תשלום פיצויים מופחתים לבעל מקרקעין בגין הפקעת כ-40% משטח החלקה

1.         תביעה לפיצויים בעקבות הפקעת מקרקעין על-פי פקודת הדרכים ומסילות הברזל (הגנה ופיתוח) 1943 (להלן: "פקודת הדרכים").

2.         המבקש הינו הבעלים הרשום של המקרקעין הידועים כחלקה 9 בגוש 17530 - מגרש בשטח כולל של 10,497 מ"ר, מזרחית לכפר ריינה שבגליל (להלן: "המקרקעין" או "החלקה").

            ביום 23.6.1996 פורסם צו להחלת פקודת הדרכים על החלקה, ולפיו הופקע חלק מהחלקה לצורך סלילת כביש מס' 6400 - נצרת עילית-הר יונה. שטח החלקה שהופקע הינו 4,230 מ"ר, המהווים כ-40.3% משטח החלקה כולה.

            ביום 23.1.1998 נתפסו המקרקעין על-ידי המשיבה (או קודמתה - מע"צ - מחלקת עבודות ציבוריות במשרד השיכון). בפרוטוקול התפיסה שנערך באותו יום נרשם כי בשטח שנתפס מצויים 70 עצי זית לעקירה, 2 עצי תאנה לעקירה ו-2 עצי שקד לעקירה. כן נמצא קיר בטון באורך 210 מ' ובגובה של 2.5 מ' ועמודי ברזל לבניית גדר. כל אלו יועדו להריסה.

3.         בעקבות הפקעת המקרקעין ותפיסתם פנה המבקש למשיבה ודרש פיצוי כספי. לאחר דין ודברים הוכנה שומה מטעם המשיבה, ובהתאם לשומה זו שולמו למבקש פיצויים בסך של 77,982.1 ש"ח. פיצוי זה היווה פיצוי עבור מחצית החלקה בלבד עקב טעות של המשיבה, ובשלב מאוחר יותר לאחר הגשת התובענה שולם סכום נוסף, וסך הכול שולמו למבקש פיצויים בסך של 145,925 ש"ח. סכום זה הינו הסכום המוסכם בניכוי 15%, תשלום לשלטונות מס שבח.

4.         המבקש, שלא הסתפק בפיצוי שהוצע לו, הגיש את תובענתו וצירף חוות דעת של השמאי גדעון קרול. על-פי חוות דעת זו טוען המבקש כי הינו זכאי לפיצוי עבור המקרקעין שהופקעו בסך של 609,000 ש"ח (נכון ליום 23.6.1996). כן הנו זכאי לפיצוי עבור הנזק שנגרם ליתרת החלקה בסך של 156,910 ש"ח (נכון ליום 23.6.1996) ולפיצוי בסך של 165,900 ש"ח בגין המחוברים שנתפסו ונהרסו (נכון ליום התפיסה - 23.1.1998).

5.         לאחר שנערך קדם משפט בתיק והוברר כי הפער בהערכות השמאים של הצדדים גדול, מונה השמאי מר מוטי זייד כשמאי מטעם בית המשפט. שמאי זה העריך את שווי המקרקעין שהופקעו בסך של 65,846 ש"ח. את הפיצוי בגין יתרת החלקה שנפגעה העריך בסך של 17,640 ש"ח, והפיצוי עבור המחוברים הועמד על-ידיו על סך של 136,800 ש"ח.

6.         לאחר חקירתו של השמאי הגישו הצדדים סיכומי טענות. עולה כי הצדדים מסכימים ששווי המקרקעין שהופקעו ושווי יתרת החלקה והפגיעה בהם יחושבו ליום ההכרזה, דהיינו כערכם ביום 23.6.1996. כן הוסכם כי שווי המחוברים יוערך ליום התפיסה - 23.1.1998.

7.         מטיעוני הצדדים מתברר כי המחלוקות נעוצות במספר שאלות:

            (א)        שוויים של המקרקעין שהופקעו והפיצוי המגיע.

            (ב)        היקף ירידת הערך ליתרת החלקה.

            (ג)         שוויים של המחוברים שנתפסו.

            (ד)        שיעור הריבית החל על סכום הפיצויים.

ההכרעה בשאלה הראשונה - שוויים של המקרקעין שהופקעו והיקף הפיצוי - מחייבת קביעה בשאלות משנה; ייעוד המקרקעין במועד הרלוונטי להערכת השווי ושאלת הפחתת הפיצוי בגין 25% מהמגרש.

            אדון בטענות כסדרן.

שוויים של המקרקעין שהופקעו

8.         המבקש סומך טענותיו על חוות דעתו של השמאי גדעון קרול (נספח ו' לבקשה). מחוות דעתו עולה כי החלקה כלולה בשטח תכנית המתאר המנדטורית  RP/50/42(להלן: "התכנית המנדטורית"). על-פי תכנית זו נקבע ייעוד המקרקעין כייעוד חקלאי. עם זאת מציין השמאי כי התכנית המנדטורית אפשרה, בתנאים מסוימים, בנייה גם בשטחים בייעוד חקלאי. לפיכך קבע השמאי כי יש להעריך את שווי הקרקע בהתאם "לרמת הציפייה לשינוי ייעוד עתידי". בהתאם קבע השמאי קרול כי שווי מקרקעין למגורים הינו כ-160$ למ"ר, ועל כן ייגזר שווי המקרקעין על בסיס 25% משווי למגורים, דהיינו 40$ למ"ר.

9.         שמאי הוועדה מר עמיר עזר פירט בחוות דעתו את תכניות המתאר השונות החלות על המקרקעין, ובהן התכנית המנדטורית. כן ציין כי ביום 20.5.1976 פורסמה למתן תוקף תכנית המתאר ת/1/02/21א, הקובעת תוואי מעבר לקווי חשמל. תוואי זה תוכנן בצמוד לחלקה המזרחי של החלקה, אך בפועל הוסט מערבה. כן קבעה התכנית כי ממערב לתוואי עמודי החשמל יוגבלו השימושים. ביום 25.2.1991 פורסמה למתן תוקף תכנית מתאר נוספת - ג/5241, המשנה את ייעודו של חלק מהחלקה וקובעת כי בחלק המזרחי של החלקה תיסלל דרך ברוחב של 12 מ'. תכנית נוספת שפורסמה למתן תוקף ביום 28.2.1996, תכנית ג/7837, מייעדת את חלקה המזרחי של החלקה לדרך אשר תשמש ככביש גישה לנצרת (להלן: "התכנית החדשה"). התכנית החדשה פורסמה כאמור עוד בטרם ההכרזה. בתכנית זו מצוין כי שטח הדרך מיועד להפקעה.

10.        שמאי המשיבה קבע בחוות דעתו כי יש להעריך את שווי המקרקעין שהופקעו על-פי ייעודם ביום ההכרזה, ועל כן קבע כי המקרקעין יוערכו על-פי ייעוד לדרך, כאמור בתכנית החדשה. בהתאם קבע את שווי המקרקעין לפי 10 ש"ח למ"ר.