ת"א 17055-04-12 רוזנבלט ואח' נ' אלון

1. תביעה בגין רשלנות נטענת של עוה"ד שייצג את התובעים בעסקת רכישת דירה. לשיטתם, כללו חובותיו כעו"ד אף את חובתו ליידע אותם בדבר מכשול ביחס לאפשרות ניצול זכויות הבניה בדירה.

גרסת התובעים

2. התובעים הינם בני זוג, הורים ל- 3 ילדים, אשר רכשו דירה בשדרות הצבי בחיפה. הנתבע הינו עו"ד אשר ייצג את התובעים בעסקת רכישת הדירה. בין התובע לנתבע היכרות מוקדמת הנובעת משירותם המשותף במילואים. הדירה שנרכשה היא אחת משתי דירות שבבית משותף. לכל אחת מהדירות מחצית ברכוש המשותף. התובעים מבארים כי מהלך השנים שקדמו לרכישה, כל אחד מבעלי הדירות עשה שימוש בלעדי בחלק הגינה שסמוכה לדירתו.

3. לטענת התובע, עוד טרם רכישת הדירה, הסביר לנתבע כי הדירה, במתכונתה הנוכחית קטנה מגודל הדירה לה זקוקים התובע ומשפחתו , וכי הסיבה שמצאו אותה מתאימה להם, הינה כי לפי בדיקותיהם נותרו לה די אחוזי בניה שיאפשרו להם להרחיב את הדירה, על ידי בניית קומה נוספת. לגרסת התובעים, למרות שהנתבע ידע מה חשיבות הרחבת הדירה עבור התובעים (לטענתם היה הדבר קרדינאלי), הוא לא הסביר להם כי:

1. הדירה הינה דירה בבית משותף, הכולל שתי דירות.

2. כי לדירה לא צמוד כל חלק מסוים מהרכוש המשותף, כך שלהפרדה הפיזית בין שתי הדירות אין כל נפקות משפטית.

3. כי למרות שלדירה אכן יתרת אחוזי בניה ניכרים, המאפשרים לפי חוק התכנון והבניה בניית קומה נוספת, הרי שעל מנת שהתובעים יוכלו לנצלם, עליהם לקבל את הסכמת הבעלים של הדירה הנוספת בבית המשותף; ובלעדי ההסכמה לא יוכלו לממש את זכויות הבניה בדירה.

    

   4. לגרסת התובעים, הסבר מסוג זה היה חשוב להם לאור ההפרדה שהייתה קיימת בפועל בין שתי הדירות בבית המשותף, ושבאה לידי ביטוי בגדר הפרדה, הפרדת ההשקיה והתאורה, הגינון והבינוי. לאור המצב הפיסי, דימו הם לחשוב כי לכל אחת מן הדירות מחצית מן הזכויות בחלקה, לרבות מחצית מזכויות הבניה בה. ההבדל בין דיני התכנון והבניה לבין דיני הקניין, אינה עניין טריביאלי, והדבר לא היה נהיר להם. לטענת התובע, לו ולאשתו היה ברור כי כאשר מדובר בבית דו משפחתי עם הפרדה פיזית, וכאשר לדירה יש עודף אחוזי בניה שלא נוצלו, תהא זו זכותם לנצל זכויות אלו. משלא קיבלו התובעים את ההסבר הנ"ל ובסוברם כי יוכלו להרחיב את הדירה כאמור, רכשו את הדירה בהסכם מיום 10.06.05. טרם החתימה על ההסכם, חתמו התובעים על זיכרון דברים, לאחר שקבלו את "ברכת הדרך" של הנתבע.

    

   5. לאחר רכישת הדירה, שכרו התובעים את שירותיו של אדריכל ופעלו לקבלת היתר בנייה על מנת להרחיב את הדירה. לאור יתרת אחוזי הבניה, אכן קיבלו את ההיתר, אך לאחר מכן קיבלו במפתיע גם צו מניעה זמני, שניתן לבקשת בעלי הדירה השנייה בבית המשותף, האוסר עליהם לבצע את הבניה נשוא ההיתר. הסכסוך נדון בפני המפקחת על רישום המקרקעין. לתובעים התברר כי בעלים של דירה בבית משותף אינו רשאי לנצל את אחוזי הבניה של החלקה מבלי שיקבל לכך את הסכמת הבעלים של הדירה השנייה. במילים אחרות התברר להם כי גם אם ניתן לקבל היתר בניה , אין הדבר מקנה להם זכות לבנות על פיו; כאשר יש להבדיל בין המישור התכנוני למישור הקנייני. הבדל זה לא היה ברור להם עת התקשרו בעסקת הרכישה. יתרה מכך, התברר לתובעים כי אפילו הקירות החיצוניים הם רכוש משותף, ואסור לעשות בהם כל שינוי ללא הסכמת בעלי הדירה השכנה, שבבעלותם חלק יחסי לא מסוים של הרכוש המשותף.