צדדים שלישיים:
1. לוי יוסף
2. לוי איילה
3. מועצה מקומית שוהם
צד רביעי:
מועצה מקומית שוהם
תביעה כספית לתשלום 337,500 ₪, סכום הפיצוי המוסכם הקבוע בהסכם מכר, לפיו התובעים רכשו מהנתבעים בית בישוב שוהם.
ההליך
1.התביעה הוגשה כתביעה בסדר דין מקוצר, בטענה שהנתבעים ("רונן") הפרו את ההסכם ולא המציאו לתובעים ("מגדל") היתר בנייה המכשיר את הבנייה הקיימת, על כן עליהם לשלם למגדל את הפיצוי החוזי המוסכם.
2.מגדל כפרו בנטען, והגישו הודעה לצד שלישי נגד צדדים שלישיים 1 – 2 ("לוי") מהם הם רכשו את הבית, ונגד צד ג'3, המועצה המקומית שוהם ("המועצה"). לוי הגישו גם הם הודעה לצד רביעי נגד המועצה.
3.יש לציין כי אין טענה להפרה מכוונת של התחייבויות רונן, ונעשו לא מעט ניסיונות לגבש הסכמות, אף לאחר הליך ההוכחות. לאחר שניסיונות אלו לא עלו יפה, יש להכריע בטענות.
4.ואלו העדים שהעידו: מטעם מגדל העיד תובע 1, עמיאל מגדל ("עמיאל", תצהיר ת/1); מטעם רונן העידו שני הנתבעים, שגיא רונן ("שגיא", תצהיר נ/2) ואיריס רונן ("איריס", תצהיר נ/3). כן העיד המומחה מר צבי רון מהנדס בניין ושמאי מקרקעין ("רון", חוות דעת נ/4). מטעם לוי העידו צד שלישי 2, איילה לוי ("איילה לוי", תצהיר ג/2) ובנם של לוי, עו"ד עירן לוי ("עירן", תצהיר ג/3). מטעם המועצה העיד מהנדס המועצה, מר יעקב ירקוני ("ירקוני", תצהיר ג/4).
רקע עובדתי
5.בתאריך 30.08.12 נחתם בין מגדל לרונן הסכם מכר לפיו מגדל רכשו מרונן בית דו משפחתי ברח' הבשור ביישוב שוהם (נספח 2 לתצהירי רונן, "הבית" "הסכם המכר" או "ההסכם" לפי העניין). רונן רכשו את הבית מלוי כחמש שנים קודם לכן, לפי הסכם מיום 19.11.07 (נספח 1 לתצהירי רונן "הסכם לוי"). לוי הם שבנו את הבית עוד באמצע שנות ה – 90, ביום 05.09.96 ניתן לבית טופס 4 וביום 25.11.98 התקבלה תעודת גמר, "טופס 5" (נספחים 2 – 3 לתצהיר איילה לוי).
6.טרם החתימה על הסכם המכר ולאחר שמגדל הזמינו אנשי מקצוע לבחון את הבית, נוכחו הצדדים לראות שהבית לא נבנה לפי היתר הבנייה המקורי שניתן ביום 10.12.95 (נספח א' לתצהיר ירקוני, "ההיתר המקורי") וקיימות אי התאמות בין הבנייה שהותרה בהיתר המקורי ובין הבנייה בפועל. הצדדים פנו למהנדס המועצה ירקוני, ואז התברר גם למועצה שהבית אינו בנוי לפי ההיתר שניתן, שחריגות הבנייה בוצעו ככל הנראה בעת בניית הבית על ידי לוי, ושיש להסדיר את המצב (סעיף 13 לתצהיר ירקוני).
7.למרות שהתברר שבבית קיימת בנייה לא חוקית, מגדל ורונן ביקשו לבצע את עסקת המכר, על כן הוסכם ביניהם שרונן ידאגו להוצאת היתר בנייה חדש המכשיר בדיעבד את הבנייה שבוצעה, וזאת בתוך 12 חודשים ממועד חתימת ההסכם ("ההיתר המתקן"). בהתאם להסכמה זו הצהירו רונן בסעיף 2.5 להסכם המכר כך:
"כי למיטב ידיעתם ועפ"י מידע שנמסר להם ע"י המועצה המקומית בשוהם, היתר הבניה אשר הוצא לדירה אינו תואם, בשלב זה, את הבנוי בפועל וכי הם מתחייבים לפעול בעצמם ועל חשבונם (ולשלם את היטל ההשבחה ככל שיחול) על מנת לתקן ולהוציא היתר בנייה המשקף את הבנוי בפועל, בתוך 12 חודשים ממועד חתימת הסכם זה".
8.הסכם המכר נחתם ביום 30.08.12, ובהתאם לכך, עד ליום 30.08.13 היה על רונן להמציא למגדל את ההיתר המתקן. ביום 01.09.13 המציאו רונן למגדל היתר חדש מיום 29.08.13 בו אושרה עיקר הבנייה הקיימת אך הממ"ד הקיים לא אושר בשל סירוב הג"א לאשרו.
9.וזו השתלשלות הדברים שקדמה לקבלת ההיתר המסויג כעולה מהמסמכים שהוגשו:
לאחר חתימת הסכם המכר, במועד לא ידוע, הגיש שגיא רונן בקשה לקבלת היתר לתוספת בנייה למבנה קיים. ביום 21.04.13 קיימה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה שוהם ("הוועדה המקומית") דיון בבקשת שגיא, והוחלט לאשר את הבקשה כפוף למילוי מספר דרישות. לענייננו חשובה הדרישה לקבלת אישור הג"א או פטור מהג"א (נספח 6 לתצהיר איילה לוי). באותו יום, 21.04.13 חתם שגיא רונן על בקשה המופנית לפיקוד העורף לפטור מהחובה להתקין מקלט ו/או להגדיל מקלט קיים. בקשה זו אושרה ביום 22.04.13 על ידי המהנדס ירקוני שכתב על גבי טופס הבקשה שמדובר במבנה שנבנה בשנת 1996, קיים בו מקלט בשטח 5.1 מ"ר והרשות ממליצה לאשר את הפטור מאחר ואין שינוי בשטח ומיקום הממ"ד. הבקשה הועברה לפיקוד העורף אולם זה דחה את הבקשה מהטעם שהממ"ד המסומן בתכנית לא תקין ויש לצרף תכנית מאושרת על ידי פיקוד העורף (תיק מוצגים מטעם המועצה).
בעקבות סירוב הג"א, התקיימה ביום 19.08.13 פגישה בלשכת מהנדס המועצה ירקוני בה נכחו ירקוני, שגיא רונן וגב' קיסר מרכזת הוועדה המקומית. ירקוני הנחה שיש להגיש תכנית שינויים בה יסומן הממ"ד לפי ההיתר המקורי (עמוד 1 למוצגי המועצה). בהמשך לכך, ביום 27.08.13 התקיים דיון חוזר בוועדה המקומית ובקשת רונן לקבלת היתר בנייה למצב הקיים אושרה כפוף לתנאים. בין היתר שבה הוועדה המקומית ודרשה קבלת אישור הג"א או פטור הג"א, וגם צוין שביום 07.07.13 התקבל סירוב. בהמשך להחלטה זו, ביום 29.08.13 הוצא היתר בנייה כפוף להחלטת הוועדה, בתוקף ל – 3 שנים. זה ההיתר שרונן שלחו למגדל ביום 01.09.13.
