ת"א 4375-01-12 גואטה ואח' נ' החברה הכלכלית לפיתוח חולון בע"מ ואח'

התביעה והשאלה שבמחלוקת, בתמצית

1.התובע היה, בזמנים הרלוונטיים כפי שיפורטו להלן, דייר מוגן בנכס המצוי בבעלות הנתבעת 2 (להלן: "העירייה") ובניהולה של הנתבעת 1 (להלן: "החברה הכלכלית"), נכס המצוי ברח' אהרונוביץ' 71 בחולון, הידוע כגוש 6043, חלקה 1687. התובע ניהל בנכס עסק של קיוסק (להלן: "הנכס" ו/או "הקיוסק " ו/או "המושכר", בהתאמה). במשך השנים, והכל כפי שיפורט להלן, התעוררו בעיות בנוגע לרישיון העסק בנכס ולחריגות בניה בו ונוהלו בין הצדדים הליכים משפטיים בעניינים אלו. אין מחלוקת כי ביום 23.3.2010 מסר התובע את החזקה בנכס לעירייה, וזאת בעקבות פסק דין המורה על פינויו של התובע מהנכס. עם זאת, טוען התובע בכתב תביעתו שהנתבעות או מי מהן, כאשר חתמו על ההסכמי השכירות עם התובע ובמרוצת השנים ידעו או אמורות היו לדעת עובדות אשר התגלו לתובע רק בשלב מאוחר, ואם היו מובאות לידיעתו אזי לא היה הוא עושה כל מאמצים ומגיש בקשות חוזרות ונשנות לקבלת היתר בניה ולקבלת רישיון עסק. בתמצית, טוען התובע שהתברר כי העסק ממוקם באזור אשר לא ניתן להקים בו קיוסק, ואם היה יודע הוא עובדה זו כאמור, לא היה התובע שוכר מהנתבעות את הנכס וחוסך מעצמו הוצאות והפסדים של מאות אלפי שקלים. הוצאות והפסדים אלו מהווים את הבסיס לתביעה הכספית שהוגשה, אשר הועמדה לצורכי אגרה על סך של 500,000 ₪. זוהי בתמצית התביעה. אסקור להלן את השתלשלות העניינים כפי שעולה מכתבי הטענות, מהתצהירים ומהראיות שהוצגו בפניי.

העובדות וההליכים המשפטיים השונים אשר נוהלו בין הצדדים

2.ביום 3.2.1985 נחתם חוזה שכירות מוגנת לגבי הנכס בין העירייה לבין נשיא משה, צד ג' (להלן: "צד ג'"). חוזה השכירות צורף כנספח א' לתצהיר החברה הכלכלית, סומן והוגש נ/4. בכתב הגנתה של החברה הכלכלית טענה היא כי בניגוד לחוזה השכירות בין העירייה לבין צד ג', העביר זה האחרון מאחורי גבן של הנתבעות, את זכויותיו במושכר לתובע, אשר ניהל במקום את "מכולת אשר". מכאן, שהתובע החזיק למעשה בנכס עוד בשנת 1994 ואף קודם לכן. אציין כי טענה זו זכתה לתימוכין בשלב ההוכחות וראו חשבונית של "מכולת אשר" מיום 1/12/94, נספח ד' לנ/4; וכן חקירתו המבולבלת והסותרת של התובע באשר למועד בו החל לשהות בנכס, עמ' 13 שו' 6; עמ' 13 שו' 14 (כמה חודשים לפני שנת 1998); תצהירו של התובע מיום 30/11/95, סומן נ/1 ממנו עולה כי כבר בשנת 1995 נוצר הקשר עם צד ג'; נספח ל' לתצהיר העירייה (נ/5), שם מצהיר התובע בפרוטוקול דיון מיום 4/11/04 שתפס חזקה בנכס לפני כעשר שנים. מעדויות אלו ניתן לקבוע כעבודה כי התובע תפס חזקה בנכס בשנת 1994 או אף קודם לכך, כפי שיצוין להלן.

3.לאחר שנודע לעירייה דבר העברת הזכויות בנכס, הגישה העירייה תביעת פינוי הן כנגד צד ג' והן כנגד התובע, וזאת במסגרת ת"א 77661/95 בבית משפט השלום בתל אביב. כתב התביעה נסב סביב העברת הזכויות, תוך הפרת חוזה השכירות שלא כדין, וכן בגין בניה חריגה שנעשתה במושכר ושינוי מטרת השכירות. בעקבות הגשת התביעה, נוהלו מגעים בין הצדדים ובסופו של יום נמחקה היא בשל חוסר מעש. בשנת 1998, לאחר כישלון המשא ומתן, הוגשה התביעה בשנית במסגרת ת"א 70152/98, עותק כתב התביעה ללא נספחיו צורף כנספח ד' לנ/4.

