ת"א 56808-10-10 אראדן נדל"ן בע"מ ואח' נ' דורון לנגה ואח'

הרקע לבקשה

1. ברקע לבקשה זו, הסכם קומבינציה שערכה חברת פלג פלורנטין השקעות בע"מ (להלן: "החברה") עם מר ברוך טורנר (להלן: "הבעלים") במסגרתו התחייבה החברה לבנות על נכס מקרקעין שבבעלות הבעלים (גוש 7084 חלקות 216 ו-219) בתל אביב (להלן: "הנכס"), שני בתים משותפים (להלן: "פרויקט הבניה"). בהסכם הקומבינציה נקבע כי בתמורה להשלמת פרויקט הבניה תקבל החברה סך של 16% מזכויותיו של הבעלים בחלקה 219 ואת מלוא זכויותיו בחלקה 216. לצורך הבטחת ביצוע התחייבויות החברה כלפי הבעלים, וכתנאי לרישום הערות אזהרה לטובתם של רוכשי הדירות, נקבע בהסכם הקומבינציה כי החברה תעמיד ערבות בנקאית בסך של 2,000,000 ₪ לטובת הבעלים, כאשר הערבות הבנקאית תופחת לפי התקדמות הבניה: סיום השלד, סיום טיח הפנים, סיום טיח החוץ ולבסוף סיום הבניה. במהלך שנת 2008 פתח ב"כ החברה, עו"ד דוד פורר, שני חשבונות נאמנות בבנק הפועלים, בסניף איילון בתל אביב. בחשבון האחד (חשבון בנק מס' 265227), הופקד התשלום הראשון של מבקשים 1-9 (להלן: "הרוכשים") בפרויקט הבניה. בחשבון השני (חשבון בנק מס' 265243), אשר נפתח לטובת הבעלים, הועבר ביום 16.9.08 סך של 2,000,000 ₪ מתוך הכספים שהופקדו בחשבון הראשון, לשם הבטחת כספי הערבות הבנקאית. לאחר מכן נרשמו הערות אזהרה לטובת הרוכשים.

    

2. בהמשך, ביום 25.9.08, נחתם הסכם נוסף מטעם החברה, הפעם הסכם הלוואה בינה לבין עו"ד אורי גלבוע (להלן: "הסכם ההלוואה"). בהסכם ההלוואה נקבע כי עו"ד גלבוע ייתן לחברה הלוואה בסך של 1,400,00 ₪ על מנת לסייע לה להעמיד את הערבות הבנקאית לטובת הבעלים, וזאת בתמורה לקבלת תשלום ריבית מהחברה בסך של 200,000 ₪. בסעיף 5 להסכם נקבע כי סכום ההלוואה יופקד בחשבון נאמנות מיוחד שייפתח על ידי עו"ד פורר עבור עו"ד גלבוע. בהסכם פורט אופן החזר ההלוואה, אשר ייעשה בארבעה תשלומים, בהתאם לשחרור כספי הערבות הבנקאית לפי שלבי ביצוע פרויקט הבניה.

    

3. בתוך מספר ימים מיום שנחתם הסכם ההלוואה, בוצע חלקו של עו"ד גלבוע בהסכם: באותו יום בו נחתם הסכם ההלוואה, העביר עו"ד גלבוע לחשבון נאמנות נוסף שפתח עו"ד פורר (חשבון בנק מס' 266037), סך של 950,000 ₪; וכעבור שלושה ימים, ביום 28.9.08 העביר עו"ד גלבוע סכום נוסף בסך של 450,000 ₪. ברם, רק ביום 31.8.09, כשנה לאחר העברת הכספים על ידי עו"ד גלבוע, פתח עו"ד פורר חשבון נאמנות נוסף (חשבון בנק מס' 13244), בבנק לאומי באשדוד, לטובת עו"ד גלבוע, אליו הועבר סך של 1,2000,000 ₪ שמקורם בחשבון מס' 265243 בבנק הפועלים, הוא החשבון שהפקידו בו הרוכשים את הסכום של 2,000,000 ₪ לשם הבטחת כספי הערבות הבנקאית לטובת הבעלים. בין לבין, ביום 26.9.08 משך עו"ד פורר מתוך חשבון בנק מס' 266037, בו הופקדו בתחילה הסכומים שהלווה עו"ד גלבוע, סכומים שונים המצטברים לסך של 510,000 ₪, וביום 7.10.08 משך עו"ד פורר סכום נוסף של 740,000 ₪ אשר הועבר לחברת ל.מ.ב.ג. נכסים (גיא סגמן).

