לפניי תביעת התובע לתשלום דמי תיווך מכוח הסכם להתחייבות תשלום שירותי תיווך שנכרת בין הצדדים. התיק החל בהגשה לביצוע תביעה על סכום קצוב ללשכת ההוצאה לפועל, ההתנגדות לביצוע תביעה התקבלה בתנאי הפקדה, והתיק הועבר לסדר דין מהיר.
התביעה הוגשה על סך 21,948 ₪, 2% ועוד מס ערך מוסף ממחיר הדירה בשד' סיני 4ב', חיפה (להלן: "הדירה"), 930,000 ₪ (מידע מרשות המיסים, נספח ג' לכתב התביעה). התובע טוען כי היה "הגורם היעיל" ברכישת הדירה על ידי הנתבעת ביום 14/1/15, ולכן זכאי לדמי תיווך לפי ההתחייבות, שנחתמה ע"י הנתבעת ביום 9/12/14 (נספח ב' לכתב התביעה). מכתב דרישה ששלח לה (נספח ד' לכתב התביעה) לא נענה.
הנתבעת טענה כי נחשפה למודעה אודות מכירת הדירה המדוברת באתר האינטרנט "יד 2", ונודע לה כי את המודעה פרסם התובע. התובע הזמין את הנתבעת לראות את הדירה אך המתין מחוץ לבניין, לא עלה עמה לדירה והציע לה שלא לדבר עם מי שנמצא בדירה. אז החתים התובע את הנתבעת על ההתחייבות במחטף. הנתבעת פגשה בדירה את מר אהרון רייס, שהציג עצמו כמתווך הבלעדי של הנכס מטעם מנהלי העיזבון, שרק באמצעותו תוכל להיקשר עסקת רכישת הדירה. מר רייס מסר לה כרטיס ביקור וביום 22/12/14 החתים את הנתבעת על הסכם התחייבות לתשלום דמי תיווך לו (נספח א' להתנגדות). הנתבעת הגישה באמצעות מר רייס הצעת מחיר לרכישת הדירה (נספח ב' להתנגדות), הצעתה זכתה, והיא חתמה על חוזה עם מנהלי עזבון בעלת הדירה ורכשה את הדירה.
הנתבעת טוענת שהתובע לא היה "הגורם היעיל" ליצירת וסגירת עסקת רכישת הדירה, כי לא הפגיש מעולם את הנתבעת עם מנהלי העיזבון, המוכרים. עוד טענה כי התובע לא צירף לתביעתו את הסכם הרכישה, למרות שציין זאת, וכי לא יכול היה לצרפו משום שלא היה מופקד על התיווך בין רוכשים אפשריים לבין מוכרי הדירה, לאור קיומו של מר רייס כמתווך בלעדי מטעם מנהלי העיזבון.
התובעת טענה כי רכשה את הדירה בסיוע ותיווך מקצועי מצדו של מר רייס, שפעל ליצירת וסגירת עסקת הרכישה בין הנתבעת לבין מנהלי העיזבון של הנכס, היה ה"גורם היעיל" הבלעדי בעסקה זו, והיא שילמה לו דמי תיווך (קבלה מיום 21/1/15 ע"ס 10,974 ₪ (1% + מע"מ ממחיר הדירה), נספח ג' להתנגדות לביצוע תביעה).
הנתבעת טוענת כי התובע הטעה אותה בהצגתו כמתווך, שאחראי למכירת הנכס, וכי נותק הקשר הסיבתי בין מועד החתימה על התחייבות כלפי התובע לבין גיבוש וכריתת החוזה לרכישת הדירה.
כאמור התקיים לפניי ביום 8/3/16 דיון בהתנגדות לביצוע תביעה, בו נחקרה המבקשת ארוכות, ופירטה כי חתמה למתווך, שהיה בדירה, מר רייס, לאחר שהבינה כי התובע לא מסר לה את הפרטים המלאים על מכירת הדירה ע"י מנהלי עזבון. הנתבעת חזרה על תרומתו הבלעדית של מר רייס לכריתת חוזה המכר. הנתבעת הסבירה כי השתכנעה כי מר רייס הוא המתווך הבלעדי, לאחר שהפגיש אותה עם מנהלי העזבון, וגם הם אמרו לה זאת. בדיון טענה הנתבעת לראשונה כי שילמה למר רייס סכום נוסף, ובסך הכל 2 אחוז ועוד מס ערך מוסף ממחיר העסקה.
