רדושיצקי ואח' נ' שיכון ובינוי נדל"ן בע"מ ואח'

צד שלישי: המרמן מ.ש.פ. בע"מ  

פסק דין

מבוא ותמצית טענות הצדדים

1. תביעה זו עניינה בליקויי בנייה במרפסת דירת מגוריה של הגב' רבקה רדושיצקי (להלן: "התובעת"), אשר רכשה אותה על-פי הסכם מכר מיום 31.10.06 מחברת שיכון ובינוי נדל"ן בע"מ ומחברת אפריקה ישראל מגורים בע"מ (להלן: "הנתבעות"), בבניין ברחוב עמיחי פאגלין 8 בתל-אביב. הבניין נבנה על-ידי החברה הקבלנית המרמן מ.ש.פ. בע"מ (להלן: "צד ג'", על-פי הסכם מיום 16.12.01 עם הנתבעות לביצוע פרויקט מגורים.

    

   לטענת התובעת, מאז מסירת החזקה בדירה אשר בוצעה לטענתה בחודש פברואר 2007, התלוננו בעלי שתי דירות שמתחת לדירתה אודות נזקי רטיבות הנובעים מדירת התובעת, ומדי פעם שלחו הנתבעות נציג מטעמם על-מנת לבצע תיקון של הנזקים בדירות שמתחת לדירתה וכן בוצעו תיקונים קטנים בדירת התובעת כגון: החלפת רובה במרפסת דירת התובעת ותיקוני צבע. התיקונים האחרונים שבוצעו על-ידי נציגי הנתבעות במרפסת דירת התובעת נעשו במהלך שנת 2011.

    

   התובעת טוענת, כי בסוף שנת 2015 ולאחר פניות נוספות של בעלי הדירות מתחת לדירתה בדבר חדירת מים לדירותיהם ממרפסת דירתה, פנתה התובעת לחברת שחר נזקי צנרת בע"מ (להלן: "חברת שחר"), על-מנת שתבדוק אם קיימת בעיית צנרת בדירתה.

    

   בבדיקות שערכה חברת שחר התברר, כי ישנה חדירת מי גשמים ממרפסת דירתה לדירות שמתחתיה. במהלך חודש יולי 2016, פנתה שוב בעלת הדירה בקומה שמתחתיה והתלוננה על רטיבות בדירתה. לפיכך, התובעת הזמינה גורם מקצועי המתמחה באיתור נזילות ורטיבות – "חברת הרטק איתור נזילות ואינסטלציה", ובבדיקות שערך נתגלו מחדלים קשים של היעדר ביצוע איטום ראוי במהלך בניית המרפסת של דירת התובעת.

    

   בעקבות פניית התובעת לנתבעות, ביום 27.7.16 התקבלה שיחת טלפון מנציגת הנתבעות ובשיחה זו ביקשה התובעת, כי נציג מטעם הנתבעות יגיע לביתה על-מנת לבחון את הליקויים. לטענת התובעת, נציגת הנתבעות הבהירה לה, כי אין בכוונת הנתבעות לבצע את התיקונים הדחופים הנדרשים, וכי עליה לפנות למהנדס מטעמה על-מנת שיתן חוות דעת מקצועית, ואם יש ממש בטענתה תגיש התובעת את החשבון. נציג מטעם הנתבעות לא הגיע ועל-כן, נאלצה התובעת לבצע את עבודות התיקון במרפסת דירתה על חשבונה הכוללות פירוק, איטום וריצוף מחדש של מרפסת דירתה.

    

   סך העבודות לתיקון הליקויים ששילמה התובעת לחברת הרטק איתור נזילות עמד על 250,000 ₪, בתוספת מע"מ.

    

   התובעת הגישה חוות דעת מומחה שנערכה על-ידי השמאי, מר דורון קשטן אשר קבע, כי הסיבה לחדירת הרטיבות לדירת השכנים שתחת דירתה היא בשל איטום לקוי של יריעות האיטום הביטומניות המותקנות תחת הריצוף במרפסת הפתוחה והעדר נקזים כפולים לצנרת ניקוז המרפסת. עוד קבע מומחה התובעת, כי סך עלות תיקון הליקויים במרפסת דירתה של התובעת עומד על סך של 163,332 ₪, כולל מע"מ.

    

   התובעת עותרת לחיובן של הנתבעות בגין עלות תיקון הליקויים ועבודת השיפוץ בדירתה שבוצעו על חשבונה בסך כולל של 251,726 ₪, כולל מע"מ, כמו גם תשלום שכר טרחת המומחה מטעם התובעת על סך של 2,340 ₪, כולל מע"מ, וכן עבור פיצוי בגין עוגמת נפש, טרדה וטרחה בסך של 25,000 ש"ח. סך הנזקים שנגרמו לתובעת לטענתה עומד על 279,066 ₪.

    

   התובעת טוענת, כי אחריותן של הנתבעות לליקויים בדירת התובעת היא לאור דיני החוזים, פקודת הנזיקין וחוק המכר (דירות), תשל"ג- 1973. לטענתה, על הנתבעות שמכרו לתובעת את הדירה היה למסור את הדירה לאחר שביצעו עבודות איטום באופן מקצועי וראוי בעת בניית הדירה, לרבות התקנת נזקים כפולים לניקוז מרפסת הדירה. התובעת כאדם סביר לא יכולה הייתה לדעת מה מקור הליקוי שהוא ליקוי נסתר (מתחת לרצפת המרפסת), אשר נתגלה לה רק בשנת 2016.

    

   התובעת טוענת, כי הנתבעות פעלו ברשלנות תוך הפרת חובותיהן החוזיות והחוקיות, שכן לא רק שבנו ומסרו לתובעת דירה לקויה בליקוי נסתר, אלא גם עת שהגיעו לתקן את הליקוי (בפעם האחרונה במהלך שנת 2011), במקום לבדוק ולהתעמק במקור הבעיה ולבצע תיקון יסודי כנדרש, בוצעו תיקונים קוסמטיים בלבד ואף הטעו את התובעת לפיה התיקונים יפתרו את בעיית הנזילה של המים.

    

2. הנתבעות טוענות, כי בניגוד לטענת התובעת, מסירת החזקה של דירת התובעת נערכה ביום 25.12.06.

    

   לטענת הנתבעות, התובעת מעולם לא פנתה אליהן בתלונה לגבי רטיבות כלשהי בדירתה, ולמעשה השיפוץ הנרחב והלא נחוץ שביצעה נבע מתלונות של שתי דירות שנמצאות בקומה אחת מתחת לקומה בה מצויה דירת התובעת כאשר אחת הדירות כלל אינה ממוקמת מתחת למרפסת דירתה.

    

   עוד טוענות הנתבעות, כי חלפו 5 שנים עד לקבלת התלונה בעניין רטיבות הנובעת מדירת התובעת, כך שעל-פי סעיף 7 לתוספת לחוק המכר (דירות), תשל"ג- 1973, האחריות על כשל באיטום עומד על ארבע שנים, ולכן מלכתחילה האחריות לתיקון רבצה על התובעת.

    

   הנתבעות טוענות, כי הפניות שבוצעו על-ידי שכניה של התובעת בגין רטיבות טופלו לשביעות רצונם על-ידי הקבלן שהוא צד ג' אשר מחזיק במעקב המפרט את התיקונים שביצע. פנייתה הראשונה של התובעת אל הנתבעות הייתה רק ביום 25.7.16, היינו, כ- 10 שנים לאחר שהדירה נמסרה לידי התובעת, וזאת לאחר שזיהמה כל ראיה כשהכניסה קבלן לדירה שהרס את המרפסת ובכך נגרם נזק ראייתי של 100%.

    

   התובעת לא טענה, כי הדירה שלה הוצפה ולתובעת לא הייתה כוונה לתת לנתבעות או לקבלן לבצע תיקונים או לבדוק את טענותיה. כמו-כן, הנתבעות לא אישרו לתובעת ולא הציעו לה, כי תתקן את הליקויים לכאורה ואז תשלח להן "חשבון".

    

   לטענת הנתבעות התובעת לא הרימה את הנטל המוטל עליה להראות קיומו של נזק לפני השיפוץ במרפסת דירתה וקשר סיבתי בין אותו נזק לבין מעשה או מחדל של הנתבעות.

   הנתבעות הגישו הודעת צד ג' כנגד החברה הקבלנית אשר בנתה את הבניין על-פי הסכם מיום 16.12.01 לביצוע פרויקט המגורים לפיו הוסכם, כי צד ג' אחראי באופן מלא ומוחלט לכל הקשור בבנייה באופן שהנתבעות לא יישאו באחריות בשום מקרה ותנאי לבניה ולנובע ממנה. צד ג' אחראי לכל העניינים הנוגעים לתיקון ליקויים בפרויקט, לרבות דירת התובעת ומחובתו לבצע את תיקון הליקויים. לטענתן, צד ג' הפר את חובותיו אלה כלפי הנתבעות וגרם לנזקי התובעת, ועל-כן, ככל שתתקבל התביעה, חייב צד ג' לשלם לנתבעות את הסכום הנקוב בתביעה.

    

3. צד ג' העלה טענה מקדמית לפיה דין ההודעה נגדו להידחות מחמת התיישנות. צד ג' טוען, כי הוא השלים את עבודות הבניה בחודש מאי 2004, ובמועד זה מסר לידי הנתבעות את כל הדירות בבניין, אלא שהנתבעות מכרו את דירת התובעת רק כשנתיים וחצי לאחר מכן. לפיכך, עסקינן בתביעה המוגשת בחלוף 13 שנים.

