו אבל הבנק ויתר על חקירתו, בהסכמה וללא חקירה נגדית הוגש תצהירה של שרית רונד-בראל- מקדמת עיסקות מטעם רמ"י, לאחר מכן סיכמו הצדדים טיעוניהם בכתב.

אקדמת מילין

ככל שמדובר במחלוקת לגבי היחידות שנבנו ללא היתר, יש להבחין בין שתי מערכות יחסים, בנק-לוקי, לוקי-רמ"י.

לגבי מערכת היחסים לוקי-רמ"י, אין בכוונתי להכריע בשאלות הקשורות להכשרת חוקיות היחידות, לא הוגשה בפניי תביעה בנושא מטעם לוקי או רמ"י, ולא ידוע אם קיימות שאלות או טענות בנושא.