בפני תביעה לפינוי וסילוק יד.
רקע
1.רשות הפיתוח הינה בעלת הזכויות במקרקעין ובנכס הנמצאים ברח' 3136 מס' 4, תל אביב-יפו. המקרקעין היו ידועים בעבר כגוש שומא 7032 חלקה 166. לאחר הליכי הסדר שבוצע בשנת 2009 ידועים המקרקעין כחלקה 14 בגוש 8991. (להלן: "המקרקעין" ו"הנכס").
המקרקעין מנוהלים, על פי דין, על ידי רשות מקרקעי ישראל (לשעבר מינהל מקרקעי ישראל), באמצעות עמידר החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ (להלן: "התובעת" או "עמידר").
הנתבע 1 (להלן:"הנתבע") והנתבעת 2 (אשתו של הנתבע), מחזיקים בנכס כולו: בקומת הקרקע בדירת 4 חדרים, הול וחדרי שירות, וכן בקומת הגג והמרתף.
2.הצדדים חלוקים בשאלת זכותם של הנתבעים להחזיק בנכס.
התובעת הגישה תביעה לפינוי וסילוק ידם של הנתבעים מהמקרקעין והנכס.
הנתבעים הגישו כתב הגנה.
במהלך ניהול ההלכים ביקשו הנתבעים לתקן את כתב ההגנה. בקשתם נעתרה בהחלטה מיום 30.5.12.
3.להשלמת התמונה יצוין, כי בתיק זה נעשו ניסיונות רבים להביא את הצדדים לפשרה, לרבות הזמנת הצדדים לתזכורת פשרה לאחר הגשת הסיכומים. לאור הודעות הצדדים מיום 7.1.16 ומיום 16.3.16, נראה כי מאמצים אלה לא נשאו פרי ומשכך הגיעה העת למתן פסק דין.
טענות התובעת
4.המקרקעין והנכס נשוא התביעה מנוהלים על ידי התובעת.
בכתב התביעה טענה התובעת כי הנתבעים או מי מטעמם פולשים ו/או מסיגי גבול ו/או מחזיקים שלא כדין בנכס, וכי הם מחזיקים בנכס מבלי שתהיה להם זכות לעשות כן ומבלי שקיבלו את רשות התובעת.
עוד נטען כי הנתבעים הוסיפו תוספות בנייה באופן בלתי חוקי, ללא זכות שבדין, ללא אישור התובעת ומבלי שהיה בידם היתר בנייה כדין מהרשויות.
בתצהיר מטעם התובעת צוין כי מתוך המסמכים המצויים אצל התובעת עולה כי ביום 1.6.1950 הגיש המפקח על נכסי נפקדים תעודה המעידה על החזקה לא חוקית של אביו המנוח של הנתבע במקרקעין (להלן:"האב המנוח" או "המנוח"). עוד צוין כי ממסמכים נוספים עולה כי המנוח התגורר בנכס עם בני משפחתו, לרבות הנתבע, וכי במשך השנים לא שולמו דמי שכירות או דמי שימוש ראויים עבור הנכס.
התובעת טוענת כי ההליכים המשפטיים שהתקיימו בין הצדדים במהלך השנים, מהווים אינדיקציה לכך שלאב המנוח לא היו זכויות בנכס.
התובעת מוסיפה ומציינת כי ביום 6.8.2007 הוגש דו"ח ביקור מטעמה לפיו התברר כי כיום הנתבעים הם שמחזיקים בנכס.
לטענת התובעת, הותרת הנתבעים בנכס תהווה פגיעה קשה בזכויותיה הקניין שלה.
לאור האמור, התבקש להורות לנתבעים לפנות את המקרקעין מכל אדם וחפץ ולהשיב את החזקה בהם לידי התובעת. כמו כן התבקש ליתן צו להריסת כל תוספות הבנייה הבלתי חוקיות המצויות בנכס ולהורות כי עלות הפינוי וההריסה תחול על הנתבעים.
טענות הנתבעים
5.בכתב ההגנה המקורי, טרם תיקונו, טענו הנתבעים כי למרות שהנתבע אינו רשום במרשם המקרקעין כבעל הנכס, הוא בעל הנכס, שכן משפחתו מחזיקה בנכס באופן בלעדי משנת 1974, וכי חזקתו בנכס הינה חזקה נוגדת, שאינה נוצרת מכוח זכות הבעלים של הנכס, אלא בניגוד לה.