10.משמעות האמור היא שההיתר החדש שרונן המציאו למגדל לא תאם לבנייה בפועל, מאחר שאף שמרבית הבנייה הקיימת הוכשרה, החריגות בממ"ד לא הוכשרו בהיעדר אישור הג"א, וכדי להכשירן היה צורך לבצע עבודות בנייה לשם התאמת הממ"ד לדרישות הג"א.
11.רונן המציאו למגדל את ההיתר וביקשו ליצור עימם קשר לשם ביצוע תכנית השינויים הנדרשת בממ"ד. מגדל סרבו, ומכאן החלה התכתבות בין הצדדים. מגדל טענו שרונן לא עמדו בהסכם המכר, הם אינם מסכימים לביצוע שינויים בבית ועומדים על זכותם החוזית לקבלת היתר בנייה המכשיר את כל הבנוי בפועל. רונן טענו כי מדובר בדרישה חסרת תום לב באופן קיצוני מאחר וידוע למגדל שהם אינם מסוגלים לבצעה לאור סירוב הג"א לאשר את הממ"ד הקיים.
מכאן תביעת מגדל, שהסעד היחידי המבוקש בה הוא תשלום הפיצוי החוזי המוסכם, אין סעד של אכיפה.
טענות הצדדים
טענות מגדל
12.רונן הפרו את הסכם המכר הפרה יסודית, ומכאן זכותם של מגדל לתבוע את הפיצוי החוזי המוסכם, ללא הוכחת נזק. היתר בניה המחייב שינוי הממ"ד אינו היתר המכשיר את הבית במצבו, ואינו יכול להיחשב עמידה בהתחייבויות רונן בהסכם המכר. אין כל חשיבות לכך שרונן עשו כל שביכולתם, וצד ג', הג"א, הוא המונע מהם לעמוד בהתחייבותם. רונן ידעו בעת חתימת הסכם המכר שקיימות חריגות בנייה והם נטלו על עצמם התחייבות להכשירן בתוך שנה. התחייבות זו מחייבת ואם אין בידי רונן לעמוד בה, הם מפרים את החוזה, ומגדל זכאים לפיצוי בגין ההפרה.
13.זכותם של מגדל כנפגעים לבחור את התרופה הרצויה להם, ומגדל החליטו שלא לבטל את ההסכם אלא לתבוע את הפיצוי החוזי המוסכם.
14.עמידה על קבלת היתר מתקן אינה יכולה להיחשב כעמידה על זכות חוזית שלא בתום לב. השינויים הנדרשים לשם הכשרת הממ"ד אינם שינויים מינוריים כטענת רונן, שינויים אלו יחייבו הקטנה משמעותית של חדר שירותי האורחים, הריסת תשתית מיזוג האוויר המרכזי, ובעיקר שינוי משמעותי של מראה הבית באופן שבמקום קיר חלק בכניסה לבית, תראה דלת ממ"ד מגושמת. מגדל טוענים ששינויים אלו ייגרמו לשינוי מהותי בחזות הבית, הם אינם חפצים בהם ולא זה הבית אותו הם ביקשו לרכוש.
15.התנהלות רונן לכל אורך הדרך לא היתה תקינה. במקום לשתפם בבעיות שהתגלו, הם שלחו להם היתר שאינו תואם לבנייה הקיימת בצירוף בקשה לתאם את ביצוע העבודות, ועוד טענו כי בכך עמדו בהתחייבויותיהם.
16.רונן מנסים לכפות על מגדל את הפתרון הזול ביותר מבחינתם, והוא התאמת הבית להיתר הבנייה המקורי, והם מסרבים לאפשר למגדל לבחור את האפשרות שהיא גרועה פחות מבחינתם גם אם היא יקרה יותר, כגון בניית ממ"ד חדש כתוספת שטח לבית.
17.אין לקבל את טענת רונן כי עלות ביצוע העבודות להתאמת הבית להיתר המקורי היא בסדר גודל של 68,250 ₪ בלבד כמפורט בחוות דעת המומחה מטעמם. המומחה לא תמחר עלויות רבות, יש להוסיף מע"מ להערכת המחיר, וכלל לא ברור אם קיימת התכנות מעשית לביצוע הבנייה המוצעת, בין היתר מאחר ויש צורך להנמיך את הממ"ד. לא ברור גם אם פתרון זה יאושר על ידי הג"א, ואין כל מקום לדרוש ממגדל לעשות "ניסוי" נוסף.
18.רונן הפרו את ההסכם הפרה יסודית, מגדל זכאים למלוא הפיצוי המוסכם בסכום של 337,500 ₪, סכום זה סביר ביותר בהתחשב בכך שהבית נרכש בסכום של 3,375,000 ₪, ומתוך הכספים שיתקבלו על מגדל לבצע עבודות להכשרת הממ"ד שעלותם אינה ידועה עדין, והם גם זכאים לפיצוי על עגמת הנפש הרבה שנגרמה להם.
טענות רונן
19.רונן לא הפרו את הסכם המכר, ועם המצאת ההיתר החדש הם עמדו בהתחייבויותיהם החוזיות. לפי ההסכם, על מגדל לאפשר לרונן לבצע את העבודות, ונוכח התנגדות מגדל, רונן אינם מפרים את החוזה.
20.התחייבות רונן להמצאת היתר בנייה מתקן לא ניתנה בחלל ריק. קדמו לה שיחות שקיימו שני הצדדים עם אנשים במועצה, לרבות המהנדס ירקוני, וכולם הבהירו שאין כל בעיה לקבל היתר למצב הקיים ובתוך שבועות ספורים. רונן הסתמכו על מצג זה, ורק לכן נטלו על עצמם התחייבות חוזית להמציא היתר מתקן, כשהם מסכימים גם ליטול על עצמם את מלוא העלויות הכרוכות בדבר. סירוב הג"א היה מפתיע, ובנסיבות אלו עשו רונן את כל שניתן ובכך עמדו בהתחייבויותיהם.
21.בהסכם המכר קיימת לאקונה למקרה בו אין אפשרות להכשיר את הבנייה הקיימת, כאשר שני הצדדים לא צפו אפשרות זו בעת כריתת החוזה. לחילופין, יש לפרש את החוזה כך שבמצב בו רונן עושים כל שביכולתם להמציא את ההיתר המתקן, אך הם אינם יכולים להמציאו בשל סיבות שאינן תלויות בהם, הם עומדים בהתחייבויותיהם החוזיות.
22.הדרישה להמצאת היתר מתקן היא תנאי מתלה, ואם התנאי לא התקיים דין החוזה להתבטל. לחילופין, גם אם ייקבע שהחוזה הופר, מדובר בהפרה שהיא תוצאה של סיכול החוזה, ובנסיבות אלה, אין מקום לחייב את רונן בתשלום פיצויים.
23.התנגדות מגדל לאפשר לבצע את העבודות הדרושות לשם קבלת ההיתר היא התנהלות חסרת תום לב באופן קיצוני וניסיון להתעשר על חשבון רונן שלא כדין, דבר שמצדיק את דחיית התביעה.
24.מגדל אינם זכאים לקבלת הפיצוי המוסכם, שעה שניתן לבצע את העבודות ולקבל היתר. לחלופין, סכום הפיצוי המוסכם שנקבע גבוה מאוד ויש להפחיתו משמעותית.
