רקע עובדתי וטענות הצדדים
1.התובעת, חברת מגדל שלום מאיר עוסקת בניהול, תפעול ואחזקה של מגדל שלום מאיר בתל-אביב (להלן: "המגדל"), הכולל כולל קומות מרתף וחניה, קומות קרקע וגלריה ומגדל בן 34 קומות. התובעת מבוקרת ע"י רואה חשבון ומפוקחת על-ידי רשות החברות הממשלתיות, מנהל הדיור הממשלתי ב משרד האוצר, מבקר המדינה, ובהנהלה המצומצמת שלה חבר גם נציג המדינה.
נתבעת 1, חברת ביג-מג אחזקות בע"מ, מחזיקה החל מיום 15.8.2006 בזכויות במחצית קומה 13 במגדל, בשטח כולל של 600 מ"ר (להלן: "הנכס"), אותן רכשה מחברת בזק, אשר הייתה המחזיקה בנכס, עת שימש מנכ"ל הנתבעת 1 כמנכ"ל בזק.
נתבעת 2 רכשה את זכויות נתבעת 1 בבניין, בהסכם מכר מותלה, שתנאיו המתלים טרם התקיימו במלואם. את החלק המשולם מדמי האחזקה ודמי הניהול משלמת נתבעת 2 ובעלי השליטה בנתבעת 1 הם בעלי השליטה בנתבעת 2, והן נושאות ונותנות עם התובעת לסירוגין.
2. התובעת טוענת, שכל בעל נכס מחויב על פי הסכם הניהול בתשלום מקדמה חודשית בגין דמי אחזקה ודמי ניהול ובתשלום הפרשים שנתיים, ככל שישנם, על פי חלקו היחסי בהוצאות האחזקה בפועל. כמו כן, מחויב כל בעל נכס בתשלום ביטוח מבנה בהתאם לחלקו היחסי בפרמיית הביטוח המשולמת עבור ביטוח המבנה, ובתשלום שנתי לקרן לחידוש ציוד. דמי האחזקה והניהול מחושבים עפ"י חלקו היחסי של בעל הנכס בהוצאות האחזקה, למעט הוצאות שהוצאו לטובת נכסים מסוימים, עפ"י השטח שהוא מחזיק בבניין ומיקומו, בתוספת 10% מתשלום הוצאות האחזקה כדמי ניהול. (להלן: "דמי הניהול". ) לגבי ביטוח מבנה, העיד מנכ"ל התובעת, כי כל בעל נכס משלם תשלום ביטוח שנתי כנגד נזקי אש וטרור בתחילת כל תקופת ביטוח, בהתאם לחלקו היחסי בפרמיית הביטוח המשולמת עבור ביטוח המבנה. פרמיית הביטוח מיוני 2014 עד מאי 2015 (להלן: "תקופת הביטוח") בגין שטח המגדל היא 7.73 ₪ למ"ר.
3. .לקראת השנה הנכנסת עורכת התובעת תקציב חזוי של כלל ההכנסות וההוצאות הצפויות לאחזקת הבניין, עפ"יו מחויב כל בעל נכס בתשלום חודשי כמקדמה על חשבון דמי הניהול. לאחר עריכת הדוחות הכספיים ואישורם, התובעת מחשבת את חלקו של כל בעל נכס בדמי הניהול של אותה שנה בהתאם להוצאות האחזקה בפועל של הבניין ("דמי הניהול המחושבים"). במידה ודמי הניהול המחושבים עולים על סך המקדמות החודשיות ששילם בעל הנכס במהלך השנה יחויב חשבונו של בעל הנכס בהפרש. במידה וסך המקדמות החודשיות ששילם בעל הנכס במהלך השנה עולות על דמי הניהול המחושבים אזי יזוכה חשבונו של בעל הנכס בהפרש.
4. לגבי הקרן לחידוש ציוד, טוענת התובעת, בהתאם להחלטות דירקטוריון התובעת והאסיפה הכללית שלה, כל בעל נכס נדרש לשלם עבור הקרן לחידוש ציוד סכום שנתי, אשר נקבע לפי שטח הנכס שלו. הכספים המופקדים בקרן, המוחזקת בנאמנות על ידי התובעת ומנוהלת ע" ההנהלה המצומצמת, נועדו לממן את חידוש הציוד, התשתיות ומערכות הבניין.
מנכ"ל התובעת שמואל זוהר העיד, כי הכספים המופקדים בקרן נועדו לממן את חידוש הציוד, התשתיות ומערכות הבניין. בשנים האחרונות, התובעת חידשה מכספי הקרן חלק מהחיפוי החיצוני, החליפה חלק מהצ'ילרים של מיזוג האוויר, שיפצה והתקינה מערכות גילוי וכיבוי אש בשטחים הציבוריים ובדלתות הכניסה וקומות המגדל, בסכומים ניכרים בהתאם לדרישות כיבוי אש ששונו במשך שנות פעילות המגדל, וערכה שיפוצים בחדרי השירותים הציבוריים.