בדיון מיום 29.10.12, לאחר שתוקן כתב ההגנה, הצהיר ב"כ הנתבעים לפרוטוקול כי "ויתרנו על הטענה לחזקה נוגדת תוך שמירת זכויותינו. אנו טוענים בכך שהנתבע הוא בר רשות בלתי הדירה, ולחילופין דייר מוגן" (עמ' 14 שורות 13-14 לפרוטוקול). לאור האמור, מתייתר הדיון בטענת ההתיישנות.
בכתב ההגנה המתוקן טוענים הנתבעים כי מעמדו של הנתבע בנכס הינו של בר רשות בלתי הדירה, וזאת בהתחשב במשך החזקה, בציפייה שיצרה התובעת אצל הנתבע, במידת ההסתמכות של הנתבע על הרישיון שניתן לו להחזיק בנכס ובנזק שנגרם לו עקב כך.
הנתבע טוען כי משפחתו מחזיקה בנכס משנת 1947 ועד היום באופן רצוף. הנתבע הסתמך על הרישיון שניתן לו להחזיק בנכס והשקיע בנכס כספים רבים לצורך אחזקה ותיקונים. הציפייה שיצרה אצלו התובעת והסתמכותו על הרישיון שניתן לו גרמו לו להשקיע את כספו בנכס ולא בנכסים אחרים, כך שאם לא ייקבע כי הינו בר רשות בלתי הדירה, כל השקעותיו בנכס ירדו לטמיון.
לחילופין, טוען הנתבע כי הינו דייר מוגן בנכס וזאת בהתבסס על מסמכים שונים המצויים בתיק הנכס אצל התובעת, לרבות הסכם שכירות שהוצג בהליך קודם בין התובעת לבין משפחת הנתבע.
כמו כן, טוען הנתבע כי "בשים לב למכלול נסיבות העניין לרבות משך ההחזקה והתחזוקה של הנתבע והתנהגות התובעת לאורך השנים לא צודק יהא להורות על פינויו", ומשכך יש להורות עד דחיית התביעה. (סעיף 6 לכתב ההגנה המתוקן).
הנתבע מציין כי נולד בנכס בשנת 1948, גדל בנכס כל חייו ומחזיק בו עד היום ברציפות. מעולם לא היתה לו כתובת אחרת והנכס הוא מקום מגוריו היחיד עלי אדמות. הנתבע טוען כי אביו החזיק בנכס עם משפחתו משנת 1947, עת העביר מר דרוויש אפנדי דג'אני, הבעלים ההיסטורי של הנכס, את הנכס לאבי הנתבע ללא תמורה. במהלך השנים נפטר האב ואחיו של הנתבע עזבו את הנכס, כך שהוא נשאר המחזיק היחיד בו עד היום.
הנתבע טוען כי במהלך השנים שיפץ את הנכס, השקיע בו את מיטב כספו, שמר עליו ונהג בו מנהג בעלים לכל דבר ועניין.
הנתבעת 2 מתגוררת עם הנתבע בנכס מאז נישואיה לנתבע ביום 22.9.1984 ברציפות עד היום.
הנתבע טוען כי כתב התביעה מנוסח באופן סתמי, ללא פירוט מינימלי ל"פלישה" הנטענת, ו/או לטענה בדבר תוספות הבנייה. התובעת לא מפרטת מהו השטח המקורי של הנכס שאליו כביכול נוספו תוספות בנייה ולא מפרטת באיזו תוספות בנייה מדובר.
הנתבע מצביע על שתיקתה של התובעת והשיהוי בהגשת התביעה, אשר במשך עשרות שנים לא נקטה כל צעד כנגד מי שלטענתה הינו פולש במקרקעין.
המסגרת הראייתית
6.מטעם התביעה הגיש תצהיר עדות ראשית והעיד מר דורון סבח (עת/1, להלן: "מר סבח").
מטעם ההגנה הגיש תצהיר והעיד הנתבע (ענ/1).
דיון ומסקנות
המסגרת המשפטית
7.המקור המשפטי לתביעת בעל מקרקעין לסילוק יד הינו סעיף 16 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין"), הקובע כי "בעל מקרקעין ומי שזכאי להחזיק בהם זכאי לדרוש מסירת המקרקעין ממי שמחזיק בהם שלא כדין".
כלל הוא, כי התובע סילוק יד ממקרקעין מכוח בעלותו בהם, די לו להוכיח את עובדת בעלותו בהם, ומכאן ואילך מוטל הנטל על הנתבע, להוכיח זכות להמשיך ולהחזיק במקרקעין (ע"א 483/62 קוך נ' לנדוי, פ"ד יז 1953 (1963)).