25.ואשר לצד השלישי 1 – 2, לוי. על לוי לשפות את רונן על מלוא הסכומים בהם יחויבו. לוי הם שבנו את הבית בניגוד להיתר שניתן להם. לוי גם הטעו את רונן בעת רכישת הבית, עת הצהירו בהסכם ביניהם כי הבית נבנה לפי היתר בניה כדין (סעיף 3.1.2 להסכם נספח 1 לתצהירי רונן). רק בדיעבד שעה שרונן ביקשו למכור את הבית התברר כי לוי הסתירו מהם את המצב ובכך הפרו לוי את ההסכם עימם. מדובר בהפרה יסודית אשר לפי ההסכם מקנה לרונן את הזכות לקבלת פיצוי מוסכם בסכום של 58,000 $ (סעיף 7.1 להסכם).
26.התנהלות לוי לא רק מהווה הפרה של ההסכם עם רונן, היא גם גרמה לרונן להפר את ההסכם עם מגדל, וגם לכן על לוי לשפות את רונן על מלוא הנזק שנגרם להם. לוי גם היו מעורבים בניסיונות לקבלת ההיתר המתקן, ובכך לקחו על עצמם את האחריות למצב אליו נקלעו הצדדים.
27.ואשר לצד השלישי 3, המועצה. מגדל ורונן הסתמכו על המצגים שהוצגו בפניהם על ידי ירקוני ואחרים, כי לא תהא כל מניעה לקבל היתר בניה למצב הקיים, ורק על יסוד מצגים אלו התחייבו רונן כלפי מגדל להמציא את ההיתר המתקן. בשום שלב לא נאמר כי קבלת היתר מתקן מחייבת אישור הג"א, ובנסיבות אלו על המועצה לשפות את רונן על מלוא הנזק שנגרם להם עקב המצגים הרשלניים.
28.המועצה התרשלה גם בכך שנתנה ללוי טופס 4 וטופס 5, בהם אישור כי הבית נבנה לפי ההיתר המקורי. רונן הסתמכו גם על מצגים אלו, ושעה שמתברר כי אישורים אלו אינם נכונים, אחראית המועצה לנזק שגרמה.
טענות לוי
29.הבית נבנה לפני כ – 20 שנה, ניתנו לו כל האישורים הדרושים, והוא נמכר על ידי לוי לפני כ – 10 שנים. בעת הבנייה לוי נעזרו באנשי מקצוע, אדריכלית ומהנדס, שהצהירו שהבית נבנה לפי כל דרישות הדין. לוי לא ידעו על חריגות הבנייה, הם היו משוכנעים כי הכל תקין, וגם המועצה אישרה שזה המצב עת נתנה להם טופס 4 וטופס 5 וגם אישרה את העברת הזכויות משמם לשם רונן. בנסיבות אלו, לוי אינם נושאים בכל אחריות.
30.היתר הבנייה התקבל ביום 10.12.95 וזמן קצר לאחר מכן חלה מר לוי בסרטן (מסמכים רפואיים נספח 1 לתצהיר איילה לוי). בנסיבות אלו לוי לא היו מעורבים בבנייה ואנשי המקצוע מטעמם, האדריכלית והמהנדס, הם שניצחו על המלאכה. לאחר שרונן ומגדל פנו ללוי בעניין חריגות הבנייה, ניסו לוי לפנות למהנדס ולאדריכלית, אך התברר שהמהנדס נפטר והאדריכלית שוב אינה מתגוררת בארץ ולא ניתן להשיגה. גם לכן לוי אינם נושאים באחריות לבנייה שבוצעה.
31.לוי ניסו לסייע לצדדים ככל יכולתם, אך זאת ללא כל אחריות או מחויבות.
32.לוי לא הטעו את רונן בהסכם, הם לא ידעו ולא יכלו לדעת על חריגות הבנייה, ובהסכם בינם לבין רונן, הצהירו רונן שאין להם כל טענות בקשר לבית (נספח 5 לתצהיר לוי). מכל מקום היה על רונן לבדוק את מצב הבנייה וההיתר טרם הרכישה.
33. אין ללוי כל אחריות לעסקה בין מגדל לרונן. הן מגדל והן רונן ידעו על אי ההתאמה הקיימת עוד טרם חתמו על הסכם המכר, הם בחרו להיכנס לעסקה בידיעה מלאה על מצב הבניה, ורונן גם בחרו ליטול על עצמם את הסיכון הכרוך בהתחייבות להמצאת היתר מתקן. אין ללוי כל חבות חוזית כלפי מגדל, ואין לחייבם בפיצוי על נזקים שנגרמו בגין הסכם שהם אינם צד לו.
34.ואשר להודעה לצד רביעי, המועצה. לוי מצטרפים לטענות רונן, ומוסיפים כי המועצה התרשלה בפיקוח על בניית הבית ובמתן טופס 4 וטופס 5 על אף אי ההתאמות להיתר.
טענות המועצה
35.המועצה מעלה מספר טענות סף, בהן טענות של התיישנות ושיהוי. בנוסף, אין כל יריבות בין שולחי ההודעות ובין המועצה, מאחר וכל המעשים או המחדלים, ככל והיו כאלו, נעשו על ידי הוועדה המקומית כגורם המוסמך על פי דין, לא על ידי המועצה לה אין כל סמכויות או אחריות בגין פעולות אלו.
36.יש לדחות את הטענות לאחריות המועצה (או הוועדה המקומית) בגין מתן טופס 4 וטופס 5, למועצה אין יכולת לבחון בדקדקנות כל בית ובית, הטפסים ניתנו בהתבסס על הצהרות אנשי המקצוע מטעם לוי שהטעו את הוועדה ביודעין עת הצהירו כי הבניה נעשתה כדין ולפי ההיתר.
37.יש לדחות את הטענות כי ירקוני או מי מטעם המועצה התחייב בפני הצדדים כי יינתן היתר מתקן, וגם הובהר שיש לקבל אישור הג"א להכשרת הממ"ד במצבו הקיים.
38.מגדל ורונן לקחו על עצמם את הסיכון בעשיית עסקה בנסיבות שהיו ידועות להם טרם החתימה על החוזה, והתחייבות רונן להמציא היתר מתקן היא בגדר "הסתכנות מרצון".
39.התעקשות מגדל לקבלת היתר בנייה למצב קיים היא בלתי סבירה. הוועדה המקומית עשתה מעל ומעבר כדי לסייע לצדדים לשם הוצאת היתר שינויים והתאמת הממ"ד לדרישות הג"א, אך היא אינה נושאת באחריות לנזק שנגרם. טענה כי על המועצה (או הוועדה) לפצות רוכש 20 שנה לאחר מתן היתר בנייה, אינה יכולה להתקבל.
דיון והכרעה
40.בחנתי את העדויות ושקלתי בטענות, הגעתי למסקנה כי יש לקבל את התביעה ועל רונן לשלם למגדל את הפיצוי המוסכם כפי שנקבע בהסכם המכר, אף שיש להפחית את הפיצוי שנקבע. כן יש לקבל את ההודעה לצד שלישי ששלחו רונן נגד לוי, אך אמת המידה לפיצוי רונן אינה נגזרת מסכום הפיצוי המוסכם. יש לדחות את ההודעות לצד שלישי ורביעי ששלחו רונן ולוי נגד המועצה. וזה הפירוט.
האם רונן הפרו את הסכם המכר עם מגדל
41.ההפרה הנטענת של הסכם המכר היא בגין אי המצאת ההיתר המתקן. אין למעשה מחלוקת כי רונן לא המציאו היתר המכשיר את הבית במצב הקיים, לא במועד שנקבע בחוזה וגם לא לאחר מכן, ולפי ההיתר שהומצא נדרשות עבודות התאמה. רונן טוענים כי די בהיתר שהומצא בשל מספר טעמים שייבחנו להלן.