לאחר מתן ההחלטה בהתנגדות לביצוע תביעה הגישו הצדדים תצהירי עדות ראשית, והנתבעת זימנה לדיון ההוכחות את המתווך, מר רייס.
התובע הוסיף למסמכים, שצירף לכתב התביעה, פירוט שיחות טלפון, המעיד על שיחה בת חצי דקה בינו לבין הנתבעת מיום 9/12/14 (נספח ז' ברשימת המסמכים), צילום המודעה, שפרסמו מנהלי העזבון בעיתון, בה ציינו כי לא ישלמו דמי תיווך (נספח ח'). התובע טען כי הנתבעת שילמה למתווך מר רייס רק את הסכום 9,300 ₪ ועוד מע"מ, והפנה לקבלה שהיא צירפה (נספח ט').
התובע טוען כי הוא הגורם היעיל, כי הנתבעת הגיעה לדירה רק בזכות המודעה, שהוא פרסם ביד 2, וכי כל התנהלותה מול המתווך רייס, לו חתמה התחייבות ללא הצגת הסכם בלעדיות, וכשבועיים לאחר שראתה את הדירה בזכות התובע בלבד, תמוהה.
הנתבעת הגישה תצהיר עדות ראשית ורשימת מסמכים לאחר הישיבה המקדמית, שהתקיימה ביום 26/6/16. הנתבעת הוסיפה כי לאחר פגישתה עם מר רייס בדירה ניסתה לדבר עם התובע, ולהבהיר עמו את הדברים, אך לא הצליחה להשיגו. לפיכך ועל מנת לשמור על זכותה לרכוש את הדירה המשיכה בהליכים מול המתווך, מר רייס, והמוכרים, מנהלי העזבון. הנתבעת צירפה אישור מנהלי העזבון בכתב על היות מר רייס המתווך הבלעדי שהוסמך על ידם לבצע עסקאות בדירה (נספח א'). הנתבעת טענה כי התובע לא היה מוסמך לפרסם את המודעה שפרסם, וחזרה על טענותיה בדבר היות המתווך, מר רייס, "הגורם היעיל" בעסקה ולא התובע.
הבקשה מיום 5/10/16 לזימון מנהלי העזבון, עוה"ד קדם וגלובינסקי, כעדים ללא הגשת תצהיר, נדחתה על ידי, מאחר ולא נומקה, והוזמן לעדות רק מר רייס, לאחר שהופקד שכרו.
בדיון ההוכחות התברר כי העד, מר רייס, הינו עד מרכזי, הוא הגיש 11 מוצגים, שלא גולו על ידי הנתבעת לפני כן, ותיאר את התהליך, בו קיבל לטיפולו את הדירה. לאחר פרסום המודעה (נ/1, הוגשה גם ע"י התובע כנספח ח') פנו אליו מתעניינים, ביניהם התובע, שהגיע לדירה עם קונים פוטנציאליים, ועקב היכרות מר רייס איתו ביקש ממנו לצאת. מר רייס הפנה למודעה, שפרסם התובע ביד 2 ובה ציין "נכס בבלעדיות משרד התיווך" (נ/2). מר רייס פירט עוד נסיונות של התובע להביא לקוחות לרכישת הדירה, לרבות פניה ישירה למנהלי העזבון, אך אני קובעת כי היריבות בין שני המתווכים אינה העניין הדורש הכרעה בתיק זה.
