תשלום דמי תיווך בגין עסקת תיווך להשכרת שני מגדלים

בפניי תביעה בה עותרת התובעת לקבל דמי תיווך בגין עסקת תיווך להשכרת שני מגדלים, שבבעלות הנתבעת.

רקע :

התובעת, נ.ת.מ שירותי נדל"ן בע"מ, היא חברה פרטית שעיסוקה בייעוץ ותיווך בתחום הנדל"ן המסחרי והתעשייתי (להלן:"התובעת").

הנתבעת, א. יצחקי חברה לבניין והשקעות בע"מ, היא חברה פרטית שעיסוקה ביזמות בתחום הנדל"ן (להלן:"הנתבעת").

ביום 10.9.02 נחתם הסכם הזמנת שירות תיווך בין התובעת לנתבעת (להלן:"הסכם התיווך"), להשכרת נכס - בית יצחקי ברעננה, שבבעלות הנתבעת, לחברת SAP PORTALS ISRAEL LTD     (להלן:"SAP"). מההסכם עולה, כי דמי התיווך ישולמו במלואם אם יושג הסכם שכירות בין הנתבעת ל - SAP.

ביום 14.8.2003 נחתם הסכם שכירות בתיווכה של התובעת, בין הנתבעת - המשכירה, לבין SAP - השוכרת (להלן: "הסכם השכירות"). בעת חתימת הסכם השכירות היה קיים מגדל אחד בן 14 קומות על מגרש 2002, המהווה חלק מחלקות 32-29 ו- 66,70 בגוש 7657, שבפינת הרחובות התעשייה והתדהר באזור התעשייה ברעננה (להלן:"המגדל הראשון"), כשבשלב מאוחר יותר נבנה מגדל נוסף על אותו מגרש (להלן:"המגדל הנוסף").

ביום 3.9.03 שילמה הנתבעת לתובעת דמי תיווך בסך 740,471 ש"ח, המהווים את מלוא דמי התיווך בגין השכרת המגדל הראשון ועל כך אין מחלוקת בין הצדדים. המחלוקת בין הצדדים נתגלעה, כאשר פנתה התובעת ודרשה דמי תיווך נוספים בגין מימוש האופציה, שבהסכם השכירות קרי, השכרת הקומה השביעית וקומת הקרקע במגדל הראשון, וכן השכרת 11 קומות במגדל הנוסף.

ביום 18.1.06, לאחר שדרישתה של התובעת לתשלום דמי התיווך הנוספים לא נענתה על ידי הנתבעת, הגישה התובעת תביעה בסדר דין מקוצר, כשהיא סומכת תביעתה על הסכם התיווך, שנחתם בינה לבין הנתבעת. הנתבעת, מצידה, הגישה ביום 14.2.06 בקשת למחיקת כותרת או לחילופין למתן רשות להתגונן, מהטעם שהסכם התיווך מתייחס למבנה אחר, ולכן התביעה אינה מכח חוזה או התחייבות, שיש עליהן ראיות בכתב, כמתחייב מהוראות תקנה 202 לתקנות סדר הדין האזרחי.

ביום 12.3.06 קיבל בית המשפט את הבקשה למחיקת כותרת, בקובעו כי התביעה אינה ראויה להתברר בסדר דין מקוצר, והנתבעת הגישה כתב הגנתה ביום 9.4.06.

עיקרי טענות התובעת הם כדלקמן:

בעת ניהול המשא ומתן להשכרת המגדל הראשון ניהלו הצדדים משא ומתן גם לגבי השכרת המגדל הנוסף, אותו עמדה להקים הנתבעת בסמוך למגדל הראשון.

בהסכם השכירות לגבי המגדל הראשון התייחסו הצדדים למגדל הנוסף ולשוכרת ניתנה אופציה, בתנאים שנקבעו בהסכם השכירות, לשכור עוד שטחים במגדל הנוסף. עסקה זו, לטענת התובעת, הייתה המשך ישיר לעסקת שכירות המגדל הראשון וגם בה תיווכה התובעת.

לא נדרש הסכם תיווך נוסף או נפרד לגבי המגדל הנוסף, הואיל ובהסכם התיווך שנחתם על ידי מנהל הנתבעת, מר אהוד יצחקי, נאמר כי דמי התיווך יכללו גם אופציה לשכירות שטחים נוספים, שבסופו של יום, מומשו על ידי השוכרת.

הסכם התיווך קובע, כי ישולמו דמי תיווך על פי שטחי השכירות "כולל מימוש שטחי אופציה ככל שהיו". בהדפסת טופס הסכם התיווך נפלה טעות הדפסה ובמקום המילה "שיהיו" הודפס "שהיו". לטענת התובעת ברור שמדובר בטעות הדפסה, שכן המסמך כולו צופה פני עתיד ואין משמעות למילה "שהיו", שכן בעת חתימת הסכם התיווך לא היו כל שטחי אופציה.

הסכם התיווך אינו עומד בפני עצמו. הוא קשור באופן חזק ובל ינתק בהסכם השכירות ומושפע ממנו באופן ישיר. דמי התיווך הם פונקציה של עסקת השכירות, ועל פי גובה דמי השכירות נגזרים דמי התיווך. המנגנון בהסכם התיווך קובע את דמי התיווך כפונקציה של גודל השטחים שיכללו בעסקת השכירות, ככל שיושכרו יותר שטחים כך יגדלו דמי התיווך בהתאמה.

אומנם בהסכם התיווך נכתב שהשטח הוא 5000-6000 מ"ר במגדל הראשון, אולם בפועל הסתכמה עסקת השכירות בשטח של 12,000 מ"ר במגדל הראשון, והנתבעת שילמה דמי תיווך על פי גודל העסקה בפועל ולא על פי השטח המצוין בהסכם התיווך.

מנהל הנתבעת, מר יצחקי, הציע לתובעת תשלום של 10,000$, כדי לסלקה מהמשא ומתן שנפתח לגבי המגדל הנוסף וזאת כדי לחסוך את תשלום דמי התיווך לגבי המגדל הנוסף. כמו כן, דחתה  התובעת את הצעת מנהל הנתבעת לערוך מסמך לפיו לא תהיה זכאית לדמי תיווך אם עסקת השכירות לגבי המגדל הנוסף תצא לפועל.

מנהל הנתבעת, שהיה מוטרד מכך שהשוכרת תממש את האופציה להשכרת 5 קומות במגדל הנוסף, פנה לתובעת בבקשה כי ישכנעו את השוכרת לשכור את המגדל כולו וכך אכן קרה ובחודש ספטמבר 2005 לאחר משא ומתן נחתם הסכם השכירות לפיו שכרה SAP את הבניין כולו.

עיקרי טענות הנתבעת הם כדלקמן: