ת"א 6457-07-11 פרץ נ' צור

1.התובע, נגד לוגיסטיקה בצבא הקבע, חפץ לקנות בית מגורים. לשם כך פנה לדודו, אלון זיסמן (להלן: אלון), שהכיר לו את הנתבע, אשר הציג את עצמו כמתווך מקרקעין. ביום שלישי, 14.6.2011, השלושה נפגשו בדירה בבעלותה של נירה שקד (או בבעלות מי ממשפחתה ולהלן, למען הנוחות: בעלת הדירה). התובע הביע רצון לרכוש את הדירה. התקיימו מגעים בין משפחת התובע לבין הנתבע ובעלת הדירה. ביום ראשון העוקב, 19.6.2011, התקשרה אמו של התובע, איילת פרץ, לבעלת הדירה, ובעלת הדירה הודיעה לה כי הדירה כבר נמכרה לאחר. לטענת התובע, אשר סבר כי הנתבע פעל שלא כדין, הוא בדק ומצא כי הנתבע אינו רשום במרשם מתווכי המקרקעין. בירורו עם משרד המשפטים העלה כי הנתבע היה בעבר מתווך מקרקעין, אך הוצא מרשימת המתווכים כיוון שלא שילם את אגרת רישיונו.

2.בכתב התביעה המתוקן טען התובע כי התקיים בינו לבין הנתבע חוזה בעל פה "לעניין חתימת חוזה בכתב" (פס' 27). נטען, כי הנתבע גרם להפרת החוזה אשר התגבש בין התובע לבין בעלת הבית (פס' 30). בנוסף לכך טען התובע כי הנתבע ניהל עמו משא ומתן בחוסר תום לב, בכך שקיים מגעים מקבילים עם קונים אחרים וניצל אותו לשם השאת מחיר העסקה עם הקונים האחרים (פס' 26 ו-28). התובע טען לנזק בדמות שכר דירה שנאלץ לשלם במשך 12 חודשים, כי באותה עת התגורר עם ארוסתו דאז בבית הוריה, דבר שלא היה מקובל עליהם עקב אמונתם הדתית והתובע הבטיח למצוא בית לזוג במהרה. כן טען התובע כי גילה, בחיפושיו אחר דירה אחרת לקנות, כי מחירי הדירות באותו אזור עלו. המחיר עבור הדירה שבמחלוקת שעליו סוכם במשא ומתן היה 527,000 ₪, ואילו שווי דירה דומה עמד בעת הגשת התביעה על סך של כ-630,000 ₪. על כן תבע התובע את ההפרש בין המחירים – 103,000 ₪. עוד עתר התובע לפסיקת סך של 20,000 ₪ בגין עוגמת נפש והוצאות.

3.הנתבע – הכחיש מחוסר ידיעה את הטענה שלא היה בעת הרלוונטית רשום במרשם מתווכי המקרקעין. לפי גרסת הנתבע בכתב ההגנה המתוקן, לאחר שהציע לדודו של התובע אלון, אותו מכיר הנתבע שנים רבות, את הדירה מושא המחלוקת, הוא מסר לאלון את הפרטים של בעלת הדירה על מנת שיוכל לנהל עמה משא ומתן. זאת, כי הוא סמך על אלון ולא העלה על דעתו שינסה לבצע עסקה מאחורי גבו. לטענת הנתבע הוא הבהיר כי הסכמתו להעברת המידע בענין הדירה כפופה לחתימה על הסכם תיווך אשר יקבע דמי תיווך בסך 2% משווי העסקה בתוספת מע"מ. לטענת הנתבע, הדוד אלון העביר את פרטי בעלת הנכס לאם התובע ללא הסכמת הנתבע, וזו החלה לקדם חתימה על הסכם מכר תוך התחמקות מכוּונת מחתימה על הסכם תיווך. הנתבע טען כי האֵם ניסתה לפתותו לקבל תשלום "בשחור" במעטפה – תוך השתמטות מתשלום מס – כדי להוריד את עלות דמי התיווך. הנתבע טוען כי הוא עמד על המחיר בו נקב, והאם התחמקה ממנו, תוך הימנעות ממענה לטלפון. לפי טענת הנתבע, הוא הודיע לאֵם דרך אלון כי אם האֵם לא תסדיר את החתימה על הסכם תיווך עד יום חמישי 16.6.2011 אזי הוא יראה עצמו משוחרר מהתחייבות כלפי משפחת התובע. הנתבע טוען כי אלון חזר אליו לטלפון, דיווח לו שהעביר את המסר לאֵם אשר לא הסכימה לתנאי הנתבע, והוסיף כי הוא "מחוץ לענין". למרות שהודעת הנתבע הגיעה לידי אֵם התובע, זו לא חזרה אל הנתבע באותו יום, ובסופו של דבר לא נכרת הסכם תיווך או הסכם מכר דירה עם התובע. לטענת הנתבע, הוא פעל כדין וממילא לא נגרם לתובע נזק בגין התנהלותו.

4.דין התביעה להידחות.

