בלס ואח' נ' ריכטר ואח' ותביעה-שכנגד

1.סכסוך כספי בין קבלן ובין חלק מדיירי בניין, בעקבות פרויקט חיזוק ובנייה לפי תמ"א 38.

רקע עובדתי

2.התובע הוא יזם פרויקטים לחיזוק בניה לפי תמ"א 38.

הנתבעים הם חלק מדיירי הבניין שברחוב הרימון 8 רמתן גן (להלן – הבניין).

ערב ההתקשרות בין הצדדים, הבניין היה בן 3 קומות ו- 12 יחידות דיור.

3.ביום 26.8.07 נחתם הסכם בין התובע ובין כל דיירי הבניין (נספח 1 לתצהיר התובע, להלן – ההסכם), שלפיו התחייב התובע לבצע חיזוקים בבניין לפי תמ"א 38, שכללו בניית ממ"דים לכל הדירות הקיימות, שיפוץ חיצוני של הבניין והתקנת מעלית, כשבתמורה לכך יועברו אליו "כל הזכויות בגג וכל זכויות הבנייה הקיימות והעתידיות בבניין. . . למניעת ספקות, הממכר כולל את כל זכויות הבניה שניתן לקבל בבניין על הגג ועל גג שייווצר על הבניה החדשה לפי היתר הבנייה הנוכחי שיתקבל. . ., אך למעט זכויות הבנייה להרחבת הדירות הקיימות, אשר יישאר שייך לכל דירה ודירה. . ." (מתוך "והואיל" הרביעי).

4.בעת עשיית ההסכם, זכויות הבנייה הקיימות היו להוספת 6 דירות, על קומה נוספת וקומת גג.

שש הדירות נבנו והתובע הפך לבעליהן.

גם החיזוקים, שהיה על התובע לבצע בבניין, כולל בניית ממ"דים לדירות הקיימות ובניית מעלית, הסתיימו.

התביעה העיקרית איננה עוסקת בכל אלה.

התביעה – שכנגד עוסקת בכך באופן חלקי, והדברים יפורטו בהמשך.

5.משהסתיימה בניית שש הדירות, ביקש התובע להגיש בקשה לקבלת היתר לבניית שמונה דירות נוספות, שהוא היה רשאי, לטענתו, לבנותן, תוך ניצול זכויות בנייה שטרם נוצלו וזכויות בנייה נוספות שהתקבלו לאחר חתימת ההסכם מכוח תכניות בניין עיר חדשות, שקיבלו תוקף ובכללן: תכנית רמ/340/ג/30, שאפשרה בניית קומה נוספת לבניינים שחלה עליהם תמ"א 38.

לשם כך הוא נדרש לחתימתם של כל דיירי הבניין על הבקשה שהגיש, ואלה סירבו לחתום.

6.בעקבות כך הגיש התובע לבית משפט זה בחודש אוגוסט 2010 תביעה נגד דיירי הבניין, לחייבם לחתום על הבקשה לקבלת היתר בנייה להוספת 8 דירות, ולפצותו על הנזקים שנגרמו לו, לטענתו, מעיכוב החתימות (ת.א. 45126-08-13, להלן – התביעה הקודמת, נספח 8 לתצהיר התובע).

הדיירים נימקו את התנגדותם לחתימה על בקשת התובע לקבלת היתרי הבנייה בכך שהתובע אכלס את שש הדירות שבנה בטרם קבלת טופס 4, ובמהלך הדיון גם הגישו חוות דעת של המהנדסת עופרה גלבוע (נספח 5 לתצהיר התובע), המצביעה על ליקויים יסודיים בעבודות החיזוק והבנייה שנעשו על ידי התובע בבניין, וקובעת (סעיף 4 סיפא ואילך):

"כיום, לא קיים בבניין החיזוק הנדרש כנגד רעידות אדמה וגם הממ"דים שנראים מסוגלים להגן על הדיירים בעת הפצצה, עלולים להתנתק וליפול בעת קריסת הקירות הגבוהים עליהם הם נשענים.

כלומר, המטרה העיקרית אשר בגינה בוצעו כל העבודות בבניין, לא הושגה.

להיפך, המצב הבטיחותי של המבנה אף הוחמר.

לתיקון הליקויים הנ"ל, יש לתכנן מחדש (בתאום עם רשויות הג"א) את החיזוקים האופקיים לקירות הבטון התומכים בממ"דים ולבדוק האם יש צורך, וכיצד, לחזק גם את קירות הבטון המצויים בבורות שנחפרו.

רק לאחר מכן ניתן יהיה להתייחס לשאלה האם ניתן, ובאילו תנאים אם בכלל, להוסיף עוד קומות למבנה".

7.התביעה התבררה בפני כב' שופט חיים טובי.

לאחר הגשת התביעה, ובטרם דיון בה, הסכימו מקצת הדיירים לחתום על בקשת ההיתר.

אחרים, ובכללם הנתבעים דנן, התמידו בסירובם.

בדיון שהתקיים ביום 15.2.11 הגיעו הצדדים, בהמלצת בית המשפט, להסכמות המפורטות להלן, שמשום חשיבותן לדיון בהמשך, יצוטטו כאן כלשונן:

"א.המבקש יהיה רשאי לבנות את שתי הקומות, מעל הקומות שנבנו עד הנה (הקומה המלאה, כמו גם הקומה החלקית) בהתאם לתוכנית הבנייה שהוצגה לדיירים (להלן: "התוכנית"). הדיירים, שטרם חתמו על התוכנית, הלא הם הנתבעים 4,5,6,7,9 ו 13 עד 15 (להלן: "הנתבעים"), מתחייבים לחתום על התוכנית, בכפוף לאמור להלן.

ב.מוסכם על הצדדים כי בית המשפט ימנה מומחה מטעמו אשר יבדוק האם הבניין אכן נבנה בהתאם לדרישות תמ"א 38, במובן זה שהבניין חוזק ואיננו מט לנפול, כעולה לכאורה מחוות דעתה של המהנדסת הגברת עופרה גלבוע (להלן: "המומחה").

ג.היה והמומחה יקבע, בחוות דעתו, כי הבניין חוזק בהתאם לדרישות תמ"א 38, ואין הוא מט לנפול או שיש סכנת קריסה כעולה מחוות דעתה של הגב' גלבוע, הרי שהנתבעים יחתמו על התוכנית לאלתר.

ד.היה וייקבע על ידי המומחה כי אכן יש אמת בדברי הגב' גלבוע וכי המטרה שבגינה בוצעו העבודות בבניין, על פי התוכנית הקודמת, לא הושגה, וכי המצב הבטיחותי של המבנה הוא חמור מזה שהיה קודם – הנתבעים לא יחתמו על התוכנית אלא לאחר שהקבלן ביצע את כל הדרוש, על פי הוראות המומחה, על מנת להביא את הבניין למצב שישקף את המטרה שלשמה נחתם ההסכם בינות הצדדים מיום 26/8/07.

ה.ככל שייקבע על ידי המומחה שהבניין חוזק בהתאם לדרישות תמ"א 38, ברם יש לבצע פעולות נוספות הדרושות על מנת שהבניין יהא ראוי לאכלוס או שייקבע כי יש לבצע תיקונים כאלה ואחרים בבניין בעקבות הבנייה הקודמת אשר בוצעה – הרי שהנתבעים יחתמו על תוכנית הבנייה רק לאחר ביצוע התיקונים, או רק לאחר שהקבלן הפקיד בידי בא כוח הנתבעים ערבות בנקאית, בלתי מותנית ובלתי מוגבלת בזמן, בסכום מתאים שייקבע על ידי המומחה, אשר יבטיח ביצוע הפעולות והתיקונים כאמור (להלן: "הערבות").

