גואטה נ' מדלול ואח'

עסקינן בתביעה למתן פסק דין הצהרתי ולפיו התובע, הרשום כבעלים של חלק מחלקה המצויה בכפר מג'אר והידועה כחלקה 14 בגוש 15623 (להלן: החלקה), לא התקשר עם הנתבעת מס' 2 (להלן: הקונה) בעסקה למכירת זכויותיו בחלקה וכל עסקה שנעשתה על ידי הנתבעים בנוגע לזכויותיו בחלקה, היא בטלה ומבוטלת. משכך, מבקש התובע למחוק את הערת האזהרה שנרשמה לטובת הקונה על זכויותיו בחלקה.

טענות התובע

התובע, בשמו הקודם - ספא דאהר, רשום בפנקס הזכויות כבעלים של חלק מן החלקה. זאת, לטענתו, בהתאם לצו הירושה של אביו, המנוח אחמד דאהר (נספח 2 לתצהיר התובע), שהתובע ירש 1/7 מעיזבונו, ובהתאם לתשריט חלוקה שנערך בין היורשים, המקצה לתובע 4,830 מ"ר מסוימים בחלקה (נספח 3 לתצהיר התובע).

יצוין כי על פי נסח הרישום העדכני, התובע רשום כבעלים של 202367/7636671 חלקים בלתי מסוימים מן החלקה, דהיינו - 3,212 מ"ר.

התובע עלה עם אשתו מצרפת לישראל ביום 26.7.2015. לימים הוא נקלע לחובות ומשביקש ליטול משכנתא, דרש ממנו הבנק להמציא נסח טאבו מעודכן ואו אז הוא גילה, לתדהמתו, כי ביום 29.7.2015 נרשמה לטובת הקונה הערת אזהרה על זכויותיו (לפי נסח הרישום נרשמה ההערה על 2,915/121,217 חלקים/מ"ר) וזאת בהתאם להסכם מכר שנחזה להיות הסכם שנערך עמו ביום 19.4.2015 (נספח 6 לתצהיר התובע, להלן: הסכם המכר). עוד התברר לתובע כי באותו היום, חתם אדם שהתחזה לו על ייפוי כוח בלתי חוזר המסמיך את הנתבע מס' 3 (להלן: עו"ד טנוס) לפעול בקשר להעברת זכויותיו בחלקה (נספח 5 לתצהיר התובע (להלן: ייפוי הכוח).

התובע טוען כי הוא לא מכר לקונה את זכויותיו בחלקה ולא התקשר עמה בהסכם המכר. כל החתימות המופיעות על המסמכים שהוגשו ללשכת רישום המקרקעין, ובכלל זה על הסכם המכר וייפוי הכוח, אינן חתימותיו, הוא לא חתם על בקשה לרישום הערת אזהרה לטובת הקונה, לא הכיר אותה ואת עו"ד טנוס, לא התייצב בפני עו"ד טנוס ומעולם לא חתם בפניו על מסמך כלשהו.

התובע גם לא קיבל את התמורה שלפי האמור בהסכם המכר שולמה לו על ידי הקונה (350,000 ₪) - תמורה שלטענתו אף איננה ריאלית ונמוכה בעשרות אחוזים משווי השוק של הנכס.

לטענת התובע, הסכם המכר איננו עולה בקנה אחד עם הסכמים ועסקאות מסוג זה - אין זה סביר שרוכש ששילם את מלוא התמורה, לא ישאיר כספים בנאמנות עד לרישום הזכויות על שמו, ההסכם שותק לעניין ביטול הערת האזהרה אם הקונה תפר את ההסכם ואין זה ברור כיצד מרשה המוכר לקונה להיכנס למגרש במעמד חתימת ההסכם, בלא להותיר כספים בנאמנות להבטחת תשלומי המסים החלים על העסקה. התובע אף לא קיבל דרישה לתשלום מס שבח ותשלומים לרשות המקומית, כמתחייב בעסקאות מסוג זה, ומבדיקה שערך התברר כי העסקה כלל לא דווחה לרשויות המס.

בכתב התביעה טען התובע כי התברר לו שאחיו, הנתבע מס' 1 (להלן: מדלול), מצוי בהליך פשיטת רגל ולסברתו של התובע מדלול הוא שרקם את העסקה יחד עם שאר הנתבעים. מדובר לטענתו בתרמית, גזל, זיוף והונאה מצד הנתבעים, שבחוסר תום לב קשרו ביניהם וזממו לגנוב מן התובע את רכושו. בגין מעשים אלה, הגיש התובע תלונה במשטרת ישראל. גם אם הקונה לא ידעה כי מתחזה לתובע הוא שמוכר לה את זכויותיו בחלקה, היה עליה לדעת כי אלה הם פני הדברים ולברר מי עומד מולה, בטרם חתמה על הסכם המכר. אם היא שילמה את התמורה למתחזה, מדובר בתרגיל "עוקץ" שביצע אותו מתחזה כלפיה, באמצעות מסמכים מזויפים והיא איננה יכולה להסתמך על כך לעניין רכישת הזכויות.

לצד הסעדים ההצהרתיים כאמור, מבקש התובע להתיר לו לפצל סעדיו ולתבוע בהמשך פיצויים בגין הנזקים שנגרמו לו.

