ליאון ו-27 אח' נ' א.א.מ.נ חברה לבניין בע"מ ואח'

לפניי תובענה להצהיר על ביטולו של חוזה מקרקעין ובניה ("פרויקט תמ"א 38" חלקי) בין התובעים לנתבעת 1.

התובעים (להלן גם: "הדיירים") הם בעלי הזכויות בבית המשותף שברחוב הרב קוק 5 באשדוד (גוש 2066 חלקה 236; להלן: "הבניין"). הם התקשרו בחוזה עם הנתבעת 1 (להלן: "הנתבעת" או "הקבלן"), שלפיו התחייבה הנתבעת לבצע תוספות בנייה בבניין, בתמורה לחלק מזכויות הבניה הצמודות לבניין, אשר יאפשרו לנתבעת לבנות שתי דירות גן ולמכרן (להלן: "החוזה"). הקונים של דירות אלה הם הנתבעים 4-2 (להלן: "הנתבעים הנוספים" או "רוכשי דירות הקבלן").

התובעים מבקשים להצהיר כי החוזה מבוטל מחמת הפרתו על ידי הנתבעת; וכפועל יוצא מכך – כי אין עוד לנתבעת זכויות בבית המשותף, לרבות זכות גישה ושהות בו ובשטחים הצמודים לו, ודין הערת האזהרה לטובתה להימחק.

התובעים מבהירים כי אין להם כל טענה נגד רוכשי דירות הקבלן, וכי אינם מעוניינים לפגוע בזכויותיהם.

רוכשי דירות הקבלן, המנהלים נגד הנתבעת הליך מקביל בבית משפט השלום בראשון-לציון [א 3739-08-16], שותפים לרצונם של התובעים כי הנתבעת תסולק מן האתר, הערת האזהרה לזכותה תימחק, וזכויות הבניה הכרוכות בבית המשותף יימכרו, במסגרת פרויקט תמ"א 38 משלים, לקבלן אחר, הנהנה מאמונם של התובעים ושל רוכשי דירות הקבלן, אשר יתקן את ליקויי הבניה הנטענים של הנתבעת וישלים את עבודות הבניה – הכול, כמובן, בכפוף לשמירת זכויותיהם, ובשים לב לכך שהערות האזהרה לטובתם של רוכשי דירות הקבלן רשומות על הערת האזהרה לטובת הנתבעת.

התובעים טוענים כי הנתבעת הפרה את החוזה בחוסר מעש שנמשך שנים(!), ולא סיימה את העבודה בתוך המועד החוזי ובתוך תקופת תוקפו של היתר הבניה שניתן לה.

הנתבעת מודה למעשה בחוסר מעש ממושך, ובאי-סיום העבודה במועד. לפיכך, טענותיה כי חרף מצב דברים זה אין לבטל את החוזה הן בבחינת "הודאה והדחה", שהנטל להוכיחן מוטל על הנתבעת.

בכתב ההגנה טענה הנתבעת כי מחדלים של רוכשי דירות הקבלן הם שגרמו לעיכובים. בישיבת קדם-המשפט הראשונה הערתי כי לכאורה אין בכך הגנה כלפי התובעים. בעקבות כך העלתה הנתבעת לראשונה טענה כי גם מחדלים של התובעים עצמם גרמו לעיכובים [פרוטוקול מיום 15.2.17].

בעקבות טענה חדשה וכבושה זו, המהווה עילת הגנה חדשה לגמרי ושינוי חזית מהותי – קבעתי כי ככל שהנתבעת עומדת על הטענה, תגיש בקשה לתיקון כתב הגנתה, בצירוף ראיות לכאורה התומכות בעילה החדשה, ותפקיד ערובה להוצאות [החלטות מיום 17.4.17 ומיום 22.5.17]. אולם, הנתבעת הודיעה כי אין בכוונה לעשות כן [הודעה מיום 1.6.17].

מלכתחילה נטיתי, מתוך זהירות מופלגת, שלא לדחות על הסף את טענת ההגנה החדשה של הנתבעת, אלא לאפשר להליך להתנהל ולהכריע בו לאחר שמיעת ראיות. אולם, לבקשת התובעים, הנאנקים לטענתם תחת מטרדי המצב הקיים [צורפו ראיות לכאורה לטענה זו], שבתי ועיינתי בדבר, והגעתי למסקנה כי ראוי בכל זאת לדחות את הטענה על הסף, ולקבל את התביעה, לפי תקנה 143(9) בתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984 (להלן: "תקנות סדר הדין").