מר רייס המשיך ותיאר כי נתן לכל המעוניינים בדירה, לרבות הנתבעת, כרטיס ביקור שלו, ולכל אחד שביקש שלח בדואר אלקטרוני חבילת מסמכים, הכוללת טופס ריק של הצעת רכישה, טיוטת חוזה וחוות דעת שמאי (נ/5). מר רייס הציג גם חמש הצעות רכישה, שקיבל, אחת מהן של הנתבעת (נ/6), ואת פרוטוקול פתיחת ההצעות מיום 4/1/15 (נ/7). מר רייס מתאר כי ערך סבב טלפונים בין המציעים, והגיש לבית המשפט בקשה בתיק העזבונות (נ/8). מר רייס טען כי למרות שבמודעה נכתב כי מנהלי העזבון לא ישלמו דמי תיווך, לאור שביעות רצונם מעבודתו, קיבלו אישור מיוחד לשלם לו 2% ועוד מע"מ (חשבונית עבור תשלום דמי תיווך על ידי העזבון באמצעות עו"ד קדם מיום 11/2/15 ע"ס 18,600 ₪ בצירוף מע"מ, נ/9). מר רייס הציג גם את האסמכתאות להחזרת הצ'קים למציעים, שהצעתם לא התקבלה (נ/10). מר רייס העיד כי הנתבעת שילמה לו בשני תשלומים, השני דחוי, אך לא הצליח להציג חשבונית נוספת על זו, שהציגה הנתבעת, וצירף יומן עסקאות בו תוקן שיעור דמי התיווך, שתשלם הקונה ל-1% +מע"מ (נ/11). מר רייס עמד על כך שהנתבעת שילמה 2%, וכי התיקון הינו מ-1%, ששילמה בתחילה ל-2%, שהשלימה מספר חודשים לפני הדיון.
מר רייס הודה כי אין לו הסכם בלעדיות חתום ע"י המוכרים, וטען כי ההסכמה היתה עם מנהלי העזבון בעל פה.
התובע העיד והשיב בחקירה נגדית כי קיבל הסכמת עו"ד קדם אבידן, אליו פנה בעקבות פרסום המודעה, כי יראה את הדירה, וטען כי אינו נזקק לאישור על מנת לפרסם את הדירה, אלא אם היא נמסרה לתיווך בבלעדיות למתווך אחר. התובע לא ידע להגיב לאישור עו"ד קדם (נספח א' למסמכי הנתבעת) כי מר רייס הוסמך כמתווך הבלעדי מטעם מנהלי העזבון, ולא היה נחרץ בשאלה האם פרסם את המודעה טרם שדיבר עמו או לאחר מכן.
כנשאל התובע ביחס להערה במודעה ב"יד 2" אודות בלעדיות השיב כי אפשר שזו הערה ש"קפצה" באתר או בטעות או שהמודעה אינה מתייחסת לדירה נשוא התביעה. התובע לא הציג את המודעה שהוא עצמו פרסם. התובע העיד על נסיבות החתמת הנתבעת על ההתחייבות בספסל מתחת לדירה, אישר כי לא עלה עימה לדירה וטען כי היא לא דיברה עמו ברדתה, ולא היה ביניהם כל קשר מאז יום 9/12/14, בו נפגשו והיא חתמה על ההתחייבות. התובע טוען כי הוא התקשר לנתבעת רק בחודש פברואר 2015, לאחר שנודע לו כי רכשה את הדירה.
הנתבעת העידה שוב על אותם דברים, עליהם נחקרה בדיון בהתנגדות לביצוע תביעה, אישרה כי הגיעה לדירה דרך המודעה, שפרסם התובע ב"יד 2", ועמדה על כך ששילמה למר רייס שני תשלומים במזומן, כאשר ביחס לתשלום השני, אמר לה מר רייס כי ישלח לה חשבונית בדואר, והיא לא קיבלה אותה. הנתבעת גם ציינה כי ביקשה את הקבלה על התשלום השני עובר להגשת תצהיר העדות הראשית ולא קיבלה אותה. הנתבעת טענה כי לאחר שהתרשמה כי תוכל לבצע את העיסקה רק דרך מר רייס, ירדה מהדירה ואמרה לתובע כי תחשוב על העניין מאחר והתנהלות התובע נראתה לה תמוהה וזו של מר רייס קידמה את העיסקה. הנתבעת טענה כי חתמה על התחייבות למתווכים רבים, בלי להתעמק בכתוב, וכי פעלה בתום לב ולא התכוונה להונות את התובע.