    

   עוד טוען צד ג', כי לפי חוק המכר (דירות), תשל"ג – 1973, תקופת הבדק לחדירת רטיבות היא 3 שנים ותקופת האחריות היא 3 שנים נוספות. היות שצד ג' לא קיבל לאורך השנים הודעה בדבר הליקויים הנטענים, הרי שלא חלה עליו אחריות כלשהי ודין ההודעה נגדו להידחות.

    

   צד ג' מבהיר, כי במהלך השנים בהן כן חלה עליו אחריות על-פי כל דין בנוגע לאי אלו מהליקויים בדירת התובעת, הוא לא היה מודע לליקוי ולא ניתנה לו הזדמנות לתקנו. צד ג' טוען כי הוא מעולם לא ביצע תיקוני רובה ו/או תיקוני איטום כלשהם במרפסת דירתה של התובעת, והתלונה היחידה שהתקבלה בעניין דירת התובעת היא משנת 2016.

    

   צד ג' טוען, כי למיטב ידיעתו מקור הליקוי במרפסת דירתה של התובעת נעוץ בעבודות פרטיות שביצעה, וכי אין ולא היה כל קשר בין הליקויים שנתגלו בדירת השכנים הגרים מתחת לקומתה של התובעת אשר מקורם היה בחדירת רטיבות מהקירות החיצוניים ואשר תוקנו לבין הליקויים עליהם מצביעה התובעת במרפסת דירתה. לראיה, לאחר שצד ג' ביצע את התיקונים בדירות השכנים התיקונים הללו נפתרו.

    

   צד ג' הגיש חוות דעת מומחה אשר נערכה על-ידי מר טל שטיין אשר עוסק באיטום ובבעלותו חברה קבלנית "גיטל פרויקטים בע"מ", אשר קבע, כי המוקדים אשר טופלו במהלך השנים לא היו מצויים מתחת למרפסת דירתה של התובעת, וכי לא ניתן ללמוד ממצבה דהיום של המרפסת לעניין רטיבות. על-פי מומחיותו סבור המומחה כי לא היה קשר בין רטיבות ממרפסת דירת התובעת למוקדי הרטיבות בדירות שמתחת לקומתה של התובעת.

4. בהחלטה מיום 3.12.17 מונה מומחה מטעם בית-המשפט המהנדס, מר יקי נחמן (להלן: "המומחה מטעם בית-המשפט"), אשר התבקש לחוות דעתו לגבי מכלול הסוגיות שבמחלוקת על-פי הודעת הצדדים 3.12.17, על-פי השאלות הבאות:

    

   • האם ניתן לבחון את הליקויים שפורטו בכתב התביעה ובנספחיו וכן בצילומים ובתיעוד שצורף במסגרת הליך גילוי המסמכים ולאחר שאלו תוקנו? האם ניתן לבדוק, כיום, אם היה כשל איטום במרפסת דירת התובעת? אם כן - מהם הליקויים והכשל לפי חוות דעתך המקצועית?

      

   • האם קיימת התכנות של בעיות איטום במרפסת דירת התובעת, כמפורט בכתב התביעה ובחוות דעת המומחים מטעמה, לאור פרק הזמן שחלף ממועד מסירת החזקה בדירה לידי התובעת (שנת 2006) ועד למועד בו פנתה התובעת לנתבעות בעניין בעיית האיטום, לכאורה, - בשנת 2016?

      

   • נא הגדר מיקומן של דירות מס' 26 (משפחת זילברבוש) ומס' 27 (משפחת מוזס) ביחס למרפסת דירה מס' 30 (דירת התובעת). האם דירה מס' 30 גובלת באי אלו מחלקיה בדירה מס' 26? אם כן באילו חלקים ומה שטח החפיפה ביניהם? האם דירה מס' 30 גובלת באי אלו מחלקיה בדירה מס' 27? אם כן באילו חלקים ומה שטח החפיפה ביניהם? האם יכול להתקיים קשר בין ליקויי הרטיבות שהיו בדירות השכנים 26 ו/או 27 לבין ליקויים בדירת התובעת (דירה 30)?

      

   • האם עלויות התיקון בהן נשאה התובעת לתיקון הליקויים בדירתה וכמפורט בכתב התביעה ובחוות הדעת מטעמה, סבירות לתיקון הליקויים? אם לא – מהן העלויות הסבירות לתיקון הליקויים כאמור?

      

   • האם עבודות תיקון הליקויים בדירת התובעת ובמרפסת הדירה, כמפורט בכתב התביעה ובנספחיו וכן בצילומים ובתיעוד שצורף במסגרת הליך גילוי המסמכים, נעשו בוצעו באופן סביר ומקצועי?

      

   • על-פי בדיקתך לאור הנטען בכתב התביעה על נספחיו (ולרבות הצילומים והתיעוד שצורף במסגרת הליך גילוי המסמכים); מה מתוך העבודות שבוצעו רלוונטי לתיקון של רטיבות לכאורה בדירות 26 ו- 27? האם היה צורך בהחלפת מעקה? האם החול של המרפסת יובש והוחזר למרפסת? הוחלף בחול אחר? שניהם?

      

   • בהתאם לעובדות העולות מהתיק עולה כי התובעת פנתה לראשונה לנתבעת בתאריך 25.7.16 (הן בכתב והן בע"פ) בזמן פנייתה ובהתאם לדברי התובעת כבר היה אצלה במועד זה קבלן אשר החל לעבוד והריצוף במרפסת נשוא התביעה כבר היה פתוח. על פי ניסיונך ודעתך המקצועית; האם במצב עניינים כזה שבו הריצוף פתוח במועד פנייתה הראשונה של התובעת ניתן לדעת בוודאות כי מדובר בליקוי שנגרם באחריותם של הנתבעות או צד ג' ולא באחריות מי שפתח את הריצוף?

      

     ביום 3.4.18 הגיש המומחה מטעם בית-המשפט את חוות דעתו ועיקר קביעתו היא, הוא זיהה בשני מקומות אפשרות בסבירות גבוהה לכשלים באיטום שהיו בעבר: בנקודת איסוף מים במרפסת סלון למרזב אנכי בפינה דרום מערבית, ובחגורה חוצצת בין מרפסת הסלון לסלון מתחת לוויטרינה.

      

     הצדדים לתיק הגישו שאלות הבהרה למומחה מטעם בית-המשפט אשר הגיש את תשובותיו ביום 07.6.18 וביום 31.7.18.

      

     במסגרת חקירתו הנגדית של המומחה מטעם בית-המשפט ביום 3.7.19 העיד, כי עלות הסבירה הכוללת והסופית לתיקון הליקויים בדירת התובעת עומד על סך 127,000 ₪, כולל מע"מ (ראו: פרוטוקול מיום 3.7.19 עמוד 12 שורות 29-0).

      

5. מטעם התובעת העידו: התובעת, מר ליאור רדושיצקי, בנה של התובעת ומר שלומי הרץ, מחברת הרטק איתור נזילות ואינסטלציה אשר ביצע את העבודות במרפסת דירתה של התובעת. מטעם הנתבעות העידה: גב' אלונה נחשון, מנהלת מחלקת פניות דיירים בנתבעות. מטעם צד ג' העיד: מר מרדכי לוזון, מנכ"ל ענייני תפעול ורכש בצד ג', וכן העיד מר יקי נחמן המומחה מטעם בית-המשפט.

    

   דיון והכרעה

    

6. לאחר שעיינתי בכתבי הטענות על נספחיהם, בתצהירים, במוצגים, בחוות דעת המומחים, בתשובות המומחה מטעם בית-המשפט לשאלות ההבהרה ובסיכומי הצדדים, אני קובעת, כי דין התביעה להתקבל בחלקה, והכול כמפורט להלן.

    

   טענת התיישנות התביעה

    

7. הטענה הראשונה הדרושה בה הכרעה בתיק דנן היא טענת ההתיישנות שהעלה צד ג' במסגרת כתב ההגנה מטעמו.

    

   צד ג' טוען, כי הוא השלים את עבודות הבניה מכוח הסכם לביצוע פרויקט מגורים עוד בחודש מאי בשנת 2004, ובמועד זה מסר את כל הדירות בבניין, לרבות דירת התובעת. הנתבעות מכרו את הדירה לתובעת רק לאחר שנתיים ממועד השלמת בניית הדירה ביום 31.10.06 והחזקה בה נמסרה לתובעת ביום 25.12.06. לפיכך, טוען צד ג', כי עסקינן בתביעה אשר הוגשה בחלוף 13 שנים ממועד השלמת בניית הדירה, ולכן התביעה דנן התיישנה ודינה להידחות.

    

   עוד טוען צד ג', כי התביעה דנן אף הוגשה בחלוף תקופת הבדק והאחריות הקבועות בחוק המכר (דירות) תשל"ג – 1973 (להלן: "חוק המכר דירות"). לטענתו, תקופת הבדק והאחריות החלה עליו בכל הנוגע לרטיבות הסתיימה בשנת 2010, ובנוגע למרזבים תקופת האחריות הסתיימה בשנת 2009, היינו, 6-7 שנים לפני שהתובעת הגישה את תביעתה ו- 5-6 שנים לפני שביצעה את התיקונים במרפסת דירתה.