בהיעדר כתב הגנה מתוקן, יריעת המחלוקת תחומה לפי כתבי הטענות המקוריים. כתב ההגנה המקורי של הנתבעת אינו מכיל טענת הגנה כלפי התובעים באשר לעובדה שאינה במחלוקת כי הנתבעת "לא סיפקה את הסחורה", וכי כבר חלפו הן המועד החוזי לעשות כן, והן ההזדמנות לעשות כן, בתקופת תוקפו של היתר הבניה.

לפנים משורת הדין נתתי את דעתי, חרף אי-תיקון כתב ההגנה, לפירוט טענת ההגנה החדשה והכבושה של הנתבעת כפי שהועלה ב"כתב תגובה" שהגישה ביום 6.3.17. בתגובה זו טענה הנתבעת כי חוסר מעש של שנים(!) נבע מעיכוב בחתימות הדיירים על מסמכים שונים. טענה זו, שהוכחשה על ידי התובעים למן העלאתה לראשונה, אינה סבירה; שהרי התנהגות כזו מנוגדת לאינטרס של הדיירים. בנוסף לכך, לא הובאו לטענה זו ראיות לכאורה כלשהן; כגון תצהיר עדות ממשי (להבדיל מתצהיר על דרך ההפניה של בעל-הדין, בעלי הנתבעת ומנהלה הערב אישית לחיוביה), או העתקי תכתובת שבה מתרה הנתבעת בדיירים על מחדלם הנמשך, העולה בעצמו כדי הפרת החוזה. מכאן שאין באמתחת הנתבעת כל תשתית ראייתית להרמת הנטל להוכיח את טענת ההודאה-וההדחה שלה בדבר מחדלי התובעים שהכשילו, כביכול, את קיום החוזה על ידיה.

לא זו אף זו: אפילו היה מקום ליתן משקל לגרסה העובדתית של הנתבעת כאמור, היא לא הייתה מועילה לנתבעת מטעמים משפטיים. הפרת החוזה על ידי התובעים, כביכול, במחדלם הנטען לחתום על מסמכים ללא דיחוי – היה עשוי להוות עילה להתרעה ומתן אורכה לקיום החיוב, תוך שהנתבעת מזהירה את התובעים כי המשך ההפרה יהווה עילה לסעדים חוזיים כאלה או אחרים, כגון דחיית קיום של חיובי הנתבעת לסיים את הפרויקט במועדו המקורי. הנתבעת אף לא טענה שעשתה כן, ואין צריך לומר שלא הביאה כל ראיה לכאורה שעשתה כן. אדרבא, אי צירוף תכתובת כאמור לכתב הטענות נזקף לחובת הנתבעת ומזמין את המסקנה כי התרעות כאלה לא ניתנו.

היעדרן של התרעות כאמור מקרין, כמובן, על משקלה של הגרסה העובדתית של הנתבעת, במיוחד בשים לב לעיכוב המאוד ממושך בחתימות הנדרשות של כלל הדיירים, שהנתבעת טענה לו בכתב התגובה. למעשה, חסר ראייתי זה מזמין את המסקנה כי הנתבעת זנחה את חובותיה החוזיות, כטענת התובעים; וכי טענתה לעיכובים התלויים בתובעים, ולקשר סיבתי בין עיכובים אלה לבין אי השלמת העבודה במועדה, הנה בבחינת המצאה שבדיעבד, שנולדה למשמע הערות בית-המשפט בדיון.

היעדרן של התרעות כאמור מביא גם לתוצאה המשפטית כי הנתבעת מחלה על מחדלים נטענים אלה, ומכול מקום היא אינה רשאית לבסס עליהם, בדיעבד, טענה להפרת החוזה על ידי התובעים, לאחר חלוף זמן סביר מהתרחשותם של העיכובים הנטענים, בלא שהנתבעת התריעה על כך, ולאחר שהתובעים חתמו על אותם מסמכים מתוך הסתמכות על החוזה כמות שהוא, לרבות מועדי הסיום של העבודה, שלא נדחו, ולא ניתנה התרעה על האפשרות שיידחו עקב כך. כך נגזר מחובת תום-הלב החלה על שימוש בזכות הנובעת מחוזה [חוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973; איל זמיר, חוק חוזה הקבלנות, תשל"ד-1974 (1994), עמ' 361, 389-388].