בתצהיר עדותו הראשית, הוסיף התובע וטען כי הוא איננו מכיר גם את בנה של הקונה, עמיד פאדל (להלן: עמיד), שלפי הנטען היה מעורב בהליכי המכר. עוד טען, כי עו"ד טנוס ייצג את מדלול בהליך פשיטת רגל המתנהל בעניינו (פש"ר 46131-06-13) וכי ביום 16.3.2015 ניתן במסגרת אותו הליך, במעמד עו"ד טנוס, צו איסור דיספוזיציה על זכויות אביו המנוח של התובע בחלקה (להלן: צו המניעה). כן הוגשה במסגרת ההליכים שם, ביום 8.12.2015, בקשת נושה (מ.אמיר כרמל פיננסים בע"מ, להלן: הנושה) לבטל כל עסקת מכר שנעשתה בניגוד לצו המניעה בזכויות אביו המנוח של החייב, תוך שהוזכרה הערת האזהרה דנן, שנרשמה לטובת הקונה (נספח 6 לתצהיר התובע). זאת ועוד, בחודש יולי 2016 הגיש מדלול תביעה בה עתר לבטל את הסכם המכר דנן, שלטענתו נכרת בניגוד לצו המניעה (נספחים 5 ו- 5א לתצהיר התובע). לטענת התובע, ההצהרה שניתנה לכאורה בשמו בהסכם המכר, ולפיה זכויותיו נקיות ומשוחררות מכל זכות של צד שלישי ואין כל מניעה לעשות בהן עסקאות, מנוגדת לצו המניעה, עליו ידע עו"ד טנוס אשר ניסח את הסכם המכר.

לעניין התמורה הוסיף התובע וטען בתצהירו, כי הוא הוא קיבל ממדלול צילום שיקים בסך כולל של 360,000 ₪, שניתנו לפיקדון בלבד. לטענתו, אם הוא אכן חתם על הסכם המכר וקיבל את התמורה כאמור בו, כי אז הקונה לא היה נדרש למסור את אותם שיקים לעו"ד טנוס, כנטען על ידו. בנוסף, אם השיקים נמסרו לפיקדון, לא היה מועבר לעו"ד טנוס רק צילום שלהם. השיקים לא יכלו להוות פיקדון משום שהם לא נרשמו לפקודת המוכר (התובע) ומבירור שערך התובע בבנק, נמסר כי השיקים לא הוצגו לפירעון (נספח 7 לתצהיר התובע). להוכחת טענת התובע כי הוא לא קיבל את כספי התמורה, הוא צירף לתצהירו עותק מכרטיסיית התקבולים שלו בעסק, תדפיס פעולות עו"ש ותדפיסי חשבון הבנק שלו בצרפת בתקופה הרלוונטית (נספחים 8-10 לתצהיר התובע).

בסיכומיו התובע איננו טוען עוד נגד מדלול, אלא רק נגד הקונה ועו"ד טנוס, שלטענתו פעלו בקנוניה וזייפו את הסכם המכר. לטענתו, הסכם המכר והנספח לו הם הסכמים למראית עין וכן מדובר בעושק לפי סעיף 18 לחוק החוזים, משום שהקונה ועו"ד טנוס ניצלו את חוסר ניסיונו ואת היעדרותו מן הארץ, הוראות ההסכם גרועות במידה בלתי סבירה מן המקובל והממכר שווה הרבה יותר מן התמורה שנקבעה בהסכם.

טענות הנתבעת מס' 2 (הקונה)

הקונה טוענת בכתב ההגנה כי בנה עמיד הוא שטיפל עבורה בכל הנושאים הקשורים בהסכם המכר, לפיו היא רכשה מן התובע 2,915 מ"ר מן החלקה בתמורה לסך של 350,000 ₪. בחתימתו על הסכם המכר, אישר התובע כי קיבל את מלוא התמורה.

מאחר ובהסכם המכר נפלה טעות ביחס לגודל השטח, שעה שצוין כי מדובר בשטח של 1,845 מ"ר בלבד, חתמו הצדדים ביום 16.2.2016 על נספח להסכם המכר בו תוקנה הטעות (נספח ד' לתצהיר הקונה, להלן: הנספח).

התובע חתם על הסכם המכר ועל הנספח במשרדו של עו"ד טנוס, בנוכחות עמיד ועו"ד טנוס, אשר ערך את ההסכמים ואישר שנחתמו בפניו. במעמד החתימה על הנספח נכחו גם שני אחיו של התובע, עמיד וחאבס דאהר.

בנוסף לרכישת זכויות התובע כאמור, רכשה התובעת, זכויות בחלקה גם מאחיו של התובע, דאהר טלעת: לפי הסכם מיום 20.9.2014 היא רכשה ממנו 988 מ"ר ולפי הסכם מיום 7.12.2014 היא רכשה ממנו 1,845 מ"ר (נספחים א' ו- ב' לתצהיר התובעת). עו"ד טנוס טיפל בכל ההסכמים האמורים והיה אמור לטפל ברישום הזכויות על פיהם. בשנת 2016 העבירה התובעת את הטיפול בעניין לבא כוחה הנוכחי, אשר פנה לרשויות המס מתוך הנחה שהעסקאות דווחו אך הסתבר שלא כך הוא הדבר ועל כן, החל לטפל בעניין.

התביעה הוגשה על ידי התובע אך בשל רצונו לסחוט כספים נוספים מעבר לסכום התמורה ששולם לו, כשהוא מתכחש לחתימותיו בעורמה.