בא כוח הנתבעים לא יעשה שימוש בערבות, אלא אם כן פנה תחילה בהודעה מוקדמת, של 14 יום, לבא כוח הקבלן, כי בדעתו לממש את הערבות.

עם ביצוע העבודות ותיקון הליקויים, ככול שיימצאו כאלה, תושב הערבות לידי בא כוח הקבלן.

ו.היה ויימצא, כאמור, שקיימים ליקויים ו/או יש צורך בביצוע פעולות מסוימות בגין הבנייה הקודמת, הרי שהמומחה מטעם בית המשפט הוא זה אשר אף יקבע האם התיקונים בוצעו כדבעי, בהתאם להוראותיו.

הקבלן יישא בעלות שכרו של המומחה, כולל הבדיקה, ככל שתהא כזו, לאחר ביצוע התיקונים.

ז.הקבלן מצהיר בזה כי עם חתימתו של הסדר זה אין ולא תהיינה לו טענות כלפי מי מדיירי הבית, ומצהיר בזה כי הוא מוותר על הסעד הכספי לו עתר בתובענה. הנתבעים אף הם מצהירים כי לבד מחיובי הקבלן על פי ההסכם, כמו גם על פי הסדר פשרה זה – לא תהיינה להם כלפי הקבלן טענות כלשהן בקשר לבנייה שבוצעה עד הנה.

ח.למען הסר ספק מובהר בזה כי ככול שהנתבעים חייבים לחתום על התוכנית, בהתאם להסדר זה, הם יימנעו מלהגיש התנגדויות בפני וועדות התכנון בכל הקשור לאישורה של התוכנית.

ט.למען הסר ספק מובהר בזה כי וויתורם של הנתבעים כלפי הקבלן הוא איננו כולל את אחריותו לתיקון הליקויים שהתגלו בתקופת האחריות ובתקופת הבדק כמשמעות מונחים אלה בחוק המכר (דירות).

מבוקש ליתן תוקף של פסק דין להסדר הפשרה אליו הגיעו הצדדים."

ניתן תוקף של פסק דין להסכם זה (להלן – הסכם הפשרה, פרוטוקול ההסכם ופסק הדין צורפו כנספח 3 לתצהיר התובע).

8.בית המשפט מינה את מהנדס הקונסטרוקציה אילן בן דוד ממשרד א. שנהב הנדסה ושמאות בע"מ, למומחה מטעם בית המשפט לבדיקת הבנייה שנעשתה (להלן – המומחה).

חוות הדעת מיום 26.6.11 נשלחה לבית המשפט ביום 14.7.11 (נספח 6 לתצהיר התובעת).

המומחה דחה את הנטען בחוות דעתה של המהנדסת גלבוע, וקבע כי "מבדיקת תוצאות החישוב עולה כי הבניין המחוזק עומד בכל דרישות ת"י 413 – תכן בניינים לרעידות אדמה" (מתוך סעיף 4 לחוות הדעת).

בהתייחס לפערים בין התכנית שאושרה למה שבוצע בפועל, עליהם הצביעה המהנדסת גלבוע, קבע המומחה (בסעיף 4):

"למיטב הבנתי, כתוצאה מהוספת ארבעת מגדלי הממ"דים בפינות הבניין, הוגדלה באופן משמעותי עמידותו כנגד רעידת אדמה. לדעתי, כל הפערים בין התכנית שאושרה למה שבוצע בפועל, אין בהם כדי להביא את הבניין למצב שלא יעמוד בדרישות ת"י 413.

עם זאת, פערים אלו צריכים להיות מתואמים עם הרשויות ולקבל את ביטוים במסגרת תכנית שינויים אשר על הקבלן להגיש ולקבל היתר עבורה. כמו כן, חובה על הקבלן לקבל אישור מחודש מפיקוד העורף לתכנית המעודכנת ובמידת הצורך (בהתאם להנחיות פיקוד העורף) לבצע חיזוקים והתאמות מיגון נדרשות."

ובפרק "הסיכום והמסקנות" נכתב:

"5. סיכום ומסקנות –

א. הבניין הנדון במצבו הנוכחי עומד בדרישות של ת"י 413 – "תכן בניינים לרעידת אדמה".

ב. קיימות מס' אי התאמות בין התכניות שאושרו על ידי הרשויות לבין העבודות שבוצעו בפועל.

ג. יש צורך לאשר את השינויים שבוצעו ביחס לתוכניות אצל הרשויות.

ד. על הקבלן להגיש תכנית שינויים לוועדה לתכנון ובניה – עירית ר"ג ולהוציא לה היתר בנייה מחודש.

בתכנית עליו לבצע את הוספות בורות החנייה ואת השינויים במידותיהם וכן כל שינוי אחר שבוצע ביחס לתכנית המקורית כפי שאושרה.

ה. על הקבלן להגיש תכנית ממ"דים מעודכנת לפיקוד העורף ולקבל את אישורו לתכנית. במידה ויידרש ע"י פיקוד העורף – עליו לבצע חיזוקים ושיפורי מיגון כנדרש".

9.ביום 23.8.11 נמסרה לבית המשפט בתביעה הקודמת חוות דעתו של המהנדס והשמאי אייל שנהב שמונה כמומחה מטעם בית המשפט לבדיקת טענות הדיירים לליקויי בנייה בעבודות שעשה התובע ברכוש המשותף.

המומחה שנהב דחה את רוב ממצאיו של המומחה מטעם הדיירים, אך מצא ליקויים מסוימים, והעריך את עלות תיקונם בסכום של 15,785 ₪ (חוות הדעת צורפה כנספח 41 לתצהיר התובע).

10.המשך השתלשלות הדברים בתביעה הקודמת היה כדלקמן:

לאחר קבלת שתי חוות דעת המומחים, הגיש התובע בקשה לבית המשפט, לחייב את הדיירים לחתום על בקשת ההיתר, אך הדיירים (למעט אלה שכבר הסכימו) המשיכו להתנגד.

ביום 13.9.11 החליט כב' השופט טובי, שהוא אינו מוצא הצדקה להתנגדות הדיירים, והורה להם לחתום על בקשת ההיתר.

הדיירים הגישו בקשה ראשונה לעיכוב ביצוע ההחלטה, וניתנה החלטה נוספת של בית המשפט ביום 25.3.11, כדלקמן:

"הבקשה נדחית. עיכוב ביצוע יינתן אך במידה ומומחה ביהמ"ש יודיע לביהמ"ש בכתב כי התכנית המוגשת למתן היתר אינה תואמת את חוות דעתו" (נספח 7 לתצהיר התובע). חלק מהדיירים שכללו את הנתבעים דנן, נציגות הבית המשותף וזוג דיירים נוסף, הגישו בקשה נוספת לעיכוב ביצוע ההחלטה, וגם בקשה זו נדחתה על ידי כב' השופט טובי בהחלטה מיום 30.11.11 שהורתה להם להסיר התנגדות לתכנית "לאלתר ולא יאוחר מתום 7 ימים מקבלת החלטתי" (נספח 8 לתצהיר התובע).

