ת"א 12587-05-14 אהרון נ' שושן

תובענה זו הוגשה כתובענה לפינוי מושכר, בהתאם להוראות פרק טז4 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984.

בהחלטה מיום 19.6.14 קבעתי –

א. כי לנתבעת זכות כדין להוסיף ולשבת במושכר לכל הפחות עד ליום 10.9.14, בהתאם לפסק דינו של בית משפט השלום בקריות מיום 22.11.13 בתא"ח 44368-07-13, פסק דין אשר הינו חלוט, לאחר שלא הוגשה בקשה לביטולו ולא הוגש עליו ערעור (אף שהראיות החדשות שלקיומן נטען כיום הושגו טרם שחלף המועד להגשת ערעור) (להלן יכונה: "פסק הדין").

ב. כי הדיון בתובענה יכול שיתמקד אך ורק בסוגיית האופציה שלטענת הנתבעת נתונה לה להוסיף ולהחזיק במושכר לתקופה של 8 שנים נוספות (להלן: "האופציה").

ג. כי התובענה תועבר לפסים של סדר דין רגיל.

ד. כי התובע מתבקש להגיב לטענה המקדמית של הנתבעת בדבר העדר סמכות עניינית לבית משפט זה.

התובע הגיש תגובתו ביחס לטענת הסמכות העניינית וכן ביחס לטענות נוספות שבפי הנתבעת המצדיקות לטעמה סילוק התובענה על הסף, בעיקר טענת מעשה בית דין, ובצדק עשה כן מאחר ובין הטענות המקדמיות ישנם יחסי גומלין, כפי שיוסבר להלן. הנתבעת הגישה תשובה לטענותיו. לאחר שבחנתי את טענות הצדדים, ולאחר ששבתי ובחנתי את כתבי הטענות, הגעתי לכלל מסקנה כי דין התביעה להידחות על הסף מחמת מעשה בית דין, מן הנימוקים שפורטו היטב בכתב ההגנה.

באשר לטענת העדר הסמכות העניינית, אני רואה לנכון לדחותה, משני טעמים:

ראשית, טענת הנתבעת היא "לבית משפט נכבד זה אין סמכות לדון בסעיף האופציה של הסכם השכירות, שכן מדובר בזכות שכירות לתקופה כוללת של עשר שנים – שכירות מסוג חכירה הטעונה רישום ולפיכך ובהתאם רשמה הנתבעת זכותה זו בספרי רשם המקרקעין".

סעיף 152 לחוק הגנת הדייר, התשל"ב-1972, קובע:

"על אף האמור בחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, שכירות לתקופה שאינה עולה על עשר שנים בדירה או בבית עסק שחוק זה אינו חל עליה, ואין עמה ברירה להאריכה לתקופה העולה על עשר שנים - אינה טעונה רישום בפנקסי המקרקעין; אין בסעיף זה כדי למנוע רישום שכירות לתקופה של עשר שנים או פחות, אם ביקשו זאת הצדדים לחוזה השכירות.".

סעיף זה הכניס שינוי בהוראת סעיף 79 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 ("חוק המקרקעין") לעניין החובה לרשום זכות שכירות והאריך את התקופה שנקבעה בו, אף שעשה כן בטכניקה חקיקתית לא רצויה של תיקון דבר חקיקה ראשית מבלי שהחוק המתקן עצמו מורה על שינוי נוסח הסעיף המתוקן, ובאופן שהסעיף המתוקן עצמו נותר ללא שינוי בספר החוקים. הדבר יוצר מידה של אי-בהירות עבור מי שאיננו נדרש לשני הסעיפים בעת ובעונה אחת. אולם משנדרשים אליהם יחד, תוצאת שילוב הסעיפים הינה ברורה – שכירות אשר "אין עמה ברירה לתקופה העולה על עשר שנים – אינה טעונה רישום בפנקסי המקרקעין". הקו המבדיל שרירותי במקצת, אך הרי זה טיבן של הגדרות, ובכך אף מעלתן. כאשר הן מוגדרות היטב, הן נותנות מענה ברור דווקא במקרים גבוליים לכאורה. משמעותה של ההגדרה - שכירות לתקופה של עד עשר שנים, כולל שכירות לעשר שנים, אינה חייבת רישום. רק שכירות לתקופה העולה על עשר שנים, חייבת רישום. בענייננו התקופה אינה עולה על עשר שנים. לכן, טענת הנתבעת כי עסקינן בשכירות הטעונה רישום, כבר מדעיקרא ובבסיסה, אינה מדוייקת.