בתצהירה טוענת הקונה כי בנה עמיד הוא ששילם את התמורה לפי הסכם המכר. עמיד הגיש תצהיר עדות ראשית, בו פירט את האופן בו שולמה התמורה, אך במהלך ניהול ההליכים בתביעה הוא נפטר ובנסיבות אלה, הגישה הנתבעת את תצהירו של בנה וחיד פאדל (להלן: וחיד), שלטענתו היה מעורב בפרטי העסקה עם התובע. על פי תצהירו, עובר לחתימת הסכם המכר עם התובע הוסכם כי התמורה תשולם באמצעות 6 שיקים בסך של 60,000 ₪ כל אחד מהם ובסה"כ 360,000 ₪ ולתובע ניתנו העתקי שיקים המשוכים על חשבונו של עמיד. הוסכם כי השיקים יוחזרו לעמיד כנגד הנחה בסך של 10,000 ₪, כך שהתמורה תעמוד על 350,000 ₪ במזומן. הכספים האמורים היו ברשות עמיד ובין היתר, הוא קיבל הלוואה ביום 4.12.2014 מן הבנק ובאותו יום משך סך של 195,000 ₪ מחשבונו וביום 9.4.2015 משך מחשבון נוסף שבבעלותו 100,000 ₪. היתרה הייתה ברשות אמו - הקונה. העובדה שאין בידי התובע את השיקים אלא רק העתק שלהם, מעידה כי התמורה שולמה. בנוסף, שילם עמיד לעו"ד טנוס שכ"ט בסך של 3,540 ₪. (העתקי השיקים, מסמכי הבנק וקבלה מעו"ד טנוס צורפו כנספח ה' לתצהיר וחיד).

אשר לצו המניעה טוענת הקונה, כי התובע לא הראה מה עלה בגורל אותו הצו שממילא לא התייחס לזכויותיו אלא לזכויות אחיו מדלול.

טענות מדלול

מדלול הגיש בקשה לסילוק התביעה על הסף נגדו, אותה ביקש לראות ככתב הגנה מטעמו. לטענתו, התביעה הוגשה על ידי התובע תוך הטעיית בית המשפט, במטרה להפעיל על מדלול לחץ, בהיותו נתון בהליך פש"ר, ולזכות בכספים שאינם מגיעים לו.

במסגרת צו המניעה, שניתן על זכויות אביו בחלקה, נדרש מדלול ליידע בעניין את כל היורשים וכך עשה. רק לאחר שהוגשה בקשת הנושה, שהיא חברה בבעלות אחיה של הקונה, לביטול עסקאות המכר בחלקה, התברר למדלול כי נעשתה עסקה עם הקונה וכי עו"ד טנוס מחזיק כספים בנאמנות או בשיקים שטרם נפדו. על כן, הגיש מדלול, במסגרת תיק הפש"ר, תובענה לביטול הסכם המכר.

מדלול טוען כי אין עילה נגדו ואין יריבות עמו. הוא לא ידע על הסכם המכר, לא היה צד להסכם, לא התחזה לאחיו התובע ולא מכר את זכויותיו בחלקה. התובע שהה במועד חתימת הסכם המכר בארץ ולא הייתה מניעה שיחתום על הסכם המכר. החתימות על הסכם המכר הן חתימותיו ואף התלונה שהגיש במשטרה, הוגשה בשיהוי ניכר, רק ביום 4.6.2017.

טענת התובע כי לא פגש את עו"ד טנוס איננה נכונה, שכן עו"ד טנוס הוא שערך את הבקשה לצו ירושה, שניתן כבר ביום 30.10.2014. מדלול איננו יודע האם יש ממש בטענת התובע כי מדובר בתרמית מצד הקונה וכי לא שולמה התמורה, בפרט לאור העובדה שהנכס מוערך בסכום גבוה משמעותית משווי העסקה.

בדיון שהתקיים ביום 9.7.2019, מסר מדלול עדות שעל פי הסכמת הצדדים מיום 29.6.2021, משמשת כעדות ראשית מטעמו. לדבריו, הוא היה מעורב בעסקת מכר שהייתה אמורה להתבצע בין התובע לבין עמיד, לאחר שהתובע ביקש את עזרתו כי רצה לקנות בית. מדלול ואח נוסף (חאבס) ניהלו את המשא ומתן בשם התובע מול עמיד, עמיד שביקש לרשום את העסקה על שם אמו (הקונה). לכשהבשילה ההסכמה בין הצדדים, הם פנו לעו"ד טנוס, אשר ייצג את מדלול בתיק הפש"ר, על מנת שיערוך את מסמכי עסקת המכר. סוכם על מכירת 3 דונם שבבעלות התובע, בתמורה ל1.2 מיליון ₪ ונמסרו לעו"ד טנוס שיקים לפיקדון בסך של 360,000 ₪. לאחר מכן, אחיה של הקונה, הנושה, טען בתיק הפש"ר כי מדלול עומד לבצע "הברחות אדמה" ובעקבות זאת, עו"ד טנוס אשר פחד "כי מדובר במשפחה של עבריינים", החזיר למדלול את השיקים והעסקה בוטלה בלא ששולם דבר על חשבונה. מדלול אישר כי כולם חתמו על הסכם המכר ועל הנספח, אך לאחר מכן טען כי "האחים שלי לא חתמו על המסמך הזה אלא חתמו על מסמך אחר שהוא עסקת מכר עם דאהר טלעת ששילם לו פאדל עמיד כסף במזומן ולא בשיקים, זו עסקה אחרת".

טענות עו"ד טנוס

בתצהירו, טוען עו"ד טנוס כי הצדדים הגיעו אליו וביקשו שיערוך הסכם מכר "שגרתי", כפי שעושה עו"ד העוסק בתחום בצורה שוטפת, והכל נעשה מרצונם הטוב, החופשי והמלא ולאחר שניהלו ביניהם משא ומתן וסיכמו את תנאי העסקה לפרטיה, לרבות נושא התמורה. הפנייה הראשונה אליו נעשתה ע"י עמיד, שאף שילם את שכרו בסך כולל של 3,540 ₪, אבל הטיפול בעניין נעשה מטעם שני הצדדים.