לעניין זה נקבע:
"בתביעה שכזו די לתובע להוכיח כי הוא הבעלים החוקיים של המקרקעין, ואז עובר נטל הראיה לנתבע להראות שהוא רכש זכות כלשהי במקרקעין, אשר זכות הבעלות כפופה לה" (ע"א (מחוזי ת"א)16482/92 עיריית תל אביב יפו נ' גרינשטיין, פ"מ תשנ"ג (4) 353 (1994)).
כך גם אמורים הדברים באשר לעילת סילוק היד מכוחו של סעיף 29 לפקודת הנזיקין [נוסח חדש] הקובע כי: "הסגת גבול במקרקעין היא כניסה למקרקעין שלא כדין, או היזק או הפרעה בידי אדם למקרקעין שלא כדין". בהמשך קובע סעיף 30 לפקודה כי: "בתובענה שהוגשה על הסגת גבול במקרקעין – על הנתבע הראיה שהמעשה שעליו מתלוננים לא היה שלא כדין".
לעניין נטל ההוכחה נאמר:
"... בעל בית יכול לבסס תביעת פינוי או סילוק יד על זכות קניינו, בטענה שהנתבע מחזיק ברכושו ללא כל זכות... ואז על הנתבע להראות, ולו לכאורה, זכות חוקית לישיבתו במקום... מספיקה לבעל הבית טענת בעלותו כבסיס להחזרת החזקה רק כנגד נתבע שאין בכוחו להראות זכות חוקית לישיבתו במקום ..." (ע"א 127/77 קפה נ' לוי, פ"ד ל"א (3) 455, 464 (1977)).
אם כן, בעל מקרקעין יוצא ידי חובתו בהוכחת בעלותו במקרקעין, שאז עובר נטל ההוכחה לכתפי המחזיק, להוכיח את זכותו החוקית להחזקתו בהם.
8.ומן הדין אל הנדון.
בעלותה של התובעת במקרקעין הוכחה באמצעות נסחי מקרקעין (ראו הנסח אשר צורף כנספח א' לתצהיר מר סבח וכן הנסח העדכני ת/1).
בניסיון להתמודד עם רישום זכויות הבעלות על שם התובעת, טוענים הנתבעים כי תעודת הנפקדות (נספח ד' לתצהיר גילוי המסמכים מטעם התובעת, להלן: "תצהיר גמ"ס") מתייחסת לחדר אחד בלבד ועל כן, לשיטתם, אין התובעת יכולה לדרוש את פינוי כל הנכס.
הנתבעים מציינים כי עסקינן במקרקעין שלא היה מוסדרים בעת הגשת התביעה, ולעמדתם, אין הרישום המאוחר מעלה או מוריד לעניין זה.
אין בידי לקבל את עמדת הנתבעים.
9.סעיף 125 לחוק המקרקעין קובע כי רישום בפנקסי המקרקעין לגבי מקרקעין מוסדרים מהווה ראיה חותכת לתוכנו.
בהינתן קיומו של נסח עדכני בו רשומות זכויות הבעלות של התובעת, מהווה רישום זה ראיה חותכת לתוכנו.
10.כפי שיפורט להלן, העובדה כי ההסדר בוצע לאחר הגשת התביעה, אין בה כדי לסייע לנתבעים.
בהתייחס למקרקעין מוסדרים נקבע:
"נזכיר כי עסקינן במקרקעין שעברו הליכי הסדר ונרשמו על שם המדינה בשנת 1977. סעיף 81 לפקודת הסדר זכויות במקרקעין [נוסח חדש], התשכ"ט-1969 (להלן: פקודת ההסדר) קובע כי "הרישום של מקרקעין בפנקס החדש יבטל כל זכות הסותרת אותו רישום, אם אין בפקודה זו הוראה אחרת לענין זה". משמעותו של סעיף זה היא כי משנסתיים הליך הסדר והמדינה נרשמה כבעלת הזכויות בקרקע, בטלות כל זכויותיו הנוגדות של המבקש בה, לרבות אלו שרכש (ככל שרכש) מכוח התיישנות (ראו למשל ע"א 7744/12 שעלאן נ' מדינת ישראל, פסקה 10 (14.8.2014)). ככל שבפי המבקש טענה המכוונת לתוצאות הליך ההסדר, היה עליו לפנות בהליך מתאים לפי איזו מהוראות פרק י"ב לפקודת ההסדר. אין חולק כי המבקש לא פנה בהליך כזה. לכך יש להוסיף כי החל ממועד כניסתו לתוקף של חוק המקרקעין, אין התיישנות במקרקעין מוסדרים (סעיף 159(ב) לחוק המקרקעין). פועל יוצא מן האמור הוא שלמצער משנת 1977, המדינה היא הבעלים של הקרקע." (ההדגשות שלי- ע.ב, רע"א 6396/14 אמזלג נ' מדינת ישראל (18.11.14)).
