מבוא
1.התובעת, (להלן: "התובעת" או "החברה"), הינה חברה שהוקמה בידי מספר שותפים לצורך רכישת נדל"ן והשכרתו. הנכס הרלבנטי לתביעה מצוי בבאר שבע, ברח' שז"ר 31, "בית פריזמה". בבניין זה רכשה החברה, (מכונס הנכסים של החברה הקבלנית שבנתה את הבניין, עו"ד יעקב אמסטר, ובאישור ביהמ"ש של כינוס), שטחים בקומת קרקע בהיקף 1,000 מ"ר, שטחים בהיקף 500 מ"ר בקומה ראשונה וכן שתי קומות חניה, חניון "מינוס 1", (להלן: "1-") וחניון "מינוס 2", (להלן: "2-"). עסקת הרכישה לוותה בתנאי ולפיו החברה תזכה במכרז של המל"ל אשר ביקש לשכור נכס שכזה ואכן כך אירע. החברה חתמה על הסכם להשכרת הנכס למל"ל ביום 25.12.05. בהתאם להסכם, עד לתום 90 יום מחתימת ההסכם, על החברה היה למסור את החזקה בנכס למל"ל וזאת לאחר שהחברה תשלים את מלוא עבודות ההתאמה והשיפוצים שנדרשו ע"י המל"ל. בינתיים, היו עיכובים במסירת החזקה בנכס מאת הכונס באופן שהיא נמסרה לחברה ביום 29.3.06. אישור המכירה הסופי, לאחר שהיו מספר שינויים ביחס למכר המקורי, ניתן ביום 14.06.06 מאת בית המשפט של כינוס. ביום 15.5.06 לאחר סיור בנכס מטעם נציגי המל"ל, יצא מכתב המפרט את דרישות המל"ל, אשר במרכזן, הדרישה שהינה מושא תיק זה, דרישה לאישור אכלוס מטעם העירייה, דרישה שפורשה בידי המל"ל כטופס 4 עדכני, למרות שלא הייתה מחלוקת על כי טופס 4 שניתן בשעתו לא בוטל.
2.מהו טופס 4? זהו טופס המונפק בהתאם לתקנה 5 לתקנות התכנון והבניה (אישורים למתן שירותי חשמל מים וטלפון) התשמ"א – 1981. משמעות האישור לפי הטופס הינה האפשרות לחיבור תשתיות למבנה, לאחר בנייתו, וכי הבניה בו בוצעה לפי ההיתר. לצורך הנפקת טופס 4, עובר מפקח מטעם הועדה המקומית על תכניות הביצוע אל מול הביצוע בפועל ובודק את התאמת הביצוע בשטח לתוכניות שאושרו בהיתר. במקרים שבהם יש צורך בקבלת היתר בניה נוסף, למשל, כאשר מבוצעות תוספות או שינויים הטעונים היתר, כמובן, יש צורך בהיתר בנייה אולם אין צורך בטופס 4 עדכני שהרי התשתיות כבר חוברו למבנה. בענייננו, זו הייתה הדרישה המעשית שהמל"ל דרש, אישורים מרשויות שונות כמפורט במכתבו מיום 15.5.06. למעשה, אין בדין פרוצדורה להנפקת טופס 4 "עדכני" שכן טופס 4 ממשיך להיות תקף. לשיטת החברה, לא יתכן לדרוש ממנה כתנאי להנפקת טופס 4 עדכני, דרישות שהיה להם מקום במקור כלומר כבר בשנת 2000. הוסיפה וטענה החברה כי הבניין עבר ביקורת בשנת 2003, לאחר שהוצא צו סגירה לבניין (צו סגירה שבוטל) לאור תקלת פריצת מים והצפה משמעותית בשל כשל בברזי הכיבוי שבבניין והצפת החניונים התת קרקעיים. ככול שהיו שינויים בבנוי לעומת התוכניות, על הנתבעות היה לדרוש התיקונים הנדרשים כבר אז. לשיטת החברה, הסתמכה היא על טופס 4 המקורי. לשיטת הנתבעות, בעקבות דרישות המל"ל, בוצעו שינויים ותוספות לגביהן נדרשה בקשה חדשה להיתר ומכאן שאין משמעות מעשית לטענת החברה.