כל החתימות הרלוונטיות למכר זכויותיו של התובע לקונה נחתמו על ידי התובע בנוכחות עו"ד טנוס, שאף אישר בחתימת ידו חלק מן החתימות. הדבר נעשה בשלוש הזדמנויות: ביום 19.4.2015 חתם התובע בפני עו"ד טנוס, במשרדו, על הסכם המכר ועל ייפוי הכח ועו"ד טנוס אישר את חתימתו וצילם את תעודת הזהות שלו. באותו מעמד נכח גם עמיד. בשני מועדים נוספים, שאינם זכורים לעו"ד טנוס, חתם התובע בפניו על תשריט חלוקה ותשריט מתוקן. חתימה אחת נעשתה במספרה שבבעלות התובע בעיר טבריה והשנייה בתחנת הדלק "סביון" שליד כלא צלמון. ביום 16.2.2016 חתם התובע, במשרדו של עו"ד טנוס, על הנספח להסכם להסכם, לצורך תיקון הטעות שנפלה בשטח הממכר. בנוסף לתובע, חתמו גם שני אחיו, עמיד וחאבס, על הנספח. עו"ד טנוס החתים אותם כעדים, משום שהתחיל להרגיש שהתובע מנצל את הטעות שנפלה בהסכם המכר כדי לסחוט כספים נוספים.

עו"ד טנוס לא היה מעורב בתשלום התמורה, אך בטרם החתים את התובע על הסכם המכר על נספחיו, אישר התובע בפניו כי הוא קיבל את מלוא התמורה המגיעה לו, בסך של 350,000 ₪, ובהתאם לכך רשם זאת עו"ד טנוס בהסכם, בהסכמתו ובידיעתו של התובע. בין השניים נוהלו שיחות רבות בעת ההיא ועו"ד טנוס טיפל גם בהסכמים נוספים במסגרתם רכשה הקונה זכויות נוספות בחלקה מאחיו של התובע.

בהתאם לסיכום עם הקונה, עו"ד טנוס לא טיפל בדיווח לרשויות המס וברישום הזכויות על שם הקונה, אלא רק ערך את ההסכמים ורשם את הערת האזהרה.

ביום 14.1.2017, ללא תיאום מראש, התייצבו במשרדו של עו"ד טנוס התובע ואשתו והתובע החל להפנות אליו "שאלות וטענות מוזרות ומחשידות". משהרגיש כי הם מקליטים אותו, הקליט את השיחה עמם, במסגרתה התובע לא התכחש לחתימותיו בפניו במספר הזדמנויות וטען לסכסוך עם מדלול, שלטענתו נטל לעצמו את כספי התמורה ולא העבירם אליו. בתום אותה שיחה, התקשר התובע למדלול וניכר כי הם מתואמים ביניהם. התובע הטיח בעו"ד טנוס טענות שקר וכזב לפיהן נרקמה קנוניה בינו לבין מדלול וכי הוא נטל חלק מכספי התמורה ומשסרב עו"ד טנוס לשתף עמו פעולה, איים עליו. התביעה הוגשה על ידי התובע "כשיטת מצליח להוציא כספים שלא כדין ולהתעשר על חשבון האחרים"

ההליך והראיות

התביעה הוגשה מלכתחילה בדרך של המרצת פתיחה, אך בהחלטת כב' השופט הווארי מיום 20.2.2018, הועברה לפסים של סדר דין רגיל.

במסגרת תיק הפש"ר המתנהל נגד מדלול בבית המשפט המחוזי בחיפה, ניתן ביום 22.2.2018 אישור לניהול התביעה נגדו והוחלט כי אין להעבירה לבירור שם (פש"ר 46131-06-13).

התביעה נגד עו"ד טנוס נמחקה ביום 6.2.2020, בהסכמת הצדדים, תוך שהוסכם כי תצהיר עדותו הראשית ייוותר על כנו וכך גם שאר המסמכים שבתיק.

אשר לעדויות - מטעם התובע הוגשו תצהירי התובע ואשתו ואלה העידו ביום 10.11.2020. גם מדלול העיד מטעם התובע, ביום 29.6.2021, לאחר שלא הגיש תצהיר עדות ראשית מטעמו. מטעם הקונה הוגשו כאמור תצהירה ותצהירו של בנה וחיד (לאחר פטירת עמיד), וביום 29.6.21 הודיעו הצדדים כי הגיעו להסכמה דיונית ולפיה מבלי שהדבר יחשב כהסכמה של התובע לאמור בתצהיריהם, הם לא יחקרו על תצהיריהם. עו"ד טנוס העיד ביום 10.11.2020, עת נחקר בחקירה נגדית ע"י שני הצדדים.

אשר למסמכים - עו"ד טנוס טען תחילה כי לא נשארו בידיו העותקים המקוריים של המסמכים עליהם חתם התובע, אשר נמסרו לצדדים (פרוטוקול מיום 14.3.2019). בדיון מיום 9.7.2019 אישר ב"כ התובע כי הנספח המקורי נמסר על ידי ב"כ הקונה וכי אכן מדובר במסמך מקורי עליו חתמו התובע ואחיו, אך התובע איננו מודה בתוכנו. בדיון מיום 16.1.20 הודיע עו"ד טנוס כי הוא מצא את הסכם המכר המקורי, אשר חתום בעט שחור ולכן תחילה סבר כי מדובר בהעתק. במסגרת עדותו מיום 10.11.2020 הוגשו הסכם המכר, הנספח וייפוי הכוח, לאחר שאישר כי אלה המסמכים המקוריים (מוצגים נ/1-נ/3). כן הוגש צילום של תשריט חלוקה עליו לדבריו חתם התובע, בו הוא מאשר מהי חלקתו, במובחן מחלקות אחיו (מוצג נ/4).

דיון והכרעה

התובע טוען כי עסקת המכר, מכוחה נרשמה לטובת הקונה הערת אזהרה על זכויותיו בחלקה, יסודה במעשי תרמית, גזל, זיוף והונאה מצד הנתבעים. הלכה פסוקה היא, כי על הטוען טענות מסוג זה, שהן פליליות במהותן, מוטל נטל הוכחה מוגבר ועמידה ברף ראייתי גבוה במיוחד (ראה: ע"א 2275/90 לימה חב' ישראלית לתעשיות כימיות בע"מ נ' רוזנברג (20.5.1993); ע"א 3173/12 נחמיה עזרא נ' גרשון גאריביאן (4.9.2014).