אכן, בעת הגשת התביעה, טרם הסתיים הליך ההסדר, ואולם, בהינתן כי נכון להיום הפכו המקרקעין למקרקעין מוסדרים, הרי סיומו של הליך ההסדר, הוא הקובע.
לעניין זה נקבע:
"אף בהנחה שהייתה למערערים זכות כאמור, מצויים אנו בנקודת זמן בה המקרקעין הפכו זה מכבר למוסדרים. כאן נכנס לתמונה סעיף 81 לפקודת ההסדר... הרישום לאחר ההסדר מבטל כל זכות הסותרת אותו ויוצר בכך "לוח חלק" לגבי אותה זכות ... נקודת המוצא היא שהרישום משקף נכוחה את מצב הדברים, כאמור בסעיף 125(א) לחוק המקרקעין... פקודת ההסדר (בנוסח החדש) וחוק המקרקעין באו לעולם באותה שנה, ואחת ממטרות המחוקק הייתה לבצר ולחזק את מעמדו של בעל הזכות הרשומה ...." (ע"א 7744/12 שעלאן נ' מדינת ישראל (14.08.14)).
והדברים יפים לענייננו.
הרציונאל שבבסיס מניעת האפשרות לכפור בזכות הבעלות ביחס למקרקעין מוסדרים, ישים בין אם ההסדר נעשה לפני הגשת התביעה ובין אם נעשה במהלך בירורה.
בשלב ההסדר, הייתה פתוחה הדרך בפני הנתבעים לפנות בהליך מתאים לפי איזו מהוראות פרק י"ב לפקודת ההסדר. משלא עשו כן, הרי לאחר הרישום בעקבות ההסדר, מהווה הרישום ראיה חותכת לתוכנו.
בשים לב לכך שאנו מצויים כיום בנקודת זמן לאחר ההסדר, יש לבחון את הזכויות בהתאם למצב הנוכחי, דהיינו בהתאם למצבם של המקרקעין כמקרקעין מוסדרים, הרשומים בבעלותה של התובעת.
טענת הדיירות המוגנת
11.מוסכם על הצדדים כי אביו המנוח של הנתבע, מר שוקרי נבלסי ז"ל (לעיל ולהלן: "האב המנוח" או "המנוח"), החל להחזיק בחלק מהמקרקעין בשנת 1947.
הצדדים חלוקים בשאלת מקור החזקה: לטענת הנתבעים, רכש האב המנוח את הזכויות להחזיק בחלק מהמקרקעין מצד שלישי (דג'אני) ואילו לטענת התובעת, התחלת החזקה הייתה בחדר אחד שהוחזק בפלישה (תצהיר מר סבח המפנה לנספח ד' לתצהיר).
12.במחלוקת זו שבין הצדדים, נוטה הכף לטובת הנתבעים. מכלול הראיות, כפי שיפורטו להלן, מלמדות כי בחלק מהמקרקעין היה המנוח דייר מוגן אשר חסה בצילו של חוק הגנת הדייר [נוסח משולב] התשל"ב- 1972 (להלן: "חוק הגנת הדייר").
בשנת 1960 הוגש כנגד המנוח כתב תביעה (נספח ה' לתצהיר מר סבח) ממנו עולה כי המנוח היה דייר מוגן ב"דירה בת שני חדרים מטבח ונוחיות בשותפות". אכן חוזה השכירות לא צורף על ידי מי מהצדדים ואולם קיומו אוזכר כנספח לכתב התביעה האמור.
כתב התביעה משנת 1960 מצביע על כך שתחילת החזקתו של המנוח בחלק מהמקרקעין הייתה מכוח היותו דייר מוגן (לשאלת היקף המושכר המוגן, אתייחס בהמשך).
כך גם התכתובות (נספחי ה' לתצהיר גמ"ס) המתייחסות לחיובי דמי שכירות, מלמדות כי התובעת הכירה במעמדו של המנוח כדייר מוגן בחלק מהמקרקעין.
נספח ו' ונספח ט' לתצהיר גמ"ס הם מסמכים אשר כותרתם "קביעת דמי שכירות" באופן שמתיישב עם ההכרה במנוח כדייר מוגן בדירה אשר פרטיה מצויינים בהם.
13.מהמסמכים האמורים עולה אפוא, כי אכן האב המנוח היה דייר מוגן בחלק מהמקרקעין ולמעשה התובעת הכירה במעמדו זה.