42.לטענת רונן נוכח סירוב הג"א אין להם כל אפשרות להמציא היתר למצב הקיים, ובנסיבות אלו די בהמצאת היתר המאשר את כלל החריגות למעט הממ"ד כשבהיתר גם ניתנה ארכה לביצוע העבודות הדרושות לקבלת אישור הג"א. איני מקבלת טענה זו.
לשון סעיף 2.5 פשוטה וברורה, נכתב בה שעל רונן להמציא בתוך 12 חודשים ממועד חתימת ההסכם "היתר בנייה המשקף את הבנוי בפועל". כל היתר שאינו משקף ואינו מכשיר את כל הבנוי בפועל אינו יכול להיחשב כעמידה בהתחייבות החוזית.
43.אני מוכנה לקבל את טענת רונן כי בנסיבות שנוצרו הם עשו כל שניתן ואין באפשרותם להמציא היתר אחר, אולם אין בכך כדי לשנות. "הדין הישראלי מבחין בין שני סוגי חיובים חוזיים: 'חיוב תוצאה', לפיו אי השגת התוצאה המבוקשת היא כשלעצמה הפרה של החוזה, ו'חיוב השתדלות', שהוא 'חיוב לנקוט באמצעים המתאימים למען השגת המטרה מבלי להתחייב להשגתה' ...." (ע"א 8389/17 דניאל אלכס א.ש. חזקות בע"מ נ' לקסל אסטבלישמנט). החיוב שנטלו על עצמם רונן, להמציא היתר מתקן המכשיר את הבית במצבו הקיים הוא חיוב תוצאה, לא חיוב השתדלות. לאור זאת, כל עוד לא השיגו רונן את התוצאה לה התחייבו, הם הפרו את החוזה (ע"א 2235/18 נאות חן הנדסה וייזום בע"מ נ' אדמונד לזרוב; ע"א 7664/00 אברהם רובינשטיין ושות' חברה קבלנית בע"מ נ' עיריית חולון; ע"א 3313/13 דוד נגר נ' עיריית ראש העין).
רונן ידעו, טרם החתימה על הסכם המכר כי הבנייה בפועל אינה תואמת להיתר המקורי, והדבר גם מצא ביטויו המפורש בהסכם. למרות ידיעה זו, הם נטלו על עצמם התחייבות להמציא היתר מתקן בתוך 12 חודשים. בכך לקחו רונן על עצמם את הסיכון הכרוך באי המצאת ההיתר, על כן גם אם הם עשו כל שביכולתם להמצאת ההיתר, הם מפרים את ההתחייבות החוזית שנטלו על עצמם, ועליהם לשאת בתוצאות ההפרה.
44.מאותו טעם יש לדחות גם את הטענה הנוספת כי קיימת בהסכם לאקונה לגבי מצב בו לא ניתן יהא להמציא היתר מתקן בשל סירוב הג"א, ובנסיבות אלו אי המצאת ההיתר אינה בגדר הפרה.
כאמור, החוזה בענייננו הוא חוזה תוצאה לא חוזה השתדלות. כאשר מדובר בחיוב תוצאה, אם לא הושגה התוצאה הנדרשת לרבות בגין נסיבה לא צפויה, החוזה הופר, ולא ניתן לטעון כי קיימת לאקונה בחוזה לגבי מקרה בו החיוב לא בוצע עקב נסיבה לא צפויה.
45.טוענים רונן כי סעיף 2.5 להסכם קובע את זכותם לדרוש ממגדל לבצע עבודות תיקון לשם התאמת הבית להיתר המקורי, ונוכח סירוב מגדל לאפשר את ביצוע העבודות הם לא הפרו התחייבותם. טענה זו נסמכת על לשון סעיף 2.5 להסכם בו נקבע כי רונן מתחייבים לפעול בעצמם ועל חשבונם "על מנת לתקן ולהוציא היתר בנייה המשקף את הבנוי בפועל". לטענת רונן המילה "לתקן" משמיעה כי הם רשאים לדרוש את תיקון הבית.
אין לקבל טענה זו. לשון הסעיף ברורה, וכוונת הצדדים היא כי רונן נוטלים על עצמם התחייבות לתקן את ההיתר ולהמציא היתר מתוקן חלף ההיתר המקורי, אין כוונת הדברים לאפשר לרונן לתקן את הבית. כך עולה מלשון הסעיף, וכך עולה גם מהתנהלות הצדדים וטענותיהם. שני הצדדים פנו וביקשו לוודא שניתן להכשיר את הבנייה הקיימת, ושניהם העידו כי רק מאחר והובהר שלא אמורה להיות בעיה לקבלת היתר המאשר את הבנייה הקיימת נכרת ההסכם. למעשה כל מהות ההודעה ששלחו רונן למועצה היא טענה כי הוצג מצג שניתן להותיר את הבית במצב הקיים ואין צורך בעבודות התאמה. הודעה זו אינה מתיישבת עם טענה כי עומדת לרונן אפשרות לכפות על מגדל ביצוע עבודות התאמה.
46.טענה נוספת היא כי סעיף 13.5 להסכם קובע שאיחור בביצוע חיוב של צד להסכם בשל שביתה או עיצומים לא יהווה הפרה. מכאן, כך נטען, אי יכולת להמציא היתר מתקן לאור התנגדות הג"א אינה בגדר הפרה.
אף טענה זו אינה יכולה להתקבל. סעיף 13.5 להסכם עניינו איחור בביצוע חיוב, ואין לו כל קשר להתחייבות להמציא היתר מתקן. יש להדגיש כי ההפרה המיוחסת לרונן אינה בגין איחור בהמצאת ההיתר המתקן, אלא בגין אי המצאת ההיתר עד היום הזה.
47.סיכומם של דברים. אין חולק כי רונן לא המציאו היתר מתקן למצב הקיים, ולפי ההיתר שהומצא נדרשות עבודות התאמה בממ"ד. אין אלא לקבוע כי רונן הפרו את ההסכם.
משמעות ההפרה ותוצאותיה
48.מגדל טוענים כי אי מתן ההיתר היא הפרה יסודית של ההסכם המזכה אותם בקבלת מלוא הפיצוי המוסכם. רונן טוענים שהדרישה לפיצוי מוסכם שעה שמגדל מסרבים לבצע עבודות התאמה היא דרישה חסרת תום לב ויש לדחותה, בין מכוח עיקרון תום הלב, בין מכוח דוקטרינת "ביצוע בקירוב", מכוחה יש לכפות על מגדל את ביצוע העבודות, בעיקר כאשר מדובר בעבודות מינוריות שיאפשרו את מתן ההיתר.
מכלול טענות אלו אינו מקובל עלי.
49.אפתח בטענה כי נדרשות עבודות מינוריות, ומגדל מסרבים לבצען בחוסר תום לב. עיון בחוות דעת המומחה רון מעלה כי טענה זו אינה מבוססת כל עיקר. עבודות שתוצאתן הקטנה משמעותית של חדר שירותי אורחים, העתקת יחידת מיזוג האוויר המרכזית, פריצת דלת בקיר הכניסה לסלון, הנמכת גובה רצפת הממ"ד, ועוד, אינן יכולות להיחשב עבודות מינוריות, לא מבחינת היקפן, לא מבחינת תוצאתן, ואין אלא להפנות לחוות דעת המומחה רון כדי להתרשם מהיקף העבודות הנדרשות (נ/4). מגדל רכשו את הבית במצבו, ואין לכפות עליהם ביצוע שינויים אלו, ודאי שאין לקבל כי סירוב לביצוע העבודות היא התנהלות חסרת תום לב (ראו גם עדות עמיאל בעמ' 20 שורות 12 - 32).