    

   סעיף 4 לחוק המכר (דירות), קובע, כי המוכר אחראי כלפי הקונה לגבי אי התאמות שנתגלו לקונה במהלך תקופות המוגדרות בסעיף כ"תקופת בדק" ו"תקופת אחריות":

    

   "אי-התאמה

   4. (א) המוכר לא קיים את חיוביו כלפי הקונה או קונה המשנה אם התקיים אחד מאלה:

   (1) הדירה או כל דבר שבה (להלן – הדירה) שונים מן האמור במפרט, בתקן רשמי או בתקנות הבניה;

   (2) תוך תקופת הבדק התגלתה אי-התאמה בדירה, זולת אם הוכיח המוכר שאי-ההתאמה נגרמה בשל מעשה או מחדל של הקונה או קונה המשנה;

   (3) תוך תקופת האחריות התגלתה בדירה אי-התאמה והקונה או קונה המשנה הוכיח שמקורה בתכנון, בעבודה או בחומרים;

   (4) בתוך תקופה של 20 שנים שתחילתה בעת העמדת הדירה לרשות הקונה בידי המוכר (להלן – תקופת הבדק לאי-התאמה יסודית), התגלתה אי-התאמה יסודית, זולת אם הוכיח המוכר שאי-ההתאמה היסודית נגרמה בשל מעשה או מחדל של הקונה או קונה המשנה;

   (5) התגלתה אי-התאמה יסודית, אף לאחר תקופת הבדק לאי-התאמה יסודית, והקונה הוכיח שמקורה בתכנון, בעבודה או בחומרים;

   (6) המוכר לא מסר לקונה הוראות תחזוקה ושימוש.

   (ב) אי-קיום חיוב כאמור בסעיף קטן (א) יראו כאי-התאמה כמשמעותה בחוק המכר, התשכ"ח-1968.

   (ג) לענין סעיף זה –

   "אי-התאמה יסודית" – אי-התאמה בחלקי הבנין הנושאים ומעבירים עומסים מכל סוג לקרקע הנושאת את הבנין והנוגעת להבטחת יציבותו ולבטיחותו;

   "תקופת בדק" – תקופה הקבועה בתוספת, שתחילתה בעת העמדת הדירה לרשות הקונה;

   "תקופת אחריות" – תקופה של שלוש שנים שתחילתה בתום תקופת הבדק."

    

   מן האמור לעיל עולה, כי בנסיבות התיק דנן אכן חלפו תקופת הבדק ותקופת האחריות. על-פי תשובתו של המומחה מטעם בית-המשפט מיום 31.7.18 לשאלת הבהרה מספר 1 עלה, כי תקופת הבדק עומדת על 3 שנים, ותקופת האחריות עומדת על 4 שנים נוספות, סך הכול 7 שנים (ראו: גם בעדות המומחה מטעם בית-המשפט בפרוטוקול מיום 3.7.19 עמוד 8 שורות 26-29). החזקה בדירת התובעת נמסרה לה ביום 25.12.06 (ראו: אישור מסירת הדירה נספח 2 לתצהירה של גב' נחשון מטעם הנתבעות). התובעת הודיעה לנתבעות בדבר הליקוי שבמרפסת דירתה בחודש יולי 2016, היינו, בחלוף יותר מ- 7 שנים מיום מסירת החזקה בדירתה.

    

   לפיכך, התובעת מנועה מהעלאת טענה לאי התאמה בהסתמך על סעיף 4א' לחוק המכר דירות.

    

   יחד עם זאת, סעיף 7 לחוק המכר דירות קובע, כי: "חוק זה אינו גורע מזכויות הקונה הניתנות לו לפי כל דין". יוצא אפוא, כי הוראת סעיף 7 לחוק המכר דירות אינה שוללת עילות תביעה נוספות העומדות לזכות רוכש הדירה לפי כל דין.

    

   ברע"א 830/06 גלמן נ' כהן פיתוח – דרעד (פורסם בנבו) ניתן ביום 2.4.2008, קבע בית המשפט העליון ביחס לקשר בין הוראות סעיף 4 לחוק המכר (דירות) להוראות חוק ההתיישנות:

    

   ..."מבחינה עיונית מדובר, אפוא, בשתי "מלכויות" שהאחת אינה נוגעת בחברתה...העובדה כי לא קיימת נקודת השקה בין מרוץ ההתיישנות ובין זכותו של הקונה להסתמך על אי ההתאמה נובעת מכך שתקופת הבדק והאחריות וכן מתן או אי מתן הודעה על פי חוק המכר (דירות) בדבר אי התאמה אינם נוגעים ל"היוולד העילה" ואינם חלק מיסודותיה (אם כי במקרה של ליקויים נסתרים תיתכן קירבה מסוימת בין המועד שבו מחויב הקונה למסור הודעה על פי סעיף 4א(א)(2) ובין מועד תחילת מרוץ ההתיישנות לפי סעיף 8 לחוק ההתיישנות)."

    

   ברע"א 2988/11 שיכון עובדים בע"מ נ' זכאי בת שבע (פורסם בנבו) ניתן ביום 4.7.2011 נפסק, כי אין מניעה שתביעת ליקויי בנייה תידון על-פי דין הנזיקין הכללי, ושלא על פי חוק המכר (דירות) ובמקרה כזה לא יחולו מגבלות חוק המכר (דירות) לרבות לעניין סוגיית ההתיישנות:

    

   "הנה כי כן, המחוקק עצמו קבע כי אין מניעה כי ליקויי בנייה כגון "אי-התאמה" ידונו בהתאם לדין הנזיקין הכללי ושלא על פי חוק המכר דירות. בכך קבע המחוקק עצמו את היחס שבין חוק המכר דירות לבין דינים אחרים. משכך, כלל אין צורך להיזקק לפרשנות כלשהי בדבר היחס שבין חוק המכר דירות לבין פקודת הנזיקין ואין ממש בטענותיה של שיכון עובדים כי הדין הקבוע בחוק המכר דירות הינו בגדר "דין ספציפי". מכאן נובע כי אם התביעה כלל אינה נסמכת על הוראות חוק המכר דירות, אזי לא חלות המגבלות השונות הקבועות בחוק, לרבות לעניין סוגיית ההתיישנות. יתר על כן, באשר ליחס שבין דין ההתיישנות הכללי לבין תקופות הבדק והאחריות הקבועות בחוק ציין בית משפט זה כי מדובר "בשתי 'מלכויות' שהאחת אינה נוגעת בחברתה"...המגבלות השונות החלות על רוכש הדירה מכוח חוק המכר נובעות במידה רבה בשל היתרונות שהוענקו לו בביסוס תביעתו לפי החוק...".

    

   במקרה דנן התביעה אינה מבוססת אך ורק על עילה חוזית, אלא גם על עילה נזיקית כאמור בסעיף 17 לכתב התביעה: "אחריותן של הנתבעות לליקויים בדירת התובעת ברורה וידועה ובין היתר לאור דיני החוזים, פקודת הניזיקין...", וכן כאמור בסעיף 18 לכתב התביעה: "הנתבעות פעלו ברשלנות ותוך הפרת חובותיהן החוזיות והחוקיות לא רק בעת שבנו ומסרו לתובעת דירה לקויה עם ליקוי נסתר...".

    

   אשר על-כן, דרכה של התובעת לקבל את הסעד המבוקש על-ידה אינה חסומה, הואיל וקמה לה עילה נזיקית.

    

   על-פי סעיף 5 חוק ההתיישנות תשי"ח-1958 (להלן: "חוק ההתיישנות"), תקופת ההתיישנות עומדת על 7 שנים. סעיף 6 לחוק ההתיישנות קובע, כי תקופת ההתיישנות מתחילה ביום שבו נולדה עילת התובענה.

    

   בהתאם להוראת סעיף 89(ב) לפקודת הנזיקין [נוסח חדש], היום בו נולדה עילת התובענה הינו היום בו נתגלה הנזק, ובאם לא נתגלה, תתיישן התביעה אם לא הוגשה תוך 10 שנים מיום אירוע הנזק.

    

   בנסיבות התיק דנן, תקופת התיישנות נמנית מהיום בו נודע לראשונה לתובעת אודות הנזק על בסיסו מוגשת התביעה דנן - הפגם הנסתר. לתובעת נודע, כי מדובר בליקויי באיטום המרפסת בחודש יולי 2016 עת הזמינה את הגורם המקצועי שיבחן את הליקוי. התביעה דנן הוגשה ביום 29.1.17 ולכן עד למועד הגשת התביעה טרם חלפו 7 שנים, ומכאן שהתביעה לא התיישנה. זה המקום להבהיר, כי אף אם נקבע כשיטת הנתבעות לפיה המועד בו נודע לראשונה לתובעת אודות הליקוי הוא ביום בו ביקר נציג "חברת שחר נזקי צנרת" בדירתה ביום 24.12.15 ואשר קבע, כי יש חילוחי מי גשמים מהמרפסת (ראו: נספח ז' לתצהיר התובעת), הרי שגם אז התביעה טרם התיישנה.

    

   אשר על-כן, ולאור האמור לעיל דין טענת התיישנות להידחות.

    

   מעמד חוות דעת המומחה מטעם בית-המשפט

    

8. התובעת מבקשת לקבל את ממצאי חוות דעת המומחה מטעמה או לכל הפחות לקבל את ממצאי חוות דעת המומחה מטעם בית-המשפט בהפנייתה להוראות החוק וההלכה הפסוקה.