הפעם נותרו "במערכה" מול התובע, הנתבעים דנן בלבד, שעדיין לא חתמו על בקשת ההיתר גם לאחר החלטתו האחרונה של בית המשפט, דבר שגרם לתובע להגיש בקשה לפי סעיף 6 לפקודת בזיון בית המשפט (נספח 9 לתצהיר התובע), ולאחר הגשתה, ביום 12.1.12 חתמו גם הנתבעים דנן על בקשת ההיתר.

11.להלן השתלשלות הדברים בדיוני ועדות התכנון:

א.התובע הגיש את בקשת ההיתר ביום 20.9.11, כשהיא חתומה על ידי 8 דיירים בלבד, ללא הנתבעים דנן וזוג נוסף (סעיף 30 לתצהיר התובע).

ב.ביום 24.10.11 (כלומר, לפני החלטתו האחרונה של כב' השופט טובי), הגישו הנתבעים דנן והזוג הנוסף לוועדה המקומית התנגדות לבקשת ההיתר (נספח 10 לתצהיר התובע).

בהתנגדות מוזכר הסכם הפשרה שהושג בבית המשפט, אך נטען, כי התובע טרם השלים את כל הנדרש ממנו בהתאם לחוות דעת המומחה.

נוסף לכך, הוגשו עוד שלוש התנגדויות של דיירים בבניינים סמוכים, כולל דיירים בבניין שברחוב הרימון 10, הסמוך לבניין הנדון.

התנגדות הנתבעים והזוג הנוסף הוסרה בהודעת בא כוחם לוועדה המקומית מיום 2.1.12 (נספח ג' לתצהיר הנתבע 1, להלן – ריכטר).

ג.בהתאם למסמך תדפיס האירועים מתוך תיק הבניין של הועדה (נספח ד' לתצהיר ריכטר) עולה, כי "גמר פרסום" בקשת ההיתר היה: 12.1.12.

ד.ביום 26.2.12 נערך הדיון הראשון בבקשת ההיתר בוועדת המשנה של הועדה המקומית (כלול בנספח 13 לתצהיר התובע), והוחלט לסרב לבקשה, מהטעם ש"הבקשה מוגשת ברמה שרטוטית בלתי קריאה, שמתוכה משתמע לכאורה על דירות ללא שום בתי כיסה [כך במקור], על אוורור מטבחים אל לובי הכניסה, על פתרונות חניה מאולצים ובלתי סבירים, על הוספת מדרגות חיצוניות בלתי ברורות בקומות העליונות".

ה.ביום 6.5.12 נערך הדיון השני בבקשת ההיתר, ככל הנראה לאחר שהתובע הגיש תכנית מתוקנת.

בפרוטוקול דיון זה (כלול בנספח 13 לתצהיר התובע) מוזכרת אמנם ההתנגדות שהגישו הנתבעים והזוג הנוסף, אך נכתב כי היא אינה רלבנטית לאור החלטת בית המשפט על הסרת ההתנגדות וחתימת המתנגדים על הבקשה (משום מה, לא מוזכרת ההודעה על הסרת ההתנגדות).

בפועל, אכן הועדה לא דנה כלל בהתנגדות זו אלא בהתנגדויות האחרות שהוגשו, שגם הן נדחו בעקרן.

החלטת הוועדה הייתה לאשר את הבקשה באופן חלקי, שמשמעה המעשי היה היתר להוספת 4 דירות בלבד בקומה אחת (במקום שמונה בשתי קומות, שביקש התובע).

הועדה קבעה, כי "אין הצדקה תכנונית לתוספת קומה מכוח תקנות סטייה ניכרת".

ו.בחודש ספטמבר 2012 הגיש התובע ערר על החלטת הועדה המקומית (נספח 17 לתצהיר). הישיבה הראשונה של ועדת הערר נערכה ביום 9.12.12 (פרוטוקול הועדה צורף כנספח 19 לתצהיר התובע). חברת הועדה, עו"ד אירה יעקב-סולובייצ'יק, ציינה כך: "הנימוק של הועדה לא לאשר את הקומה הוא שמהנדס העיר היה במקום והמליץ נגד האישור, בטענה שהוא לא רואה מקום מבחינה תכנונית לאשר את הוספת הבניה, הבניין יושב "כבד" על הסביבה". ובהמשך: "לא אישרנו קומה בהקלה. זה שונה מהבקשות של תמ"א, שאנחנו מבקשים לעודד... כעת, תוספת הקומה בהקלה, על השפעתה על הסביבה, היא לא משהו שנרצה לעודד כדי לחזק את הבניין".

בסיום אותה ישיבה, התבקש התובע "לבדוק את עצמו פעם נוספת" לאור ההערות שנשמעו ולהודיע, אם הוא עומד על הערר.

ז.ישיבה נוספת של ועדת הערר נערכה ביום 24.4.13 (פרוטוקול שלה צורף הנספח 20 לתצהיר התובע), שבסיומה הודיע התובע על מחיקת הערר.

ח.בחודש פברואר 2014 הגיש התובע לוועדה המקומית בקשה חדשה לקבלת היתר לבניית קומה נוספת. הבקשה נחזית כחתומה על ידי כל דיירי הבניין.

ב"כ הנתבעים 1-3 שלח לוועדה מכתב התנגדות (נספח 25 לתצהיר התובע), המנומק בכך שהם אינם חתומים על הבקשה, אלא שחתימתם "הודבקה" מהבקשה הקודמת, וכן בכך שהתובע לא הודיע להם על הגשת הבקשה ולא דאג לפרסומה.

רכזת הועדה קיבלה את טענת הנתבעים ודרשה מהתובע להמציא חתימות מקוריות (נספח ז' לתצהיר ריכטר).

ב"כ התובע השיב לוועדה, כי הוא סבור שאין צורך בהמצאת חתימות חדשות, משום שניתן להסתמך על כך שהנתבעים כבר חתמו על בקשה דומה בעבר (נספח 27 לתצהיר התובע).

ט. ביום 1.6.14 דחתה הועדה המקומית את בקשת ההיתר.

החלטת הועדה לא צורפה לכתבי הצדדים, אך מתוך כתב הערר שהוגש על החלטה זו (חלק מנספח ד' לתצהיר ריכטר) עולה, כי הוועדה נימקה את החלטתה, "לאור העובדה כי הבניין מאוכלס והמבנה חוזק".

י.ביום 14.5.14 הגיש התובע ערר על החלטת הוועדה המקומית (חלק מנספח ז' לתצהיר ריכטר).

הנתבעים הוזמנו לדיון שנקבע בערר (נספח ז' הנ"ל).

בדיון בוועדת הערר מיום 17.11.14 (נספח 22 לתצהיר התובע) חזרה הועדה המקומית על התנגדותה למתן היתר ואילו ב"כ הנתבעים חזר על הטענה, לפיה התובע "זייף" את חתימת הנתבעים וכן טען שהתובע מבקש "לנייד" לעצמו זכויות השייכות לדיירים.

יא.וועדת הערר דחתה את הערר בהחלטה מיום 17.5.15 (נספח 21 לתצהיר התובע).

