לפני תביעה (בסך 328,040 ₪) ותביעה שכנגד (בסך 2,000,000 ₪), שעניינן סכסוך בין התובעת לנתבעת, ביחס לתשלום דמי ניהול מחד ונזקים שלפי הטענה גרמה התובעת לנתבעת מאידך.
רקע
1. התובעת הנה בעלת בית מלון הידוע כ"פארק פלאזה אורכידאה תל-אביב" (לשעבר "מלון ימית"), הנמצא ברח' הירקון בתל-אביב. במלון קיימות יחידות דיור שמשמשות את המלון ושנועדו לאורחי המלון. כמו כן, קיימות יחידות דיור בבעלות גורמים פרטיים (שחלקן מושכרות למלון, חלקן מושכרות לגורמים אחרים ובחלקן מתגוררים בעליהן). הנתבעת הנה תושבת חוץ בעלת אזרחות ישראלית.
2. ביום 14.6.90 רכשה הנתבעת מאת התובעת זכויות חכירה לדורות ביחידת דיור במלון, המכילה שלושה חדרים (להלן: "הדירה") בתמורה ל-317,500$ ובתוספת 15,000$ עבור ריהוט. קיימת מחלוקת בין הצדדים, שעוד תפורט ותוכרע בהמשך פסק הדין, לגבי השאלה, האם במסגרת חוזה הרכישה, מכרה הנתבעת לתובעת בנוסף, חניה ומחסן צמודים או שמא רק ניתנה לתובעת זכות שימוש באלה. כמו כן, אין מחלוקת כי הנתבעת התחייבה לשלם דמי ניהול עבור הדירה בסך של 4,350$ לשנה.
3. במועד רכישת הדירה, נחתם הסכם בין הנתבעת ולבין חברת הניהול דאז של המלון (ת/7), שלפיו הנתבעת השכירה לחברת הניהול את הדירה לתקופה של שלושה חודשים (עד 15.9.90) בתמורה ל-50% מההכנסות נטו שיהיו למלון בגין השכרת הדירה לאורחי המלון המזדמנים. הצדדים חלוקים לגבי השאלה האם לאחר תם שלושת חודשי השכירות שנזכרו בהסכם, הייתה רשאית התובעת להמשך ולהחזיק בדירה ולהשכירה לאורחי המלון, אולם אין מחלוקת כי בפועל הדירה המשיכה להיות בחזקת התובעת עד סוף שנת 1999 לערך.
4. בסוף שנת 1999 לערך, הפסיקה התובעת להשכיר את הדירה לאורחי מלון מזדמנים ולטענתה, למעשה השיבה את החזקה בדירה לתובעת. לטענת הנתבעת, התחוור לה בשלב זה מאחיינה, מר רפי הירש (להלן: "הירש"), שהוסמך על ידה לייצג אותה מול התובעת, כי האחרונה הזניחה את מצב הדירה במשך שנים, עד כי הפכה בסוף שנת 1999 לבלתי ראויה למגורים. בהתאם לכך, גם הפסיקה הנתבעת לשלם לתובעת דמי ניהול ולפי טענת התובעת צברה חוב בגין כך בסך של כ-16,334$, נכון לסוף שנת 2000. בשלב זה ובעיקר החל משנת 2001 ועד שנת 2004, התקיימו לסירוגין מגעים בין הירש בשם הנתבעת ולבין נציגי התובעת, כדי להגיע להסדר, שעיקרו שיפוץ הדירה והמשך השכרתה לתובעת בתנאים כאלה ואחרים, תוך מחיקת חוב העבר בגין דמי ניהול בכפוף לחידוש תשלומו למן שנת 2001 כולל והלאה. מגעים אלה לא הבשילו לכדי הסכם.
5. בחודש ספטמבר הגישה, אפוא, התובעת את תביעתה דנא, במסגרתה היא עותרת לחייב את הנתבעת לשלם דמי ניהול, חוב חשמל ואקסטרות, בסך כולל של 298,040 ₪ בגין התקופה 2001 עד 2008 ובתוספת 30,000 ₪ בגין חוב הנתבעת עבור השתתפות בשיפוץ המלון, שיפוץ שנכפה על התובעת על ידי עיריית תל-אביב.
6. הנתבעת מנגד טוענת, בין היתר, כי לא חלה עליה כל חובה לשלם דמי ניהול, מקום שהדירה הפכה ללא ראויה לשימוש עקב מעשי ומחדלי התובעת עצמה. כמו כן, התובעת הגישה תביעה שכנגד, שהועמדה לצרכי אגרה על 2,000,000 ₪, במסגרתה, עותרת היא לחיוב התובעת בסכום הנ"ל, עקב הנזקים הנטענים הבאים: 233,000 ₪ בגין עלות שיפוץ הדירה; 222,197 ₪ בגין הריהוט שהיה בדירה ואשר נהרס; 1,921,647 ₪ (ולחילופין 2,908,671 ₪ לפי חלופת חישוב אחרת), בגין דמי שכירות ראויים ליחידה לתקופה 1999 עד הגשת התביעה, שנמנעו מהתובעת לטענתה, עקב הריסת הדירה על ידי התובעת; 18,000 ₪ פיצוי בגין שווי המחסן שרכשה במסגרת קניית הדירה ואשר לא נמסר לה מעולם; 141,500 ₪ בגין דמי שכירות ראויים שנמנעו מהתובעת בגין המחסן שלא נמסר לה וזאת ממועד רכישתו בשנת 1990 ועד הגשת התביעה; 135,000 ₪ פיצוי בגין שווי החניה שרכשה התובעת במסגרת קניית הדירה ואשר לא נמסר לה מעולם; 396,204 ₪ בגין דמי שכירות ראויים שנמנעו מהתובעת בגין החניה שלא נמסרה לה וזאת לתקופה 1990 עד הגשת התביעה; 100,000 ש"ח בגין הוצאות דיור חלופי, שלפי טענת הנתבעת היו נחסכות, לו הייתה יכולה לעשות שימוש בדירה בעת ביקוריה בישראל ובתקופה שלא הייתה מושכרת.