    

   הנתבעות מנגד טוענות, כי חוות דעתו של המומחה מטעם בית-המשפט ניתנה לצורך שערוך היפותטי של סכומים שהיה עולה לתקן לו היו קיימים הליקויים הנטענים על-ידי התובעת. אלא, שלטענתן אין ראיות לעצם קיומם של הנזקים. לטענתן, המומחה מטעם בית-המשפט בדק את הדירה רק לאחר שחלפו כשנתיים מהשיפוץ שערכה התובעת, היינו, המומחה לא בחן את הטענות לליקויים לפני השיפוץ ועל-כן, לא הייתה מונחת לפניו תשתית ראייתית מספקת.

    

   לפיכך, הנתבעות מבקשות שלא לייחס לחוות דעתו משקל בשאלת גרימת הנזק ולא בשאלות של קשר סיבתי, אלא רק בשאלות של שיערוך, ואף בפן זה לטענתן לא הורם נטל הראיה ונטל ההוכחה.

    

   צד ג' טוען, כי עת נשאל המומחה מטעם בית-המשפט אם לפני ביצוע התיקון על-ידי התובעת בשנת 2016 היה צריך להעריך את התיקון של הכשלים עליהן הצביע בחוות דעתו, השיב, כי מדובר בעלות של 20,000 ₪ בלבד (ראו: פרוטוקול מיום 3.7.19 עמוד 10 שורות 19-22).

    

   הפסיקה הכירה במעמדו של המומחה המתמנה מטעם בית-המשפט כ'זרועו הארוכה' של בית-המשפט (ראו: רע"א 337/02 מזרחי נ' כלל חברה לביטוח בע"מ, פ"ד נו(4) 673, 676 (2002)), וחוות דעתו נהנית ממעמד מיוחד, שכן המומחה מטעם בית-המשפט אמור להיות מומחה ניטראלי, נטול כל משוא פנים.

    

   הפסיקה אף הכירה בכך, כי חוות דעת מומחה מטעם בית-המשפט נהנית ממעמד מיוחד, ולא בנקל יסטה מהממצאים ומהמסקנות שבחוות הדעת:

    

   "משממנה בית המשפט מומחה על מנת שחוות דעתו תספק לבית המשפט נתונים מקצועיים לצורך הכרעה בדיון, סביר להניח שבית המשפט יאמץ ממצאיו של המומחה אלא אם כן נראית סיבה בולטת לעין שלא לעשות זאת. אכן עד מומחה כמוהו ככל עד - שקילת אמינותו מסורה לבית המשפט ואין בעובדת היותו מומחה כדי להגביל שקול דעתו של בית המשפט. אך כאמור לא ייטה בית המשפט לסטות מחוות דעתו של המומחה בהעדר נימוקים כבדי משקל שיניעוהו לעשות כן". (ראו: ע"א 293/88 חברת יצחק ניימן להשכרה בע"מ נ' מונטי רבי, (פורסם בנבו ביום 31.12.88)).

    

   הדברים האמורים לעיל מקבלים משנה תוקף בתביעות לליקויי בנייה, כבמקרה דנן, ובעניין זה יפים הדברים שנקבעו בפסק דינו של בית-המשפט העליון: "למרבית הצער, מעוררים פרוייקטים של בניה, מחלוקות והתדיינויות בהקשר לליקויי בניה ולאי מילוי ההתחייבויות ההדדיות של כל הגורמים המעורבים. הגיעה העת, שכל הצדדים המעורבים יבינו, שיש סוף פסוק לכל אלה, בחוות דעתו של מומחה המתמנה על ידי בית המשפט בהסכמת באי-כוח הצדדים. סביר להניח שאף אחד מהצדדים אינו יוצא - במקרים כאלה - כשכל תאוותו בידו. אולם, על כל צד להבין כי משנתקבלה חוות דעת ניטרלית של מומחה, שיש בה משום ניסיון רציני להתמודד עם הבעיות המקצועיות הרבות המובאות בפניו, יש לקבל אותה, גם אם לא כל מה שנקבע בה הוא לטעמם ולרוחם של כל הצדדים וגם אם ניתן להצביע על טעויות או על אפשרויות של קביעות אחרות בנושאים אלה או אחרים." (ראו: ע"א 2934/94 סולל בונה בע"מ נ' ארז איתן (פורסם בנבו, 02.06.1996)‏.

    

   ומן הכלל אל הפרט.

    

   חוות דעתו של המומחה מטעם בית–המשפט מתבססת על חוות הדעת המומחים שהוצגו לפניו מטעם הצדדים, בביקור שביצע בדירת התובעת בנוכחות הצדדים ובאי-כוחם. במסגרת חוות דעתו של המומחה מטעם בית-המשפט מיום 3.4.18 קבע את הממצאים הבאים:

    

   • זוהתה על-ידו אפשרות בסבירות גבוהה לכשלים באיטום שהיו בעבר, בשני מקומות: בנקודת איסוף מים במרפסת סלון למרזב אנכי בפינה דרום מערבית ובחגורה חוצצת בין מרפסת הסלון לסלון מתחת לוויטרינה. הסימנים מלמדים, כי גורם הנזק בדירה באגף המגורים (להבדיל מהסלון) עדיין לא אותר ולא תוקן.

      

   • קיימת היתכנות של בעיות איטום במרפסת דירת התובעת. כעולה מנספח ד' לכתב התביעה הדיירים המתגוררים מתחת לדירת התובעת פנו אליה בטענה לסימני רטיבות חוזרת, היינו מדובר בכשל שכבר טופל בשנת 2013, אך הוא לא צלח. כמו-כן, מדובר בכ-7 שנים לאחר מסירת הדירה תקופה קצרה שבה אמור איטום מתחת לריצוף לשרוד. עוד קבע המומחה, כי איטום מתחת לריצוף אמור לשרוד שנים רבות ולא רק למשך 10 שנים.

      

     בעניין זה, נשאל המומחה מטעם בית-המשפט שאלת הבהרה: "מתי מסתיימות תקופת הבדק ותקופת האחריות לנושא איטום במקרה שלפנינו וכיצד אתה מחשב תקופה זו? בחוות דעתך קבעת אחריות של יותר מעשר שנים, על סמך איזה חוק אתה קובע קביעתך זו? ככל שמדובר בפקודת הנזיקין, אנא ציין האם לדעתך מדובר בליקוי בביצוע שאותו יש להשית על הקבלן המבצע? המומחה מטעם בית-המשפט ענה: "תקופת הבדק 3 שנים, תקופת האחריות 4 שנים נוספות כלומר סה"כ 7 שנים. אם מתגלה תקלה, השעון נעצר עד לתיקון. בחוות הדעת לא קבעתי אחריות 10 שנים. השאלה על מי להשית הינה עניין משפטי. בהחלט קיימת אחריות."

      

   • דירה מס' 27 (מוזס) ממוקמת רובה מתחת למרפסת דירה מס' 30 (התובעת). חלק דרום מערבי של הסלון, חדרי השינה, הממ"ד, חדר האמבטיה וחדר מקלחת הורים ממוקמים מתחת למרפסת דירת התובעת. חדר השינה בכניסה לדירה 27 הפונה לכיוון צפון מערב ממוקם מתחת למרפסת דירה 31 הממוקמת מצפון לדירה 30. דירה מס' 26 (משפחת זילברבוש) ממוקמת מתחת לחלקה הדרום מזרחי של דירת התובעת (דירה 30). דירה 26 משתרעת מהקיר החיצוני מזרחי מתחת ל: חדרי שינה, אמבטיה, שירותים, חלק מטבח ועד לקו פינת האוכל מטבח של דירה מס' 30. לדירה מס' 26 אין כל חפיפה עם מרפסת הסלון של דירת התובעת (דירה 30). כמו-כן, נקבע, כי קיימת אפשרות לקשר בין ליקויי הרטיבות שהיו בדירות 26 ו/או 27 לבין ליקויים בדירת התובעת (דירה 30).

      

   • עלויות התיקון בהן נשאה התובעת לתיקון הליקויים בדירתה הן עלויות גבוהות בכ- 15% מהערכתו שלו.

      

   • לשאלה אם עבודות תיקון הליקויים בדירת התובעת ובמרפסת הדירה נעשו באופן סביר קבע המומחה, כי אינו יכול לקבוע בוודאות זאת לנוכח העובדה, כי עדיין קיימים סימנים המלמדים שתשתית המילוי בתוך דירת התובעת אינה יבשה וכי עדיין קיימים מוקדי רטיבות אשר היו אמורים להיות מתוקנים במסגרת העבודות המקיפות שבוצעו.

      

   • מתוך העבודות שבוצעו על-ידי התובעת העבודות הרלוונטיות לתיקון הרטיבות בדירות 26 ו-27 הן: פירוק וויטרינה והרכבתה, עקירת אריחי ריצוף במרפסת כולל פינוי חול ויריעות למכולה, פינוי פסולת במכולות, התקנת יריעות ביטומניות כולל רולקות (90 מ"ר), התקנת 3 נקזים כפולים, התקנת סף חציצה אטום בין מרפסת לסלון, הספקת מצע חול/סומסום וארחי ריצוף כולל רובע (150 למ"ר), כולל פנלים, תיקוני טיח מעל פנלים במרפסת, ייבוש מצע חול ללא פירוק ריצוף בדירה, תיקוני צבע בדירות שניזוקו וניקיון כללי כולל מעלית.