הוועדה סברה שלא נותרו עוד זכויות בלתי –מנוצלות, אך הוסיפה (עמ' 6 למטה):

"גם אם היו במגרש זכויות בלתי מנוצלות (ואין אנו סבורים כך), בוודאי שהועדה המקומית אינה מחויבת לאשר את ההקלה לניצולן וקיים לה שיקול דעת בעניין. לא הוצג לנו כל טעם המצדיק מתן הקלה אף אם היינו מוצאים כי קיימות זכויות שלא נוצלו. בהקשר זה יצוין כי הועדה המקומית עמדה על כך שמדובר בבנייה מאסיבית ללא נסיגה "הממלאת" את קווי הבניין ואנו מקבלים את עמדתה שאין זה מן הראוי להוסיף על הבניה שאושרה".

וועדת הערר אף הביעה את בקורתה על כך שהתובע חוזר ומגיש בקשות לשינויים ותוספות, "וכל העת לא מושלמת הבניה בבניין שהינו קיים ומאוכלס" (עמ' 7), ומסיימת את דבריה, בכך ש"זה מכבר הגיעה השעה לסיים את בניית המבנה דנן מכוח ההיתרים שניתנו, ואין מקום להמשיך ולבקש בקשות להעמסת עוד ועוד בניה על מבנה זה" (עמ' 9).

יב.ביום 13.10.15 ניתן טופס 4 לבניין (נספח 44 לתצהיר התובע).

התביעות ותמצית הטענות

12.התובע טוען כי העיכוב בחתימת הנתבעים על בקשת ההיתר הראשונה לבניית היחידות הנוספות שהגיש, גרמה לו לעיכוב בבניית היחידות שאושרו, עיכוב של 6 חודשים לטענתו, ולהפסד דמי שכירות בסך 252,000 ₪.

עוד טוען התובע כי ההתנגדות שהגישו הנתבעים לבקשת ההיתר גרמה לכך שהועדה לא אישרה לו בנייתן של 4 יחידות דיור נוספות ולהפסד כספי בסך 4,800,000 ₪.

כן טוען התובע לנזקים בגין עוגמת נפש ולהוצאות כספיות עקב הצורך בהגשת תכניות מתוקנות וכדו' בסכום של 80,000 ₪, ולנזק נוסף "בגין אבדן זמן בהתעסקויות בהתנגדויות הנתבעים" בסך 100,000 ₪.

13.נזקים נוספים הנטענים על ידי התובע, עניינם "הכפשת התובע, לשון הרע, הפרסום בעיתון ובטלוויזיה ופגיעה במוניטין" (סעיפים 60 ואילך לכתב התביעה), וזאת בגין כתבה שהתפרסמה בעיתון גלובס ביום 26.6.11, וכתבת טלוויזיה בערוץ 3 של רשת הוט כשבוע לאחר מכן, במסגרתם התראיינו ריכטר וסיני בקשר לבנייה, וכן הפרסום בדרך הגשת ההתנגדות לוועדה המקומית ולוועדה המחוזית.

בגין כך טוען התובע כי נגרם לו "נזק מוניטין" שהוערך על ידו בסך של 3 מיליון ₪, ולחילופין כפל סכום הפיצוי הקבוע בסעיף 7א(ג) לחוק איסור לשון הרע, בסך 140,000 ₪ לכל אחד מהפרסומים.

14.כן טוען התובע לנזק בסך 3 מיליון ₪ שנגרם לו בגין סיכול התקשרויות עם צדדי ג'.

הפירוט לכך יובא בהמשך.

15.התובע העריך את סך כל נזקיו בסכום של 11,484,000 ₪, אך העמיד את תביעו הכספית "לצרכי אגרה בלבד" על סך 3 מיליון ₪.

16.הנתבעים הכחישו את כל טענותיו של התובע.

לדבריהם, לא היה כל עיכוב ממש בחתימתם על בקשת ההיתר, ומכל מקום לא היה לכך, וכן להתנגדות שהגישו, כל השפעה, מאחר שההתנגדות הוסרה והבקשה נחתמה על ידם עוד לפני המועד שנקבע לגמר הפרסום של הבקשה, וכמובן לפני ישיבת הועדה הראשונה.

הנתבעים גם הכחישו את הטענות בדבר לשון הרע, וטענו שלא הם יזמו את הראיונות שנערכו עימם, ושהם סיפרו את האמת, כפי שהייתה נכונה בשעתו.

כן הכחישו הנתבעים את הטענות בדבר סיכול ההתקשרויות עם צדדים שלישיים.

כן הכחישו הנתבעים את כל הנזקים הנטענים.

17.התביעה-שכנגד הוגשה על ידי הנתבעים 1-3 בלבד, ולא על ידי הנתבעת 4 (למען הנוחות יכונו התובעים שכנגד "הנתבעים" והנתבעים-שכנגד "התובע").

בתביעה-שכנגד טוענים הנתבעים כי בהסכם התחייב התובע לסיים את הבנייה בחודש פברואר 2010, וכי עד יום הגשת התביעה, 62 חודשים לאחר מכן, הבנייה טרם הסתיימה.

כן טוענים הנתבעים לכך שהתובע הפר את התחייבויותיו על פי ההסכם להתקנת מערכת סולריות ואנטנות טלוויזיה ודרך גישה אליהן, וכן שהוא לא ביצע כראוי עבודות בניית ארונות התקשרות ועבודות הטיוח, שלא שילם חשבונות חשמל בזמן וגרם לניתוקי חשמל, ועוד.

בשל כל אלה תובעים הנתבעים מהתובע בתביעה-שכנגד פיצוי מוסכם לפי ההסכם בסך 250,000 ₪ לכל אחד מהם, ובסה"כ 750,000 ₪.

18.התובע (הנתבע-שכנגד) מכחיש את כל טענות הנתבעים (התובעים-שכנגד).

לטענתו, לא חל כל עיכוב בסיום הבנייה, שהסתיימה זה מכבר, וכל הליקויים שנמצאו בחוות דעת המומחה שנהב תוקנו זה מכבר.

התובע גם טוען כי על פי הסכם הפשרה, מנועים הנתבעים מלתבוע בגין הנזקים הנטענים על ידם.

לטענת התובע הוא אינו חייב בתשלום כל פיצוי לנתבעים, ומכל מקום הפיצוי הקבוע מהסכם – 250,000 ₪ - הוא לכל דיירי הבניין – כשהנתבעים דנן הם רק שלושה מתוכם.

דיון והכרעה

התביעה הראשית

19. לא לחינם הארכתי בפירוט השתלשלות ההליכים בתביעה הראשונה ובוועדות התכנון, כולל פירוט כל המועדים הרלבנטיים ונימוקי הוועדות.

המסקנה העולה מהפירוט האמור מובילה לדעתי לדחייה חד משמעית של שתי התביעות העיקריות של התובע, זו הנוגעת לנזק שנגרם, לטענתו, מהעיכוב בחתימת הנתבעים על בקשת ההיתר, וזו המתייחסת לנזק שנגרם, לטענתו, מעצם הגשת ההתנגדות. אפרט.

העיכוב בחתימה של בקשת ההיתר

20.המומחה מטעם בית המשפט, בן-דוד, אכן הפריך את חוות דעתה של גלבוע בדבר חשש למבנה, ואישר כי הבניין, לאחר העבודות שביצע התובע, עומד בדרישות התקן, אך יחד עם זאת הצביע על הצורך בהגשת תכנית שינויים שתבטא את הפערים בין התכנית שאושרה למה שבוצע בפועל ובמידת הצורך גם "לבצע חיזוקים והתאמות מיגון נדרשות" (סעיף 4 סיפא לחוות הדעת), כך שבהתאם להסכם הפשרה שקיבל תוקף של פסק דין, נוצר, לכאורה, צורך להמתין עד להשלמת הנדרש.