7. התובעת מכחישה את טענות הנתבעת וטוענת, בין היתר, כי הנתבעת לא רכשה מחסן וחניה, אלא לכל היותר זכות שימוש באלה, דבר שלא נמנע ממנה לעולם. לפיכך, אין הנתבעת זכאית לכל פיצוי בגין שווי מחסן וחניה או בגין דמי שכירות בגינם. לגבי דמי הניהול, טוענת התובעת כי הדירה נמסרה חזרה לנתבעת כשהיא ראויה למגורים וכי קרובי המשפחה של הנתבעת אף התגוררו בפועל בדירה לאחר מכן. כמו כן, טוענת התובעת כי היא לא גרמה לדירה או לריהוט נזקים כלשהם ובמהלך תקופת החזקה שלה בדירה (עד 1999), היא תחזקה אותה כראוי.
דיון
התביעה
דמי ניהול, טלוויזיה בכבלים, חשמל ואקסטרות
8. אין מחלוקת כי הנתבעת התחייבה לשלם דני ניהול. דא עקא, טענת ההגנה העיקרית של הנתבעת ביחס לתביעת דמי הניהול, הנה כי משהדירה נמסרה לחזקתה בשנת 1999, כשהיא לא ראויה למגורים ולאחר שהתובעת בלבד החזיקה בה מאז הדירה נמסרה לה בשנת 1990, עת הדירה הייתה חדשה, ברור כי התובעת במחדליה ובמעשיה אחראית למצב הדירה ולכך שלמן שנת 2000 ועד להגשת התביעה, לא הייתה לנתבעת כל אפשרות לעשות שימוש בדירה. בהתאם לכך, טוענת הנתבעת, גם לא הייתה מחויבת הנתבעת לשלם לתובעת דמי ניהול. התובעת מנגד מכחישה כי הדירה נמסרה לנתבעת בשנת 1999 כשהיא לא ראויה למגורים וטוענת כי קרובי משפחתה של הנתבעת אף התגוררו בדירה לאחר מכן.
9. לאחר שעיינתי בטענות הצדדים ובחומר שלפניי, נחה דעתי כי יש לקבל את טענת הנתבעת, כפי שיפורט להלן.
אני מקבל את גרסתו של הירש, שלפיה בשנת 1999 הסתבר לו מביקור בדירה כי בשל מצבה הגרוע, היא אינה ראויה למגורים וכי הסתבר לו מפקידת הקבלה במלון, כי היו תקופות שבהן מי מעובדי התובעת השכירו את הדירה על בסיס יומי וכלשונו של הירש "ודי לחכימא ברמיזא" (ראה סעיף 12 לתצהירו).
10. הצהרתו ועדותו של מר הירש בעניין זה מקובלת עליי ואמינה עליי (ראה סעיפים 10, 12 ו-13 לתצהירו). הירש עמד על גרסתו גם בחקירתו הנגדית (עמ' 45, ש' 16; עמ' 46, ש' 1 – 3; עמ' 46 ש' 19 עד עמ' 47 ש' 6). זאת ועוד: מר הירש הצהיר כי מנכ"ל התובעת דאז, מר יאיר פלד, הכיר באחריות התובעת לנזקים שנגרמו (ס' 17 לתצהירו). כן העיד הירש כי טען בפני התובעת כבר בשלהי 1999, כי על רקע מצב הדירה, אין התובעת זכאית לדמי ניהול.
11. התובעת מנגד, לא הביאה לעדות את מר יאיר פלד, מנכ"ל המלון דאז, שניהל את המגעים מול הירש, לא הביאה לעדות את מר יהודה מיימון, שהוציא את מכתב התובעת מיום 28.1.01 ולא הביאה לעדות את מר רפי ויקל, שהוציא את מכתב התובעת מיום 5.2.04 וגם לא הביאה לעדות כל עד אחר, שהיה בעל תפקיד במלון בשנת 1999 ואשר לכאורה יכול היה, ככל שאינה נכונה, להפריך את עדותו של הירש ביחס למצב הדירה דאז ואחריות התובעת לכך. משלא הובאו עדים כאמור וללא הסבר מדוע, קמה החזקה כי לו היו מובאים לעדות, עדותם הייתה פועלת כנגד התובעת.
12. זאת ועוד: מר אבי חורמרו, שהעיד מטעם התובעת, נכנס לפעולה רק בשנת 2007, עת המלון נרכש על ידי רשת מלונות אורכידאה (ראה ס' 2 לתצהירו שהוגש במסגרת התביעה) וכנ"ל החשב מטעם התובעת שהעיד לפניי.