      

   • על-פי ניסיונו של המומחה אכן קורה, כי דייר מתחיל בביצוע תיקון כשלים בדירתו שהוא ניזון ממידע שקיבל מיועצים מטעמו, תוך כדי עבודה, מתברר לו, כי קיימת אפשרות שהכשל באחריות חברת ביטוח או אחריות הקבלן ממנו נרכשה הדירה. מהתמונות אותן בחן המומחה מטעם בית-המשפט זיהה אפשרות בסבירות גבוהה שהיה קיים כשל בנקודת החיבור איסוף המים למרזב האנכי בפינה דרום מערבית. יחד עם זאת, מהתמונות לא ניתן לקבוע אם היו כשלים בעבר ביריעות האיטום או שאלה נפגעו במהלך פירוק המרצפות. העובדה, כי לאחר החלפת היריעות פסקה הרטיבות בדירת משפ' מוזס מובילה למסקנה שבסבירות גבוהה היו כשלים ביריעות טרם הפירוק.

      

   • במסגרת עדותו לפני בית-המשפט מיום 3.7.19 קבע המומחה, כי לאחר שעיין בהצעת המחיר של הקבלן המומחה אשר ביצע את העבודה בדירת התובעת ולאחר שעיין בחשבונית שמסר הקבלן לתובעת ועל חוות דעתו של השמאי מטעם התובעת, המומחה מטעם בית-המשפט קובע, כי עלות התיקונים הייתה צריכה להיות 127,000 ₪, כולל מע"מ (ראו: פרוטוקול מיום 3.7.19 עמוד 12 שורות 24-30).

      

     מן האמור לעיל עולה, כי על-פי קביעת המומחה מטעם בית-המשפט, מקור הליקויים במרפסת דירתה של התובעת איננו כתוצאה מבלאי טבעי או תחזוקה לקויה של הדירה, או מעבודות שביצעה התובעת, אלא בשל כשל באיטום שמלמד על בניה לקויה. לפיכך, אין מנוס מהמסקנה, כי מדובר בהתרשלות בבנייה מצד הנתבעות ועליהן לשאת באחריות בגינה.

      

     כפי שהובא לעיל, הנתבעות וצד ג' העלו טענות כנגד ממצאי חוות הדעת של המומחה מטעם בית-המשפט, אולם הן אין מצביעות על שגיאה או טעות חמורה שנפלה בחוות הדעת, המצדיקות את דחיית ממצאיו של המומחה, או חוסר ידע מקצועי, או נימוק אחר אשר מצדיק התערבות בממצאים שנקבעו ובמסקנה שהוסקה.

      

     זה המקום להבהיר, כי במקרה דנן המומחה מטעם בית-המשפט מונה בהסכמת הצדדים, עובדה שמצביעה על כך שהצדדים מאמינים במקצועיותו של המומחה, ובהתאמתו כמי שלממצאיו ולמסקנותיו משקל ניכר בהכרעת בית-המשפט (ראו: פרוטוקול מיום 15.10.17 עמוד 3 שורה 18). הצדדים הגישו למומחה שאלות הבהרה אשר הוא ענה עליהן באופן מקיף ומפורט, ולבקשתם אף נחקר לפני בית-המשפט ומעיון בחקירתו הנגדית עולה, כי ממצאיו לא הופרכו ולא נסתרו.

      

     אמנם, המומחה מטעם בית-המשפט בדק את דירת התובעת רק לאחר שבוצעו התיקונים במרפסת, כשנתיים לאחר השיפוץ. יחד עם זאת, אין בכך כדי לאיין את ממצאיו של המומחה מטעם בית-המשפט, שכן קביעותיו וממצאיו התבססו לא רק מהביקור עצמו בדירת התובעת, אלא אף מחוות הדעת שהוגשו לו, מהתמונות שהוצגו לו ועל-פי הניסיון הרב והמקצועי שלו. בעניין זה, יודגש, כי בניגוד לתובעת הנתבעות בחרו שלא להציג חוות דעת נגדית ערוכה כדין מטעם מומחה מטעמן, ועל-כן אף מסיבה זו אין מקום לקבל את טענת הנתבעות.

      

     לעניין טענת צד ג', לפיה המומחה מטעם בית-המשפט העריך את תיקון הכשלים עליהם הצביע במרפסת דירת התובעת לפני ביצוע התיקונים על-ידה בעלות של 20,000 ₪, הרי שאף נימוק זה אין בו כדי לשנות את ממצאיו של המומחה. ראשית, השאלה שנשאל המומחה אינה רלוונטית בנסיבות העניין ואף מדובר בשאלה תיאורטית, שכן לכלל הצדדים היה ברור, כי המומחה מטעם בית-המשפט מגיש את חוות דעתו לאחר שהתובעת ביצעה את התיקונים על חשבונה, ובעדותו אף חזר על כך והדגיש:

      

     "ש. אתה נקבת בסכום 20 אלף כי לא צריך במקרה כזה לפרק את כל הריצוף במרפסת?

     ת. אם הייתי יודע שהבעיה בשתי נקודות, הייתי מתמקד בפיתרון רק בשתי הנקודות."

     (ראו: פרוטוקול מיום 3.7.19 עמוד 10 שורות 23-24, עמוד 12 שורות 25-30, ועמוד 13 שורות 1-5).

      

     על-פי עדות המומחה הסכום של 20,000 ₪ בו נקב המומחה הינו חוכמה בדיעבד. במועד ביצוע העבודות ופירוק הריצוף במרפסת לא היה ידוע כי מקור הנזילה הינו בשתי נקודות בלבד, ועל-כן מדובר בעובדה שהתגלתה רק לאחר הפירוק של כל המרפסת , ולא הייתה ידועה לתובעת ולבעלי המקצוע מטעמה מלכתחילה.

      

     אשר על-כן ולאור האמור לעיל, לא עלה כל פגם או טעות בחוות דעתו של המומחה מטעם בית-המשפט המצדיקים סטייה ממסקנותיו, המומחה ערך חוות דעת מפורטת ומבוססת על-פי הנתונים והאסמכתאות שהוצגו לו על-ידי הצדדים, ועל-כן, יש מקום לאמץ את ממצאיו וקביעותיו בחוות דעתו ביחס לליקויים שהתגלו במרפסת דירתה של התובעת וביחס לסכום שקבע המומחה כעלות תיקון הליקויים.

      

     האם ניתנה הזדמנות לנתבעות או לצד ג' לתיקון הליקויים?

      

9. הנתבעות טוענות, כי לפי סעיף 4ב לחוק המכר דירות על הקונה לתת הזדמנות נאותה לתקן את אי ההתאמה שמצא ומקובל שרוכש לא יהיה זכאי לקבל פיצויים עבור הליקויים, אם לא איפשר לממש את זכותן.

    

   הנתבעות טוענות, כי התובעת מעולם לא פנתה אליהם בתלונה לגבי רטיבות כלשהי בדירה, התובעת מעולם לא התלוננה על ליקוי או תקלה בדירתה וכל פעולותיה היו לטיפול ברטיבות שלכאורה התקיימה בדירות השכנות. כמו-כן, פניות השכנה גב' זילברבוש ביום 2.3.09 בנוגע לרטיבות בתקרת דירתה טופלה לשביעות רצונה על-ידי צד ג'.

    

   הנתבעות טוענות, כי התובעת פנתה לראשונה לנתבעות לאחר שכבר זיהמה כל ראיה שייתכן שהיה בה לתמוך בטענה כלשהי מטענותיה. התובעת אף לא הציגה חוות דעת מקצועית שיש בה כדי להעיד על מצב הדירה לפני שהקבלן ביצע את התיקונים.

    

   עוד טוענות הנתבעות, כי התובעת הסתירה מנציגת הנתבעות גב' עדי בריילובסקי בשיחה שביצעה עמה את ההרס שזרע הקבלן בדירה שהרים את הריצוף ללא בדיקת רטיבות ואת עצם הימצאותו במקום, והסתירה את העובדה שביום בו דיברו ביקר במקום מהנדס מטעמה מחברת רפפורט.

    

   הנתבעות טוענות, כי התובעת העמידה פנים, כי השיפוץ שערכה נעשה על-פי עצתה של נציגת הנתבעות תוך שבמועד פנייתה לנתבעות השיפוץ כבר היה בעיצומו ולא הייתה לה כל כוונה לתת לנתבעות או לקבלן – צד ג' לבצע תיקון בדירתה או לבדוק את טענותיה.

    

10. צד ג' טוען, כי לא ניתנה לו הזדמנות לבדוק את טענת התובעת בדבר ליקויים במרפסת דירתה לפני שפירקה את הריצוף והחלה לבצע עבודות פרטיות ואף לא ניתנה לו הזדמנות לבצע תיקונים ככל שמדובר בליקויים שבאחריותו.

     

    לטענתו, התובעת אישרה, כי פנייתה הראשונה לנתבעת ביום 25.7.16 נעשתה 4 ימים אחרי שכבר נתנה אור ירוק לקבלן לבצע את העבודות בדירתה, הריצוף כבר פורק והקבלן שהזמינה גבה מהתובעת סכום גבוה של 100,000 ₪.

     

    צד ג' טוען, כי התובעת בחרה שלא להציג לצד ג' את דו"ח חברת שחר מדצמבר 2015 (ראו: נספח ז' לתצהירה פרוטוקול מיום 23.6.21 עמוד 25 שורות 29-30).