3.התוכנית העסקית של החברה הייתה לרכוש את הנכס לצורך השכרתו למל"ל בשכירות ארוכת טווח. החברה קיוותה להעמיד את הנכס לרשות המל"ל לאחר התאמתו לדרישותיו ולקבל דמי שכירות בכול ההקדם. אלא שהתגלעו מחלוקות בין החברה למל"ל, מחלוקות שנגעו לביצוע העבודות, דבר שהביא לביטול ההסכם בידי המל"ל, מהלך שבוטל כשנחתם הסכם פשרה ביום 17.10.07 ולפיו יחשב יום זה כמועד שבו יחל המל"ל לשלם דמי שכירות, כאשר מנגד ויתרה החברה על כל טענותיה כנגד המל"ל. טוענת החברה כי איבדה 10 חודשי שכירות וזאת ביחס ללוח הזמנים המקורי שלה. לשיטת החברה, הנתבעות הן שגרמו לנזק כלכלי זה ולא רחוק היה, אילולא החברה הייתה מצמצמת את נזקיה, כי העסקה מול המל"ל הייתה מתבטלת. לשיטת הנתבעות, אין לחברה להלין אלא על עצמה, והתנהלותה שלא הביאה בחשבון את דרישות המל"ל אשר לא התפשר ודרש התאמה מלאה לצרכים שלו דבר שארך זמן שהחברה לא הביאה בחשבון, התנהלות שבין החברה כבעל נכס לבין המל"ל כשוכר הנכס, התנהלות שלא הייתה ידועה לנתבעות בזמן אמת ואינה קשורה אליה.
4.פלוגתא מהותית עלתה בקשר לחניון התת קרקעי. לטענת החברה, הנתבעות אסרו על השימוש בחניון 2-, לשיטת הנתבעות, הזמינו את החברה להציע פתרון שהיה פותר את הקושי שעלה כפי שאירע בדיעבד, באופן פשוט ובעלות מינורית. פלוגתא מהותית נוספת עלתה בקשר לטענת החברה לשיפוי הוצאות שהוציאה עבור מומחים. מכל מקום, להלן יפורטו בתמצית טענות הצדדים.
תמצית טענות החברה התובעת
5.טוענת החברה כי הנתבעות פעלו ברשלנות, תוך מצגי שווא רשלניים מטעים וכוזבים, על בסיסם התבססה, פעולות ומחדלים שהעמידו אותה בסיכון לביטול הסכם השכירות מול המל"ל ואף לתשלום פיצויים ולמרות הפעולות הנמרצות שננקטו לצמצום הנזקים, פעולות הכוללות את הפשרה שגובשה מול המל"ל, נגרם נזק אשר על הנתבעות לשאת בו, הן בשל דמי שכירות שלא יכולה הייתה לגבות, והן בשל נזק מתמשך באשר לשימוש בחניון 2-. טוענת החברה כי המל"ל הגיש רשימת דרישות במכתב מיום 15.5.06 אולם לא ניתן היה לדעת כי מאוחר יותר, הנתבעות יעמידו קשיים בסירוב לאשרור טופס 4. טוענת החברה כי עמדה בכול דרישות המל"ל כעולה מפרוטוקול החברה המפקחת ששכרה, חברת בז מהנדסים אולם הופתעה לקבל הודעת ביטול מהמל"ל ביום 22.2.07. אז, שכרה בבהילות את שירותי האדריכל, מר צבי טל יוסף שהיה בעבר מהנדס עיריית באר שבע, אשר עשה כל מאמץ לקצר את התהליך עד לקבלת היתר עדכני. לטענת החברה, לא הייתה כל הצדקה לדרישות ולתנאים שהנתבעות ביקשו כתנאי להיתר עדכני. באשר לחניון 2-, נטען כי אין מחלוקת שמאז הנפקת טופס 4 בשנת 2000, לא בוצעה במקום כל עבודה ולפיכך לא הייתה הצדקה לכך שבשנת 2007 יועמדו תנאים באשר לחניון וההיתר להפעלתו. טוענת החברה כי עד למכירת הנכס ביום 17.7.13 לא תמו תלאותיה והנתבעות המשיכו לאסור על הפעלת חניון 2-. לפיכך, טוענת החברה כי על הנתבעות לפצותה בשל אותם 10 חודשים שבהם נמנע ממנה לקבל דמי שכירות מהמל"ל ומדובר בסך של 1,420,034 ₪. בנוסף, נערך חישוב בידי החברה לפי 30 חניות בחניון 2- שלטענתה לא יכולה הייתה להשכיר, דבר שהביא אותה לתבוע סך של 959,958 ₪. בנוסף, תבעה החברה החזר דמי יעוץ לאדריכל צבי טל יוסף בסך 103,632 ₪, דמי יעוץ לעו"ד גדעון פישר בסך 143,721 ₪ וכן שכ"ט עו"ד זיו לב בסך 102,391 ₪. החברה בסיכומיה הקדימה וטענה כנגד טענות ההתיישנות והשיהוי שהעלו הנתבעות וכנגד טענת העירייה ולפיה הנתבעת הרלבנטית היחידה הינה הועדה המקומית. לפיכך טענה החברה שיש לקבל את התביעה.