    

4. בשלב זה, פרויקט הבניה נקלע לקשיים והבניה לא קודמה. על רקע הקשיים אליהם נקלע הפרויקט, החברה לא פרעה את חובה לעו"ד גלבוע, למעט תשלום בסך של 200,000 ₪ במזומן בתחילת שנת 2009, וכן זכויות שניתנו לו באחת הדירות בפרויקט בשווי 500,000 ₪. על רקע קשיים אלה, הגיש עו"ד גלבוע ובנו, הנמנה על אחד הרוכשים, את התובענה הנוכחית לבית משפט זה, בה התבקש בית המשפט לאכוף על החברה ועל מנהלהּ את התחייבויותיהם ולצורך כך למנות כונס נכסים קבוע על הנכס. לחילופין, התבקש בית המשפט לחייב את החברה ואת מנהלהּ לשלם את חובם לעו"ד גלבוע בסך של 1,250,000 ₪. ואכן, אחרי דין ודברים, ניתן ביום 26.5.11 צו מינוי כונס נכסים שנועד להביא להשלמת הבניה. במסגרת הצו, מינה בית המשפט את עו"ד דורון לנגה ואת עו"ד חיים פרץ לשמש ככונסי נכסים על הנכס. במסגרת זו, ניתנה לכונסי הנכסים, בין היתר, הסמכות לבצע את הסכם הקומבינציה.

    

5. מאז מינוי כונסי הנכסים, הבניה מתקדמת והרוכשים מתבקשים מדי פעם בפעם לשלם לכונסי הנכסים סכומים שונים. כעת, הם מבקשים כי בית המשפט יכריע בעניין גורלם של הכספים אשר מבטיחים את הערבות הבנקאית. כל צד הגיש את סיכום טענותיו בכתב והוסיף עליהן בדיון בעל פה שהתקיים בבית המשפט. בסופו של הדיון, הסכימו הצדדים כי תינתן הכרעה על בסיס החומר שמונח לפני בית המשפט.

    

   טענות הצדדים

6. לטענת המבקשים, הערבות הבנקאית כולה הועמדה מכספיהם - הרוכשים עצמם - שכן עוד בטרם נחתם הסכם ההלוואה עם עו"ד גלבוע הועמד הסכום של 2,000,000 ₪ מכספיהם להבטחת הערבות הבנקאית, והם הכספים אשר משמשים מאז ועד היום כבטוחה לבנק. מכאן, הכספים שהלווה עו"ד גלבוע לחברה לא שימשו להעמדת הערבות הבנקאית לבעלים. כספים אלו שהלווה עו"ד גלבוע לחברה נמשכו מהחשבון לצרכים "לא ברורים", ולא נלקחו להבטחת הערבות הבנקאית ואף לא לצרכי הפרויקט והשלמת הבניה. על אף שעו"ד גלבוע הצהיר בהסכם ההלוואה כי הוא קרא את הסכם הקומבינציה ואת הסכמי הרכישה של החברה, הסכם ההלוואה סותר בפועל הסכמים אלה. ההלוואה שניתנה לעו"ד גלבוע היתה חסרת כל היגיון כלכלי ועסקי, שכן מצבה הכלכלי של החברה באותה עת היה יציב, והחברה כלל לא היתה זקוקה להלוואה ולהסכם שהעניק לעו"ד גלבוע תנאים חריגים, תוך קביעת ריבית של 200,000 ₪ ופיצוי מוסכם בסך 1,000 ₪ לכל יום איחור. העברת הכספים שמקורם בחשבון הבנק בו הופקדו כספי הרוכשים (חשבון בנק מס' 265243 בבנק הפועלים), לחשבון הבנק שנפתח בנאמנות לטובת עו"ד גלבוע (חשבון בנק מס' 13244 בבנק לאומי), בחלוף כשנה מאז מתן ההלוואה, מהווה העדפת נושים פסולה. מדובר ב"פיקציה" פסולה שנועדה להבטיח באופן מלאכותי את החזר ההלוואה לעו"ד גלבוע, על חשבון הרוכשים. זאת על אף שעו"ד גלבוע אינו נושה מובטח, ואין לו כל עדיפות על פני נושים אחרים של החברה, כמו גם על פני הרוכשים עצמם.