     

    עוד טוען צד ג', כי הדירה היחידה החופפת לדירתה של התובעת היא של משפחת מוזס (דירה מס' 27). במהלך השנים התקבלו בעניין דירה זו ארבע תלונות בלבד לגבי רטיבות, הראשונה ביום 3.2.08 והרביעית ביום 16.7.13. לטענתו, הרטיבות תוקנה על-ידו והיא לא הייתה קשורה לדירת התובעת, ומאז 16.7.13 ועד היום לא התקבלו תלונות מדירה זו בנוגע לרטיבות.

     

    צד ג' העלה בסיכומיו, כי נציג מטעם צד ג' הגיע לביתה של התובעת עוד בחודש יולי 2016, אלא, כשהגיע אליה ראה כי כל הריצוף פורק ועל-כן בשלב הזה, לא ניתן היה לבדוק את טענות התובעת (ראו: פרוטוקול מיום 23.6.21 עמוד 36 שורות 16-17).

     

    התובעת טוענת לעומת זאת, כי הנתבעות וצד ג' לא ניצלו את ההזדמנות שניתנה להן בזמן אמת וזאת לאחר שטענו, כי אין להם אחריות כלשהי לליקויים הנטענים על-ידי התובעת.

     

    לאחר עיון בטענות הצדדים ובנסיבות התיק דנן עולה, כי הוכח על-ידי התובעת, כי ניתנה הזדמנות לנתבעות ולצד ג' לבדוק את טענות התובעת בנוגע לליקויים בדירתה, ויוסבר.

     

    סעיף 4ב לחוק המכר דירות קובע את הזכות של מוכר לתקן את הליקויים בדירה וזו לשונו:

     

    "זכות תיקון אי-התאמה

    (א) התגלתה אי-התאמה או אי התאמה יסודית הניתנות לתיקון, על הקונה או קונה המשנה לתת למוכר הזדמנות נאותה לתקנה, ועל המוכר לתקנה תוך זמן סביר.

     

    (ב) חזרה והתגלתה אי-ההתאמה או אי-ההתאמה היסודית לאחר שהמוכר תיקן אותה פעם אחת או יותר במשך שנתיים שתחילתן במועד הודעת הקונה או קונה המשנה בדבר אי-ההתאמה או אי-ההתאמה היסודית, או שתיקונה של אי-ההתאמה או אי-ההתאמה היסודית דחוף והמוכר לא תיקן אותה בתוך זמן סביר ממועד הודעת הקונה או קונה המשנה כאמור, רשאי הקונה או קונה המשנה לתקנה והמוכר יישא בהוצאות התיקון."

     

    על-פי הפסיקה לקבלן קיימת הזכות לתקן את הליקויים כאשר הוא מודה בקיומם וכאשר נכונותו לתקן היא רצינית: "הזכות לתקן נתונה למוכר המודה בליקוי ומוכן לתקנו. ספק רב בעיניי אם זכות זו עומדת למור המכחיש את עצם הליקויים, או המזלזל בהם מראש." (ראו: ע"א 472/95 זלוצין נ' דיור לעולה בע"מ, פ"ד נ(2) 858 (1996).

     

    בע"א 8939/01 אביצור ואח' נ' חפציבה חברה לבניין עבודות ופיתוח בע"מ, פ"ד נז(6), 83, 92-93 נקבע, כי:

     

    "כאשר ניתנה לקבלן הזדמנות לתקן את הטעון תיקון, והוא ביצע זאת באופן חלקי תוך סחבת בלתי סבירה או באיכות שאינה נאותה, אין מקום לכפות על רוכש הדירה ליתן לקבלן הזדמנויות חוזרות ונשנות לבצע תיקונים שכבר ניתנה לו הזדמנות לבצעם."

    ...

    "אני סבור כי הוכח שהמשיבה קיבלה את ההזדמנות הנאותה לבצע תיקונים לשביעות רצון הרוכשים, וכפי שנדרש ממנה על-פי ההסכם בין הצדדים ועל-פי כל דין. המשיבה לא השכילה לנצל הזדמנות זו כראוי, ועל-כן עומדת למערערים זכותם לקבל הסעד הכספי שביקשו, ואין לכפות עליהם כי יבוצעו בדירותיהם תיקונים נוספים על-ידי המשיבה. אמנם, התיקונים שביצעה המשיבה בדירות המערערים, בלא הצלחה, חופפים באופן חלקי, ולא אחד לאחד, את הליקויים המצויים כעת בדירותיהם, הדרושים תיקון, אך אין בכך כדי לסתור את הקביעה שלפיה המשיבה מיצתה זכותה, בלא הצלחה, ואיבדה את אמונם של המערערים (ראו פרשת זלוצקין [2], בעמ' 864)."

     

    הנטל להראות, כי ניתנה לנתבעות או לצד ג' ההזדמנות לתקן את הליקויים מוטלת על התובעת, ובדרך כלל די במתן הודעה לקבלן על הליקויים כדי להראות על נכונות לאפשר את התיקון (ראו: ת"א (חי) 889/04 עמירב נ' אשל הירדן יזום בניה, (פורסם בנבו מיום 25.12.11)).

     

    מעיון בסעיף 7 לתצהיר התובעת ובעדותה לפני בית המשפט (ראו: פרוטוקול מיום 23.6.21 עמוד 25 שורות 9-10), וכן מהמכתבים שצירפה לתיק מטעם השכנים הגרים מתחתיה (ראו: נספחים ב'-י' לכתב התביעה), עולה כי מאז מסירת החזקה בדירה לידי התובעת, בעקבות תלונות של שכניה בעלי הדירות בקומה שמתחת לדירת התובעת אודות נזקי רטיבות, הגיעו הנתבעות לבצע תיקונים במסגרתם לטענת התובעת נציג הנתבעות מר יוסי תיקן גם את מרפסת דירת התובעת.

     

    בעניין זה ייאמר, כי לפי גרסת הנתבעות נציג מטעמן מעולם לא היה בדירתה של התובעת. אף אם טענה זו נכונה, הרי שהעובדה, כי קיימות תלונות מצד השכנים הגרים מתחת לדירתה של התובעת ומתלוננים על רטיבות חוזרת, ונציג הנתבעות בחר שלא לעלות לדירת התובעת על מנת לבדוק את מקור הנזילות - בהכרח עומדת להן לרועץ.

     

    הפניה הראשונה של התובעת אל הנתבעות הייתה ביום 25.7.16 באמצעות המכתב ששלחה באמצעות הדואר האלקטרוני אליו צורפו צילומים של מרפסת דירתה (ראו: נספח ח' לתצהיר התובעת). בניגוד לטענת הנתבעות כבר במכתבה הבהירה התובעת, כי רצפת המרפסת בדירתה נחשפה והורם כל הריצוף שכנתה של התובעת אישרה במכתבה אל הנתבעות מיום 25.7.16 כי התגלו ליקויי רטיבות בדירתה וזאת קודם לפניית התובעת והתובעת עשתה מאמץ לתקן את הטעון תיקון (ראו: נספח י' לתצהיר התובעת).

     

    ביום 27.7.16 נציגת הנתבעות גב' עדי בריילובסקי שוחחה עם התובעת טלפונית (ראו: תמליל שיחה צורף כנספח יא' לתצהיר התובעת), במסגרתה הבהירה התובעת, כי הריצוף של המרפסת הורם וכי היא מבקשת שנציגי הנתבעות יגיעו לראות את דירתה באופן מיידי על-מנת שיראו את הממצאים ויתרשמו מהם שהם אכן באחריות הנתבעות ובשל ליקוי בבניה:

     

    "עדי: אולי הרטיבות פשוט נובעת ממקום אחר ופשוט חלפה האחריות.

    ריקי: מה זאת אומרת ממקום אחר? לא, זה ממקום של... אה.. מה שנודע עכשיו שהרימו את כל המרצפות אל המרפסת, שכל האטימה לא הייתה...נכונה. כל האטימה,

    עדי: מה זאת אומרת?

    ריקי: שבנו את הבניין.

     

    ...

     

    עדי: ...אני יכולה לשלוח את הקבלן לבדוק את זה אבל אני חייבת לומר שזה על פניו זה נראה שזה ליקוי שלא באחריות. כלומר שצריך לטפל בזה באופן פרטי.

    ...

     

    עדי: ...אבל את צריכה, את נמצאת בשלב שבו מאחר ובאמת אין יותר אחריות ואין יותר באמת, גם שנות הבדק והאחריות חלפו, אני צריכה לקבל ממך איזשהי חוות דעת מקצועית שבאה ואומרת,

    ריקי: אז, אז תשלחו לי.

    עדי: זה משהו שקיים כבר לפחות כך וכך שנים.

    ריקי: אז תשלחו מישהו.

    עדי: לא, מי שצריך להוכיח בשלב הזה זו את, זה לא אנחנו...אני יכולה לנסות לבקש מהקבלן, זה משהו שברך כלל לא קורה. אני יכולה לנסות ולבקש ממנו להיכנס לדירה שלך.

    ריקי: אני מאוד מבקשת, כי עוד מעט יגיע השלב שהם יתחילו להחזיר לי, את יודעת, קרמיקה חדשה ויעשו איטום חדש. עכשיו זה עוד בשלב שרואים את כל הבעיות.

     

    ...

     

    עדי: ...אבל הקבלן אה... לאו דווקא יטפל בזה. מאחר ו,

    ריקי: אני לא רוצה שהוא יטפל בזה. אני רוצה שהוא יראה מה הממצאים כאן.