יחד עם זאת, משהורה כב' השופט טובי לנתבעים לחתום על בקשת ההיתר, בהחלטתו מיום 13.4.11, ובוודאי לאחר שדחה את בקשתם לעיכוב ביצוע החלטתו, בהחלטה נוספת מיום 25.4.11, וכל שכן לאחר דחיית הבקשה הנוספת לעיכוב ביצוע, בהחלטה מיום 30.12.11, היה עליהם להישמע להוראת בית המשפט ולחתום על בקשת ההיתר.

הנתבעים עיכבו את חתימתם, כאמור, עד יום 12.1.12.

אך עיכוב זה לא גרם לכל נזק, משום שמועד "גמר הפרסום" היה גם כן ביום 12.1.12, כך שבמועד זה כבר הונחה על שולחן הוועדה בקשה החתומה על ידי הדיירים.

כמובן, שבעת קיום הישיבה הראשונה של הועדה, ביום 26.2.12, כבר הייתה מונחת בפני הועדה בקשת היתר החתומה על ידי הנתבעים.

המומחה מטעם התובע, האדריכל אריה שילה, אישר בחקירתו (עמ' 7), שבדיקת התיק על ידי "הפורום הפנימי של העיריה" המכין את הבקשה לקראת הדיון בוועדה אינה מתחילה לפני גמר מועד הפרסום.

המסקנה הנובעת מכך היא, שלא הייתה כל רלבנטיות מעשית לעיכוב החתימה במועד בו עוכבה, ומכאן שלא נגרם לתובע כל נזק מעיכוב זה.

ההתנגדויות

21.גם ההתנגדות שהגישו הנתבעים לוועדה לא השפיעה במאומה על החלטת הועדה.

ההתנגדות (לבקשת ההיתר הראשונה לבניית התוספת) הוגשה קודם להחלטתו האחרונה של כב' השופט טובי, מיום 24.10.11, אך לאחר שתי החלטותיו, הראשונה (מיום 13.4.11) שבה נאמר שהוא אינו מוצא הצדקה להתנגדות ושהורתה להם לחתום על בקשת ההיתר, והשנייה (מיום 25.4.11) אשר דחתה את בקשת עיכוב הביצוע של החלטתו הראשונה, ועל כן הגשת ההתנגדות סתרה את החלטות בית המשפט.

אולם, ההתנגדות הוסרה, כאמור, בהודעת בא כוחם לוועדה מיום 2.1.12, עוד לפני מועד "גמר הפרסום" ביום 12.1.12, ובוודאי קודם לישיבתה הראשונה של הועדה המקומית ביום 26.2.12.

ואכן, החלטת הועדה מיום זה לא התייחסה כלל להתנגדותם של הנתבעים ודחתה את בקשת ההיתר מהטעם שהיא הוגשה "ברמה שרטוטית בלתי קריאה", ומטעמים תכנוניים נוספים, כפי שפורט לעיל.

בפרוטוקול ועדת התכנון בישיבתה הנוספת מיום 6.5.12 נזכרת, אמנם, ההתנגדות שהוגשה, אך נאמר במפורש שהיא אינה רלבנטית, לאור החלטות בית המשפט וחתימת הדיירים על בקשת ההיתר. ואכן, הועדה לא דנה כלל בהתנגדות הנתבעים ויתר דיירי הבניין אלא בהתנגדויות אחרות שהוגשו, ובסופו של דבר אישרה באופן חלקי בלבד את הבקשה מטעם תכנוני, שאין לו כל נגיעה להתנגדות הנתבעים.

גם המומחה מטעם התובע, האדריכל שילה, אישר (עמ' 11 לפרו'): "אני מסכים שברגע שהם הסירו את ההתנגדות הם לא היו מעורבים".

22.גם נימוקי ועדת הערר, שהמליצו לתובע למחוק את הערר נסמכו על נימוקים תכנוניים מובהקים, כמפורט בהרחבה לעיל, שאין להם דבר עם ההתנגדות שהוגשה על ידי הנתבעים.

23.השערת התובע (בסעיף 43 לתצהירו), כי ההתנגדות שהוגשה, כמו גם המאמצים שעשה ריכטר, לטענתו, לסכל את קבלת הבקשה, "חלחלו לתודעת מהנדס העיר רמת גן ולתודעת הועדה המקומית, באופן שהועדה המקומית התירה לי להוסיף רק 4 יחידות דיור נוספות", מבטאת לכל היותר תחושה סובייקטיבית של התובע, שלא הוכחה בכל ראיה או עדות ממשית.

המהנדס וחברי הועדה לא זומנו להעיד.

הדברים גם סותרים את הנימוקים המפורטים של ההחלטות הנזכרות.

24.באשר להתנגדות שהגישו הנתבעים על בקשתו המחודשת של התובע מחודש פברואר 2014: ראשית - לאחר שבקשתו הקודמת התקבלה באופן חלקי ואושר לו לבנות קומה אחת בלבד (4 דירות), אך נדחתה בקשתו לבניית קומה נוספת (כלומר 8 דירות), וגם הערר שהגיש על החלטה זו נמחק על ידו, אינני משוכנע שהנתבעים לא היו רשאים להתנגד לבקשה המחודשת מחמת הסכם הפשרה, שהרי הם כבר צירפו את חתימתם לבקשת ההיתר הקודמת ולא היו חייבים להסכים גם לבקשה המחודשת.

שנית – התנגדותם של הנתבעים התבססה בעיקר על כך, שהבקשה הוגשה על ידי התובע כשהיא נחזית להיות חתומה על ידם, כשגם התובע הודה (סעיף 52 לתצהירו) כי "השתמש" בחתימותיהם על הבקשה הקודמת, משום שסבר שהוא רשאי לעשות כן לאחר שהם כבר הסכימו לבקשה הקודמת. הנתבעים היו זכאים, לכן, להודיע באופן ברור לוועדה שאין לסמוך על בקשת ההיתר המחודשת, כשהיא נחזית להיות חתומה על ידם בעוד שהדבר אינו כך.

יוער, כי התובע לא ציין בבקשה החדשה כי אלו הן חתימותיהם מהבקשה הקודמת, ופשוט "העתיק" אותן חתימות, וודאי שלא היה רשאי לעשות כך, כפי שגם רכזת הוועדה העירה במכתבה לתובע (נספח ו' לתצהיר ריכטר).

ההתנגדות נומקה גם בכך שהתובע לא דאג לפרסום התכנית והבאתה לידיעתם, וגם זה נימוק ראוי.

שלישית – וזה העיקר, כמפורט בהרחבה לעיל, נימוקיה של הוועדה, ואחר כך גם של וועדת הערר, לדחיית הבקשה והערר, התבססו על נימוקים תכנוניים מובהקים, ולא התבססו כלל על נימוקי ההתנגדות, כך שלא הייתה להתנגדות שהוגשה כל השפעה על התוצאה.

25. התובע הוסיף וטען (סעיף 49 לתצהירו) כי בחודש יוני 2012 התקבל תיקון מס' 3 לתמ"א 38, אשר מבלי להיכנס לתוכנו, מנע ממנו למעשה לקבל את מבוקשו – בניית הקומה הנוספת ושמונה דירות – דבר שיכול היה לקבל קודם לתיקון מס' 3, אילולא העיכובים שנגרמו, לטענתו, על ידי הנתבעים, ובעניין זה גם הוגשה חוות דעתו של אריה שילה.