דיון והכרעה
לאחר ששמעתי את העדויות וקראתי את סיכומי הצדדים, אני מחליטה לדחות את התביעה, וקובעת כי התובע לא היה הגורם היעיל בעסקה, אלא המתווך, מר רייס.
אני קובעת כי עדותו של מר רייס הובאה באופן חריג, ללא תצהיר, ומתברר כי ללא סיבה מוצדקת, שכן התגלה כי הוא מעורב בתיק כעד מטעם הנתבעת ואינו עד נייטרלי. בעדותו הציג מסמכים, שהנתבעת לא גילתה מראש, ובכך הביא לשמיעת עדותו, בניגוד לכלל הגילוי המוקדם המלא, המתקיים בסדר דין מהיר.
למרות זאת ניתן לקבוע כי עדותו ועדות הנתבעת בעניין תשלום 2% דמי תיווך על ידי הנתבעת אינה אמינה ונסתרת מהראיות, שהגישו שניהם. העובדה שבידי מר רייס החשבונית, שהוציא למנהלי העזבון ביום 11/2/15 אך לא את זו, שהוציא לנתבעת לכאורה ברבעון הראשון של שנת 2016 (פרוטוקול, עמ' 13, שורות 9-13), משמיטה את היסוד מתחת הטענה לתשלום דמי תיווך בשיעור שני אחוזים ע"י הנתבעת.
תיווך בבלעדיות
סעיף 9(ב) לחוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ו-1996(להלן "החוק") קובע:
"מתווך במקרקעין רשאי להסכים עם לקוח בדבר מתן עסקה מסויימת לטיפולו הבלעדי (להלן – בלעדיות), ובלבד שמתן הבלעדיות ותקופתה –
(1) יאושרו בחתימת הלקוח על גבי מסמך נפרד;"
התובע הציג את הדירה במודעה, שפרסם ביד 2 (נ/2) כ"נכס בבלעדיות משרד התיווך". אין חולק כי התובע לא קיבל בלעדיות מהמוכרים. טענתו (פרוטוקול, עמ' 19, שורות 17-18) בדבר קבלת הסכמת עו"ד "קדם אבידן" (שם המשפחה של אחד מעורכי הדין ושמו הפרטי של השני, הערה שלי, ג.ס.ב), כי יראה את הדירה, נטענה לראשונה בחקירה הנגדית, ולא בתצהיר העדות הראשית מטעמו. בתצהיר טען התובע דווקא "כי למר אהרון רייס לא היה לו בלעדיות מלכתחילה ובסך הכל הינו נציג מטעם הבעלים לפתיחת הדירה" (סעיף 6 לתצהיר).
גם מר רייס העיד כי לא נחתם בינו לבין המוכרים, מנהלי העזבון, הסכם בלעדיות, אף כי יסוד החתימה הינו מהותי בחוק, אך ממכתב עו"ד קדם, שהוגש ע"י הנתבעת (נספח א' לתצהיר העדות הראשית) אושר כי המוכרים ראו במר רייס כמתווך הבלעדי. כאמור גם התובע הצהיר כי מר רייס היה נציג הבעלים להצגת הדירה.
מאחר והן התובע והן מר רייס נכשלו מלעמוד בקבוע בתנאי סעיף 9(ב)(1) לחוק, בדבר הצגת מסמך נפרד שיציג כי ניתנה להם הבלעדיות, אני קובעת כי לא ניתנה בלעדיות למי מן המתווכים, אך רק מר רייס מונה על ידי המוכרים להצגת הדירה וניהול מכירתה.
דרישת הכתב בהזמנה
סעיף 9(א) לחוק קובע כי:
"מתווך במקרקעין לא יהא זכאי לדמי תיווך, אלא אם כן חתם הלקוח על הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין, שבה נכללו כל הפרטים שקבע השר, באישור ועדת הכלכלה".
