ת"א 5560-04-11 אלי רוני ואבי יוזמה ופתוח בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל חיפה

1.התובעת הגישה כנגד מינהל מקרקעי ישראל תביעה כספית על סך של 345,734 ש"ח, שעניינה השבה של דמי היתר ששולמו לטענתה ביתר, בנוגע לנכס מקרקעין, הידוע כגוש 11880, חלקה 70, חלק ממגרש 2014, הממוקם בשכונת רמת אלון בחיפה, ואשר ידוע בכינויו "מרכז דניס" (להלן "המקרקעין") וכן, נזקים עקיפים שנגרמו לה עקב התנהלות המינהל.

2.המחלוקת בין הצדדים נוגעת לשאלה, האם רשאי היה המינהל לחייב את התובעת בדמי היתר נוספים עבור תוספת בניה, מעבר לזכויות הבניה בשיעור של 35%, שנמכרו לה בהסכם הפיתוח שנכרת בין הצדדים. לשיטת המינהל, מאחר והתובעת בנתה יותר מהמותר לה על פי תנאי המכרז בו זכתה, היא חייבת בתשלום תוספת דמי היתר עבור תוספת הבניה, מעבר לקיבולת עליה שלמה מלכתחילה. לשיטת התובעת, היא פעלה כדין, בנתה את נפח הבניה המותר על פי תכניות בניין העיר החלות על המקרקעין, ללא כל חריגה ולכן, היא אינה חייבת בתשלום נוסף. שאלה נגזרת, בכפוף לכך שעמדת התובעת תתקבל, נוגעת לנזקים עקיפים שנגרמו לה, לטענתה, עקב התנהלות המינהל.

3.לצורך הכרעה בשאלות אלו הגישו הצדדים תצהירי עדות ראשית. התובעת הגישה את תצהירו של מר רוני מזרחי (מנהלה) וכן, זימנה לעדות את גב' מרים אלון, מנהלת המחלקה למידע תכנון עיר בעיריית חיפה, שהגישה תעודת עובד ציבור, בנוגע לתכניות החלות על המקרקעין נשוא התביעה (ת/1). המינהל מצידו, הגיש את תצהירה של גב' אווה גביש, מנהלת מדור מחלקת עסקאות במינהל, תצהירו של מר ויקטור פילרסקי, אדריכל במחלקת תכנון במינהל ותצהירו של מר אריה בלסברג, ממונה מחוזי לגביה במינהל.

4.ההכרעה במחלוקת בין הצדדים מצריכה פרשנות של ההסכם ביניהם, בהתאם להוראות סעיף 25 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג - 1973, אשר קובע בנוסחו כיום (לאחר תיקון מס' 2, מיום 26.1.2011) כדלקמן:

"חוזה יפורש לפי אומד דעתם של הצדדים, כפי שהוא משתמע מתוך החוזה ומנסיבות העניין, ואולם אם אומד דעתם של הצדדים משתמע במפורש מלשון החוזה, יפורש החוזה בהתאם ללשונו".

הלכה היא, כי חוזה מתפרש על פי אומד דעתם של הצדדים, קרי - המטרות, היעדים האינטרסים והתוכנית אשר הצדדים ביקשו במשותף להגשים. על אומד זה ניתן ללמוד מלשון החוזה ומנסיבות חיצוניות לו (ע"א 4628/93 מדינת ישראל נגד אפרופים שיכון ויזום (1991) בע"מ, פ"ד מט(2) 265, דנ"א 2485/95 אפרופים שיכון וייזום (1991) בע"מ נגד מדינת ישראל (4.7.1995), דנ"א 2045/05 ארגון מגדלי ירקות - אגודה חקלאית שיתופית בע"מ ואח' נגד מדינת ישראל (11.5.2006) וע"א (חיפה) 1041/05 עאסליה למסחר כללי ותובלה בע"מ נגד RASHHMAN WIRE INDUSTRIES L.T.D (19.3.2006). כן, ראה גישתו של כבוד השופט דנצינגר בע"א 5856/06 אמנון לוי נגד נורקייט בע"מ ואח' (28.1.2008) וע"א 8836/07 בלמורל השקעות בע"מ נגד כהן (23.2.2010)).

סעיף 25(א) לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג – 1973, בנוסחו כיום (לאחר תיקון מס' 2, מיום 26.1.2011) עגן למעשה את כללי הפרשנות שנקבעו בפסיקה, והוא נועד להבטיח היצמדות מירבית להסכמות בין הצדדים, כפי שהיו במועד כריתת ההסכם, באופן שיגביר את הוודאות המשפטית. התיקון נועד להעניק משקל משמעותי ללשונו של החוזה, מקום בו דעתם של הצדדים משתמעת במפורש מלשון החוזה. לשון החוזה היא נקודת המוצא בפרשנותו וככל שאומד דעתם של הצדדים בא לידי ביטוי בחוזה באופן מפורש וברור יותר, יש לפרש את החוזה תוך מתן משקל משמעותי ללשונו. לכן, חוזה יפורש תוך בחינה מקבילה ומשותפת של לשון החוזה ושל נסיבות העניין וככל שהחוזה ברור יותר מתוכו, על פי לשונו, פוחת משקלן של הנסיבות החיצוניות, אם כי הן אינן מאויינות (ראה בעניין זה רע"א 3961/10 המוסד לביטוח לאומי נ' סהר חברה לביטוח (26.2.2012) וכן, ע"א 3894/11 דלק חברת הדלת הישראלית בע"מ נגד ניר בן שלום (6.6.2013)). אמנם ההסכם נשוא תיק זה, נכרת טרם התיקון האמור אולם, מאחר וממילא התיקון מעגן את הפסיקה שקדמה לו, אין לכך משמעות אמיתית (דנ"א 1797/12 אשר ליסטר נגד ציפורה פרידנברג (16.8.2012). פרשנות ההסכם בין הצדדים תיעשה בכפוף להלכות הנ"ל.

5.כתב התביעה נשוא תיק זה מגולל את השתלשלות העניינים וניתוח משפטי, לאורך 16 עמודים, ואילו כתב ההגנה מחזיק 11 עמודים. לאור מהות המחלוקת בין הצדדים, אינני רואה צורך לחזור ולפרט את כל טענות הצדדים בכתבי בי - הדין ובמסגרת פסק הדין אדון בעובדות הרלוונטיות והרקע להגשת התביעה, שיש בהם כדי להשליך על הפרשנות המתאימה להוראות ההסכם.

6.ביום 24.7.2001 זכתה התובעת במכרז מספר חי/2001/205 לפיתוח וחכירה של המקרקעין (נספח 1 לתצהירו של מזרחי, עמ' 1). על מנת לסבר את האוזן, אבהיר כי מגרש 2014 כלל זכויות בניה מעורבות של מגורים ומסחר. בהתאם לתכנית מפורטת 2/05/18 חולק המגרש לשני חלקים, האחד למגורים והשני למסחר. השטח שהוצע במכרז נגע לחלק המסחרי שבמגרש.