אולם, ראשית – טענה זו לא נטענה בכתב התביעה והיא מהווה הרחבת חזית מובהקת, כאשר הנתבעים התנגדו לכך מיד בהזדמנות הראשונה שיכלו לעשות כן, במסגרת תצהירי העדות הראשית שלהם, שהוגשו לאחר הגשת תצהיר העדות הראשית של התובע, שבה נטען לראשונה טענה זו (ראו סעיף 27 לתצהיר ריכטר).

שנית, בקשת ההיתר (הראשונה) נדחתה על ידי הועדה ביום 6.5.12, כלומר לפני תיקון מס' 3 שנעשה בחודש יוני 2012.

שלישית – הנימוק של הוועדה לדחיית הבקשה היה, כאמור, תכנוני מובהק, וכמובן שלא התייחס לתיקון מס' 3 שנעשה לאחר החלטתה. הנימוק של וועדת הערר, שהחלטתה ניתנה לאחר תיקון מס' 3, התבסס אף הוא בעיקר על אותה הנמקה תכנונית, כאמור לעיל, וכן על כך שהתובע מוסיף ומבקש תוספות בנייה כאשר הבנייה שהותרה עד אותה עת טרם הושלמה והבניין כבר קיים ומאוכלס, ובנוסף לכך מוזכר גם תיקון מס' 3.

כלומר, הוכח שהוועדה המקומית מצאה לנכון לדחות את הבקשה, גם בלא להתבסס על תיקון מס' 3, שטרם תוקן, ולא הוכח שוועדת הערר הייתה מקבלת את הערר, אילולא תיקון מס' 3. אדרבא, הוכח שגם אילולא תיקון מס' 3 סביר להניח שוועדת הערר הייתה דוחה את הערר.

26.המסקנות האמורות מייתרות, כמובן, את הצורך לדון בשווי הנזקים הנטענים ביחס לאובדן דמי השכירות בשל העיכוב בחתימה על בקשת ההיתר ולאובדן הרווח שיכול היה התובע להפיק מבנייתן של 4 דירות נוספות, אודותיהם הגיש התובע חוות דעת.

הטענות בדבר הכפשת התובע, לשון הרע וכו'

27.הכתבה בעיתון "גלובס" (נספח 29 לתצהיר התובע) מתארת מספר מיזמים שנעשו במסגרת תמ"א 38, ובכללם הבנייה בבניין הנדון כאן.

גם אם הכתבה איננה מנוסחת באופן אוהד לתובע, רוב הנתונים המובאים בה היו אמת באותה עת: טופס האכלוס לא התקבל 3 שנים אחרי שהעבודות החלו, הדיירים היו שקועים בסכסוך משפטי חריף עם התובע, האדריכל הראשון של הפרויקט הפסיק את עבודתו ועוד.

אכן, מוזכרת בה חוות הדעת שהגישה גלבוע במסגרת ההליך המשפטי, כשדבריו של ריכטר מתייחסים לאמור בחוות דעת זו. יחד-עם-זאת, מצוין גם שהמומחה מטעם בית המשפט עומד לתת את חוות דעתו בסוגיה זו.

יצוין, כי באותה כתבה צוטטו גם דבריו של מהנדס העיר באותה עת, חיים כהן, ודבריו של האדריכל המתפטר פוך, כשגם הם אינם אוהדים את התנהלות התובע, והנתבעים ודאי אינם אחראים לדברים הללו.

28.גם הכתבה בטלוויזיה (דיסק ההקלטה שלה צורף כנספח 32 לתצהיר התובע) סקרה מספר מיזמים של תמ"א 38, ובכללם הבניין הנדון, ובמסגרתה רואיינו ריכטר וסיני, אך גם התובע עצמו סיפר בה את גרסתו.

כן מצוין בה במפורש שהסכסוך נדון באותה עת בבית המשפט.

29.גם אם היו בדברים שנאמרו על-ידי ריכטר או סיני באותן כתבות פוטנציאל לפגיעה מסוימת במשלח ידו של התובע, במובן סעיף 1 (2) לחוק איסור לשון הרע, התשכ"ה-1965 (להלן – החוק), הרי שהם מוגנים כפרסומים מותרים לפי סעיף 13(7) ו-(5) לחוק, בהיותם "דין וחשבון נכון והוגן" של ההתדיינות המשפטית.

הדברים מוגנים גם לפי סעיף 15(11) לחוק: "הפרסום לא היה אלא מסירת ידיעה לעורך אמצעי תקשורת או לנציגו כדי שיבחן שאלת פרסומה באמצעי התקשורת".

כאשר בעל דין מתראיין לאמצעי תקשורת על עניין הנדון בבית המשפט, אין לצפות ממנו לניטרליות גמורה, וטבעי הדבר שדבריו ישקפו את עמדתו ואת גרסתו. האיזון בין גרסאות בעלי הדין צריך להיעשות על-ידי אמצעי התקשורת עצמו. בענייננו, דבריהם של ריכטר וסיני לא חרגו כמעט מתיאור עמדותיהם של הדיירים במסגרת ההתדיינות המשפטית שהתנהלה באותה עת. דווח באותן כתבות שהמחלוקת טרם הוכרעה, במובן זה שהמומחה שמונה מטעם בית המשפט טרם אמר את דברו, ובכתבת הטלויזיה ניתנה הזדמנות גם לתובע למסור את גרסתו.

30.גם ההתנגדויות שהגישו הנתבעים (ודיירים נוספים) אינן יכולות להוות עילה לתביעה לפי החוק.

ראשית, הגשת התנגדות בבקשת היתר היא הליך לפי דין. מטבע הדברים, המתנגד מצביע על פגמים בבקשת ההיתר, ומנסה לשכנע את הועדה התכנונית שלא להיעתר לבקשה. במובן זה, מוגנים הדברים לפי סעיף 13(9) סיפא לחוק: "פרסום שהמפרסם חייב לעשות על-פי דין או על-פי הוראה של רשות המוסמכת לכך כדין או שהוא רשאי לעשות על-פי היתר של רשות כאמור". כמו כן, ניתן לראות בועדה המקומית הדנה בבקשת ההיתר, ובוודאי ועדת הערר הדנה בערר על החלטת הועדה המקומית, גופים "מעין שיפוטיים" במובן סעיף 13(5) לחוק, כשהדברים המובאים בהתנגדויות הם "פרסומים" הנעשים תוך כדי דיון בפניהם.

מלבד זאת, בהתנגדות הראשונה (לבקשת ההיתר מחודש ספטמבר 2011) מוזכר הסכם הפשרה, אך נטען כי התובע טרם השלים את כל הנדרש ממנו בהתאם לחוות הדעת של המומחה מטעם בית המשפט, דבר שהיה נכון, לפחות באותה שעה.

ההתנגדות השניה (לבקשת ההיתר הנוספת מחודש פברואר 2014) נומקה, כאמור, בכך שהתובע הגיש בקשה שנחזית להיות חתומה על-ידי הנתבעים, כשהדבר אינו כך, וכן בכך שלא נעשה פרסום כדין של הבקשה, כלומר, בטענות פרוצדורליות במהותן.