סעיף 1 לתקנות המתווכים במקרקעין (פרטי הזמנה בכתב), תשנ"ז-1997 קובע:
"בהזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין לפי סעיף 9(א) לחוק, ייכללו לפחות הפרטים הבאים:
(1) שמות, כתובות ומספרי זיהוי של המתווך ושל הלקוח;
(2) סוג העיסקה שפעולת המתווך מבוקשת לגביה, כגון: "שכירות", "מכירה";
(3) תיאור הנכס נושא פעולת התיווך;
(4) מחיר העסקה המבוקשת, בקירוב;
(5) הסכום המוסכם של דמי התיווך או שיעור דמי התיווך המוסכם מתוך המחיר שבו תתבצע העסקה, והאם המחיר - לפי אחד מאלה - כולל מס ערך מוסף, כמשמעותו בחוק מס ערך מוסף, תשל"ה-1975".
במסמך "התחייבות לתשלום דמי תיווך מס' 1378" מיום 9/12/14 (נספח ב' לכתב התביעה) חסרים פרטים רבים ובעיקר בולט בחסרונו המחיר המבוקש. בדיון מיום 22/11/16 נשאל התובע: "וכמה הסכומים שמנהל העיזבון דרשו?", והשיב: "לא דרשו סכום על הדירה אין מחיר. הם דיברו על סכום של 900,000 עד מיליון ₪" (פרוטוקול, עמ' 22, שורות 30-31).
התובע בחר שלא לציין בהתחייבות את המחיר המבוקש, ולו בקירוב, למרות שלדבריו ידע מהו. התובע גם לא ציין כי הדירה נמכרת ע"י מנהלי עזבון, וכפופה לאישור בית המשפט למשפחה, למרות שהדבר נכתב במודעה (נספח ח' למסמכי התובע). התובע הודה כי פרסם את המודעה מטעמו לאחר שראה את המודעה בעיתון (פרוטוקול, עמ' 19, שורות 6-22). כל שצויין הוא "ע"י עורך דין".
בדיון בהתנגדות לביצוע תביעה, הציג ב"כ התובע מצג לפיו הנתבעת חתמה לתובע על שני מסמכים "אחד התחייבות לשירותי תיווך והשני תשלום שכר טרחה" אך הציג לה רק את נספח ב' לכתב התביעה (פרוטוקול, עמ' 3, שורות 1-10). בישיבה המקדמית התברר כי יש רק מסמך אחד, וב"כ התובע לא הצליח להסביר מדוע שאל את הנתבעת שאלה, ממנה עולה טענה אחרת (פרוטוקול, עמ' 1, שורה26 עד עמ' 2, שורה 3).
אני קובעת כי ההתחייבות, עליה חתמה הנתבעת כלפי התובע, אינה מכילה את כל הפרטים, הקבועים בחוק ובתקנותיו, ובמיוחד את המחיר. בכך נהג התובע נהג בחוסר תום לב ובחוסר הגינות והפר את הוראת סעיף 8(א) לחוק, הקובע:
"מתווך במקרקעין יפעל בנאמנות, בהגינות ובדרך מקובלת, וימסור ללקוחו כל מידע שיש בידו בענין מהותי הנוגע לנכס נשוא עסקת התיווך".
עיון בהתחייבות לתשלום שכר תיווך, שחתמה הנתבעת למר רייס ביום 22/12/14, מציג כי היא כוללת את כל הפרטים, הנדרשים.
איני דנה בנפקות החוסר בפרטים בכתב ההתחייבות, כעילה עצמאית לשלילת דמי תיווך מהתובע, אלא עובדה זו משפיעה על הקביעה בעניין "הגורם היעיל" בעסקה.