כפי שיפורט להלן, התובע לא עמד בנטל האמור ולא הוכיח תביעתו.

ראשית יאמר, כי גרסתו של התובע, במעלה הדרך של בירור תביעתו, לא הייתה עקבית. כך, בעוד שבכתב התביעה הוא ייחס למדלול מעורבות במעשי התרמית שבוצעו כלפיו וסבר כי הוא שהתחזה לו וחתם על הסכם המכר, הרי שבהמשך זנח טענותיו אלה, כשבסיכומיו הוא מפנה טענותיו כלפי הקונה ועו"ד טנוס בלבד ואיננו טוען עוד נגד מדלול. ודוק: אין מדובר בעניין זניח או בשולי הדברים, אלא טענה מהותית ולפיה מדלול הוא שביצע את מעשה ה"עוקץ" והתחזה לו.

בנוסף, בעוד שבכתב התביעה הכחיש התובע כי חתם על מסמך כלשהו בקשר לחלקה ולקונה וטען כי הוא מעולם לא פגש את הקונה ואת עו"ד טנוס וכי כל החתימות המופיעות על גבי המסמכים שהוגשו אינן חתימותיו, הרי שבהמשך שינה גרסתו וטען כי חתם על מסמך המתייחס לשביל מעבר בחלקה (פרוטוקול הדיון מיום 14.3.2019 וכן עדות התובע בעמ' 31 שורות 5-11 לפרוטוקול). טענה מאוחרת זו הועלתה על ידו בעלמא, בלא שנתמכה בכל ראיה או מסמך ובלא שפרט את מלוא העובדות העומדות ביסודה, כגון: מדוע נדרשה זכות מעבר, מה היו נסיבות הענקתה, מה התמורה שניתנה עבורה וכיוצא באלה.

גרסת הקונה בדבר אמיתות עסקת המכר, נתמכת במספר מסמכים שיש בהם כדי להוכיח כי אכן נכרתה עסקה. כאמור, במהלך דיון ההוכחות הוגשו המסמכים המקוריים לבית המשפט - הסכם המכר (נ/1), הנספח (נ/2) וייפוי הכוח (נ/3) וכן צילום תשריט ובו מסומן חלקו של התובע וחתימה לידו (נ/4).

ביחס לכל המסמכים העיד עו"ד טנוס כי הם נחתמו על ידי התובע בפניו, בשלוש הזדמנויות שונות, שנסיבותיהן פורטו כאמור בתצהירו. עדותו של עו"ד טנוס הייתה מהימנה ועקבית ונתתי בה אמון. הרושם שהתקבל הוא שעו"ד טנוס אכן טיפל בעסקת המכר דנן כעו"ד בלבד, בלא שהיה לו אינטרס או עניין אישי אחר מעבר לכך. עו"ד טנוס שימש כעו"ד גם בעניינים אחרים של משפחת התובע ובכלל זה בעסקאות שביצעו אחיו של התובע בחלקה ובייצוג מדלול בתיק הפש"ר. טענת התובע ולפיה עו"ד טנוס פעל שלא בתום לב ולמעלה מזה - בכוונת זדון לגזול ממנו את אדמתו, בשיתוף עם הקונה, נותרה טענה בעלמא, חסרת כל ביסוס וראיה.

כאמור, בנוסף להסכם המכר ומספר חודשים קודם לכן, נכרתו הסכמי מכר נוספים, שאף בהם טיפל עו"ד טנוס, במסגרתם מכר אחיו של התובע, טלעת, את זכויותיו באותה חלקה לאותה קונה (נספחים א' ו- ב' לתצהיר הקונה וכן עדות עו"ד טנוס בעמ' 27 שורות 10-15 לפרוטוקול). אין מדובר, אפוא, בהסכם מכר אחד שהופיע לפתע פתאום, אלא באשכול של הסכמים במסגרתם רכשה הקונה זכויות בחלקה מן התובע ומאחיו. ביחס להסכמים עם האח, לא נטענה כל טענת תרמית וזיוף והתובע אף לא זימן את אחיו כעד, כדי לעמוד על נסיבות כריתת ההסכמים בסמיכות זה לזה, לאבחן אותם זה מזה ולהוכיח כי בניגוד להסכמים עם האח, כלפי התובע דווקא נעשתה תרמית.

הסכם המכר נחתם ביום 19.4.2015 - מועד בו שהה התובע בישראל, כעולה מ"תעודת בירור פרטים על נוסע" שהוגשה בעדותו, כך שאין לייחס כל משמעות לטענתו בתביעה ובתצהיר ולפיה הוא עלה לישראל רק ביום 26.7.2015, היינו לאחר כריתת הסכם המכר (ת/1 ועמ' 29 שורות 1-5 לפרוטוקול).

הנספח להסכם המכר (נ/2), הוא מסמך מהותי ביותר. חשיבותו נעוצה בכך שהתובע איננו חולק על עצם קיומו וחתימתו עליו. כך, בדיון מיום 9.7.2019 הודיע בא כוחו כדלקמן: "לגבי הנספח שנערך ביום 16/2/16 אני מצהיר כי אנו מכירים בכך כי המדובר במסמך מקורי, וכי התובע חתום עליו כמו שאר האחים, אבל אנו לא מודים בתוכן של הנספח". התובע, בעדותו המאוחרת יותר, אמנם הכחיש כי חתם על הנספח, אך כשעומת עם הדברים שנאמרו כאמור בשמו, השיב כי הוא חתם רק על כביש מעבר ולא על הסכם מכר (עמ' 31 שורות 5-11 לפרוטוקול). מסיכומיו של התובע עולה, שוב, כי הוא איננו מתכחש לחתימתו על הנספח, אלא טוען שדובר רק ב"פיקציה כאילו עסקינן בהסכם זיקת הנאה" (עמ' 14-15 לסיכומים).

