בפני תובענה לתשלום דמי ניהול. התובעת היא חברה העוסקת בניהול ותחזוקת מבנים. הנתבעת היא הבעלים הרשום והמחזיקה של הקומה השלישית בבניין בדרך מנחם בגין 19, תל אביב (להלן- הנכס, הבניין או בית הדר, בהתאמה).
תמצית טענות התובעת
לטענת התובעת, בשנת 2006 התקשרה בהסכם ניהול (להלן- ההסכם או הסכם הניהול) עם נציגות הבית המשותף של הבניין, במסגרתו נקבע, כי התובעת תספק שירותי ניהול ואחזקה של הרכוש המשותף. בסעיף 4.1 להסכם נקבע, כי דמי הניהול יעמדו על סך של 14,267 ₪ בצירוף מע"מ וכי דמי הניהול יהיו צמודים למדד. ביום 7.1.08 התקיימה ישיבת בעלים בה השתתפו בעלים שונים של נכסים בבית הדר, וכן השתתף מר ניר ברלוביץ מ"דיור ממשלתי" ממנו רכשה הנתבעת את הנכס. בישיבה זו הוחלט להעלות את דמי הניהול ל - 20,000 ₪ לחודש בצירוף מע"מ. לטענת התובעת, הנתבעת, אשר נכנסה לבניין במקום "דיור ממשלתי", קיבלה על עצמה את הסכם הניהול וזאת בנוסף לקבלת ההסכם בהתנהגות וכי הדיירים האחרים בבניין שילמו את דמי הניהול כסדרם.
לטענת התובעת, החל מכניסת הנתבעת לנכס בסוף 2009 ועד לחודש ספטמבר 2010, שילמה הנתבעת את דמי הניהול כסדרם, אך מחודש אוקטובר 2010 ועד לחודש יוני 2012 הפסיקה לשלם את דמי הניהול, אף שבתקופה זו המשיכה לקבל, יחד עם דיירי הבניין האחרים, שירותי אחזקה וניהול מהתובעת.
באשר לאופן חישוב דמי הניהול טענה התובעת, שיש לחשבם לפי שטח הנכס של הנתבעת 1,112 מ"ר מתוך כלל השטח המבנה, 6,407 מ"ר, המהווה 17.35%. בהתאם לחישוב זה, ובהתאם לדמי הניהול בסך של 20,000 ₪, על הנתבעת לשלם 3.121 ₪ למ"ר בצירוף מע"מ. לטענת התובעת, סכומים אלו היו אמורים להיות צמודים למדד כך שבחודש אוקטובר עמדו על 3.44 ₪ למ"ר אך היא חייבה את הנתבעת בסך של 3.24 ש"ח למ"ר בלבד.
במסגרת תצהירה הסכימה התובעת, שחיובה של הנתבעת בדמי ניהול ייעשה לפי שטח של 1,037 מ"ר (סעיף 33 לתצהיר התובעת). על כן העמידה התובעת את סכום התביעה על הסך של 103,574 ₪ נכון למועד הגשתה (ראו סעיף 15 לסיכומי התובעת).
תמצית טענות הנתבעת
לטענת הנתבעת, התובעת לא ביצעה את עבודתה כראוי ולא דאגה לניקיון השטחים המוחזקים בתחום אחריותה. התחזוקה הלקויה של בית הדר פגעה בהכנסות הנתבעת, שהתקשתה להשכיר את יחידות הנכס.