הגורם היעיל בעסקה
התובע לא היה "הגורם היעיל" בעסקת רכישת הדירה על ידי הנתבעת, וכל פועלו הסתכם בפרסום המודעה ב"יד 2", לאחר שראה את המודעה, שפרסמו מנהלי העזבון בעיתון, מענה לשיחת טלפון אחת של הנתבעת ביום 9/12/14 ואחת שבוע לפני כן, מפגש של כמה דקות עם הנתבעת מחוץ לבניין והחתמתה על ההתחייבות לתשלום דמי תיווך. התובע לא הציג לנתבעת את הדירה, לא עלה עמה אליה, ולא היה עמה בכל קשר מיום 9/12/14 ועד שגילה בחודש פברואר 2015 כי רכשה את הדירה. הוא לא ערך איתה שיחת מעקב, לא בירר האם נשאה הדירה חן בעיניה, לא הפגיש אותה עם המוכרים, ולא השתתף במשא ומתן לרכישת הדירה.
על צמצום הפעולות, בהן נקט התובע, ניתן ללמוד מדבריו:
"שהחתמתי אותה אני זוכר בבירור שהיא באה והיתה בלחץ ומיהרה החתמתי אותה על יד הדירה ועוד מס' לקוחות ולאחר כמה דקות עליתי היא כבר לא היתה נעלמה. ואמרתי לה שיש נציג בתוך הדירה שתסתכל על הדירה ואם זה מעניין אותה שתהיה איתי בקשר" (פרוטוקול עמ' 21, שורות 23-25).
עוד לדברי התובע:
"ש.כמה זמן המפגש הזה התארך מתחת לדירה?
ת.לא זוכר. המפגש איתה היה 3-4 דקות.
ש.אחרי שהיא ראתה את הדירה היא לא פגשה אותה בירידה מהדירה לא עידכנה אותך במשהו?
ת.מעולם היא לא פגשה אותי ומעולם לא צלצלה ולא טרחה כפי שהצהירה בתצהירה שהיא ניסתה להשיג אותי מס' פעמים טלפונית. אין שום עדות וזכר לשיחה ממנה לא בפקס לא במייל לא בפלאפןו לא בנייד ואני לאחר שלושה חודשים גיליתי שהיא קנתה את הדירה על ידי הוצאת נסח טאבו. בפברואר 15. מעולם היא לא צלצלה אליי.
ש.אתה מצידך לא צלצלת אליה ?
ת.לא צלצלתי אליה מכיוון שהבנתי שהיא לא מעוניינת בדירה. צלצלתי אליה רק באותו יום שהיא תראה את הדירה.
ש.אתה בתצהירך, מציין שאתה כן צלצלת אליה ואת מצרף פלט שיחות שלפיו התקשרת למנוי של הנתבעת מה יש לך להגיד על זה?
ת.תדייק בדברים כבודו, הפלט השיחות שיש בידך הוא מיום 9.12.14 אתה שאלת אותי אם היא יצרה איתי קשר.צלצלתי אליה בפברואר 15.
ש.מה היתה בשיחה מיום 9.12.14?
ת.ב9.12 לאחר שתיאמתי עם הנציג מר רייס בשעה 15:00 לערך, צלצלתי לגב' הנתבעת על מנת לתאם ביקור בדירה והיא הגיעה לאחר מס' דקות" (פרוטוקול, עמ' 22, שורות 11-19).
מר רייס, לעומת זאת, נפגש עם הנתבעת בדירה ביום 9/12/14, מסר לידיה כרטיס ביקור שלו, שלח לה בדואר אלקטרוני טפסים למילוי הצעת מחיר על הדירה, טיוטת חוזה וחוות דעת שמאי, מסר את הצעת המחיר של הנתבעת לידי מנהלי העיזבון, הציג פרוטוקול פתיחת ההצעות בפניו ובפני מנהלי העיזבון, הגיש בקשה לבית המשפט לענייני משפחה בתיק העזבון, וקיבל ממנה תשלום דמי תיווך מופחתים, וממנהלי העזבון קיבל שכר טרחה מלא, אף שלא התחייבו לשלמו. מר רייס העיד כי נסע עם הנתבעת שלוש פעמים לנתניה בכדי להיפגש עם מנהלי העיזבון (פרוטוקול, עמ' 12, שורות 3-4).