כאמור, לא רק התובע חתם על הנספח, אלא גם אחיו עמיד וחאבס (שהתובע אף לא זימנם כדי להוכיח טענותיו נגד המסמך) וחתימות כולם אושרו ע"י עו"ד טנוס על גבי המסמך.

טענת התובע כי הוא חתם על מסמך בנוגע לזכות מעבר, לא זו בלבד שלא הועלתה בכתב התביעה, אלא שהיא עומדת בסתירה לטענתו הגורפת ולפיה הוא לא חתם על כל מסמך שהוא בנוגע לחלקה ומעולם לא פגש את הקונה ואת עו"ד טנוס. בתצהירו הוא כלל איננו מזכיר את הנספח או כל מסמך אחר עליו כן חתם לטענתו.

מעיון בהסכם המכר ובנספח עולה, כי אכן מוזכרת בהם זכות מעבר אשר ניתנת לקונה בנוסף לשטח הממכר (הואיל מס' 3 בהסכם המכר והואיל מס' 2 בנספח), מה שמחזק את הטענה כי התובע - שהודה, אם כי באיחור, כי חתם על מסמך בעניין זכות מעבר, אכן חתם על הסכם המכר ועל הנספח, אך בניגוד לדבריו, עניין זכות המעבר היה רק רכיב אחד בתוך שלל ההסכמות עליהן חתם. טענתו כי חתם רק על מתן זכות מעבר, עומדת גם בסתירה לחזקה ולפיה "אדם החותם על מסמך בלא לדעת תוכנו, לא ישמע בטענה שלא קרא את המסמך ולא ידע על מה חתם ובמה התחייב. חזקה עליו שחתם לאות הסכמתו, יהא תוכן המסמך אשר יהא" (ע"א 467/64 שוויץ נ' סנדור, פ"ד יט(2) 113, 117; ע"א 2503/11 עיזבון המנוחה בתיה בועז ז"ל נ' בנק אוצר החייל בע"מ (18.12.11). מי שמבקש לסתור חזקה זו מוטל עליו נטל כבד להוכיח את גרסתו, וכוחה של החזקה יפה במיוחד כאשר מדובר במסמך מהותי (ע"א 9538/06 סגל נ' בנק לפיתוח ומשכנתאות בע"מ (10.6.08)).

זאת ועוד, ההסכמות המופיעות בנספח, יש בהן כדי לסתור, אחת לאחת, את טענות התובע:

ראשית, צוין בכותרת הנספח כי הוא "נספח להסכם מכר מקרקעין מיום 19.4.2015" ובכך יש כדי לסתור את טענת התובע כי הוא לא חתם על הסכם המכר (נ/1).

שנית, צוין בנספח כי בהתאם להסכם המכר, התובע מכר לקונה שטח של 2,915 מ"ר אך בשגגה צוין בהסכם שטח של 1,845 מ"ר בלבד. ואכן, בסעיף 2(ג) להסכם המכר צוין כי המוכר מעביר לקונה שטח של 1,845 מ"ר בלבד (בניגוד להואיל מס' 2 להסכם המכר, שם צוין שטח של 2,915 מ"ר) - מה שמבסס את טענת הקונה ועו"ד טנוס בדבר הצורך שעלה בחתימה על הנספח וכן מהווה הוכחה לכך שהתובע אכן חתם על הסכם המכר, שאחרת לא היה נדרש לחתום על אותו תיקון.

שלישית, יש בהן כדי לסתור, מניה וביה, את טענת התובע כי לא שולמה לו התמורה עבור זכויותיו בחלקה. כך, בניגוד לטענת התובע בסיכומיו ולפיה בנספח דובר רק על הגדלת שטח המכר ולא על התמורה (סעיפים 98-99 לסיכומים), צוין בנספח במפורש כדלקמן:

"והואיל ונפלה טעות סופר בהסכם המקורי בשטח הנכס בכך...

והואיל והתגלו בין הצדדים מחלוקות בשאלת תשלום התמורה.

והואיל והצדדים מעוניינים לתקן את הטעות ולהסדיר את המחלוקת"

בסעיף 2 לנספח צוין:

"מוסכם כי בחתימת המוכר על נספח זה חוזר בו המוכר מכל טענה לאי תשלום התמורה על פי ההסכם המקורי ובכלל וכי מלוא התמורה המוסכמת שולמה לו על ידי הקונה".

ובסעיף 3 לנספח צוין:

"מוסכם כי בחתימת המוכר על נספח זה מאשר המוכר כי אין ולא יהיו לו טענות מכל מין וסוג שהוא בקשר לעסקת המכר הנ"ל ובכל עניין שהוא לרבות בעניין השטח ו/או התמורה".

עוד יש לעמוד על כך, שהנספח נחתם כעשרה חודשים לאחר חתימת הסכם המכר וייפוי הכוח. אין מדובר, אפוא, במעמד אחד בו הוחתם התובע על אסופת מסמכים, אלא בפרק זמן ממושך שחלף מאז נחתם הסכם המכר ועד לחתימת הנספח, דבר המתיישב עם האמור בנספח, כי התגלעו מחלוקות בין הצדדים לאחר חתימת הסכם המכר וכי אלה יושבו בין הצדדים והתובע ויתר על כל טענה ביחס לתמורה או ביחס לעצם מכר זכויותיו לקונה. הדבר מתיישב גם דבריו של עו"ד טנוס בדיון מיום 9.7.2019, לפיהם לא בקלות הסכים התובע לחתום על הנספח לצורך תיקון הטעות בשטח הממכר, שכן הוא "רצה לסחוט את הנתבעת בעוד כסף" ואז אחיו התערבו בעניין עד שגובשו ההסכמות שבנספח, בנוכחותם ובאישורם (עמ' 13 שורות 5-10 לפרוטוקול וכן סעיף 3ג' לתצהיר עו"ד טנוס).

