ת"א 50240-09-14 רוחם נ' גואטה

תביעה ותביעה שכנגד שעניינה נכס ברח' חולתה 1א' בחדרה המשמש למגורים (חלקה 387 בגוש 10009, להלן: "הנכס" או "הדירה").

תיאור הצדדים והרקע העובדתי שאינו שנוי במחלוקת -

1. ביום 1.11.2013, התקשרו ה"ה רותי ושמעון גואטה (להלן: "גואטה") בהסכם עם ה"ה אתי ושלומי רוחם (להלן: "רוחם"), אשר מכוחו גואטה מכרו את הנכס לרוחם (להלן: "ההסכם" או "הסכם המכר"), כנגד תמורה מוסכמת בסך 1,450,000 ₪ (להלן: "התמורה"). יוער, כי מספר ימים עובר לחתימת ההסכם נחתם בין הצדדים זיכרון דברים, אך מאחר וכפי שיובהר להלן, ככלל אין לתוכנו של זיכרון הדברים משמעות לעניין המחלוקת שעל הפרק, אין מקום להרחיב לגביו בשלב זה. עוד מוסכם, כי בסמוך לחתימת ההסכם, רוחם שילמו לגואטה 340,000 ₪. יתרת התמורה הייתה אמורה להשתלם, בין היתר, באמצעות כספים שיקבלו רוחם לאחר שייקחו הלוואה מהבנק כנגד משכון זכויותיהם (להלן: "הבנק" ו-"המשכנתא"). על פי ההסכם, יתרת התמורה אמורה הייתה להשתלם לכל המאוחר עד יום 1.2.2014, כנגד מסירת החזקה בדירה.

2. ההסכם דווח לרשויות המס, ובהתאם - נשלחה לגואטה, שומת מס שבח בסך 160,564 ₪ (להלן: "שומת המס").

3. בערך באותה התקופה, רוחם נתקלו בקשיים לקבל את ההלוואה מהבנק - אם כי הצדדים חלוקים באשר לנסיבות שהובילו לאותם קשיים, ובהמשך הדברים אדרש לכך. בשלב מסוים, ולמרות שטרם שולמה יתרת התמורה, קיבלו רוחם את החזקה בנכס (ביום 9.2.2014 או בסמוך לכך). רוחם ביצעו שיפוץ משמעותי בנכס ולאחר מכן עברו להתגורר בדירה, בה הם מתגוררים עד היום.

4. ביום 24.2.2014 (כלומר, כארבעה חודשים לאחר חתימת ההסכם ואחרי שרוחם נכנסו לדירה), חתמו הצדדים על הסכם המבטל את הסכם המכר (להלן: "הסכם הביטול"). במקביל, באותו מעמד, חתמו הצדדים גם על הסכם שכירות לפיו ישכירו גואטה את הדירה לרוחם למשך שנה, בתמורה ל-1,000 ₪ בכל חודש, ובסעיף 14א' להסכם זה נקבע כי בתום שנת השכירות, יוכלו רוחם לרכוש את הנכס מאת גואטה (להלן: "הסכם השכירות").

   הצדדים דיווחו על הסכם הביטול לרשויות המס ביום 24.2.2014, אלא, שרשויות המס לא קיבלו את ההצהרה של הצדדים לגבי ביטול ההסכם, לאור כך שרוחם החזיקו בנכס והוסיפו להתגורר בו (וראו את מכתב רשות המיסים מיום 24.7.2014). בשלב כלשהוא, גואטה גם הגישו השגה לגבי גובה שומת המס ובסופו של יום, שולם מטעמם מס השבח (ככל הנראה ביום 27.10.2014).

5. נתון נוסף אשר אינו שנוי עוד במחלוקת, הוא שלגבי החלקה עליה מצוי הנכס (להלן: "החלקה"), מתנהל הליך של פירוק שיתוף, בין גואטה לשני השותפים הנוספים בחלקה, המחזיקים אף הם בבתי מגורים על החלקה (ת"א 13558-06-11 בבית המשפט השלום בחדרה, להלן: "תיק פירוק השיתוף"). במסגרת הליך פירוק השיתוף אף מונו שני כונסי נכסים, לצורך השלמת הליך פירוק השיתוף ורישום היחידות כבית משותף.

6. עוד התברר, ואף זאת מוסכם, כי בנכס קיימות חריגות בניה מסוימות (להלן: "חריגות הבניה"), אם כי הצדדים חלוקים באשר להיקפן, מהותן והאפשרות להכשירן בדיעבד.

7. עד כאן העובדות המוסכמות, ועתה נעבור לתיאור המחלוקות שעל הפרק.

   עיקרי המחלוקות בין הצדדים וההסכמה הדיונית שהושגה בין הצדדים –