תמצית טענות הנתבעות
6.הנתבעות טענו להתיישנות התביעה ולשיהוי בהגשתה לאור כך שלא סביר כי נזקים כה אדירים, אשר התגבשו לכל המאוחר ביום הסכם הפשרה של החברה מול המל"ל, 17.10.07, יתבעו רק ביום 9.2.14. טוענות הנתבעות כי העובדה ולפיה הונפק טופס 4 בשנת 2000 אינה מבטיחה העדר ליקויים בשנת 2006. טוענות הנתבעות כי מתן טופס 4 אינו מטיל כל אחריות לכך שהמבנה נבנה בדיוק לפי ההיתר שכן בבדיקה שנערכת בטרם הנפקת הטופס, יכול ולא יתגלו ליקויים וסטיות מההיתר שניתן, וכך אף העיד המומחה מטעם החברה, המהנדס טל יוסף. טוענות הנתבעות כי מהלך הדברים שבין החברה למל"ל לא היה ידוע לה ושלא הייתה שותפה לו. טוענות הנתבעות כי חבל שהנתבעות לא פעלו מיד עם קבלת החזקה להגשת בקשה לקבלת ההיתרים הנדרשים כדין, ותחת זאת, המתינו עד לסיום העבודות שביצעו ורק אז הגישו הבקשה בשיהוי רב ולאחר המועד שהיה צריך לעשות כן לפי הדין, לפני תחילת העבודות. בכול הנוגע לעיכובים במסירת הנכס מהחברה למל"ל טוענות הנתבעות כי מהעובדות שהוכחו, ברור לחלוטין כי הדבר אירע בשל אי עמידה בהתחייבויות שנתנה החברה למל"ל ללא כל קשר לנתבעות, דבר שעולה מחילופי הדברים שבין החברה למל"ל. מכל מקום, בכול הנוגע לעבודות שבוצעו בנכס, התברר לנתבעות כי בוצעו עבודות המחייבות היתר, בהן שינויי אינסטלציה, דבר שנבע מהצרכים הייחודיים של גורם כמו המל"ל אשר מטפל מטבע הדברים באוכלוסייה בעלת מוגבלויות. טוענות הנתבעות כי מרגע שהתבקש טופס 4 עדכני, הדבר בוצע בתוך שבועות ספורים. בכול הנוגע לחניון 2- נטען כי החברה מסיבותיה, הזניחה את הטיפול בהסדרת ההיתר לגביו, טיפול שהיה פשוט מאוד כפי שבוצע בדיעבד, שעות עבודה ספורות של פועל, פעולה שהינה הנחת מספר אבני שפה וצביעת חצי הכוונה על רצפת החניון. לגבי ההוצאות שנתבעו עבור מומחים, טענו הנתבעות כי אין קשר בין העסקת המומחים שהינם עורכי דין ומהנדס לבין הטענות כלפי הנתבעות ושלא הוצגו ראיות בקשר להוצאות אלו. לפיכך נטען שיש לדחות התביעה.