5.בא כוח התובע טען כי בין התובע לבין הנתבע נכרת חוזה, אך הוא אינו טוען שהנתבע הפר חוזה זה. התובע טוען כי הנתבע ניהל משא ומתן בחוסר תום לב (ודוק: היקף תחולתו של סעיף 12 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 אינו מתפרש רק על מקרים שבהם לא נכרת, בסופו של דבר, חוזה – ראו גבריאלה שלו דיני חוזים – החלק הכללי – לקראת קודיפיקציה של המשפט האזרחי 146 (2005)). כן טוען התובע כי הנתבע ביצע עוולת גרם הפרת חוזה המכר אשר נכרת לטענתו בינו לבין בעלת הדירה.

חוסר תום לב במשא ומתן

6.הנזק לו טוען התובע – הנובע לטענתו מחתימת בעלת הדירה על חוזה מכר עם אחר ולא עמו – לא נגרם מניהול משא ומתן בחוסר תום לב בידי הנתבע. כפי שיבואר, אין מחלוקת על כך שדרישת שכר טרחתו של הנתבע היתה ל-2% משווי העסקה בתוספת מע"מ. התובע למעשה מודה כי הוא (על שלוחיו) לא הסכימו לשיעור זה. אני מקבל את גרסת הנתבע לפיה הוא העביר לאֵם התובע הודעה, ביום חמישי 16.6.2011, לפיה אם היא לא תחזור אליו עוד באותו יום, הוא לא יהיה מחויב כלפי התובע. עוד שוכנעתי כי האֵם קיבלה את ההודעה תוך מספר דקות. האֵם לא חזרה אל הנתבע באותו יום. מכאן, שהגורם לסיום המשא ומתן בין התובע לבין הנתבע היה אי הסכמה על התמורה החוזית לשירותי תיווך, ולא ניהול משא ומתן בחוסר תום לב מצדו של הנתבע.

7.אקדים ואעיר: נוכח האמור, פטור אני מלנתח את השאלה האם הנתבע ניהל משא ומתן עם אחר במקביל למשא ומתן עם משפחת התובע, ואם כן, האם, בנסיבות הענין, מדובר בהתנהלות חסרת תום לב. כן פטורי אני נוכח האמור לעיל מלנתח והשאלה האם הנתבע הציג מצג שווא לפיו הוא מתווך מקרקעין בעל רישיון תקף. אם הנתבע הציג את עצמו כמתווך בזמן שלא היה לו רישיון לעסוק בתיווך מקרקעין, מדובר בהתנהלות חסרת תום לב. אולם, גם אם אניח שהנתבע פעל בחוסר תום לב בהצגת מצג לפיו הוא מתווך ובניהול משא ומתן מקביל, חוסר תום הלב בגין שני עניינים אלה אינו מזכה את התובע לפיצוי בנסיבות תיק זה. זאת, כפי שכבר צוין לעיל, כי הגורם לאי-כריתת חוזה מכר בין התובע לבין בעלת הדירה לא היה ניהול משא ומתן מקביל אלא, החלטת אֵם התובע להימנע מלהסכים לשכר הטרחה שדרש הנתבע עד למועד שקבע הנתבע לקבלת תשובתה. אי-כריתת חוזה מכר בין התובע לבין בעלת הדירה גם לא נגרמה עקב העדר רישיון תיווך תקף בידי הנתבע. לשונו של סעיף 12 לחוק החוזים היא, ש"צד שלא נהג בדרך מקובלת ולא בתום-לב חייב לצד השני פיצויים בעד הנזק שנגרם לו עקב המשא ומתן או עקב כריתת החוזה, והוראות סעיפים 10, 13 ו-14 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970, יחולו בשינויים המחוייבים". סעיף 10 לחוק התרופות קובע "הנפגע זכאי לפיצויים בעד הנזק שנגרם לו עקב ההפרה ותוצאותיה....". נראית לי דעתם של פרידמן וכהן לפיה דרישת הקשר הסיבתי בתביעה לפי סעיף 12(ב) לחוק החוזים (חלק כללי) היא לקשר סיבתי בין ההפרה לבין הנזק (ראו דניאל פרידמן ונילי כהן חוזים כרך א' 633 (1991)). קרי, תובע אינו זכאי לפי סעיף 12(ב) לחוק החוזים לפיצוי בגין כל נזק שיכול שייגרם עקב המשא ומתן, מסיבה כלשהי, אך בגין כך שהצד השני נהג בחוסר תום לב בהקשר זה או אחר של המשא ומתן; הזכאות לפיצוי בגין חוסר תום לב היא זכאות לפיצוי בגין הנזק שנגרם עקב הפרת חובת תום הלב. ראו גם גבריאלה שלו ויהודה אדר דיני חוזים - התרופות 292 ((40)7.08§) (2009) "לעניין תביעה לפיצויי הסתמכות בשל חוסר תום לב במשא ומתן ראו את הוראת סעיף 12(ב) סיפא לחוק החוזים, המחילה על תביעה זו, בשינויים המחויבים, את עקרונות הפיצוי הכלליים מחוק התרופות" (ההדגשה הוספה)).

הנתבע דרש שכר טרחה בשיעור 2% בתוספת מע"מ