    עדי: אין בעיה, אני,

    ריקי: הם מוכיחים שיש פה אה.. אפילו בנייה לא נכונה.

    עדי: אבל זה משהו שאת לא יכולה לטעון אחרי 12 שנה.

    ריקי: אהל עכשיו זה קרה,

    עדי: שנות האחריות חלפו.

     

    ...

     

    עדי: אבל צריך להוכיח את זה. להביא חוות דעת של מהנדס, שמהנדס יבוא, יבדוק מטעמך. מהנדס מטעמך שאת משלמת לו והוא מגיע ובודק,

    ...

     

    מה שאני הייתי עושה לדוגמא אם זו הייתה הסיטואציה,

    ריקי: כן.

    ...

    עדי: אני הייתי מביאה מהנדס מטעמי שיבוא ובזמן שהכול פתוח ייתן חוות דעת מקצועית.. הייתי מטפלת בזה ומקסימום מגישה לנו את החשבון, היה ובאמת ויש ממש בטענתך.

    ...

     

    עדי: ובאמת יש כאן שני דיירים למטה שסובלים מזה. אני הייתי כן,

    ריקי: הם סובלים כי ---זה עניין. רק שאף אחד, אף אחד לא הציע בואו נבדוק מה קורה מתחת לרצפות של המרפסת שלה?"

    (ראו: עמוד 2 שורות 11-17, עמוד 3 שורות 6-8, עמוד 4 שורות 10-17, עמוד 5 שורות 1-5, ושורות 16-22 עמוד 6 שורות 1-4, שורות 8-9,ושורות 18-19,עמוד 7 שורות 1-2 ושורות 13-17 לתמליל).

     

    מעיון בתמליל שלעיל עולה, כי התובעת הבהירה לנציגת הנתבעות, כי מדובר בליקוי חוזר שלא טופל לאור תלונות של שכניה, כי העבודות בדירה החלו וכי היא מבקשת שיבוא נציג לראות את המרפסת הפתוחה על-מנת לראות את מקור הנזק, ולאו דווקא לתקנו. אלא שנציגת הנתבעות, טוענת כי לא קיימת אחריות ומציעה לה שהתובעת תזמין חוות דעת מומחה מטעמה ותבצע על חשבונה את התיקון ואז תשלח לנתבעות את החשבון, וככל שהליקוי יהיה באחריותן הן ישלמו – כפי שלמעשה ביצעה התובעת בפועל.

     

    יובהר, כי הנציגה ששוחחה עם התובעת הגב' בריילובסקי לא הובאה לעדות לפני בית-המשפט, אלא עדותה של גב' נחשון שאף העידה לפני בית-המשפט, כי אין לה ידיעה אישית שכן היא החלה לעבוד רק ביום 1.11.16: "ש. כלומר מה שאת מצהירה בתצהירך שהוא לפני תאריך 1.11.16, הוא לא מידיעה אישית סיפורים ששמעת? ת. לא. מהכתובים והמסמכים שהיא הגישה לרבות שמיעה שלה עם קודמי בתפקיד עדי בריילובסקי" (ראו: פרוטוקול מיום 23.6.21 עמוד 31 שורות 1-2). על-כן, הימנעות הנתבעות מלזמנה כעדה עומדת לחובתן.

     

    יוסף, כי גם במהלך העבודות בדירתה פנתה התובעת באמצעות בא-כוחה אל הנתבעות והזכירה, כי נציג מטעמן של הנתבעות לא הגיע לבקר בדירה (ראו: מכתב מיום 8.8.16 נספח יח' לתצהיר התובעת וכן מכתב מיום 9.9.16 נספח כ' לתצהיר התובעת).

     

    אין חולק, כי נציג מטעם הנתבעות או צד ג' לא הגיע לבקר בדירת התובעת במהלך ביצוע העבודות והרמת כל הריצוף במרפסת דירתה. כך גם בעדות התובעת: "ביקשתי שיבואו לראות שישלחו מומחה מצידם לא שיתקנו לי שיטפלו מבחינה זאת שיבואו לתת חוות דעת מה קורה מתחת המרצפות. לא הכוונה שיתקנו..." (ראו: פרוטוקול מיום 23.6.21 עמוד 27 שורות 19-21).

     

    יתר על-כן, במהלך חקירתו הנגדית של נציג צד ג' מר לוזון העיד, כי הוא עצמו ביקר בדירת התובעת בעת שביצעה את העבודות במרפסת דירתה והוא לא יכול היה לקבוע מהי מידת האחריות של הנתבעות לליקויים שהתגלו (ראו: פרוטוקול מיום 23.6.21 עמוד 36 שורות 14-17). אלא שגרסה זו הועלתה על-ידו לראשונה רק בחקירתו הנגדית. במסגרת כתב ההגנה ובסעיף 8 לתצהיר עדות ראשית מטעמו הצהיר, כי העובדה שידע כי בדירת התובעת פורק ריצוף מרפסת דירתה הוא בהתאם למכתב שהעבירה לנציגת הנתבעות מיום 25.7.16, ולא בשל ביקור שביצע בדירתה. יובהר, כי צד ג' לא טען במסגרת כתב טענותיו ולא במסגרת תצהירו כי היה בביתה של התובעת ואף אין לכך כל תיעוד או ראיה התומכת בגרסה זו.

     

    יתרה מכך, בסעיף 6 לתצהירו טען צד ג', כי התלונה היחידה שהתקבלה מהתובעת בעניין דירתה הייתה ביום 19.9.16. הווה אומר, כי מר לוזון לא תיעד את התלונה עצמה של התובעת כלל עד ליום 19.9.16, היינו, בחלוף חודשיים ממועד התלונה.

     

    מכאן עולה, כי גרסת צד ג' בחקירתו הנגדית היא גרסה כבושה אשר לא רק שמכרסמת את באמינות גרסתו, אלא מלמדת על ויתור והשתק מלהעלותה.

     

    אמנם, לא נעלמה מעיני בית-המשפט העובדה, כי במהלך השנים התובעת עצמה לא פנתה לנתבעות, אלא השכנים הגרים מתחתיה. יחד עם זאת, אין חולק, כי התיקונים שבוצעו על-ידי הנתבעות ו/או צד ג' בוצעו באופן כזה שלא הביאו לפתרון ולא בדקו מהו שורש הנזילות והרטיבויות בדירות שמתחת לדירת התובעת, וזאת גם על-פי עמדת המומחה מטעם בית-המשפט. כמו-כן, העובדה שהיה מומחה בדירה בזמן שיחתה עם נציגת הנתבעות אין בה כדי להעלות או להוריד מעילת תביעתה.

     

    מעיון בנספח ז' לתצהיר התובעת עולה, כי עוד 24.12.15 ביקר נציג חברת שחר נזקי צנרת בדירת התובעת וקבע כי ישנם חלחולי מי גשמים מהמרפסת, ועל-כן, היה על התובעת להודיע על כך לנתבעות. אולם, אין בכך די כדי לאיין את עילת תביעתה של התובעת או לקבוע כי מדובר בחוסר תום לב מצידה, שכן רק במהלך חודש יולי 2016 ידעה באופן ברור, ולאחר בדיקה מקצועית מצד חברת הרטק איתור נזילות, כי ישנו ליקוי באיטום המרפסת.

     

    לפיכך, ולאור האמור לעיל עולה, כי התובעת העמידה לנתבעות ולצד ג' הזדמנות נאותה לתיקון הליקויים טרם הגשת התביעה, ובנסיבות התיק דנן - הזדמנות נאותה לברר את טענותיה בנוגע לליקויים, אלא שלא הייתה נכונות של ממש מהנתבעות ומצד ג' לבוא ולבדוק את טענותיה והם התנערו מאחריותם לבדוק ולבצע את התיקונים הדרושים. יתר-על-כן, גם היום הנתבעות וצד ג' מכחישות ליקוי זה, ועל-כן הזכות לבצע תיקונים אבדה הן לנתבעות והן לצד ג'.

     

    זה המקום להדגיש, כי אף אם טענת הנתבעות וצד ג' הייתה מתקבלת והיה מוכח, כי לא ניתנה להם הזדמנות נאותה לתיקון הליקוי הרי שלא היה בכך לשלול כליל מהתובעת זכות לפיצוי בגין עלות התיקון, אלא, לכל היותר להפחית שיעורו כדי עלות הנתבעות (ראו: ע"א 656/99 ד"ר בר שירה נ' מעונות ובניין בע"מ, פ"ד נז (5) 1 (2003). הנתבעות וצד ג' לא טענו טענה זו ואף לא הציגו ראייה או חוות דעת נגדית לעניין עלותו של תיקון הליקוי על-ידם.

     

    אשר על-כן, ולאור כל האמור לעיל, עולה כי הוכח על-ידי התובעת, כי נתנה לנתבעות ולצד ג' הזדמנות נאותה לבחון את הליקויים, משעמדה בחובה זו הרי שהאחריות לקיומם של ליקויי איטום במרפסת דירת התובעת מוטלת על הנתבעות, ומכאן שיש מקום לפסוק לה פיצוי ובנסיבות תיק זה, סך הפיצוי שקבע המומחה מטעם בית-המשפט.

     

    חבות צד ג'

     

11. הנתבעות הגישו הודעת צד ג' כנגד הקבלן המרמן מ.ש.פ. בע"מ אשר בנה את דירת התובעת בהתאם להסכם בניה בינו לבין הנתבעות מיום 16.12.01 (ראו: נספח 1 לתצהיר הנתבעת), ואשר התחייב לטיב עבודתו, הן בהתאם לדין והן בהתאם להסכם הבניה.

