ת"א 12988-03-14 ניר נ' שמעון

1.עניינה של החלטה זו בשאלה המשפטית, האם יימכר הנכס כפנוי או בכפוף לזכות הנתבעת כדיירת מוגנת, ככל שיחליט בית המשפט על פירוק השיתוף בדרך של מכירת הנכס.

רקע וטענות הצדדים

2.התובע מונה ככונס נכסים על זכויותיו של יחזקאל שמעון (להלן: החייב) במקרקעין במשק 139 במושב ברכיה, הידועים כגוש 2657, חלקה 5 (להלן: הנכס). לחייב ולנתבעת, גרושתו, זכויות חכירה בחלקים שווים בנכס ששטחו כ- 541 מ"ר הרשומות ברשות מקרקעי ישראל. אין חולק כי הזכויות טרם נרשמו במרשם המקרקעין. התובע הוסמך על ידי רשם ההוצל"פ להגיש תביעה לפירוק שיתוף.

על הנכס רשומה משכנתה לטובת בנק מזרחי טפחות. התובע מונה ככונס עקב חוב של החייב כלפי רשות המיסים בגינו הוטל עיקול על הנכס עוד ביום 8.2.05. הליכי המימוש עוכבו עד ליום 8.3.08 בו נדחתה תביעה של אחות הנתבעת להצהיר כי זכויות החכירה בנכס שלה. התובע עותר לפירוק השיתוף בנכס בדרך של מכירתו כשהוא פנוי מכל אדם וחפץ. לפי שומה מיום 27.9.13 שווי הנכס כפנוי 1,440,000 ₪, בעוד החוב כלפי רשות המיסים עומד על מעל לשני מיליון שקלים.

3.הנתבעת מתגוננת בטענה כי הינה גרושתו של החייב ועל בסיס הסכם גירושין מיום 1.7.18 שקיבל תוקף של פסק דין בבית הדין הרבני, חובות החייב כלפיה עומדים על סך של 307,517 ₪ כנקוב בתיק הוצל"פ שפתחה נגד החייב ביום 6.3.13. לשיטתה עומדת לה זכות לגבות חוב המזונות מחלקו של החייב בנכס, ככל שיימכר, ובכל מקרה אם יימכר הנכס יש למכור אותו כתפוס על ידה. מאחר וטוענת כי היא בעלת זכות של דייר מוגן בנכס כלפי הכונס, סבורה הנתבעת כי יעלה בידה להוכיח כי אין כדאיות כלכלית במכירת הנכס.

בדיון מיום 11.6.15 הוריתי להגיש טיעונים ביחס לשאלה המשפטית, במידה ויימכר הנכס האם יימכר כפנוי או בכפוף לזכויות הנתבעת כדיירת מוגנת.

4.התובע נסמך על ההלכה בע"א 3295/94 גיל פרמינגר הנאמן על נכסי חוב ויוסף מור, פושטי רגל נ' חוה מור, פושטת רגל, פ"ד נ(5) 111 (1997) (להלן: הלכת פרמינגר) שם נקבע כי הגנת סעיף 33 לחוק הגנת הדייר תפורש בצמצום ולא תחול על זכויות שאינן רשומות בלשכת רישום המקרקעין. עוד הפנה לפסיקות עקביות של בית המשפט העליון שיישמו הלכה זו תוך הדגשת הצורך לפרש את הגנות בחוק הגנת הדייר בצמצום. לפיכך טוען התובע כי מלכתחילה לא זכאית הנתבעת להגנת חוק הגנת הדייר ואין נפקא מינה אם חל בעניינה סעיף 40א לחוק המקרקעין המסייג את ההגנה בחוק הגנת הדייר. עוד העלה התובע טענות ביחס לחוסר תום ליבה של הנתבעת השולל לשיטתו את זכותה לטעון לדיירות מוגנת.

הנתבעת כופרת בנכונות הלכת פרמינגר ומבקשת מבית משפט זה לסטות מהלכה זו. לחילופין נטען כי הלכת פרמינגר לא חלה במקרה הנדון שכן נסיבות מינוי כונס נכסים לצורך פירוק שיתוף נדונו ברע"א 8233/08 כובשי נ' עו"ד איל שוורץ, 10.10.10 (להלן: עניין כובשי) שם נקבע כי סעיף 40א לחוק המקרקעין המחריג את הגנת סעיף 33 לחוק הגנת הדייר, לא חל מקום בו יוזם פירוק השיתוף הוא נושה של אחד מבני הזוג שהם בעלי הנכס העומד למכירה. לשיטת הנתבעת, מאחר ובעניין כובשי לא נדונה האבחנה בין זכויות חכירה רשומות לכאלה שאינן רשומות, יש להסיק כי הלכה זו מצאה לנכון לסטות מהלכת פרמינגר ועולה כי ההגנה שנקבעה שם חלה גם על זכויות חכירה לא רשומות.

דיון והכרעה

5.לאחר עיון בטענות הצדדים ובפסיקה אליה הפנו עולה כי מאחר והנכס הנדון לא נרשם בלשכת רישום המקרקעין לא נכנסת הנתבעת לגדר בעלי הזכויות לדיירות מוגנת מכח סעיף 33 לחוק הגנת הדייר. הלכת פרמינגר צמצמה במודע ובמפורש את תחולת ההגנה שמקנה חוק הגנת הדייר רק לזכויות רשומות בלשכת רישום המקרקעין.