"ניסיונות הנתבעים להכשלת המשך הבניה"

31.התובע טוען (סעיפים 50 ואילך לכתב התביעה), כי לאחר הגשת בקשת ההיתר המתוקנת בשנת 2014, הגיע ריכטר בעצמו למקום ישיבת הועדה המקומית, שדנה בבקשת ההיתר, וחילק לבאים מכתבים, בהם המריץ אותם שלא לאשר את הבקשה.

בהקשר זה הוגש תצהירה של אשת התובע, נטליה בלס, שאף צילמה את ריכטר באותו מעמד (צורף דיסק – נספח 24 לתצהיר התובע).

בצילום נראה, אכן, ריכטר מתהלך הלוך ושוב במסדרוני הועדה, אך אין שומעים את קולו, אלא דווקא את קולה של נטליה (בשפה הרוסית). כן שומעים שיחה שהתנהלה בין ב"כ התובע ובין אחת מחברות הועדה, במסגרתה הוא ניסה לשדלה שלא להישמע להתנגדות הנתבעים. נטליה אף העידה (עמ' 13 לפרוטוקול) שהיא אינה יודעת מה היה כתוב במסמך שהוגש על-ידי התובע לחברי הועדה, גם אם ניתן להניח שבאותו מסמך ניסה ריכטר לשכנע את חברי הועדה לסרב למתן ההיתר.

מכל מקום, כפי שכבר נכתב לעיל בהרחבה, ההתנגדות התבססה בעיקר על כך שהתובע הגיש בקשת היתר שנחזית כחתומה על-ידי הנתבעים, כשהם לא חתמו עליה, ועל פגמים פרוצדורליים בהליכי פרסום בקשת ההיתר.

כמו כן, כאמור לעיל, נימוקי הועדה לדחיית הבקשה ונימוקי ועדת הערר לדחיית הערר, התבססו על שיקולים תכנוניים מובהקים, ללא כל נגיעה להתנגדות שהגישו הנתבעים, וממילא לא הוכח ש"מאמציו" של ריכטר השפיעו באופן כלשהו על החלטת הועדה המקומית או ועדת הערר.

32.התובע טוען עוד (סעיף 56 לכתב התביעה) כי הנתבעים הגישו "עתירה מנהלית נגד העירייה", שבה הם טענו כי מתקן החניות שהקים התובע בבנין הינו ללא היתר וכי הם מתנגדים לכך. בהמשך נאמר, כי התובע הציג בפני מהנדס העיר את האישורים המתאימים, והצו המנהלי בוטל לאחר 10 ימים.

בחקירתו הודה התובע (עמ' 12 לפרו') כי אין מדובר בעתירה מנהלית שהגישו הנתבעים כנגד העירייה, אלא בצו מנהלי שהעירייה עצמה הוציאה.

אמנם, ריכטר הודה (עמ' 122 לפרו') שצו ההפסקה המנהלי הוצא על-ידי העירייה, לאחר פניית הדיירים אליה, אך הדיירים היו רשאים לפנות לעירייה כדי שתבדוק אם מתקן החניה המותקן בחצרם מוקם כדין, וחובת הבדיקה אם הדבר כך, מוטל על העירייה, והיא זו שמצאה לנכון להוציא צו הפסקה מנהלי עד להשלמת בדיקתה.

מעבר לכך, לא הוכח איזה נזק נגרם לתובע מהפסקת העבודה ביחס להקמת מתקן החניה במשך 10 ימים.

סיכול ההתקשרויות עם צדדי ג'

33.התובע טוען כי הנתבעים פעלו לסיכול ההתקשרויות של התובע עם צדדי ג'. בכתב תביעתו (סעיפים 79-87) הוא מזכיר שני מקרים מוגדרים, ואליהם אתייחס להלן.

34.המקרה הראשון הוא שיחה שניהל התובע עם עפרה עמירי, אשר הקליטה אותו ללא ידיעתו, ובמהלכה סיפר לה ריכטר שהוא "הזהיר את דיירי הבניין ברח' יהודית 7 לבל יתקשרו בהסכם תמ"א עם התובע". אולם, במנותו את הפרויקטים שנמנעו ממנו, לטענתו, עקב מעשי הנתבעים (סעיף 84 לכתב התביעה), הבניין ברח' יהודית 7 לא נזכר כלל. אדרבא, מתצהירו של העד הנוסף מטעם התובע, אבנר חנוך, עולה (סעיף8), כי התובע הוא שביצע את פרויקט תמ"א 38 בבניין שברח' יהודית 7, ושדייריו אף הביעו את שביעות רצונם מעבודתו.

גם גב' עמירי מזכירה בתצהירה (סעיף 5) את הבניין ברח' יהודית 7 בלבד.

מלבד זאת, ריכטר לא פנה אל עמירי כדי לשכנעה שלא להתקשר עם התובע, אלא עמירי היא שפנתה אליו, במטרה מוגדרת "לבדוק כיצד הוא מגיב לפניות של מי שמבקש לברר את טיב עבודתו של נחום בלס כיזם תמ"א 38" (סעיף 1 לתצהירה ועמ' 13 לפרו').

גם אם מההקלטה ותמלולה (נספחים 34 ו- 35 לתצהירי התובע) עולה, שריכטר הטיח ביקורת על עבודתו של התובע, הרי שזוהי זכותו לסבור כך, אך אין להסיק מכך שהוא שפעל לסיכול התקשרות כלשהי, כאשר עמירי היא זו שפנתה אליו ולא ההיפך.

מכל מקום, ההתייחסות הספציפית הייתה לפרויקט אחד בלבד – הבניין ברח' יהודית 7 – שאין ספק, שהוא בוצע על-ידי התובע.

35.ההתייחסות הספציפית הנוספת בכתב התביעה (סעיף 85) היא להתקשרות של התובע עם דייריו של הבנין שברח' יהודית 8.

בהקשר זה, הוגש תצהיר של אבנר חנוך, דייר ברח' יהודית 8, שהעיד כי נחתם זכרון דברים בין מספר דיירים בבניין ובין התובע בנדון, אך ההתקשרות לא בוצעה עקב התנגדותה של אחת מדיירות הבניין, מרום מלכה איבון.

מוסיף אבנר חנוך ומספר (סעיף 6 לתצהירו), כי איבון סיפרה לו שהתנגדותה להתקשרות עם התובע קמה לאחר שיחה שקיימה עם דיירי הבניין הנדון כאן, ששכנעו אותה שלא להתקשר עם התובע.

אולם, אבנר חנוך הודה, הן בתצהירו (סעיף 6) והן בחקירתו (עמ' 11 לפרו') שהוא לא נכח בשיחתה של איבון עם דיירי הבניין הנדון כאן (רח' רימון 8) ואף לא שוחח עימם.

גב' איבון לא הובאה להעיד, ולא ניתן כל הסבר להימנעות התובע מזימונה לעדות.

ב"כ הנתבעים התנגד לעדותו של חנוך המהווה עדות שמיעה (עמ' 11 לפרו').

משכך, לא הוכחה גם הטענה, לפיה הנתבעים (או מי מהם) סיכלו התקשרות אפשרית של התובע עם דיירי הבנין שברח' יהודית 8.

36.כן לא הובאה כל ראיה לסיכול ההתקשרות של התובע עם הדיירים בבניינים הנוספים שנזכרו בהקשר זה בכתב התביעה (סעיף 84).

התביעה הראשית – תוצאה

37.התוצאה היא, שלא הוכחה כל עילת תביעה ראויה בתביעתו של התובע כלפי הנתבעים. תוצאה זו מייתרת, כאמור לעיל, את הדיון בחוות הדעת שהובאו ביחס להערכת הנזקים הנטענים על-ידי התובע.