50.לאור זאת אין לקבל את הטענה כי דרישת מגדל מרונן לעמוד בהתחייבותם להמצאת היתר למצב קיים היא עמידה על זכות חוזית שלא בתום לב. דרישתו של צד לחוזה כי הצד האחר ימלא אחר התחייבויותיו החוזיות ככתבן וכלשונן אינה יכולה להיחשב כהתנהלות חסרת תום לב. רק בנסיבות בהן נלווית לדרישה נסיבות נוספות היכולות להעיד על התחכמות, תחבולה, הכשלת הצד האחר, ונסיבות נוספות כיו"ב, ניתן לראות בעמידה על זכות חוזית כהתנהלות שלא בתום לב (ע"א 18/89 חשל חברה למסחר ונאמנות בע"מ נ' פרידמן).
51.גם הטענה כי ניתן לכפות על מגדל ביצוע בקירוב של החוזה אינה ברורה. מגדל עתרו לפיצוי מוסכם, לא לאכיפת הסכם, ולא ברור כיצד רונן, שהם הצד המפר, יכולים לדרוש לכפות על מגדל, שהם הצד הנפגע, אכיפת ההסכם באמצעות ביצוע בקירוב של התחייבויותיהם שעה שאלו בחרו בתרופת הפיצוי. התערבות בית משפט במערכת החוזית בין הצדדים ובעמידת צד על זכות חוזית הנתונה לו, תעשה רק במקרים חריגים (ע"א 467/04 יתח נ' מפעל הפיס). מקרה זה אינו נמנה על אותם מקרים.
52.זאת ועוד. אני מקבלת את טענת מגדל כי אין וודאות שניתן כיום לקבל אישור הג"א גם לו יבוצעו עבודות להתאמת הממ"ד להיתר המקורי, כאשר אין מחלוקת כי נכון להיום התקן המחייב הוא ממ"ד בשטח 9 מ"ר לפחות, ושטח הממ"ד בהיתר המקורי הוא 7.5 מ"ר.
רונן, לוי וירקוני טוענים כי הג"א הבהירו שניתן להכשיר כיום ממ"ד בגודל 7.5 מ"ר לפי תכנית ההיתר המקורי ובהתאם לאישור שניתן בזמנו להיתר המקורי בשנת 1995 (עמ' 53 שורות 1-31; עמ' 65 שורות 1-8; עמ' 19 שורות 3-21). אלא שבעדותו הודה שגיא רונן שהתכניות שהציג אינן זהות בדיוק להיתר המקורי אלא "מאוד קרובות" (עמ' 72 שורות 3 – 4). המשמעות היא שגם עתה אין לרונן פתרון שיאפשר התאמת הממ"ד לתכנית ההיתר המקורי. עדות ירקוני לעניין צורך מחודש באישור הג"א לא היתה ברורה דיה. בתחילה הוא העיד כי כיום נדרש אישור נוסף מהג"א גם אם הבנייה תותאם לתכנית ההיתר המקורי (עמ' 57, עמ' 62 – 63), אך בהמשך העיד כי אם הבנייה תהא זהה לתכנית המקורית אין צורך באישור נוסף מהג"א (עמ' 86 – 89). לאור עדות שגיא כי התכניות אינן זהות, יש להסיק כי אף ירקוני סבור שנדרש אישור חדש מהג"א כתנאי למתן היתר.
53.המסקנה היא שמגדל כנפגעים מהפרת ההסכם רשאים לבחור את התרופה הרצויה להם, זכותם לסרב לאפשר לרונן לבצע את עבודות ההתאמה שהציעו, והם רשאים לעמוד על דרישתם לקבלת פיצויים בגין הפרת החוזה, לרבות פיצויים מוסכמים.
פיצויים מוסכמים
54.מגדל תובעים את מלוא הפיצוי המוסכם, סכום של 337,500 ₪. רונן טוענים שמדובר בסכום גבוה מאוד ויש להפחיתו בהתאם לכללים שנקבעו בפסיקה.
סעיף 15(א) לחוק החוזים (תרופות) קובע את זכותם של צדדים להסכים מראש על שיעור הפיצויים שישולמו ללא הוכחת נזק, וכן את סמכותו של בית משפט להפחית מגובה הסכום שנקבע "אם מצא שהפיצויים נקבעו ללא כל יחס סביר לנזק שניתן היה לראותו מראש בעת כריתת החוזה כתוצאה מסתברת של ההפרה".
הפסיקה קובעת כי הכלל הוא שאין להתערב בהסכמת הצדדים, וככלל בתי משפט ייטו לכבד את רצון הצדדים ולהורות על אכיפת תניית פיצויים מוסכמים (ע"א 8506/13זאבי תקשורת אחזקות בע"מ נ' בנק הפועלים בע"מ). ואולם מקום בו מצא בית משפט כי לא מתקיים כל יחס סביר בין הפיצוי המוסכם לנזק שניתן היה לצפותו מראש כתוצאה מסתברת של ההפרה, רשאי בית משפט לשקול להפחיתו (ע"א 10208/16 קרסו מוטורס בע"מ נ' Better Place Inc). הנטל לשכנע כי לא מתקיים כל יחס סביר בין הפיצוי המוסכם ובין הנזק שניתן היה לצפותו מראש מוטל על הצד הטוען שיש להפחית את הפיצוי (ע"א 126/84 יצחקי נץ שור).
עם זאת, נקבע בפסיקה כי במקרים בהם תניית הפיצויים המוסכמים מנוסחת כתנייה גורפת קיימת מעין חזקה הניתנת לסתירה, לפיה אכן מתקיים יחס בלתי סביר בין סכום הפיצוי המוסכם ובין הנזק שניתן היה לצפותו מראש כתוצאה מסתברת מההפרה, ובית משפט ייטה ביתר קלות לעשות שימוש בסמכות ההפחתה של הפיצויים המוסכמים (ע"א 53/86 עמיחי סולל נ' מתתיהו צוקרמן; ע"א 10208/16 קרסו מוטורס בע"מ נ'Better Place Inc הנ"ל; ע"א 8506/13זאבי תקשורת אחזקות בע"מ נ' בנק הפועלים בע"מ הנ"ל).
55.בענייננו תניית הפיצוי המוסכם מנוסחת בצורה רחבה וגורפת, היא אינה מבחינה בין ההפרות השונות, ולמעשה כל הפרה של החוזה, קטנה כגדולה, יסודית כלא יסודית, שאינה מתוקנת כחלוף 14 יום ממועד ההתראה מזכה את הצד הנפגע בפיצוי מוסכם ללא הוכחת נזק (סעיף 13.1 להסכם). תנייה מעין זו נתונה לבדיקה על ידי בית משפט שיבחן את סבירות הפיצוי שנקבע, ואיני מקבלת את טענת מגדל כי על בית משפט לכבד את תניית הפיצוי המוסכם ככתבה וכלשונה.
56.לאחר ששקלתי את מכלול הנסיבות ואת ההפרה הקונקרטית מצאתי כי יש להפחית מסכום הפיצוי המוסכם שנקבע. לענין זה יש לקחת בחשבון את מהות ההפרה, את תוצאותיה, את העובדה ששני הצדדים היו מודעים לכך שהבנייה הקיימת אינה תואמת להיתר המקורי עוד טרם חתימת ההסכם, את העובדה שהומצא היתר חדש המכשיר את כלל חריגות הבנייה למעט הממ"ד, את הצורך בביצוע עבודות התאמה כתנאי לקבלת אישור הג"א, את עלות ביצוע עבודות התאמה כמפורט בחוות דעת המומחה רון שהיא חוות דעת יחידה לעניין עלות ביצוע העבודות, את אי הבהירות הקיימת לעניין הפתרון שיאושר על ידי הג"א ושיגרום מינימום נזק לבית, את עגמת הנפש שנגרמה למגדל, ואת שאר הנסיבות.