חרף כך, ועל אף שהוכח כי תחילת החזקתו של המנוח במקרקעין הייתה מכוח היותו דייר מוגן בחלק מהמקרקעין, הרי בכתב התביעה אין לכך כל זכר.
כאן ראוי להפנות לטיב התביעה אשר הוגדרה כתביעת "פינוי וסילוק יד" תוך שבכתב התביעה נטען כי הנתבעים הינם פולשים ומסיגי גבול, וזאת להבדיל מתביעת פינוי מכוח חוק הגנת הדייר.
בכתב התביעה אין ולו מילה לעניין שאלת מעמדם של הנתבעים או מי מהם כדיירים מוגנים בחלק מהמקרקעין ואין ולו אזכור של חוק הגנת הדייר או חוזה השכירות.
חרף טענות ההגנה, אשר כללו טענה בדבר דיירות מוגנת, התובעת לא מצאה לנכון להגיש כתב תשובה ואף לא לעתור לתיקון כתב התביעה ולהתייחס לשאלת מעמדם של הנתבעים כדיירים מוגנים בנכס.
לעניין זה ראוי להפנות לע"א (י-ם) 6290/05 עמידר נ' נוגה (להלן: "ענין נוגה") שם נקבע:
"יש ממש בקביעה, לפיה דין התביעה היה להידחות כבר מהטעם, כי הטענה שעמדה ביסוד עילת התביעה (פלישה), אינה עולה בקנה אחד עם העובדות כפי שהוכחו.
עמדת המערערת הייתה, כי מדובר בפלישה, דהיינו - בתפיסת חזקה בנכס שמלכתחילה לא הייתה כדין... בנסיבות אלה, משהתברר כי אין מדובר בפלישה, אלא, לכל היותר, במצב של איבוד זכות ההחזקה בדירה, אשר החלה כהחזקה כדין, נשמטת הקרקע מתחת לתביעת המערערת". (ע"א (י-ם) 6290/05 עמידר חברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ נ' נוגה (15.09.05)).
בעניין נוגה הנ"ל, הפנה בית המשפט לעניין אחר בו דובר על סיטואציה דיונית דומה, כאשר המערערים שם (אשר היו התובעים) טענו בכתב תביעתם, כי המשיבים פלשו לדירה, אך התברר כי לפחות בחלק מהדירה החזיקו המשיבים ברשות ורק לאחר מכן בוטלה הרשות. בית המשפט (כב' השופט לנדוי, כתוארו אז) דחה את הערעור לנוכח העמדה שהציגו המערערים בכתב התביעה, ופסק כדלהלן:
"זו סטייה מפרשת התביעה, שאי אפשר היה לעבור עליה לסדר היום, כי מסגרת הדיון מוגדרת קודם כל על-ידי האמור בפרשת התביעה. בהגנת המשיבים, שהם מחזיקים בכל הדירה ברשות, אין לראות הסכמה להרחיב את היריעה מעבר לאמור בפרשת התביעה ולהיכנס לבירור השאלה שמא הם נעשו מסיגי גבול בדיעבד, עקב ביטול הרשות שניתנה להם" (ע"א 444/65 פריצקר נ' שאהין פ"ד כ(1) 675, 678 (1966)).
והדברים ישימים בענייננו, ככל שהם מתייחסים לחלק מהמקרקעין אשר לגביו קיימות ראיות כי חסה בצילו של חוק הגנת הדייר.
14.הריני ערה לכך שבמסגרת ראיותיה, הפנתה התובעת לפסק דין לפינוי שניתן כנגד המנוח בשנת 1961 (נספח ז' לתצהיר מר סבח). כך גם לא נעלמה מעיני טענת התובעת בסיכומיה, כי הנתבע לא ביסס את מעמדו כדייר מוגן מכוח סעיף 20 לחוק הגנת הדייר, אך לא מצאתי כי יש באלה כדי לסייע לתובעת.
בהתייחס לפסק הדין משנת 1961- יצוין כי מדובר בפסק דין שניתן בהיעדר הגנה, כאשר התובעת נמנעה מלאכפו במשך 55 שנה! נוכח חלוף השנים, לא ניתן עוד לאכוף את פסק הדין אשר ביצועו התיישן זה מכבר.
בהתייחס לסעיף 20 לחוק הגנת הדייר- נחה דעתי כי הנתבע עומד בתנאי סעיף 20 לחוק הגנת הדייר באשר התגורר עם אביו המנוח מעת שנולד ולא הייתה לו, בזמן פטירת אביו, דירה אחרת למגוריו.