התביעה-שכנגד

38.אקדים ואומר, שלא מצאתי ממש גם בעילות הנטענות בתביעה-שכנגד, ולא ניתן להימלט מהתחושה, שזו לא הייתה באה לעולם אילולא הגשת התביעה הראשית.

יתר על כן, הטענות הנזכרות בתביעה-שכנגד מתייחסות למעשים או למחדלים שהיו קיימים כבר בעת גיבוש הסכם הפשרה בפני כב' השופט טובי, במסגרתו צוין (בסעיף ז'): "הנתבעים אף הם מצהירים כי לבד מחיובי הקבלן על-פי ההסכם, כמו גם על-פי הסדר פשרה זה – לא תהיינה להם כלפי הקבלן טענות כלשהן בקשר לבנייה שבוצעה עד כה".

הפרשנות שהנתבעים (התובעים-שכנגד) מבקשים לתת, לפיה, הטענות המועלות בתביעה-שכנגד נוגעות ל"חיובי הקבלן על-פי ההסכם", מרוקנת מתוכנה את כל הרציונל שבויתור ההדדי על הטענות הקיימות עד אותה עת (גם התובע נתן הצהרה דומה). כך עולה גם מסעיף ט' להסכם הפשרה: "למען הסר ספק, מובהר בזה כי וויתורם של הנתבעים כלפי הקבלן הוא איננו כולל את אחריותו לתיקון הליקויים שהתגלו בתקופת האחריות ובתקופת הבדק כמשמעות מונחים אלה בחוק המכר (דירות)", משמע, מה שנשמר עדיין לנתבעים הוא הזכות לתבוע דברים שטרם נוצרו או טרם התבררו בלבד, ולא לדברים שכבר היו קיימים.

בכפוף לכך, אדון בקצרה בעילות שהועלו בתביעה-שכנגד.

39.על-פי הנטען (סעיף 14 לכתב התביעה-שכנגד), התובע (הנתבע שכנגד) התחייב לסיים את עבדות הבנייה לא יאוחר מחודש פברואר 2010, כאשר עד יום הגשת התביעה, 62 חודשים לאחר אותו מעוד, טרם הסתיימו עבודות הבנייה.

עילה זו נסמכת על סעיף 8(ג) להסכם שנעשה בין הצדדים מיום 26.8.07 (נספח א' לכתב התביעה-שכנגד) לפיו הצהיר התובע שהוא יסיים את עבודות הבנייה "לא יאוחר מ-15 חודשים מתחילת העבודה, ו-3 חודשים לא יהווה איחור".

אולם, התובע הציג בכתב הגנתו לתביעה-שכנגד "תוספת להסכם" שנערכה ונחתמה בין הצדדים ביום 11.6.09 (נספח 1), שבה הוסכם (בסעיף 4) "כי הקבלן יסיים את עבודות הבניין לפי החוזה שנחתם ביניהם בתאריך 26.8.07 בתוספת זמן וזאת עד ל- 31.3.2010, כאשר זמן זה כולל את 3 החודשים שנקבעו שאין בהם הפרת הסכם".

כן הציג התובע מכתב של אינג' קרפטי, ששימש כמהנדס יועץ לפרויקט, המכוון לעיריית רמת גן, ובו נכתב: "הריני לאשר שעבודות הבנייה בבניין הנ"ל הסתיימו".

המכתב הוא מיום 15.3.10, משמע שהעבודות הסתיימו קודם למועד האחרון שהוסכם בתוספת להסכם – 31.3.10.

40.הנתבעים טענו בכתב תשובתם (סעיף 1) כי האישור של קרפטי מתייחס לביצוע השלד בלבד, אך לא כך עולה מהמכתב המתייחס לכלל העבודות ולא לעבודות השלד בלבד.

יתירה מזו, גם בכתב התביעה-שכנגד אישרו הנתבעים (בסעיף 9) כי "בחודש מרץ 2010 סיים הנתבע לבנות את 6 הדירות שבהיתר, והוא אכלסן על אף שלא ניתן להן אישור גמר בנייה (טופס 4)".

סיום העבודות לחוד ואכלוס הבניין בטרם קבלת טופס 4 לחוד. יצוין כי התובע אכן נשפט על כך שהוא אכלס את הבניין לפני שניתן לו טופס 4 (סעיף 22 לכתב ההגנה לתביעה-שכנגד), אך הדבר אינו סותר את הנתון, לפיו התובע סיים את העבודות במועד עליו הוסכם.

למעשה, טענות הנתבעים מתייחסות לעבודות נוספות, שהיה על התובע לבצע בהתאם להיתר הנוסף שניתן לו בחודש מאי 2012. לוח הזמנים שנקבע בהסכם שבין הצדדים מיום 26.8.07 בוודאי שהוא אינו מתייחס לעבודות הנוספות הללו, אלא לעבודות על-פי ההיתר הראשוני שניתן לתובע לחיזוק המבנה ולבניית 6 דירות, ואלה אכן הסתיימו במועד.

41.תביעה נוספת מתייחסת לכך ש"עקב אי סיום עבודות הבנייה" לא ניתן היה לעשות שימוש בגג לצורך התקנת מערכות סולריות ואנטנות טלוויזיה.

בחקירתו הודה ריכטר (עמ' 130 – 129 לפרו'), שהתובע התחייב כלפי 3 דיירים שהיו להם דודי שמש על הגג, שיעביר אותם ויתקין אותם בשטח אחר, אך הוא עצמו לא נכלל בין אותם דיירים. לא הובא מי מהדיירים, כלפיו ניתנה התחייבות זו.

כן לא הובא מי מהדיירים שנזקק באמת לשטח עבור התקנת אנטנת טלוויזיה.

מכל מקום, ככל שתביעה זו מכוונת להתחייבות עקרונית של התובע להקצות מקום ברכוש המשותף שייאפשר שימושים אלה, עליה להיות מוגשת בשם נציגות הבית המשותף או על-ידי הדיירים כולם, ולבקש בה צו שיחייב את התובע לעשות כן ולא סעד כספי הניתן לחלק מהדיירים בלבד.

42.הטענות בדבר ליקויים בעבודות הקשורות לארונות התקשורת, הטיוח החיצוני של הבניין וכו' (סעיפים 16 ואילך לכתב התביעה-שכנגד), מלבד זאת שהנתבעים ויתרו עליהן, ככל הנראה, בהסכם הפשרה, היו צריכות להיתמך בחוות דעת מומחה, וזו לא הוגשה.

43.למעלה מכך, וגם אם הייתה מוכחת הפרת הסכם מוגדרת של התובע, התובעים-שכנגד, שהם למעשה שלושה דיירים מתוך 12 הדיירים שחתמו על ההסכם, לא היו זכאים לכל סכום הפיצויים המוסכמים שנקבע בהסכם – 250,000 ₪ - אלא לחלק יחסי בלבד, כלומר לרבע ממנו.

44.לא מצאתי, לכן, בטענות שהועלו בתביעה-שכנגד, כל עילת תביעה ראויה שתצדיק פסיקת פיצוי נגד הנתבע שכנגד.

תוצאה

45.התביעה הראשית והתביעה-שכנגד – נדחות.

אין צו להוצאות.

ניתן היום, י"ח תמוז תשע"ז, 12 יולי 2017, בהעדר הצדדים.