תשלומים שוטפים, גינה, קיזוז הוצאות

תובעת הינה נציגות הבית המשותף (להלן הבית).

הנתבע הינו בעלים של דירה בבית הידועה כתת חלקה 22.

הבית רשום כבית משותף בפנקס הבתים המשותפים ועל ניהולו חל תקנון מוסכם.

התובעת טוענת כי הנתבע לא שילם את מיסי הנציגות השוטפים לתקופה שמיום 01.04.11 ועד ליום 31.12.11 בסך של 389 ש"ח לחודש וכן לא שילם את חלקו בהוצאות שיפוץ הגינה שנהרסה לאחר ביצוע עבודות שיפוץ נרחבות בבית, בסך של 1,158 ש"ח (ששולמו ע"י גביה כפולה של מיסי נציגות לחודשים 01/11 ועד 03/11). קרן החוב הנתבעת עומדת על סך של 4,632 ש"ח.

בכתב ההגנה טען הנתבע כי סמכותה של הנציגות פגה ביום 31.12.10 מאחר וכהונתה לא הוארכה באסיפת בעלי הדירות מיום 10.02.11 (בה נכח קוורום לא מספיק). הנתבע טוען כי מסר לתובעת שיקים לכיסוי חובותיו בגין מיסי נציגות שוטפים ואליהם צירף התכתבויות בהם הודיע כי ישלם עבור הוצאות שיפוץ הגינה לאחר קבלת חשבון בגינן.

ביום 11.12.11 התקיימה ישיבה מקדמית בתובענה במסגרתה הוסיף הנתבע וטען כי הוא זכאי גם לקיזוז בסך של 300 ש"ח מתשלום מיסי הנציגות. כן נטען כי לא נבחנו הצעות מחיר לשיפוץ הגינה ולא ברור מי החליט ומי בחר את הגנן המבצע ואת העלות לגבייה.

בתום הישיבה המקדמית נקבעה פרוצדורה להגשת ראיות הצדדים בשאלות שבמחלוקת בין הצדדים - עבודות שיפוץ הגינה וחוקיות הנציגות. מטעם התובעת הוגש תצהירה של חברת הנציגות הגב' רוט. הנתבע הגיש תצהיר מטעמו.

ביום 13.02.11 נערכה ישיבת הוכחות במסגרתה נחקרו נגדית העדים הנ"ל על תצהיריהם ולאחריה סיכמו הצדדים בעל פה את טיעוניהם.

דיון

בסעיף 10א. לתצהירו טוען הנתבע כי הוא מבקש להורות לנציגות "לקבל את ההמחאות שלי ולפדותן". אותן המחאות גם צורפו לתצהירו של הנתבע ומהם ניתן ללמוד כי הוא ביקש לשלם את חובו בגין מיסי הנציגות עד לחודש 12/11 בקיזוז סך של 310 ש"ח.

לשאלתי בדיון "היום אתה רוצה לשלם עבור הגינה וגם עבור המיסים השוטפים?" השיב הנתבע "כן, אני לא פרזיט. היות ויש וועד חדש אני מוכן לשלם. אני מוכן לשלם את קרן החוב - מיסי וועד מאפריל עד דצמבר ושלושה תשלומים של 338 ש"ח עבור שיפוץ פחות 300 ש"ח עבור הגינה" (עמוד 8 שורות 11-13).

כך גם סיכומיו הוא טוען "אני מבקש לשלם את קרן החוב שלי. יחד עם זאת, את הוצאות המשפט ואגרת המשפט אני דורש שחברות הנציגות ישלמו מכיסן כי עשו דבר שלא ייעשה" (עמוד 11 שורות 4-5).

יוצא, אם כן, כי הנתבע מסכים לביצוע תשלום קרן החוב הנתבעת וכל שנותר לדון בו הוא בטענת הקיזוז (בסך של כ- 300 ש"ח) ובשאלת הוצאות ניהול ההליך.

על אף האמור לעיל, בטרם נדון בשאלות האמורות, מוצא אני לנכון להתייחס בקצרה גם לטענות ההגנה של הנתבע לגופן.

אין בידי לקבל את טענת הנתבע כי הנציגות איננה הנציגות החוקית של הבית.

אין מחלוקת כי הנציגות התובעת נבחרה בחודש 12/09. כך עולה מעדות הגב' רוט (עמוד 5 שורות 11-13). כך גם עולה מכתב ההגנה (סעיף 1) ומתצהיר הנתבע (סעיף 3). טענת הנתבע היא כי הנציגות לא נבחרה לכהונה לשנה נוספת. ויודגש, הנתבע איננו טוען כי נבחרה נציגות חוקית אחרת לבית או כי קיימת כזו. כל טענתו היא כי באסיפה מיום 20.01.11 לא נכח קוורום מספיק ולא היתה בה הצבעה לבחירתה של נציגות.

דא עקא, חוק המקרקעין, תשכ"ט - 1969 (להלן: "חוק המקרקעין") אינו מכיר מצב של העדר נציגות בבית. כך, כבר מעת רישום הבית המשותף (או אף לפני כן בבית שאינו רשום) ממונה נציגות זמנית עד לבחירתה של נציגות ראשונה (סעיפים 66 ו- 77ד לחוק המקרקעין). כך, גם קובע סעיף 15(ג) לתקנון המצוי כי "תקופת כהונתה של הנציגות, כולל חבריה שנבחרו לפי סעיף קטן (ב), היא עד לבחירת הנציגות החדשה באסיפה הכללית הרגילה הבאה". לפיכך, בין אם נבחרה הנציגות התובעת דנן לכהונה נוספת לשנת 2011 ובין אם, כטענת הנתבע, האסיפה מיום 20.01.11 לא היתה מוסמכת לבחירת נציגות לבית, הרי שהנציגות התובעת נותרה הנציגות החוקית של הבית, עד ליום 31.12.11 (עמוד 6 שורה 30).

מעדות הנתבע גם עולה כי אף אחד מ- 25 בעלי הדירות בבית לא תמך בטענתו בדבר "אי חוקיותה" של הנציגות - "אני שמתי מכתב בת.ד של הדיירים וביקשתי שמי שמתנגד לנציגות שיכתוב וגם מי שמסכים שיכתוב ואף אחד לא ענה לי" (עמוד 7 שורה 26-27).

זאת ועוד. הנתבע המשיך "להכיר" בנציגות התובעת כנציגות החוקית של הבית גם לאחר אותה אסיפה מיום 20.01.11. כך, המשיך הוא לבצע תשלומים עבור מיסי הנציגות (עד לחודש 03/11 כולל) לידי הנציגות האמורה. הסבריו בעדותו מדוע שילם עד מועד זה דווקא אינם מניחים את הדעת (עמוד 7 שורות 21-22). ניתן להסיק כי הפסקת התשלומים ע"י הנתבע נבעה דווקא מהחלטת ביצוע שיפוץ הגינה שלא באמצעות אנשי המקצוע שהצעות מחיר שלהם הובאו על ידו במהלך חודש מרץ 2011, ולא עקב סוגית חוקיות הנציגות. כך, מסר הוא שיקים לתשלום לידי הנציגות התובעת (אם כי ציין כי היא "לא נבחרה") וביקש להסדיר את חובו לאורך התקופה, על פי חישוביו. כך מסר הוא את התשלומים לידי הגב' קליינר אשר, בהתאם לאותה אסיפה מיום 20.01.11 (נספחים 1 ו- 2 לתצהירו), לגביה הוא טוען כי אין תוקף מחייב, הוסמכה לסייע בידי הנציגות בגביית התשלומים.