15.מכל מקום, מחובת התובעת היה להתייחס בכתב התביעה לסוגיות האמורות, וזאת לא עשתה.
כתב התביעה הוא הקובע את גדרי המחלוקת בין הצדדים. התביעה הנוכחית, כפי שהוגדרה על ידי התובעת היא תביעה המבוססת על טענת פלישה והסגת גבול. בכתב התביעה לא הועלתה כל טענה לעניין מעמדם של הנתבעים כדיירים מוגנים במקרקעין, או בחלקם, לא הועלתה כל טענה בדבר קיומו של פסק דין לפינוי שניתן כנגד המנוח, ואף לא הועלתה כל טענה כי הנתבעים אינם עומדים בתנאי סעיף 20 לחוק הגנת הדייר.
מחדל התובעת מלהתייחס בכתב התביעה לסוגיית הדיירות המוגנת מקבל משנה תוקף בשים לב לכך שהמסמכים מהם עולה מעמדו של המנוח כדייר מוגן בחלק מהמקרקעין, היו ברשותה של התובעת, וחרף כך היא נמנעה מלהתייחס אליהם ומלהזכירם.
נוכח האמור, אין בידי לקבל את התביעה ככל שהיא מתייחסת לחלק המקרקעין אשר הוחזק על ידי האב המנוח כדייר מוגן.
היקף זכות הדיירות המוגנת
16.כאמור, מכתב התביעה שהוגש בשנת 1960 עולה, כי המנוח היה דייר מוגן בדירת שני חדרים מטבח ונוחיות בשותפות. בשנת 1961 ניתן כנגד המנוח פסק דין לפינוי בהיעדר הגנה.
בשנת 1970 הוגשה כנגד המנוח ובני משפחה נוספים תביעה כספית שהתבססה על פסק הדין משנת 1961. (נספח ט' לתצהיר מר סבח). בכתב תביעה זה, בהבדל מכתב התביעה משנת 1960, יוחסה למנוח חזקה בדירה בת 3 חדרים.
אכן בכתב התביעה משנת 1970 צוין כי המנוח מחזיק בדירה בת 3 חדרים ואולם, בכתב ההגנה ביחס לאותה תביעה טענו הנתבעים:
"הנתבעים מכחישים שבדירה ישנם 3 חדרים. לאמיתו של דבר יש רק 2 חדרים וחצי, נוסף מטבח ונוחיות" (סעיף 3 לכתב ההגנה).
הנה כי כן, הנתבעים הצהירו מפורשות כי בדירה המוחזקת על ידם אין 3 חדרים אלא שניים וחצי חדרים בלבד.
עמדה זו של הנתבעים מהווה "הודאת בעל דין" ביחס להיקף הדירה שהוחזקה על ידי משפחת הנתבע בשנות ה- 70.
נוכח ההצהרה האמורה בכתב ההגנה, כיום מנוע הנתבע, מכוח "השתק שיפוטי", מלטעון טענה אחרת לעניין היקף הדירה שהוחזקה בדיירות מוגנת (לעניין השתק שיפוטי ראו: ע"א 513/89 Interlego A/S נ' Exin-Lines Bros S.A, פ"ד מח(4) 133, 194 (1994); וכן רע"א 4224/04 בית ששון בע"מ נ' שיכון והשקעות בע"מ (8.3.05)).
17.עובדת החזקת משפחת הנתבע בדיירות מוגנת בדירת שניים וחצי חדרים מתיישבת עם מכלול הראיות שבפני.
כך, בכרטסת שצורפה לכתב ההגנה מצוין כי ביחידה 1 החזיקה משפחת פלסטיאן וכי נכס זה נאטם בשנת 1973.
למעשה, גם הנתבע בעדותו העיד כי במהלך השנים גרו במקרקעין משפחות נוספות (שאוזכרו על ידו לראשונה בחקירתו הנגדית. במהלך עדותו סימן הנתבע על גבי התשריט ת/3 את החדרים שהוחזקו על ידי משפחות אלה, וכן את החדרים שהוחזקו על ידי אביו המנוח (עמ' 30 שורות 11-24 לפרוטוקול).
מן הראיות עולה אפוא, כי דירת האב המנוח כללה שניים וחצי חדרים וכן מטבח ונוחיות בשותפות.
הריני ערה לכך כי לגבי המטבח והנוחיות זכות הדיירות המוגנת הייתה משותפת ולא בלעדית, ואולם בנסיבות העניין, בשים לב לכך שמדובר בחלקים הנלווים לדירה המוגנת ומשמשים אותה, יש יסוד להכיר בהם כחלק מהדירה המוגנת. למצער, יש לראות במטבח ובנוחיות כחלקים המשמשים את הדירה המוגנת, אשר זכות השימוש בהם עומדת כל זמן שהשכירות נמשכת (ע"א 161/60 אחוזת אביב בע"מ נ' וייספיש, פ"ד ט"ו 1071 (1961)).