5. טוענת התובעת, שמזה כשנה הנתבעות מסרבות לשלם תשלומים אלו, ומוסיפה, שבגין תקופת השיפוצים בשנת 2014 הוענקה לנתבעות הנחה כמקובל, של 15% מדמי הניהול. בגין השטח בו מחזיקות הנתבעות הן חויבו בסך של 30,652.86 ₪ כולל מע"מ לשנת 2014, וסך 30,651.7 ₪ כולל מע"מ לשנת 2015. דמי הביטוח עבור שטחה של הנתבעת הם 4,638 ₪.
התובעת טוענת כי שלחה לנתבעות דרישות התשלום החל מיום 25.5.2014 והן מסרבות לשלם את מלוא דמי הניהול, הנתבעת 2 משלמת תשלום חלקי בלבד, בשיעור של 90% מדמי הניהול.
6. הנתבעים המסרבים לשלם את דמי הניהול, דמי הביטוח וקרן לחידוש צנרת טוענים: מנכ"ל הנתבעות יעקב גלברד ראה את הנחיות התמחיר וכרטיסיות הנהלת חשבונות, מהן עלה ש- 70% משכר מהנדס המעליות נכלל בעלות מיזוג האוויר ושלושת הקומות שהוסבו למגורים אינן מחויבות בהוצאות מיזוג אויר, למרות, שמערכת המיזוג משרתת את הלובי הציבורי שמשרת גם את קומות המגורים, דהיינו, טוענים הנתבעים, לא כל בעלי הנכסים בבניין מחויבים באופן שווה.
7. נתבעת 2 מאשרת שהיא מחויבת לשלם את חלקה היחסי בהוצאות סבירות הנדרשות לאחזקה וניהול של השטחים המשותפים במגדל, הניתנים ע"י התובעת, אך לאחר שתקבל את מלוא המידע המבוקש ולאחר שיבוצע עדכון מפתח עלויות וחלוקת דמי ניהול ואחזקה, מעודכנים לשנים -2014 2015, היא תבחן זאת ותשלם את מלוא דמי הניהול, קרן חידוש ציוד, המגיעים ממנה. טוענות הנתבעות בנוסף, כי הסכם הניהול כולל 'תנאים מקפחים'.
8. לטענת הנתבעות, הן ביצעו תחשיב דמי הניהול המשולמים על ידם וגילו שמדובר בסכום גבוה של 26.28 ₪ למ"ר לחודש, שהינו בלתי סביר. גלברד, עיין בספרי חברת הניהול ומצא שהמפתח לחיוב דמי הניהול הוא משנת 1967, שעודכן בשנת 1992. מנהל התובעת טען שכל הנראה בוצעו עדכונים נוספים למפתח בשנת 2000 ו- 2006, ע"י מבקר הספרים של התובעת, שאין זה תפקידו. תפקידו לבקר הדוחות כספיים בהתאמה למפתח חלוקת עלויות מעודכן. מנהל התובעת סרב למסור לנתבעת 2 מסמכים, ניתוחים ותמחירים עליהם מבוסס המפתח לחיוב בדמי ניהול, שהוא הבסיס לחיובי השטחים השונים בבניין בדמי ניהול. לטענת הנתבעות, חלה חובה לעדכון המפתח, כיוון שבמהלך 23 השנים שחלפו מאז שנת 1992, חלו שינויים בשימושים של מחזיקי שטחים במגדל, בייעודים שלו, ונוספו קומות מגורים. הנתבעות טוענות שחברת הניהול מעסיקה מהנדס במשרה מלאה בעלות של 700,000 ₪, שהדיירים מחויבים בשכרו במסגרת חיובים בהוצאות מיזוג אויר, כאשר מהנדס הבניין אינו מהנדס מיזוג אויר. בנוסף, בעלי שטחי המגורים, שהם גם הבעלים של הבניין ודירקטורים בתובעת, אינם משתתפים בעלות שכר המהנדס ובהוצאות מיזוג האוויר השנתיות. פניות הנתבעות בעניין זה לא הועילו והתובעת סירבה לתת הסברים לדרישות התשלום שהיא מוציאה, למרות שהסתבר שהחיוב בו חויבו הנתבעות היה שגוי.
9. התובעת, אשר דוחה את טענות הנתבעות טוענת, כי לבקשת הנתבעות, הועברו לעיונן דו"חות
כספיים של התובעת לשנים 2013- 2012, דו"חות דיירים לשנים 2013-2012, פירוט חלוקת ההוצאות
לשנת 2013 עבור נכסי נתבעת 1 בצירוף מכתב הסבר נלווה של חשב התובעת, על אופן חלוקת
ההוצאות ועוד. נציגי הנתבעות אף עיינו במסמכים שונים במשרדי התובעת. נציגי התובעת ונציגי