ת"א
בית משפט השלום ירושלים
|
55574-12-11
11/08/2014
|
בפני השופט:
אברהם רובין - סגן הנשיאה
|
| - נגד - |
התובע:
מאור יצחק רפאל
|
הנתבע:
ציון צדק
|
| פסק דין |
1.כללי
התובע שכר מהנתבע מבנה במטרה להשכירו לצדדי ג' בשכירות משנה ולהפיק ממנו רווחים. התובע טוען, כי לאחר שהוא השקיע ממון רב בשיפוץ המבנה והשכרתו, גרם הנתבע להפסקת החוזה. על כן התובע דורש פיצוי בגין הרווחים שהיו צפויים לו אילו החוזה היה מוארך בשנה נוספת, ולחילופין דורש התובע פיצוי בגין ההשקעות שהשקיע בשיפוץ המבנה.
2.העובדות
התובע עוסק בתיווך נדל"ן. הנתבע הוא בעל הזכויות בבניין שבו עשר יחידות דיור, המצוי ברחוב יפו 63 ירושלים (להלן: "הבניין"). ביום 15.10.02 כרתו הצדדים "הסכם ניהול נכס", לפיו התחייב התובע לנהל בשם הנתבע את הבניין תמורת עמלה בשיעור של 20% מדמי השכירות (ראו נספח א'2 לתצהיר התובע). זמן קצר לאחר מכן, ביום 3.12.02, המירו הצדדים את מתכונת ההתקשרות מ"חוזה ניהול" ל"הסכם שכירות" (נספח א'1 לתצהיר התובע). על פי הסכם השכירות שכר התובע את כל הבניין מהנתבע תמורת סך של 5,580 ₪ לחודש. בסעיף 1 להסכם נקבע כי תקופת השכירות היא לשנה אחת, מיום 1.1.03 ועד ליום 31.12.03, ובסעיף 10(א) להסכם נקבעה אופציה להארכת ההסכם בשנתיים נוספות. על תנאי מימוש האופציה יש מחלוקת בין הצדדים והדבר יידון בהמשך פסק הדין. בסעיף 4(א) להסכם נקבע כי לתובע נתונה הזכות להשכיר לאחרים כל חלק מהבניין מבלי לקבל את רשותו של הנתבע לכך, ולגבות את דמי השכירות לכיסו. בסעיף 4(ב) להסכם נקבע כי הנתבע יהיה מחויב להסכמי השכירות שיכרות התובע עם שוכרי המשנה במהלך תקופת השכירות, וזאת לתקופה של שנה מיום חתימת כל הסכם שכירות שכזה. על פי ההסכם, בתום תקופת השכירות היה על התובע להשיב את הבניין לנתבע, ברם בסעיף 4(ג) להסכם נקבע כי במקרה כזה יהיה זכאי התובע לקבל 20% מדמי השכירות שמשלמים שוכרי המשנה שהוא הכניס לבניין, וזאת כל עוד הסכם שכירות המשנה עם שוכר המשנה עומד בתוקפו.
3.לאחר חתימת ההסכם תפס התובע את החזקה בבניין, והחל לטפל בהשכרת יחידות הדיור שבו. בין הצדדים נטושה מחלוקת בשאלה מה היה מצבו הפיסי של הבניין כאשר קיבל אותו התובע לחזקתו, והאם הוא היה מאוכלס. התובע טוען כי הוא קיבל את הבניין במצב פיסי ירוד וכי הוא היה ריק ברובו משוכרים. לדברי התובע, הוא נאלץ לשפץ את יחידות הדיור בעלות של 110,000 ₪, ורק אחרי כן הוא הצליח להשכיר את כל יחידות הדיור. הנתבע כופר בטענות אלו מכל וכל, וכמובן שגם מחלוקת זו תידון בהמשך פסק הדין. כך או כך, בתום שנת השכירות הראשונה ממשו הצדדים את האופציה והאריכו את ההסכם בשנה נוספת עד לסוף שנת 2004.
4.בבניין אשר בו מדובר קיימת גם יחידת דיור שהייתה תפוסה על ידי דיירת מוגנת. בסעיף 8 להסכם השכירות נקבע כי התובע יהיה רשאי להשכיר גם יחידה זו בשכירות חופשית כשתתפנה הדירה. הדיירת המוגנת הלכה לעולמה ביום 3.5.03, אולם הדירה לא התפנתה כיוון שבנה תפס בה חזקה. במצב דברים זה, נשכרו שרותיו של עו"ד ליבוביץ אשר נקט בהליכי פינוי נגד הבן. בהקשר זה אף חתם הנתבע על מסמך (נספח 23 לכתב התביעה. וראו – עמ' 35 ש' 32, שם אישר הנתבע את חתימתו על המסמך), לפיו התובע שילם לבקשת הנתבע את אגרת המשפט ואת שכר טרחתו של עו"ד ליבוביץ, וכי התובע יהיה זכאי לכספים אלו חזרה בתוספת כל סכום שיפסוק בית המשפט כהוצאות או כשכ"ט עו"ד. בסופו של דבר, תביעת הפינוי התקבלה בפסק דין מיום 4.11.04, אשר חייב את בנה של הדיירת המנוחה בתשלום הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך של 10,000 ₪ בצירוף מע"מ. בפועל מסר הבן את החזקה בדירה ביום 15.3.05 (ראו – נ/4), אך הנתבע לא השיב לתובע את הסכומים ששילם לעו"ד ליבוביץ, וכן לא שילם לו את הוצאות המשפט שנפסקו ושולמו על ידי הבן.
5.לקראת סוף שנת השכירות השנייה, קרי- לקראת סוף שנת 2004, הודיע התובע לנתבע כי אין בכוונתו להאריך את ההסכם בשנה נוספת, ובהמשך לכך הוא החזיר את החזקה בבניין לנתבע. זמן קצר לאחר מכן, ביום 11.1.05 חתם הנתבע על מסמך "התחשבנות" עם התובע (ראו – נספח ג' לתצהיר הנתבע). הנתבע טוען כי מסמך "התחשבנות" זה הסדיר באופן סופי את המחלוקות בין הצדדים, ואילו התובע כופר בכך מכל וכל.
6.אחר הדברים האלה, הגיש התובע בשנת 2005 תביעה לבית דין דתי נגד הנתבע, ברם תביעה זו לא התבררה בשל סירובו של הנתבע להתדיין בפני בית הדין. לאחר מכן, בשנת 2009, הגיש הנתבע תביעה נגד התובע, בטענה שהתובע גרם נזק למושכר, ברם גם תביעה זו לא התבררה לגופה כיוון שהיא נמחקה בהסכמת הצדדים.
מכאן התביעה שלפניי.
7.טענות התובע