מעבר להסכם המכר ולנספח, הוגש גם ייפוי הכוח עליו חתם התובע, במועד חתימת הסכם המכר, לטובת עו"ד טנוס, לצורך מכירת זכויותיו בחלקה לקונה (נ/3). התובע לא סתר קיומו של ייפוי כוח זה ויתרה מכך, מתמליל השיחה שנערכה בינו לבין עו"ד טנוס, עליו הוא איננו חולק, עולה כי התובע הודה שם בזו הלשון: "... נכון שעשיתי לך יפוי כוח, במידה ותמכור את האדמה וזה, אני אהיה בצרפת, אחזור לישראל כדי לקחת את הכסף. נכון או לא?" (עמ' 4 שורות 18-20 לתמליל). בדבריו של התובע כעולה מן התמליל, יש כדי לסתור מכל וכל את טענתו בתביעה כי לא הכיר את עו"ד טנוס קודם לכן ולא חתם על מסמכים כלשהם בפניו (עמ' 3-5, 13 לתמליל). גם בעובדה שעו"ד טנוס החזיק בצילום תעודת זהות של התובע (אם כי התברר כי היא הונפקה לאחר הסכם המכר, אך לפני הנספח, עמ' 22 שורות 9-19 לפרוטוקול), סותרת את טענות התובע בעניין.

הצדדים לא הגישו חוות דעת גרפולוגיות לבדיקות מהימנות המסמכים וחתימות התובע עליהן. זאת, בין היתר, משום שהמסמכים המקוריים הוגשו לבית המשפט רק בשלב מתקדם של ההליך. עם זאת, הפסיקה הכירה בכך שבית המשפט רשאי לסמוך על מראה עיניו ולהשוות בעצמו בין חתימות שונות לשם הכרעה בדבר אמיתותה של חתימה, אף ללא צורך בחוות דעת גרפולוג (ראה: ע"א 5293/90 בנק הפועלים בע"מ נ' שאול רחמים בע"מ, פ"ד מז (3) 240, 263). מהשוואת חתימות התובע המתנוססות על גבי המסמכים שהוגשו לבית המשפט ובכלל זה - הסכם המכר (נ/1), הנספח (נ/2) - שעליו כאמור התובע הודה שחתם, ייפוי הכוח (נ/3) מסמכי שכירת רכב על ידי התובע (נ/5), נמצא דמיון ניכר בין החתימות. התובע נשאל בעדותו על חתימותיו על גבי המסמכים השונים, אחד לאחד, ועדותו הותירה רושם לא אמין, כשהוא מכחיש, תחילה, באופן גורף, כל חתימה - לרבות חתימתו על תצהירו מיום 4.5.2017, שהגיש בתמיכה לבקשתו לסעד זמני בתיק זה. רק משאומת עם עובדה זו, החל לאשר חלק מן החתימות שהוצגו לו (עמ' 31 שורות 1-28 לפרוטוקול).

זאת ועוד, אין זו דרכו של אדם לשקוט על שמריו נוכח מעשי זיוף ותרמית. מצופה כי לכשייוודע לו הדבר, הוא יפעל בנמרצות וללא כל שיהוי, בוודאי כשמדובר בגזילת מקרקעיו. דא עקא, שהתובע השתהה חודשים ארוכים, לכל הפחות מאז שפנה לעו"ד טנוס במשרדו בטענות בעניין (14.1.2017) ועד שפנה בתלונה במשטרה והגיש את הבקשה למתן סעדים זמניים בתביעה זו (יוני 2017).

אשר לתמורה. מעבר לכך שכאמור, יש בנספח עליו חתם התובע כדי לסתום את הגולל על כל טענה בעניין זה, הרי שהתובע כלל לא ציין בתביעתו את עניין השיקים שנמסרו בקשר לעסקת המכר. שהרי ממה נפשך? אם נמסרו שיקים, יש בכך כדי להוות טענה עובדתית סותרת לטענת התובע בתביעתו, כי לא נכרתה כל עסקה וכי לא היו דברים מעולם. בתגובתו מיום 14.5.2018 לבקשת מדלול לסילוק התביעה על הסף נגדו, טען התובע כי כבר ביום 23.1.2017, משמע - קרוב לחצי שנה לפני שהוגשה התביעה על ידו, מדלול שלח לאשתו הודעת וואטסאפ ובה צילום השיקים. שתיקתו של התובע בכתב התביעה בעניין זה, בפרט כשהוא טוען כי לא שולמה כל תמורה, פוגעת באופן ניכר במהימנותו. יתרה מכך, בבקשתו למתן הוראות מיום 13.2.2018, הוא טען לגרסה אחרת ולפיה הוא מצא את העתקי השיקים ברכב השכור אותו השאיל מדלול ממנו, אך בעדותו הכחיש גרסה זו וטען: "לא אמרתי את זה. לא אמרתי כלום ואני אפילו לא יודע שיש דבר כזה" (עמ' 32 שורה 14 לפרוטוקול).