     

    יאמר כבר עתה, כי לאור קביעת המומחה מטעם בית-המשפט ולאור הסכם הבנייה שנערך ביום 16.12.01, מתקבלת הודעת צד ג' וקמה לו חבות כלפי הנתבעות.

     

    מעיון בהסכם הבניה עולה, כי סעיפים 16 ,17 ו-18 מפרטים את אחריותו של צד ג':

     

    "16. נזיקין

    הקבלן ישא בכל נזק ובכל הוצאה שתיגרם לחברה ו/או לצד ג' כלשהו, בין שהוא קבלן משנה, עובד, בר רשות, או נמצא בשטח מכל סיבה שהיא, עקב כל נזק שייגרם לגופו ו/או לרכושו, אם הם נובעים בדרך כלשהי מעבודתו של הקבלן על פי חוזה זה, או בקשר עם ביצוע החיובים על פיו או כתוצאה מכך.

     

    17. אחריות הקבלן

    • תקופת אחריות כלפי החברה כפי שנקבע בנספחים להסכם זה עפ"י התקופה הארוכה יותר. בכל מקרה תקופתה לא תפחת מתקופת האחריות שיכון כלפי הרוכש;

    • תקופת אחריות כלפי המשתכן עפ"י הדין, לרבות על פי חוק המכר (דירות) (תיקון מס' 3) התש"ן 1990 עפ"י סעיף א' לעיל ובכל מקרה לכל הפחות כפי שתחויב שיכון על-ידי בית המשפט ו/או בורר בתביעת רוכש או חליפו כלפיה.

       

      18. א. הקבלן לבדו יהיה אחראי לביצוע הבנייה ואין בעצם קיום פיקוח על עבודה כדי לגרוע דבר מתוקף אחריותו הבלעדית לטיב הבנייה ולטיב חומרי הבנייה ותקופת הבנייה.

      ב. לא מילא הקבלן הוראה או הוראות הסכם זה או את הוראות המפקח או לא ביצע תיקונים הדרושים לדעת המפקח ולא הסיר אי התאמות אם נדרש על ידי המפקח תהא שיכון רשאית לגבות את מלוא ההוצאות שייגרמו לה בשל ההפרה או כפי שתצפה אותן לפי שיקולה והערכתה הבלעדיים או לנכותם מכל סכום שהוא יגיע לקבלן משיכון מכל מקור שהוא לרבות מימוש ערבויות בנקאיות שתעמודנה לזכותה באתר זה או בכל אתר אחר."

       

      צד ג' אף הצהיר בסעיף 2 להסכם הבניה, כי הוא קבלן בניה מקצועי וכי יש לו את הידע הנחוץ והציוד הגרוש לבניית הבית, וכי יש לו צוות עובדים מקצועיים המאפשרים לו לבנות את הבית באופן טוב ומקצועי.

       

      יתרה מכך, מעיון בהתכתבות בין נציגת הנתבעות לצד ג' מיום 26.7.16 (ראו: נספח 3 לתצהיר גב' נחשון נציגת הנתבעות), עולה כי נציגת הנתבעות פנתה לצד ג' עם פנייתה של התובעת לנציגת הנתבעות, הן בעל-פה והן בכתב על מנת לברר עמו את הסוגיות שהעלתה התובעת. עיון בת/1 מתצהיר גילוי מסמכים מטעם הנתבעות מלמד, כי נציגת הנתבעות כותבת למר לוזון ביום 8.8.16: "מוטי שלום ראה את המכתב המצורף (אזכיר כי שוחחנו בנוגע לדירה זו כשהיית בחופשה) אנא התייחסותך הדחופה, תודה עדי." ביום 15.8.16 שבה וכתבה לו: "מזכירה לך שטרם השבת למכתב ו/או למייל ששלחתי אלייך אנא התייחסותך בהקדם".

       

      אלא וכפי שהובא לעיל, לא הוכח לפני בית-המשפט, כי צד ג' הגיע לביקור בדירת התובעת ואף אם אכן היה ביקר בדירתה, הרי שהוא לא דאג לתעד זאת והוא לא דיווח על ביקור זה לנתבעות.

       

      אשר על-כן, ולנוכח קביעת המומחה מטעם בית-המשפט לפיה הליקוי שמצא הוא בכשל באיטום בבניית המרפסת, ולאור העובדה שצד ג' ביצע את עבודות האיטום עולה, כי יש מקום לקבל את הודעת צד ג'.

       

      לפיכך, הנתבעות זכאיות לקבל מצד ג' שיפוי בגין ליקויי הבניה שמצא המומחה מטעם בית- המשפט בסך של 127,000 ש"ח.

       

      פיצוי בגין עוגמת נפש

       

12. התובעת טוענת, כי נגרמה לה עוגמת נפש, טרחה וטרדה בשל הצורך בביצוע התיקונים וכן לאור העובדה שהנתבעות כשלו והתרשלו בניסיונן החוזר והנשנה לתיקון בנייתן הרשלנית ומחדליהן. לפיכך, התובעת עותרת לפסוק לה פיצוי בגין עוגמת נפש בסך של 25,000 ₪.

     

    הבסיס המשפטי לפסיקת פיצוי בגין עוגמת נפש מעוגן בסעיף 13 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א – 1970, שכותרתו: "פיצויים בעד נזק שאינו נזק-ממון", הקובע: "גרמה הפרת החוזה נזק שאינו נזק ממון, רשאי בית המשפט לפסוק פיצויים בעד נזק זה בשיעור שייראה לו בנסיבות העניין."

     

    ליקויי בניה הם בגדר הפרת חוזה שנכרת בין הקבלן לבין הרוכש, ועל-כן רוכש דירה זכאי לפיצויים בגין עוגמת נפש, סבל ואי נוחות שנגרמו לו כתוצאה מהפרות הסכם המכר על-ידי הקבלן, בכפוף לשיקול דעת בית-המשפט (ראו: ת"א (מחוזי י-ם) 2291/00 נוי עודד נ' ליאל חברה לבניין ונכסים בע"מ, (פורסם בנבו) (29.6.08)).

     

    בנסיבות התיק דנן עולה, כי יש לתת את הדעת לפער הניכר והלא מבוטל בין סכום התביעה עבור ליקויי בנייה בדירה שדרשה התובעת בסך 250,000 ש"ח לבין לסכום שנקבע בפועל על-ידי המומחה מטעם בית-המשפט אשר עומד על סך של 127,000 ₪.

     

    לאור הפער הגדול בין חוות-דעת התובעת לבין חוות-דעתו של המומחה מטעם בית-המשפט, אין הצדקה לפסיקת פיצוי נפרד ועצמאי בגין עוגמת נפש, וזאת בשים לב לאמות-המידה שעל-יסודן פוסק בית-המשפט פיצוי כזה (ראו: ת"א (של' חי') 7968/01 וסקר נ' גלרון ישראל חברה לבנין והשקעות בע"מ, פס' 6 (2004)).

     

    שכר טרחת המומחה

     

13. לאור כל האמור לעיל, ולאור העובדה שהתובעת נדרשה לחוות דעתו של המומחה לצורך הוכחת תביעתה, יש מקום לחייב את הנתבעות לשלם לתובעת את שכר הטרחה שגבה המומחה מטעמה, השמאי מר קשטן בסך של 2,340 ₪ כולל מע"מ (ראו: קבלה מיום 5.8.16, בנספח יז' לתצהיר התובעת).

     

    סוף דבר

     

14. אשר על-כן, ולאור כל הנימוקים לעיל, התביעה מתקבלת בחלקה.

     

    הנתבעות, ביחד ולחוד, תשלמנה לתובעת את הסכומים כדלקמן:

     

    • בהתאם לחוות דעת המומחה מטעם בית-המשפט סך של 127,000 ₪, כולל מע"מ, בגין עלות תיקון הליקויים בדירת התובעת, וסך של 2340 ₪ כולל מע"מ , בגין שכר טרחת המומחה מטעמה . הסכומים יישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום הגשת התביעה ועד התשלום בפועל.

    • הנתבעות, ביחד ולחוד, תשלמנה לתובעת הוצאות משפט, ושכ"ט עו"ד בסך של 30,000 ₪ (כולל מע"מ). הסכום יישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום מתן פסק-הדין ועד התשלום בפועל.

    • ההודעה לצד ג' מתקבלת בהתאם.

    • צד ג' ישלם לנתבעות, ביחד ולחוד, בהתאם לחוות דעת המומחה מטעם בית-המשפט סך של 127,000 ₪, כולל מע"מ בגין עלות תיקון הליקויים בדירת התובעת, וכן בגין שכר טרחת המומחה מטעמה בסך של 2,340 ₪, כולל מע"מ. הסכומים יישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום הגשת התביעה ועד התשלום בפועל.

    • צד ג' ישלם, ביחד ולחוד, לנתבעות הוצאות משפט, ושכ"ט עו"ד בסך של 30,000 ₪ (כולל מע"מ). הסכום יישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום מתן פסק-הדין ועד התשלום בפועל.

       

      המזכירות תשלח עותק פסק-הדין לכל הצדדים.

       

      המזכירות תבצע סגירת תיק.

       

       

       

       

      ניתן היום, כ"ח אדר ב' תשפ"ב, 31 מרץ 2022, בהעדר הצדדים.