סיכום ביניים
18.לאור המקובץ לעיל, הריני קובעת כי האב המנוח היה דייר מוגן בדירה בת שניים וחצי חדרים, אשר סומנו על גבי ת/3 באותיות ג', ד', ה', וכן הייתה לו זכות משותפת במטבח ובחדר השירותים. (להלן: "הדירה מוגנת").
בהתייחס לדירה המוגנת, מהטעמים שפורטו לעיל – דין התביעה להידחות.
וכעת אפנה לבחון את שאלת מעמד הנתבעים ביתר המקרקעין, למעט הדירה המוגנת.
רישיון במקרקעין
19.באשר לשני החדרים הנוספים בקומת הקרקע אשר סומנו על גבי ת/3 באותיות א'- ב': על יסוד הראיות שבפני, כפי שפורטו לעיל, הריני קובעת כי חדרים אלה לא נכללו בדירה המוגנת.
כך גם קומת הגג וקומת המרתף – אף אלה לא נכללו בדירה המוגנת.
מן הראיות עולה, ולמעשה אין מחלוקת, כי החזקת הנתבעים בכלל המקרקעין היא חזקה רבת שנים.
למעט בדירה המוגנת, מעמדם של הנתבעים ביתר המקרקעין הוא מעמד של בני רשות בלבד, מכוח חזקה רבת שנים בהיעדר מחאת מצד התובעת. (לעניין מוסד הרישיון במקרקעין, ראו: נ. זלצמן, "רשות חינם" במקרקעין כ"השאלת מקרקעין", גישת הסיווג והלכות ה"רישיון במקרקעין" עיוני משפט לה 2012, 265, בעמ' 267 הערת שוליים 2; וכן: פרופ' מ. דויטש, קנין, חלק ב', עמ' 413; בנוסף, ראו פסיקה: ע"א 96/50 צינקי נ' כיאט, פ"ד ה(1) 474, 479-480 (1951); בג"ץ 45/71 קרושבסקי נ' ראש העיר, פ"מ כה(1) 792, 797 (1971); ע"א 247/72 חדד נ' רסקו בע"מ, פ"מ כח(2) 533, 536 (1972); ע"א 32/77 טבוליצקי נ' בית כנסת ובית מדרש חסידים, פ"מ לא(3) 210, 214-218 (1977), להלן: "עניין טבוליצקי"; ע"א 50/77 מזרחי נ' אפללו, פ"מ לא(3) 433, 438-440 (1977); ע"א 304/80 לוי נ' מנהל מחלקת עבודות ציבוריות, פ"ד לו(4) 617, 623 (1982); ע"א 8331/03 בשארה נ' טנוס (12.5.09)).
סיווג הרשות
20.סיווג הרשות, כרשות הדירה או כרשות בלתי הדירה, תלוי בנסיבותיו של כל מקרה ומקרה. בבתי המשפט נדונו מקרים בהם הוכרה רשות כבלתי הדירה וזאת כאשר הוכחה הסתמכות בתום לב על הבטחה או התחייבות של בעל המקרקעין. הקביעה כי נוצרה רשות בלתי הדירה אינה נפוצה, שכן היא בעלת משמעות מרחיקת לכת.
הפסיקה הכירה בקיומה של רשות בלתי הדירה רק במקרים חריגים, כאשר הונחה תשתית ראייתית מבוססת וכאשר הייתה הצדקה מיוחדת לכך. מתוך הפסיקה עולה כי על מנת שמחזיק יוכר כבעל רישיון בלתי הדיר להחזיק במקרקעין, עליו להוכיח, בין היתר, את הנסיבות המיוחדות הבאות:
-
רשות מפורשת (להבדיל מרשות מכללא).
-
השקעה ניכרת במקרקעין (בניית בית מגורים או עסק פעיל).
-
הסכמה המפורשת של בעל המקרקעין לבנייה גופה.
(ע"א 87/62 בדיחי נ' בדיחי פ"ד ט"ז 2901 (1962); ע"א 588/81 ציזיק נ' הורוביץ פ"ד מ(1) 321, 325 (1986); ע"א 7139/99 אלוני נ' ארד פ"ד נח(4) 27 (2004)).