בהתחשב במכלול השיקולים והנסיבות אני מוצאת להעמיד את סכום הפיצוי המוסכם על 220,000 ₪.
טענות נוספות
57.רונן טוענים עוד לסיכול ולתנאי מתלה. שתי טענות אלו מהוות הרחבת חזית אסורה ודי בכך כדי לדחותן. מעבר לדרוש, גם בטענות גופן אין ממש.
58.הצורך בקבלת אישור הג"א אינו יכול להיחשב תנאי מתלה כמשמעו בסעיף 27(ב) לחוק החוזים. התחייבות רונן להמציא את ההיתר המתקן היא גורפת ואינה תלויה בקבלת אישור מגורם שלישי. גם אם לשם ביצוע התחייבותם על רונן לקבל אישורים מגורמי רישוי שונים, אין זה הופך את קבלת האישורים לתנאי מתלה בחוזה (למשל שגיאה! ההפניה להיפר-קישור אינה חוקית. ישיבה וכולל אבן חיים נ' חברת צמרות המושבה יזום והשקעות בע"מ; ע"א 6553/11 עזבון המנוח יוסף ברלס נ' פז-ים הולדינגס 2000).
59.טענה נוספת היא כי אף אם רונן הפרו את ההסכם, אין ההפרה יכולה לשמש בסיס לתביעת פיצויים מאחר והדרישה לקבלת אישור הג"א כמו גם סירוב הג"א לתת אישור לא היו צפויים, ומחמת כך ההסכם סוכל (סעיף 18 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה)). אין מדובר במצב בו החוזה מסוכל, ולו מהטעם שדיני סיכול עוסקים באירועים המתרחשים בתקופה שלאחר כריתת החוזה, ושהנתונים לגביהם לא היו ידועים במועד כריתת החוזה (ע"א 3849/09 הר נשגב השקעות בניה ופיתוח בע"מ נ' ברוך ובר). בענייננו עמדת הג"א לא השתנתה לאחר מועד כריתת הסכם המכר, אלא שרונן לא בררו מה עמדתה טרם התקשרו בהסכם. זאת ועוד. אין מדובר בנסיבות לא צפויות, אלא בהתממשות סיכון שרונן נטלו על עצמם (רע"א 3126/09 שאול נאחוסי נ' שולמית סתוי; ע"א 5054/11 ספיר וברקת נדל"ן (הולילנד) בע"מ נ' אמסטר).
תביעה עיקרית – סיכום
60.לסיכום, רונן הפרו את ההסכם עם מגדל, ומגדל זכאים לפיצוי בגין הפרה זו. מגדל תובעים רק סעד של פיצוי מוסכם, והם זכאים לסעד זה. מצאתי כי יש להפחית מהסכום שנקבע, ובמכלול הנסיבות יעמוד סכום הפיצוי על 220,000 ₪.
ההודעה לצד שלישי נגד לוי
61.רונן טוענים שעל לוי לשפותם מאחר והם אלו שבנו את הבית בניגוד להיתר והם אלו שמכרו בית בו מצוי ממ"ד שאינו תואם להוראות הג"א. ולא רק זאת, אלא שבהסכם המכר בין לוי לרונן הוצהר כי "הבית נבנה על פי היתר בניה כדין" (סעיף 3.1.2), הצהרה שעל פניה אינה נכונה.
לכך משיבים לוי וטוענים כי הם לא ידעו על חריגות הבנייה, הם הסתמכו על הטפסים שנתנה המועצה (טופס 4 וטופס 5) ועל הסכמתה להעברת הזכויות על שם רונן. ובכל מקרה, לוי אינם חלק מהעסקה בין מגדל לרונן, עסקה אליה נכנסו שני הצדדים בעיניים פקוחות ובידיעה שהבנייה הקיימת אינה תואמת להיתר.
62. טענת לוי כי הם לא ידעו ולא יכלו לדעת על חריגות הבנייה אינה מקובלת עלי. גם אם מר לוי היה חולה במועד הבנייה, לא ניתן לקבל טענה כי לוי בנו ביתם מבלי לדעת מה נעשה בו או כי האחריות לבנייה רובצת על בעלי המקצוע מטעמם.
לעניין זה יש לתמוה על כך שמר לוי לא העיד, אף שהוא נתבע באופן אישי, ואף שמר ירקוני העיד כי הוא שוחח עם מר לוי (עמ' 64 שורה 29 – עמ' 65 שורה 3). בהיעדר כל הסבר להחלטתו של לוי לא להעיד יש להניח שעדותו לא היתה נוחה ללוי.
זאת ועוד, מתברר שמדובר בחריגות בנייה רבות (עדות ירקוני בעמ' 65), טענה כי אדריכל או מהנדס הרשו לעצמם לבנות בית בניגוד לתכניות הידועות לבעלי הבית ובניגוד להיתר שניתן, מבלי לידע על כך את בעלי הבית אינה סבירה.
לאור זאת טענת לוי כי אינם אחראים לחריגות הבנייה נדחית.
63.ואשר לטענה כי לוי אינם אחראים להתקשרות בין רונן למגדל. הטענה היא כי אין קשר סיבתי בין מעשי ומחדלי לוי ככל שהיו, ובין הנזק שנגרם עקב הפרת ההסכם. זאת, מאחר ולוי אינם חלק מההסכם, ומאחר והן מגדל והן רונן העידו שבמועד חתימת ההסכם הם ידעו על חריגות הבנייה, ושניהם גם העידו שההנחה כי הבנייה תאושר התבססה על מצגי ירקוני ולא על מצגי לוי.
טענת לוי כי הם אינם חלק מהסכם מגדל – רונן מקובלת עלי. עם זאת, אין בכך כדי להביא לדחיית ההודעה שנשלחה להם. תקנה 216 לתקנות סדר הדין האזרחי קובעת באלו מקרים ניתן לשלוח הודעה לצד שלישי, ומדובר בקשת רחבה של מקרים. על תכליתה של ההודעה לצד שלישי עמד בית משפט בע"א 5222/17 פלוני נ' פלונית, וכך נפסק:
".... תקנה 216 (3) מרחיבה את קשת המקרים לצורך משלוח הודעת צד ג'. התקנה אינה מחייבת זהות בין הסעדים הנתבעים בכל חזית .... ומאפשרת משלוח הודעת צד שלישי גם על יסוד עילה שאינה זהה לעילת תביעתו של התובע נגד הנתבע.... באופן זה, מתאפשרת הגשת הודעת צד ג' מקום בו מתעוררת שאלה או פלוגתה משותפת שראוי להכריע בה במאוחד גם נגד הצד השלישי.... נקבע כי ניתן לעשות שימוש בתקנה 216(3) גם מקום שאין זהות בין עילות התביעה 'ובלבד ששתי העילות (עילת התביעה ועילת ההודעה) נובעות ממערכת עובדתית אחת ומעוררות שאלה או פלוגתה משותפת שמן הראוי להכריע בה גם כלפי הצד השלישי'.... אחת מהתכליות של הודעת צד שלישי היא להניח את ה'תמונה הכוללת' לפני בית המשפט, באופן שיאפשר הכרעה ממוקדת בפלוגתה. עת נבחנת התביעה שבין התובע לנתבע, יבחן בית המשפט את החזית הרלוונטית ביניהם, על פי העובדות המקימות את כתב התביעה. לצורך צירוף צד ג', יש להסתכל על התמונה הכוללת, על מנת להביא את הסכסוך לסיומו ביעילות האפשרית, תוך הכרעה בזכויות ובחובות כל המעורבים בפרשה אחת, מבלי שהדיון ימוסגר ביחס לאותם צדדים שהתובע בחר להגיש כנגדם את התביעה העיקרית".