סעיף 14 לחוק קובע:
"(א) מתווך במקרקעין יהיה זכאי לדמי תיווך מאת לקוח אם נתקיימו כל אלה:
(1) הוא היה בעל רשיון בתוקף לפי חוק זה בעת שעסק בתיווך או שחל עליו, באותה עת, פטור זמני בהתאם לאמור בסעיף 20;
(2)הוא מילא אחר הוראות סעיף 9;
(3)הוא היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב".
בחינת השאלה האם התובע היה הגורם היעיל לאור הפסיקה, מציגה מסקנה ברורה של תשובה שלילית.
בע"א 7247/97 יצחקוב נ' מרדכי אביב מפעלי בניה בע"מ, פ"ד נו (1) 842, 847 (2001) נקבע:
"המבחן לזכאות הוא קיומה של פעילות מצד המתווך שיש בה כדי לשמש גורם "יעיל" למימוש העיסקה נושא התיווך. "אין די בכך שהמתווך הוא גורם מסוים בשרשרת הסיבתית, בבחינת סיבה-בלעדיה-אין. הדרישה היא לגורם שהוא היעיל"..."... עצם העובדה שמתווך הציג לפני לקוחו נכס, אין פירושו של דבר שכל עיסקה בנוגע לאותו נכס תזכה את המתווך לעולם בדמי תיווך"...".
התובע הודה כי מאז יום הגעת הנתבעת לדירה, 9/12/14 היה פער זמנים של יותר מחודש עד שרכשה את הדירה, ולא הציג גרסה עקבית של המועד של השיחה הבאה, או המועד בו נודע לו כי רכשה את הדירה, והוא פנה אליה בדרישת שכר טרחה. לכתב התביעה צורף מכתב עורך דין מיום 2/9/15 (נספח ד' לכתב התביעה) ומידע מרשות המיסים אודות העסקה מיום 19/10/15 (נספח ג' לכתב התביעה). גם בתצהיר העדות הראשית לא טען התובע דבר בעניין, ובדיון טען לפתע, ללא אסמכתא, כי לאחר שלושה חודשים גילה שקנתה את הדירה ע"י הוצאת נסח טאבו, אך לא הציג את הנסח. אז טען כי יצר עם הנתבעת קשר בחודש פברואר 2015. בעוד הציג אסמכתא של פלט שיחות שלו אודות השיחה שלו עם הנתבעת מיום 9/12/14 לא הציג אסמכתא לכל שיחה אחרת.
"פער הזמנים עלול להעלות את ההסתברות כי הסיבה לכריתת החוזה הינה סיבה חדשה ואחרת מפעולתו של המתווך בתחילת הדרך... בנסיבות אותו עניין, שימש פער הזמנים כאינדיקאציה מרכזית בהכרעה כי נותקה השרשרת הסיבתית" (ע"א 2144/91 הנרי מוסקוביץ נ' אסתר ביר, כמנהלת עיזבון המנוח טוביה ביר ז"ל, פ"ד מח(3) 116 (1994)).
בפסק דין ע"א 2708/14 יוסי ישראלי נ' משה אהרוני (6.12.2015, פורסם בנבו) נקבע כי:
"משמעות תנאי זה היא כי על-מנת לזכות בתשלום דמי תיווך, לא די בכך שהמתווך יוכיח כי קיימת סיבתיות עובדתית, בבחינת סיבה-בלעדיה-אין, בין פעולותיו ובין ההסכם שנכרת; עליו להוכיח כי פעולותיו היו אלה אשר היוו את הגורם היעיל לכריתתו של ההסכם בסופו של דבר. שאלה זו נגזרת ממכלול נסיבותיה של העסקה. כאשר עסקינן בעסקת תיווך פשוטה, שבה הפגיש המתווך את הצדדים ועקב כך נכרת ביניהם חוזה, נקל להראות כי המתווך היה הגורם היעיל להבאת הצדדים להתקשרות בחוזה. השאלה עולה לדיון כאשר קיים פער מסוים בין פעולות התיווך ובין ההסכם שנכרת – אם בשל פער זמנים, אם בשל פער בין תוכן החוזה שנכרת לזה שלשמו תיווך המתווך, ואם בשל מעורבותם של גורמים נוספים".
