ת"א 1578-09 אמקור בע"מ נ' מנהל מקרקעי ישראל - תל אביב

במרכזה של תובענה זו דמי היתר בסך 24,252,292 ₪, שאותם שילמה התובעת למינהל מקרקעי ישראל כתנאי לאישור תכנית בניין עיר שאותה יזמה ביחס למתחם מקרקעין, אשר חלקו מצוי בבעלות המינהל וחלקו האחר מצוי בבעלות עיריית תל-אביב. על המקרקעין נבנה, בין השאר מגדל אלקטרה. לטענת התובעת, דמי ההיתר חושבו מבלי שהמינהל הפחית משווי המקרקעין את עלויות הבניה של מבני הציבור שהתובעת נדרשה לבנות על חשבונה בעבור עיריית תל-אביב, בהתאם להוראות התכנית. במסגרת התובענה, מתבקש בית המשפט לחייב את המינהל להשיב לתובעת סך 1,350,566 ₪ (כולל מע"מ), נכון למועד הגשת כתב התביעה, המשקפים, לטענת התובעת, את הסכום העודף שאותו שילמה בעקבות אי הפחתת עלויות הבניה של מבני הציבור.

1. הרקע הנדרש לעניין

התובעת, אמקור בע"מ, הינה חברה פרטית העוסקת בייזום והקמה של פרויקטים בתחום הנדל"ן. בכלל זה, התובעת הינה בעלת זכויות החכירה במקרקעין המצויים ברחוב יגאל אלון פינת רחוב התובל בתל-אביב, הידועים גם כחלקה 2 בגוש 7095 (להלן: המקרקעין), וזאת מכוח הסכם חכירה מקורי למטרת "בניית בית חרושת לתעשיית מקררים", אשר נחתם בשעתו למול מינהל מקרקעי ישראל (להלן: הנתבע או המינהל).

המקרקעין נשוא ענייננו מהווים חלק ממתחם מקרקעין בשטח כולל של כ-25 דונם, המצוי בבעלות משותפת של קק"ל ועיריית תל-אביב, אשר התובעת הינה בעלת זכויות החכירה בו. כפועל יוצא של הסכם שנחתם בשנת 2005 בין העירייה לבין המינהל, אוחדו החלקות שבבעלות העירייה וכן החלקות שבבעלות המינהל, באופן שאיפשר ליצור חלקת רישום חדשה, שהיא המקרקעין כהגדרתם לעיל.

במהלך שנת 2007, יזמה התובעת תכנית בניין עיר חדשה, היא תכנית מפורטת שמספרה תא/3356, למיצוי מלוא זכויות הבנייה האפשריות במתחם המקרקעין, לפיה יוקמו במתחם מבנה בן שש קומות משרדים מעל קומת קרקע מסחרית וחמש קומות חניה תת קרקעית וכן מבנה בן ארבעים וחמש קומות מעל חמש קומות מרתף (להלן: התכנית או התכנית החדשה). בין הוראות התכנית נקבעה גם הקצאה של שטחים שישמשו לצרכי ציבור, שאותם התחייבה התובעת לבנות על חשבונה בעבור עיריית תל- אביב.

ביום 11.7.07, לאחר קבלת אישורו העקרוני של המינהל לתכנית ואישורה בידי מוסדות התכנון הרלבנטיים, פנתה התובעת למינהל בבקשה לערוך "עסקת שינוי יעוד וניצול", לנוכח כוונתה לממש את מלוא זכויות הבניה על פי התכנית החדשה.

ביום 1.7.08, לאחר משלוח תזכורות בנושא למינהל, שלח המינהל לתובעת "מפרט כספי לשינוי יעוד/ ניצול בגין נכס המקרקעין", שבגדרו נתבקשה התובעת לשלם למינהל דמי היתר בגין שינוי הייעוד בסך 20,618,980 ₪. במסגרת המפרט הכספי, הוצגו לתובעת שתי חלופות אפשריות לפעולה, ככל שבכוונתה להגיש השגה על השומה שמכוחה הוצאה הדרישה לתשלום דמי היתר. על פי החלופה הראשונה מוגשת השגה במקביל לביצוע העסקה ואילו על פי החלופה השנייה העסקה מאושרת רק בתום הליך ההשגה. במפרט הכספי פורטו מלוא התנאים הנדרשים לצורך מימושה של כל אחת מהחלופות. התובעת, שבחרה בחלופה הראשונה, שילמה למינהל ביום 10.7.08 סך 18,850,307.24 ₪, שהם כ-75% מסכום החיוב בגין דמי ההיתר, וכן הפקידה בידי המינהל ערבות בנקאית בסך 6,193,436 ₪, שהם כ-25% מסכום החיוב בגין דמי היתר, וזאת בהתאם לתנאי המינהל הנוגעים לחלופה הראשונה, כפי שפורטו במפרט הכספי. בד בבד עם האמור, הגישה התובעת השגה על גובה דמי ההיתר, מגובה בשומה של השמאי מר ארז כהן.

ביום 14.9.08 התקיים דיון במעמד הצדדים לפני השמאי הממשלתי המחוזי, שבגדרו טענה התובעת, בנוסף לטענות שהעלתה במסגרת השגתה, כי יש להפחית משווי המקרקעין את עלויות הבנייה המוערכות של מבני הציבור, שאותם התבקשה התובעת לבנות על חשבונה בעבור עיריית תל-אביב. במהלך הדיון הוסכם, כי נושא זה ידון בין הצדדים ללא קשר להחלטת השמאי הממשלתי.

ביום 26.11.08 התקבלה שומת השמאי הממשלתי המחוזי בהשגה שהגישה התובעת, שבגדרה נקבע, כי על התובעת לשלם למינהל דמי היתר בסך 20,265,016 ₪.

ביום 5.1.09, ועוד בטרם המציא המינהל לתובעת דרישת תשלום המתבססת על שומת השמאי הממשלתי המחוזי בהשגה שהגישה התובעת, חילט המינהל סך 5,671,985.70 ₪ מתוך הערבות הבנקאית שהפקידה התובעת. יצוין, כי בגין התנהלות זו של המינהל הוחלפה בין הצדדים תכתובת, שבגדרה הלינה התובעת על חילוט הערבות כאמור, מבלי שהומצאה לה דרישת תשלום קודם לכך.

ביום 26.1.09 שלח המינהל לתובעת תחשיב כספי מעודכן בעקבות הכרעת השמאי הממשלתי המחוזי בהשגת התובעת.