בענייננו הטענות העולות בהודעה לצד שלישי מעוררות שאלות ופלוגתאות משותפות עם התביעה העיקרית וראוי ונכון לדון בכל הטענות יחד. לוי הם שבנו את הבית, הם ש"הוציאו לשוק" בית פגום, והם שבנו ממ"ד בשטח של 5.1 מ"ר אשר אינו תואם להיתר הבנייה שניתן להם וגם אינו עונה לדרישות הג"א, כל זאת בניגוד להצהרות שנתנו. לאור זאת, יש ללוי חלק לא מבוטל בתסבוכת שנוצרה ובאי יכולתם של רונן להמציא היתר למצב הקיים ולבנייה שבנו. יש מקום לברר את מידת אחריותם של לוי במסגרת ההודעה לצד שלישי.
64.עם זאת, בכל הקשור להיקף ההשתתפות, יש לקחת בחשבון שלוי אינם חלק מהחוזה בין מגדל לרונן והם לא נטלו על עצמם התחייבות לשלם פיצוי מוסכם ללא הוכחת נזק. טענת רונן כי על לוי לשפותם בסכום של 58,000 $ כסכום הפיצוי המוסכם שנקבע בהסכם בינם ובין לוי משנת 2007 אינה יכולה להתקבל ולו מהטעם שטענה זו עלתה לראשונה בשלב הסיכומים והיא מהווה הרחבת חזית אסורה (גם אם בהודעה לצד שלישי נכתב שלוי הפרו את ההסכם הפרה יסודית, אין בכך משום תביעה לסעד של פיצוי חוזי מוסכם).
לאור זאת, ובהיעדר אמת מידה ברורה לנזק שגרמו לוי ולשיעור ההשתתפות בו ראוי לחייבם, אני מוצאת להסתמך על חוות דעתו של המומחה מר רון, שלא נסתרה. המומחה מצא כי עלות עבודות התאמת הבנייה היא כ – 68,250 ₪, ובתוספת מע"מ יעמוד הסכום על כ – 80,000 ₪. כאמור, אין וודאות שעבודות אלו יאושרו על ידי הג"א על כן לא ניתן לדעת כיום אם יידרשו עבודות נוספות. זאת ועוד, אין מקום לכפות על מגדל את הפתרון הזול ביותר מבין הפתרונות האפשריים ויש לאפשר להם לבחור, במידת האפשר והסביר, את הפתרון הרצוי להם.
בנסיבות אלו, בהתחשב בכך שלוי אינם צד להסכם בין רונן למגדל והם אינם חבים בתשלום הפיצוי המוסכם (או המופחת), ועל דרך האומדנה, אני מוצאת לחלק את האחריות לנזקי מגדל בין לוי לרונן בחלקים שווים, באופן שעל לוי לשפות את רונן במחצית הסכום בו חויבו לשלם למגדל, בסכום של 110,000 ₪.
ההודעה לצד שלישי ורביעי נגד המועצה
65.לוי ורונן מייחסים למועצה אחריות בגין מצגים בשני עניינים עיקריים:
מצג כי הבית נבנה כדין עקב מתן טופס 4 וטופס 5 ואישור העברת הזכויות על שם רונן; ומצג של ירקוני, מהנדס המועצה, כי אין כל מניעה לקבל היתר חדש תואם למצב קיים.
המועצה טוענת שיש לסלק את ההודעות נגדה על הסף ולגופן, וטענותיה מקובלות עלי.
66.דין ההודעות להידחות ולו מחמת היעדר יריבות. טענות שולחי ההודעות מכוונות למעשה נגד הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה שוהם ולא נגד המועצה המקומית. מדובר בשני גופים נפרדים, הממלאים תפקידים שונים על פי דין. חוק התכנון והבניה מבחין באופן ברור בין הוועדה המקומית כרשות תכנון ובין הרשות המקומית, ולכל אחד מגופים אלו אישיות משפטית נפרדת (ע"א 324/82 עיריית בני ברק נ. רוטברד).
הוועדה המקומית, ולא המועצה, היא האמונה על מתן היתרי בנייה, טופס 4 או טופס 5. לאור זאת התרשלות במתן מסמכים אלו יכולה להיות מיוחסת, אם בכלל, לוועדה המקומית אך לא למועצה. באותו אופן, אם לטענת שולחי ההודעות ירקוני הציג בפניהם מצג כי לא תהא מניעה ליתן היתר מתקן, משמעות הטענה היא כי ירקוני יצר מצג בשם הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, לא בשם המועצה שכלל אינה מוסמכת ליתן היתרים.
הטענות להיעדר יריבות עלו כבר בכתב ההגנה, ולא מצאתי להן כל מענה. די בכך כדי לדחות את ההודעות נגד המועצה. למען הסר ספק, ערה אני לאמור בסעיף 3 להודעה לצד שלישי ששלחו רונן, בה נזכרת גם הוועדה המקומית. אין בכך כדי לשנות, שעה שהוועדה המקומית אינה נתבעת כישות עצמאית.
67.גם לגופם של דברים, דין ההודעות להידחות.
הטענות למצג עקב מתן היתר להעברת הזכויות על שם רונן ומתן טופס 4 וטופס 5, אינן יכולות להתקבל בשל שני טעמים עיקריים.
טעם ראשון הוא שהבנייה בוצעה לפני יותר מ – 20 שנה והטפסים ניתנו לפני יותר מ – 20 שנה. המועצה טענה להתיישנות התביעה ולא מצאתי כל מענה או התייחסות לטענה זו. טעם שני הוא שאין כל ממש בטענת ההסתמכות על מצגים אלו, ככל וניתן בכלל לראות במתן טפסים או אישור העברת זכויות כמצגים. מגדל ורונן לא הסתמכו על מתן הטפסים או על העברת הזכויות על שם לוי מאחר ועוד טרם ביצוע עסקת המכר הם ידעו שהבנייה הקיימת אינה תואמת להיתר שניתן. ואשר ללוי, לוי הם אלו שביצעו את הבנייה שאינה תואמת להיתר שניתן להם. המועצה צירפה לתצהירה הצהרות של אנשי מקצוע מטעם לוי, תצהיר אחראי לביצוע שלד (נספח ב' לתצהיר ירקוני), דיווח חתום על ידי האדריכלית (נספח ג' לתצהיר ירקוני) ובקשה לקבלת תעודת גמר חתומה על ידי לוי, האדריכל והמהנדס (נספח ג' לתצהיר ירקוני). בכל אותם מסמכים הוצהר שהבית נבנה כדין על פי ההיתר שניתן. הצהרות אלו לא תאמו למציאות. בנסיבות אלו, לוי אינם יכולים לטעון כי הסתמכו על מתן הטפסים או על העברת הזכויות שנעשו עקב הצהרות לא נכונות שלהם או של מי מטעמם.
68.ואשר למצגים הנטענים בשל דברי ירקוני כי אין כל מניעה להכשיר את הבנייה הקיימת. טענות אלו יש לדחות הן מאחר והן לא הוכחו, והן מאחר והדברים אינם יכולים להיחשב מצג מחייב.