הנתבעת טוענת כי נותרו לה עוד עבודות קטנות בלבד כדי להשלים את חיוביה. התובעים כופרים בכך, וטוענים לחוסרים וליקויים כבדים באיכות ובכמות. בשלב זה, שבו טרם נשמעו ראיות אודות טיב העבודה, די בכך שאין מחלוקת כי היתר הבניה פקע, ולפיכך השלמת העבודה תלויה בהליכים תכנוניים חדשים. כמו כן, הנתבעת הודתה [בתגובתה מיום 9.6.17] כי דרושים לה כחודשיים להשלמת העבודות החסרות לפי הודאתה (כאשר משך הבניה הכולל, לפי החוזה, היה 12 חודשים). אין מדובר, אפוא, על "ביצוע בקירוב" של העבודה על ידי הנתבעת, ועל מקרה שבו נדרשת לה ארכה קצרה בלבד להשלמת העבודה, שמאירה את סירובם של התובעים באור של חוסר תום-לב. זאת בנוסף לעיכוב המאוד ממושך בביצוע העבודה, שאינו שנוי במחלוקת; ולהימנעות הנתבעת מתשלום הוצאות שנפסקו נגדה, ואף מתיקון כתב הגנתה במחיר מתן ערובה להוצאות, אשר משקפים יסוד לדאגה של התובעים מאיתנותה הפיננסית של הנתבעת – אשר מאירים באור סביר את אבדן האמון של התובעים בכושר הביצוע של הנתבעת (מלבד הוריות נוספות לכך, שהתובעים טוענים להן, ואף צירפו אסמכתאות להן, אולם משהן לא הוכחו בשלב זה – איני מתבסס עליהן).

סיכומו של דבר הוא כי די במה שהנתבעת הודתה בו, לאמור: העיכוב הממושך בהשלמת העבודה, כדי להצדיק את ביטול החוזה של התובעים עם הנתבעת ושחרורם להתקשר בחוזה עם קבלן חלופי. הנתבעת לא טענה בכתב הגנתה כי עיכוב זה נגרם בעטיים של התובעים. רק בדיון הראשון, למשמע הערות בית-המשפט, העלתה לראשונה טענה זו. אולם, על אף החלטת בית-המשפט – הנתבעת לא ביקשה לתקן את כתב הגנתה, ועל ידי כך השאירה טענה זו מחוץ לחזית הדיון. למעלה מן הצורך ולפנים משורת הדין דנתי בטענה זו, והראיתי כי אפילו בהסתמך על טענות הנתבעת בלבד, שהן מסוג "הודאה והדחה" – אין מדובר על גרסה עובדתית שיש לה סיכוי להתקבל, וגם אין מדובר על טענה שיש לה סיכוי משפטי להתקבל, לאחר שהנתבעת נמנעה, בזמן אמיתי, להתריע לפני התובעים על העיכוב הממושך, כביכול, בחתימתם על המסמכים הנדרשים, ועל השלכתו על מועד סיום העבודה.

כאמור, מלכתחילה נהגתי זהירות מופלגת ונרתעתי מלדחות את הגנת הנתבעת על הסף. אולם, לאחר עיון נוסף, באתי לכלל מסקנה כי זהירות מופלגת זו כלפי הנתבעת תגרור התעמרות בתובעים, בניגוד ל"מאזן הנוחות" המתבקש בנסיבות העניין. לפיכך שבתי ובחנתי את הסיכוי של הנתבעת להצליח בהגנתה, ומסקנתי היא שסיכוי זה אפסי ואינו מצדיק את המשך ההליך.

אני נעתר, אפוא, לסעד ההצהרתי המבוקש, ומצהיר כי החוזה של התובעים עם הנתבעת מבוטל, וכי על הנתבעת לסלק ידה מן האתר ומן העבודה (לפי טענת התובעים, שהנתבעת לא סתרה, מצב זה הוא ממילא המצב הקיים בשטח מזה זמן רב).

בשלב זה איני מורה על מחיקת הערת האזהרה לזכות הנתבעת, משום שזכויות הנתבעים הנוספים, רוכשי דירות הקבלן, תלויות בה. תחת זו אורה כי התובעים והנתבעים הנוספים יגישו בקשה משותפת לפתרון העניין, אשר יאפשר רישום הערת אזהרה לטובת רוכשי דירות הקבלן על זכויות התובעים, ובעקבות כך – את מחיקת הערת האזהרה לטובת הנתבעת. בקשה כאמור תוגש עד יום 10.9.17.

כמו כן, התובעים והנתבעים הנוספים רשאים להגיש עד יום 10.9.17 בקשה לשומת הוצאות בעקבות קבלת התביעה.

תזכורת פנימית ליום 12.9.17.

ניתן היום, ט"ו אב תשע"ז, 07 אוגוסט 2017, בהעדר הצדדים.