אמת, נסיבות תשלום התמורה לא הובהרו עד תום במסגרת התביעה דנן. עניין זה פועל לחובת התובע, מקום בו הוא אישר, ברחל בתך הקטנה, הן בהסכם המכר (סעיף 5) והן בנספח (סעיפים 2 ו- 3) כי מלוא התמורה שולמה לו על ידי הקונה וכי אין ולא תהיה לו כל טענה בעניין. הנטל לסתור זאת, מוטל עליו. הגרסה המפורטת היחידה שנמסרה בעניין התמורה ומקורות המימון שלה, הובאה בתצהירו של וחיד, שעל פי הסכמת הצדדים לא נחקר נגדית על ידי התובע (כמו גם הקונה שלא נחקרה על תצהירה) ומשכך, לא נסתר האמור בגרסה זו. מדלול, שכפי שאפרט להלן מצאתי כי אין ליתן משקל לעדותו, העיד בבית המשפט רק כי נמסרו על ידי עמיד שיקים לפיקדון בסך של 350,000 ₪, להבטחת התשלום במזומן, וכי הוא השיב אותם לעמיד (עמ' 44 שורה 34, עמ' 46 שורות 11-14 לפרוטוקול), אך מעבר לכך לא פרט כדבעי את מכלול הנסיבות בעניין תשלום התמורה. המסמכים שצירף התובע לתצהירו ובהם כרטיסיית התקבולים שלו בעסק (נספח 8), תדפיס פעולות בעו"ש (נספח 9) ותדפיסים חשבון הבנק בצרפת (נספח 10), אין בהם כדי להוכיח שלא שולמה תמורה, משאין לדעת אם בכלל הופקדה והיכן.

כאמור, לא מצאתי ליתן כל משקל לעדותו של מדלול ולפיה, בתמצית וכפי שפורט לעיל, הוא היה מעורב, לבקשת התובע, בעסקת המכר של זכויות התובע בחלקה לקונה, שפעלה באמצעות בנה עמיד, ואף נמסרו לו השיקים לפיקדון, אך העסקה בוטלה והשיקים הושבו. גרסה זו עומדת בסתירה חזיתית ומוחלטת לטענתו של מדלול בכתב ההגנה ולפיה הוא כלל לא היה מודע לכך שזכויות התובע נמכרו לקונה ולא היה מעורב בכך בשום אופן וגילה זאת רק בדיעבד. יתרה מכך, אף התובע הכחיש את עיקר עדותו של מדלול כפי שהובאה בבית המשפט (עמ' 29 שורות 28-36, עמ' 30 שורות 1-34 לפרוטוקול).

אף לעדותה של אשת התובע לא מצאתי כי לייחס משקל, משלא הייתה מעורבת כלל בכל הנוגע לעסקת המכר דנן, כפי שעולה גם מתצהירה.

התובע מקדיש חלק ניכר מטיעוניו לצו המניעה שניתן, כאמור, ביום 16.3.2015 בתיק הפש"ר של מדלול. אלא שעיון בצו המניעה ובנסח הרישום מעלה, כי לא היה בצו המניעה, עליו ידע עו"ד טנוס, כדי למנוע את התקשרות התובע בהסכם המכר. צו המניעה, כלשונו, ניתן על זכויות אביהם המנוח של התובע ומדלול, מר אחמד דאהר, בחלקה. על פי האמור בסיכומי התובע ובנסח הרישום, התובע נרשם כבעל זכויות בחלקה כבר ביום 1.3.2015, כאשר ביום 3.1.2017 נעשה רישום של חלקו העדכני בחלקה (202367/7636671 חלקים). מכאן, שהזכויות שנמכרו לקונה בהסכם המכר מיום 19.4.2015 אינן זכויות הרשומות על שם אביו המנוח של התובע, אלא זכויותיו שלו, ומכאן שצו המניעה לא מנע מכירתן, כפי שטען עו"ד טנוס בעדותו (עמ' 23 שורות 30-36, עמ' 24 שורות 5-9 לפרוטוקול). כך או אחרת, התובע לא הניח בפני בית המשפט את מלוא העובדות בנוגע לגורל הבקשות שהוגשו במסגרת תיק הפש"ר של מדלול ביחס לעסקת המכר דנן או בקשר לטענה שהוברחו נכסים השייכים כביכול לחייב - מדלול, בין היתר מכוח ירושת אביו המנוח. לא נטען כי הוגשה בקשה לביטול הענקה או בקשה דומה המתייחסת לאותן זכויות שנמכרו על ידי התובע לקונה ולא הוברר מה עלה בגורלן של הטענות והבקשות שהוגשו בתיק הפש"ר.

העובדה שהסכם המכר טרם דווח לרשויות המס והעסקה טרם הושלמה ברישום, אין בה כדי להביא למסקנה שהסכם המכר לא נכרת או כדי לשלול את תוקפו ככזה (ראו: ע"א 1117/06 חברת אלקודס קורפוריישן נ' יורשי המנוח מוחמד עלי עבד אלרחמן (14.4.10).

טענת התובע בעניין היות התמורה בלתי ריאלית, לא הוכחה על ידו בכל ראיה שהיא ובפרט בחוות דעת מומחה לעניין שווי הזכויות. מכל מקום, משנמצא כי התובע התקשר בהסכם המכר, ברי שלכל היותר מדובר בטענה לטעות בכדאיות העסקה, אשר איננה מהווה עילה לביטול ההסכם. מאותה סיבה גם יש לדחות את הטענה שהועלתה בסיכומי התובע ולפיה הנתבעים עשקו אותו משהוראות הסכם המכר גרועות במידה בלתי סבירה מן המקובל.

סיכום

על יסוד האמור לעיל, התביעה נדחית.

צו המניעה מיום 18.6.17 מבוטל.

התובע ישלם לנתבעת מס' 2 הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 20,000 ₪.

התשלום יבוצע על ידי העברת הפיקדון שהופקד בקופת בית המשפט על ידי התובע, לנתבעת מס' 2 (אפשר באמצעות בא כוחה) והיתרה תשולם בתוך 30 יום ממועד מסירת פסק דין זה.

ניתן היום, ג' אדר א' תשפ"ב, 04 פברואר 2022, בהעדר הצדדים.