תחילה לפן העובדתי. טיעון רב וחקירות ממושכות הקדישו הצדדים לשם הוכחת המצג המיוחס לירקוני, אולם לאחר בחינת הדברים מצאתי כי גרסאות הצדדים אינן תואמות והטענות לא הוכחו. מהעדויות עולה כי היו לא מעט פניות למר ירקוני, אך גם הצדדים אינם סבורים כי ניתן לייחס לירקוני מצג מחייב עת נאמרו על ידו דברים כלליים בלבד. טענת המצג מתמקדת בפגישה שהתקיימה בין ירקוני, איריס רונן ואיילה לוי, בה לפי הטענה הובהר מפורשות שלא תהא כל מניעה ליתן היתר חדש. אלא שלא ברור מתי התקיימה אותה פגישה וגם לא ברור מה בדיוק נאמר בה.
לעיתוי הפגישה חשיבות רבה מאחר ואם אמצא שהפגישה התקיימה רק לאחר חתימת הסכם המכר, לא ניתן לטעון לחתימת ההסכם עקב הסתמכות על מצג. מניתוח העדויות לא ברור מתי התקיימה הפגישה. עמיאל מגדל לא נטל חלק בפגישה אך הוא העיד שידוע לו שהתקיימה פגישה לאחר שההסכם כבר נחתם (עמ' 36 - 38 לפרוטוקול). גם לוי העידו שהפגישה התקיימה לאחר חתימת ההסכם, לאחר שרונן פנו וסיפרו כי מכרו את הבית ונחוצה עזרת לוי בהליכים מול המועצה (סעיפים 19-21 לתצהיר איילה; סעיף 17 לתצהיר ערן; עמ' 32-34, עמ' 40 -41). ירקוני לא העיד על מועד הפגישה אך העיד כי כוועדה הוא ניסה לעזור לשלושת הצדדים, ומהקשר הדברים ברור כי היה זה לאחר שהחוזה כבר נחתם (עמ' 68 – 69 לפרוטוקול). היחידים שטוענים שהפגישה התקיימה טרם חתימת ההסכם הם רונן (עמ' 76-77, עמ' 86), אולם מדובר בעדות של עדים המעוניינים בתוצאות ההליך, ושגיא לא נכח בפגישה כך שעדותו לעניין זה היא עדות שמיעה (עמ' 77 שורות 3 – 4). בנסיבות אלו לא שוכנעתי כי הסכם מגדל – רונן נחתם בעקבות מצגים של ירקוני כי לא תהא מניעה להכשיר את הבנייה.
זאת ועוד. לא הובהר מה בדיוק נאמר על ידי ירקוני באותה פגישה וגם בעניין זה חלוקים הצדדים. ירקוני טוען שהובהר לצדדים כי עליהם לקבל אישור הג"א לשם אישור הממ"ד במצב הקיים (סעיפים 14 – 15 לתצהיר). שגיא ולוי טוענים שירקוני לא הזכיר את הצורך באישור הג"א, כאשר לעניין זה הגרסה אינה אחידה. לוי טוענים שעניין הג"א לא הוזכר בישיבה וכל שנאמר הוא שניתן יהא להכשיר את הבנייה כפוף להמצאת תשריט עדכני ואישור קונסטרוקטור בדבר יציבות הבית (סעיפים 24-25 לתצהיר איילה לוי; עדות איילה בעמ' 41-42; סעיף 20 לתצהיר עירן לוי, תרשומת פגישה ג/3). לעומתם רונן טוענים שירקוני ציין במפורש שאין צורך באישור הג"א ( סעיפים 8-10 לתצהירי רונן; עדות איריס עמ' 86 שורות 25-31). יש אפוא שלוש גרסאות לתוכן הפגישה וגם לכן תוכן המצג לא הוכח.
זאת ועוד. לא ברור מה הוצג בפני ירקוני בעת הפגישה, ולא הובהר אם ירקוני ידע בכלל שבמסגרת חריגות הבנייה כלול ממ"ד שנבנה לא רק בניגוד להיתר הבנייה אלא גם בניגוד לתקנים ולדרישות הג"א. יש הבדל מהותי בין חריגות בנייה שהכשרתן היא בשיקול דעת הוועדה המקומית או מהנדס הוועדה, ובין חריגות שהסדרתן מחייבת אישור הג"א.
69.ואשר לפן המהותי. לא ניתן לראות בדברי ירקוני מצג מחייב גם מטעם נוסף. דברים אלו אינם יכולים להיחשב כמסירת אינפורמציה מחייבת, אלא לכל היותר הערכה לגבי סיכוייה הטובים של הבקשה לקבלת היתר מתקן. גם אם ירקוני העריך שלא תהא כל בעיה להסדיר את הבנייה החורגת, הדברים אינם יוצאים מגדר הערכת סיכויים להבדיל מאינפורמציה על מצב קיים. אין בהערכה זו משום מצג מחייב מטעם ירקוני, ודאי וודאי שלא ניתן לראות בדברים כמצג מחייב בשם המועצה (או הוועדה) גם אם הערכותיו של ירקוני התבררו לבסוף כשגויות. יש להבחין בין מצב בו עובד עירייה או מועצה נותן אינפורמציה רשלנית לפונה ומספק מידע שגוי תוך התרשלות בבחינת העובדות, כדוגמת עניין קריית אתא אליו היפנו הצדדים (ע"א 209/85 עריית קרית-אתא נ' אילנקו בע"מ), ובין מצב בו נעשית פנייה לגורם במועצה כדי לקבל הערכותיו לעניין סבירות הסיכוי להתממשות תכנית עתידית (וראו גם ע"א 1540/97 הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה חולון נ' אברהם רובינשטיין ושות' חברה קבלנית בע"מ).
אוסיף כי אין טענה שהמועצה לא ניסתה לסייע, להיפך, עולה כי ניתן היתר לכל החריגות שהסדרתן אינה מחייבת אישור הג"א, וירקוני גם המליץ לאשר את פניית רונן להג"א, פנייה שסורבה (נספח 7 לתצהיר לוי, סיכום ישיבה מיום 19.08.13, צורך למוצגי המועצה).
70.מכל האמור ההודעות נגד המועצה נדחות.
התוצאה
71.התביעה מתקבלת בחלקה, ואני מחייבת את הנתבעים, ביחד ולחוד, לשלם לתובעים סכום של 220,000 ₪, בתוספת אגרת משפט כפי ששולמה ושכר טרחת עורך דין בסכום של 25,000 ₪.
ההודעה לצד שלישי נגד צדדים שלישיים 1 – 2 מתקבלת בחלקה, ואני מחייבת את הצדדים השלישיים 1 – 2, ביחד ולחוד, לשלם לשולחי ההודעה סכום של 110,000 ₪ בתוספת אגרת הודעה לצד שלישי כפי ששולמה ושכ"ט עו"ד בסכום של 15,000 ₪.
ההודעה לצד שלישי מס' 3 ולצד רביעי (הן ההודעות נגד המועצה המקומי שוהם) נדחות.
כל אחד משולחי ההודעות, והם הנתבעים וצדדים שלישים 1 – 2 ישלם למועצה שכ"ט עו"ד בסכום של 12,500 ₪.
כל צד יישא בהוצאות עדיו.
כל הסכומים ישולמו בתוך 30 יום מהיום.
מזכירות מתבקשת לשלוח לצדדים עותק מפסק הדין.
ניתן היום, י"ט אב תשע"ט, 20 אוגוסט 2019, בהעדר הצדדים.