עוד טוענת הנתבעת, כי נספח א' להסכם הנושא תאריך מיום 29.11.05 וכותרתו "הצעת מחיר עבור ניהול ואחזקה של בית הדר – דרך פתח תקווה 19 ת"א" (להלן- הנספח להסכם) קבע, שהתובעת תבצע פעולות שונות, ללא תשלום נוסף, כגון : סגירת הפתחים מסביב לבניין כולל כניסות ראשיות על ידי דלת אינטרקום, ביצוע והתקנת מערכת מצלמות הכולל שמירה על ידי סייר, צביעת הבניין בחלקו הפנימי, השלמת ציוד כיבוי וגילוי אש וסגירת רשת ברזל של פיר המעלית בגבס ועוד, וכי פעולות אלו לא בוצעו. לטענת הנתבעת, התובעת התנהלה בחוסר שקיפות לעניין היקף השירותים שאמורים להיות מסופקים על ידה במסגרת ההסכם, פירוט ההכנסות מדמי הניהול, פירוט הוצאות תחזוקת הבניין, היקפן של ההכנסות מהשכרת החניון בבניין ואופן השימוש בהן וזאת תוך כדי הפרה יסודית של ההסכם. לטענת הנתבעת, עיון בדוחות שהועברו לה מגלה אי התאמות לגבי מספר רכיבים בדוחות המעלה חשד לאי סדרים בהתנהלותה הכספית של התובעת.
בהתייחס לחניון טוענת הנתבעת, שהכנסות החניון הן חלק מהכנסות בעלי הנכסים בבניין ועולה החשד, כי התובעת לוקחת לעצמה את כספי השכרת החניות בחניון הבניין.
עוד מעלה הנתבעת טענות רבות באשר לתקינות ניהול החשבונות על ידי התובעת. לעניין זה טוענת הנתבעת, כי פנתה פעמים רבות לתובעת על מנת לקבל דוחות על פעילות, הכנסות מדמי ניהול והוצאות אך זו סירבה משום שהיא מעבירה מסמכים אלו לנציגות הבית וכי על הנתבעת לפנות לנציגות לצורך קבלת המסמכים. לטענתה, מאחר שלא קיבלה את המסמכים המבוקשים וכי עלה, שהתובעת אינה עושה את המוטל עליה ואינה נותנת תמורה כלשהי עבור דמי הניהול אותם היא גובה וכן, כי קיים חשש לאי סדרים בענייני הכספים הודיעה, שאין היא משלמת דמי ניהול לתובעת.
לטענת הנתבעת, התובעת אינה זכאית לתשלום מקום בו לא ביצעה את עבודתה כנדרש ולא סיפקה תמורה עבור דמי הניהול. הואיל והתובעת לא ביצעה עבודתה נדרשה הנתבעת לשאת בעלויות שונות על חשבונה לטובת שיפור מצב התחזוקה של הבניין ונשאה בעלויות בסך של למעלה מ- 15,000 ₪.
לטענת הנתבעת, בעקבות הפגמים בהתנהלות התובעת החלו מגעים להחלפתה כחברת הניהול של הבניין. בסוף דצמבר 2013 נחתם הסכם עם חברה אחרת למתן שירותי ניהול לבניין, והחל מינואר 2014 החברה החדשה היא זו שמספקת שירותי ניהול לבניין.
התובעת הגישה את תצהירו של מר יואל רדושר (להלן- רדושר). הנתבעת הגישה את תצהירם של גב' קרין פלוריאן (להלן- קרין), מר מרדכי פלוריאן (להלן- מרדכי, או מוטי) וד"ר ישראל ירושלמי (להלן- ירושלמי).
דיון
עיון בטענות הצדדים, בראיות שהוגשו ובסיכומי הצדדים הביא למסקנה, שיש לקבל את התובענה.
לטענת הנתבעת, התובעת הפרה את התחייבויותיה על פי ההסכם ולא סיפקה את כלל השירותים שנדרשו ממנה בגדרו וכן, כי הפרה את ההסכם בכך שנהגה בחוסר שקיפות וסירבה להעביר מסמכים בנוגע להתנהלותה.
אף אם תתקבל הטענה, כי התובעת הפרה את ההסכם, אזי היה על הנתבעת להודיע לתובעת, באמצעות נציגות הבית המשותף, על ביטול ההסכם בגין הפרתו וכן לדאוג להחלפת חברת הניהול, כפי שנעשה בסופו של יום. חובתה של הנתבעת לשלם את דמי הניהול נובעת מההסכם והיא נסמכת על חובתו של בעל זכויות בבית משותף לשאת בחלקו היחסי בהוצאות הדרושות לאחזקה תקינה ולניהולו של הרכוש המשותף בבית המשותף, וזאת בהתאם לסעיף 58(א) לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969.