4.בעקבות הגשת התביעה בשנית, נוהל שוב משא ומתן בין הצדדים והושג ביניהם הסכם פשרה מיום 15.9.1998 (להלן: "הסכם הפשרה"), צורף כנספח ה' לנ/4. הסכם הפשרה נחתם בין העירייה מצד אחד, ובין צד ג' והתובע מצד שני, באמצעות עו"ד אינהורן (בא כוחו של התובע בהליך זה). חתימות הצדדים נחזות להיות כמופיעות על הסכם הפשרה. בהסכם הפשרה נקבע בסעיף 2 שבו שצד ג' ישלם לעירייה סך של 20,000 ₪, וזאת כפיצוי על הפקת רווח מהשכרת הנכס לתובע. בסעיף 4 להסכם הפשרה נכתב כדלקמן: "הצדדים מצהירים בזאת כי ידוע להם שמטרת השכירות הינה קיוסק וניהול העסק כפוף למתן רישיונות ו/או היתרים עפ"י כל דין ואין בהסכם זה, משום התחייבות כלשהי, מצד העירייה בעניין רישיונות ו/או היתרים למושכר". בסעיף 5 להסכם הפשרה התחייב התובע להרוס כל חלק במבנה אשר לגביו אין היתר בניה כדין, וזאת תוך 6 חודשים, ובסעיף 5 ב' נאמר כי אין בהסכם הפשרה משום מתן התחייבות כלשהי מצד העירייה בעניין אישור הבניה החריגה.

5.אין מחלוקת כי לאחר שנחתם הסכם הפשרה שילם צד ג' לעירייה סך של 20,000 ₪, ובחודש דצמבר 1998 נחתם חוזה שכירות מוגנת בין החברה הכלכלית לבין התובע, ראו נספח ו' לנ/4 (להלן: "חוזה השכירות המוגנת"). בסעיף 2 לחוזה השכירות המוגנת תואר הנכס המוגן כקיוסק בשטח 25 ממ"ר. השוכר, הוא התובע, הצהיר כי ביקר במושכר ומצא אותו מתאים לצרכיו. לחוזה השכירות צורף מסמך המוכתב כ"תנאים לחוזה השכירות המוגנת", כאשר בסעיף 6 לאותם תנאים נקבע: "השוכר (התובע) מתחייב לדאוג להשגת רישיון לניהול העסק כדין מהרשויות המוסמכות בהתאם להוראות החוק, מודגש בזה כי לחברה לא תהא כל חבות ו/או אחריות בעניין זה".

6.לטענת התובע, לאחר חתימת חוזה השכירות המוגנת שילם הוא לנתבעות או מי מהן דמי מפתח ודמי שכירות חודשיים, וביקש לקבל רישיון עסק מהעירייה, או אז התברר לו כי אין באפשרותו לקבל רישיון עסק בשל חריגות בניה שבוצעו ע"י הדייר היוצא. התובע מפנה למכתב מחלקת רישוי עסקים מיום 28.6.1999 (צורף כנספח ב' לתצהיר התובע). בעניין זה טוען התובע שהבניה החריגה הייתה קיימת עוד במועד חתימת ההסכם, וכי הוא לא ביצע כל תוספת בניה לאחר קבלת החזקה של הנכס לידיו.

7.ביום 13.2.2001 הגישה החברה הכלכלית תביעת פינוי כנגד התובע, בטענה כי ביצע במושכר חריגות בניה. במסגרת אותה תביעת פינוי, התובע אינו מכחיש שהחברה הכלכלית הציגה עותק מהסכם הפשרה בו התחייב לכאורה התובע להסיר את הבניה הבלתי חוקית שביצע צד ג'. עם זאת בסעיף 15 לכתב תביעתו ציין התובע כי הסכם הפשרה מעולם לא נחתם על ידו ולא הובא לידיעתו עד לשנת 2006, כאשר נשלח לבא כוחו במסגרת משא ומתן עם הנתבעות או מי מהן. התובע טוען בכתב תביעתו כי המסמך היחיד שנחתם על ידו הינו חוזה השכירות המוגנת.