תא"ק 49671-09-16 נאמן .א.י. אחזקות 2008 בע"מ נ' קיבולים נכסים והשקעות

1.לפניי בקשת רשות להתגונן.

2.המשיבה הגישה כנגד המבקשת תביעה לסכום קצוב מכוח הסכם שכירות שנחתם בין הצדדים ביום 25.07.2012, במסגרתו הציעה המבקשת למשיבה לשכור חנות במרכז מסחרי הנבנה על ידה בעיר בית-שמש בית מאפה הידוע בשמו המסחרי "מאפה נאמן". בהתאם להתחייבויותיה על-פי ההסכם, שילמה המשיבה למבקשת פיקדון בסך 31,748 ₪. אליבא דגרסת המשיבה, במסגרת ההסכם, התחייבה המבקשת למסור את החזקה למשיבה בתוך 24 חודשים מיום קבלת "היתר הבנייה" לפרויקט, כאשר על-פי תנאי ההסכם, עיכובים במסירת החזקה אינם מזכים את השוכר בתרופה כלשהי, אלא רק לאחר חלוף כארבעה חודשים. "היתר הבנייה" ניתן למבקשת ביום 01.12.2011, ואולם, בתאריך 06.10.2014, ולאחר זמן ניכר מחלוף כל המועדים להם התחייבה המבקשת בפני המשיבה, החליטה המשיבה לממש את זכותה על פי ההסכם תוך שדרשה השבת סך הפיקדון אותו שילמה בהתאם לסעיף 9(1) להסכם השכירות. ברם, בתשובתה טענה המבקשת, כי לא חלפו המועדים מאז הוצאת ההיתר. אף בתאריך 08.07.2015 שלחה המשיבה דרישה נוספת להשבת כספי הפיקדון, ואולם מכתבה לא נענה. מכאן, עותרת המשיבה לביטול ההסכם שנכרת בין הצדדים ולהחזר הפיקדון ששילמה בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק.

3.אליבא דגרסת המבקשת, הינה שותפות רשומה אשר החלה בפעולות תכנון לשם הקמת מרכז מסחרי על מקרקעין שבבעלותה בעיר בית שמש במהלך שנת 2011, כאשר המשיבה התעניינה בשכירת שטח מסחרי במרכז המסחרי שעתיד היה לקום לשם הפעלתו כבית מאפה. בעת ניהול המשא ומתן בין הצדדים מועדי השלמת שלבי התכנון והוצאת היתרי הבנייה של המרכז המסחרי לא היו סופיים, ולפיכך אף מועד פתיחת המרכז המסחרי טרם גובש. משכך, בחוזי השכירות שנחתמו באותה עת נקבעו לוחות זמנים גמישים להשלמת הפרויקט, וכך נעשה גם בחוזה השכירות נשוא תובענה זו. דא עקא, שהמשיבה החליטה על דעת עצמה ובאופן חד צדדי ביום 06.10.2014 על ביטול החוזה בניגוד להוראותיו ובאופן המהווה הפרה יסודית שלו, מאחר וזכיינה התקשה לקיים התחייבויותיו כלפיה. המבקשת השיבה בשלילה להודעת המשיבה, בהסתמכותה על הוראות החוזה ולאור מועדי הוצאת "היתרי הבנייה" הסופיים של המרכז המסחרי מהם יש לטענתה לגזור את הוראות החוזה ואף ביקשה ליישב את המחלוקת בהידברות. לגרסת המבקשת, לא רק שבעת הודעת המשיבה על ביטול החוזה לא הגיעו לפרקם מועדי הפתיחה החוזיים לגביהם התחייבה במסגרת החוזה- שכן, היתר הבנייה הסופי לבניית המרכז המסחרי ניתן אך ביום 16.11.2014 - אלא שעשתה המשיבה דין לעצמה ונטלה סעד של ביטול חוזה כאשר סעד זה אינו מוצא מקומו בהוראות החוזה עליו חתמה. לטענת המבקשת, נגרמו לה נזקים בשווי מיליוני שקלים עקב הפרת המשיבה את ההסכם, שכן היא נאלצה לשווק מחדש את המושכר נשוא התובענה וספגה אובדן ימי שכירות בסכומים גבוהים.