בעניין ע"א 2144/91 מוסקוביץ נ' ביר לעיל הציג הנשיא מ' שמגר רשימה לא סגורה של שיקולים אשר עשויים להשפיע על ההכרעה בדבר זהותו של הגורם היעיל:
"(א) מידת הדמיון בין ההצעה המקורית שבה היה מעורב המתווך לבין החוזה הסופי, כגון – נושא הנכס;
(ב) הקרבה בין תנאי התשלום ושיעוריו בהצעה המקורית לבין הגיבוש הסופי של החוזה;
(ג) חלוף הזמן בין ההצעה מקורית עד סיום העיסקה (השופט עציוני בע"א 294/76 [2] הנ"ל);
(ד) מידת האינטנסיביות של פעולות המתווך – היקף מגעים, פגישותיו ושיחותיו עם הצדדים;
(ה) קיומו של גורם נוסף, אשר סייע לצדדים בהשגת החוזה, ומידת התערבותו של אותו גורם נוסף;
(ו) תשלום דמי תיווך על-ידי הצד השני (המוכר או הקונה) ושיעורם;
(ז) זהות הצדדים המנהלים את המשא ומתן כמצביעה על שמירת הזיקה הסיבתית;
(ח) הסתמכות הצדדים על-ידיעה קודמת של מהלכי המשא ומתן ופעולה שאינה אלא הרמת החבל, מקום בו הושאר, כדי ליצור המשכיות באותו מהלך".
בחינת הקריטריונים למבחן הגורם היעיל, מעלה בנקל כי התובע לא תרם דבר לכריתת חוזה המכר הסופי. לא הודיע לנתבעת מה המחיר המבוקש וכי הדירה נמכרת במסגרת תיק עזבון וכפופה לאישור בית המשפט; יש פער זמנים בין פגישת הצדדים והחתמת הנתבעת על הסכם התיווך לבין תאריך כריתת החוזה בפועל; התובע לא ניהל כל מגע עם הנתבעת ועם המוכרים, מנהלי העיזבון ולא היה שותף לאף שלב בעסקה. לעומתו, מר רייס הינו גורם נוסף ומעורב שהביא לכריתת חוזה המכר. הוא מסר לנתבעת את פרטי העסקה, את המחיר המבוקש, את המסמכים הנדרשים על מנת להשתתף במכרז, קיבל את הצעתה, העבירה למנהלי העזבון, היה שותף לניהול המכרז, נסע מספר פעמים עמה למשרדי מנהלי העיזבון בנתניה, פעל במרץ ובנחישות רבה להביא את הצדדים לידי הסכמה וחתימה על החוזה, ודמי התיווך שולמו לו הן ע"י הנתבעת והן ע"י מנהלי העיזבון. אמנם קבעתי כי איני מאמינה כי הנתבעת שילמה למר רייס יותר מאחוז ועוד מע"מ אך מנגד מנהלי עזבון המוכרת שילמו לו שכר מלא, למרות שלא היו חייבים, ובכך הביעו את שביעות רצונם המיוחדת מהתנהלותו של המתווך, מר רייס.
אני קובעת כי התובע לא זכאי לדמי תיווך בעסקה, ופעילותו הדלה אינה עומדת במבחן הפסיקה ל"גורם היעיל", שיזכה אותו בדמי תיווך.
התביעה נדחית.
למרות זאת החלטתי לא לזכות את הנתבעת בהוצאות משפט ושכ"ט עו"ד. הנתבעת שילמה לגורם האחר, המתווך מר רייס, סכום נמוך מהמקובל, ולא הוכיחה אחרת. הקשר בינה לבין המתווך, מר רייס היה של שיתוף פעולה מלא, אם לא מעורבות יתר של המתווך מר רייס, והתחשבתי בהתנהלותו בדיון, ובהתנהלות הנתבעת בעניין הזמנתו כעד ללא הגשת תצהיר והצגת מסמכים, שלא גולו, רק בדיון.
המזכירות תשלח את פסק הדין לצדדים.
ניתן היום, ה' תמוז תשע"ז, 29 יוני 2017, בהעדר הצדדים.