בנוסף, השיקול המרכזי לבחינתה סיווגה של הרשות כרשות הדירה או בלתי הדירה, הוא מבחן הצדק כפי שנקבע: "המסקנה לפיה דורש הצדק את קיום החוזה, צריכה להתבסס על נסיבותיו של כל עניין ועניין, ועל כן יש לבדוק את העובדות כדי ללמוד ולהסיק מהן, אם אכן זו המסקנה המתגבשת". (ע"א 496/82 רוזן נ' סלונים פ"ד לט(2) עמ' 337, 342 (1985); ע"א 2836/90 בצר נ' צילביץ פ"ד מו(5) 184, 195 (1992); ע"א 7242/00 רשות הנמלים והרכבות נ' כדורי (25.11.02)).
זאת ועוד. בית המשפט חזרו וקבעו כי: "רשות חינם – לא כל שכן ברכוש הציבור – אינה יכולה ככלל להיות בלתי הדירה". (רע"א 977/06 בן חמו נ' מדינת ישראל משרד הבריאות (26.2.06), וכן: רע"א 1156/02 חיר נ' לידאי פ"ד נז(3) 949, 957-955 (2003), והאסמכתאות שם).
21.בענייננו, לא הוכיחו הנתבעים כי מתקיימים התנאים המצדיקים קביעה כי מדובר ברשות בלתי הדירה. לאור האמור ובשים לב לכך שמדובר במקרקעי ציבור, נדחית הטענה לרישיון בלתי הדיר. מעמדם של הנתבעים במקרקעין, הינו, לכל היותר, מעמד של בני רשות חינם.
22.כאשר הרשות היא רשות חינם מכללא, זכאי המקנה לבטל את ההרשאה "כהרף עין", עם גילוי דעתו על כך שאינו מעוניין בהענקת הרישיון. (ע"א 126/83 אלעלמי נ' אל חטיב, פ"ד מ(1) 397 (1986)).
לעניין זה נקבע עוד מקדמת דנא כי:
"רישיון הניתן חינם, ללא כל תמורה, איננו "הסכם" במובן החוקי של המילה. רישיון כזה מתפרנס מידי רגע ברגע מרצונו החופשי של המרשה והוא מתבטל כהרף עין עם גילוי דעתו של זה. כי אין ברצונו להמשיך בהענקת הרישיון" (ע"א 96/50, צינקי נ' כיאט, פ"ד ה(1) 474 (1951)).
וכן:
"מסיג גבול שמחזיק בקרקע תקופה ממושכת בידיעת הבעלים ובלי שהבעלים יפעלו לסילוקו, עלול להיהפך לבר רשות ללא תמורה או בר רשות חינם ובעל המקרקעין רשאי לבטל רשות זו בכל עת". (ע"א 50/77 מזרחי נ' אפללו, פ"ד לא(3), 433 (1977)).
ועוד:
"העובדה שעבר זמן רב מאז תפס אדם את הקרקע, ובמשך כל אותו זמן נמנע בעל הנכס מתגובה כלשהי למרות שידע על התפיסה, יכולה להעיד על הסכמתו, וליצור רישיון מכללא (Implied Licence) שלא התקיים מלכתחילה... אין צורך להדגיש שרשיון מכללא שכזה הינו רשיון חינם גרידא (Bare License) לתקופה בלתי מוגדרת, שאותו רשאי בעל המקרקעין לבטל בכל עת". (עניין טבוליצקי בעמ' 214).
הודעה על ביטול הרישיון ניתן לראות בכתב התביעה עצמו (ענין טבוליצקי).
23.עם ביטול הרשות, הנתבעים הינם מסיגי גבול ומחובתם לפנות ולסלק ידם מהמקרקעין.
סוף דבר
24.התביעה נדחית ביחס לדירה המוגנת הכוללת שניים וחצי חדרים, אשר סומנו על גבי ת/3 באותיות ג', ד', ה' וכן זכות משותפת במטבח ובחדר השירותים.
התביעה מתקבלת ביחס ליתר המקרקעין, למעט הדירה המוגנת.
על הנתבעים לפנות את המקרקעין, למעט הדירה המוגנת, מכל אדם וחפץ ולמסור את החזקה בהם לתובעת נקיים מכל אדם וחפץ.
בכדי ליתן לנתבעים זמן התארגנות, הריני קובעת כי הפינוי יהיה בתוך 90 יום ממועד קבלת פסק הדין.
בהתחשב בתוצאת פסק הדין, הריני מחייבת את הנתבעים בהוצאות, לרבות שכ"ט עו"ד בסך כולל של 7,500 ₪.
ניתן היום, י"ז אדר ב' תשע"ו, 27 מרץ 2016, בהעדר הצדדים.