4.באשר לסיכויי ההגנה, בית המשפט ייעתר להתנגדות באם מצא, כי ישנם סיכוי הגנה, ולו קלושה (ראה ההלכה כפי שסוכמה בע"א 3300/04 צול ניהול פרוייקטים בע"מ נ' בנק המזרחי המאוחד בע"מ (פורסם בנבו, 09.12.2009)). בקשת הרשות להתגונן הינה משוכה טרומית, ועל כן הנטל על המבקש להתגונן הוא קל – כל אימת שיש בתצהיר להצביע על הגנה לכאורה, ולו בדוחק, הבקשה תתקבל (ע"א 248/89 החברה הכללית למוזיקה נ' Warner, פ"ד מו(2)273 ,277 (1992)). בשל הפרת האיזון הדיוני במסגרת ההליך, בית המשפט לא ישקול שיקולי מהימנות ואך יבדוק האם טענות ההגנה, שהינן בחזקת אמת, יכולות להקים הגנה בפני התביעה.

5.הלכה פסוקה היא, כי כפרשנות חוזה תהא על פי אומד דעתם של הצדדים, זה הנלמד מלשון הערבות ומהנסיבות החיצוניות לו (סעיף 25(א) לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973). המחלוקת בין הצדדים הינה ברובה הן במישור העובדתי והן במישור פרשנות הסכם השכירות כאשר לצורך הכרעה בה יש לשמוע גרסאות הצדדים, לבחון את השתלשלות ההיתרים שהוצאו (הן של שנת 2012 והן של שנת 2014) ואת הרקע להוצאותיהם, לבדוק הכיצד פירשו הצדדים את ההסכם, לרבות מהותם של ההיתרים ומועדי מסירת החזקה, ולעקוב אחר התנהלותם תוך קיומו, ככל שיהא בכך ללמד על כוונתם עובר לחתימה או על שינוי ההסכמות מכללא (ראה למשל: ע"א 582/87 ניסים קונפורטי נ' מאיר אברהם, פ"ד מב(4) 120 (1988)), וככל שעמדת המבקשת תתקבל – יהא בטענה להקנות הגנה מלאה בפני התביעה.

6.בידוע, נטל ההוכחה המוטל על שכמו של הנתבע מצומצם ביותר בשלב הבקשה לרשות להגן, ואין הוא חייב להראות כיצד יוכיח את הגנתו, וכיצד יבסס את הגרסה העובדתית הנטענת בבקשתו. גם בית-המשפט אינו אמור בשלב זה לשקול את מהימנות המבקש או לקבוע ממצאים בעניין הגנתו הנטענת (א' גורן, "סוגיות בסדר דין אזרחי", מהדורה עשירית, בעמ' 402).

7.הואיל וטענות המבקשת עשויות להקנות לה הגנה לכאורה בפני התביעה, הואיל ואין פוסלים בשלב זה טענה רק בגין סוגיות הכרוכות בהוכחתה והואיל ובקשת רשות להתגונן תידחה רק מקום בו הוכח כי אין כל סיכויי הגנה, או באם גרסת המבקש קרסה לאחר חקירה נגדית (ראה: ע"א 518/87 פטלז'אן נ' בנק איגוד לישראל בע"מ (פורסם בנבו, 25.11.93)), אני מורה על קבלת בקשת הרשות להתגונן.

8.התצהיר שהוגש במסגרת ההתנגדות ישמש כתב הגנה, והצדדים יתאימו את כתבי הטענות לסדר הדין המהיר בהתאם לתקנה 214ב1 לתקנות סדר הדין האזרחי.

9.סוף דבר- דין הבקשה להתקבל. המשיבה תישא בהוצאות משפט בסך 1,500 ₪.