תא"מ 37766-12-13 ח.ל.ס. לבנייה בע"מ נ' סמעאן

לפני תביעה כספית.

התובעת משמשת כחברת ניהול של מרכז קניות ומשרדים המצויים במעלות תרשיחא. מתוקף תפקידה מספקת התובעת לדיירי הקניון שירותים הכוללים נקיון השטח הציבורי, תיקון אחזקה, הפעלה ואבטחה, זאת בתמורה לקבלת דמי ניהול מהדיירים השונים. התובעת טוענת כי הנתבע מחזיק בשתי חנויות צמודות (חנות מס' 29 ומס' 30) אך מסרב לשלם את דמי הניהול לתובעת. לטענת התובעת הועתקה הכניסה לחנויות הנתבע, בהתאם להוראות המשטרה אל מתחם הקניון ומשכך נהנה הנתבע משירותי התובעת, אך הוא מסרב לשלם את דמי הניהול. התובעת טוענת כי פנתה אל הנתבע אך ללא הועיל. לטענת התובעת עומד חובו של הנתבע ע"ס של 41,452 ₪ ומכאן תביעתה אשר בפני.

הנתבע טוען כי התובעת נמנעת מלהביא בפני בית המשפט התקשרות חוזית אשר פוטרת את הנתבע מתשלום 75% מדמי הניהול ולפיכך הוא חב לכל היותר 25% מדמי הניהול הנתבעים. הנתבע טען כי הסכומים הנטענים בכתב התביעה, נטענו ללא פירוט נדרש. עוד טען הנתבע כי עסקו הינו בעל כניסה אחת שאינה מהמרכז המסחרי המתוחזק בידי התובעת וכל יתר הכניסות לעסק סגורות. הנתבע טען כי עסקו אף מנותק ממערכת מיזוג האוויר המרכזי של המרכז המסחרי ומשאין עסקו מצוי במרכז המסחרי של התובעת ונהנה משירותיו הרי שאינו חב בדמי אחזקה. לטענת הנתבע, ככל שאכן חלים עליו דמי האחזקה, הרי שהוא חב רק ב 25% משיעורם ואף זאת בניכוי סך של 5500 ₪ אשר שולם בעבר ולכן אמור סכום התביעה לעמוד ע"ס של 6238 ₪ בלבד. הנתבע מכחיש את נכונות הסכומים אשר מופיעים בכרטסת התובעת ולפיכך עתר לדחיית התובענה.

דיון :

מטעמה של התובעת העיד בפני מר מונדר חורי, מנהל התובעת והודה בפה מלא כי בין התובעת לנתבע לא נחתם מעולם הסכם ניהול בכתב. יחד עם זאת, העיד מר מונדר כי התובעת רכשה את מרכז הקניות – הקניון המדובר, מחברת "כאן זמאן", כאשר הנכס היה עדיין מגרש ריק וטרם נבנה בו שלד המרכז המסחרי. מנהל התובעת העיד על שירותי האחזקה הניתנים לכלל החנויות במרכז המסחרי , בידי התובעת וכוללים את אבטחת הקניון, ביוב, מים חשמל , מעלית , ביטוח צד ג' לבאי הקניון וכן תחזוקה כוללת של הקניון. מנהל התובעת העיד מפורשות "כולם משתמשים בזה כולל החנות" (ראה עמ' 2 שורה 5 לפרוטוקול). התובעת הציגה תמונה המראה בבירור את מיקום חנויותיו של הנתבע. עיון בתמונה (נספח א לת/1) מעלה כי חנותו של הנתבע מצויה אמנם בסמיכות לכניסת הקניון, אלא שהיא מהווה חלק בלתי נפרד הימנו. על כך יעידו גם המחלוקות המשפטיות אשר היו בין צדדים אלו, בדבר רישום החנויות על שם הנתבע ואליהם הפנה הנתבע בעדותו (ראה ס. 5 לנ/1). הנתבע מעבר לציון מספרי ההליכים בבית המשפט המחוזי, לא טרח להמציא ולו את כתבי בי- הדין מבית המשפט המחוזי על מנת שיובהר מה היה גדר המחלוקת בין הצדדים, ברם די בהפניה בידי הנתבע למחלוקת בין הצדדים, על מנת להעיד כי אכן חנויותיו של הנתבע הינן חלק בלתי נפרד מהקניון. ההסכם בין הנתבע לחברה אשר קדמה לתובעת, חברת "כאן זמאן" (נספח לנ/1) מציין מפורשות כי הינו הסכם לרכישת נכס חלופי "הנמצא בשלב ב' של המרכז המסחרי". גם אם הכניסה אל החנות יכולה להתבצע מדלת המצויה באחד מקירותיו החיצוניים של הקניון עדיין היא מהווה חלק מהקניון ואכן לו היה נפגע מי מבאי חנויות הנתבע ברחבה החיצונית המובילה אל הקניון וניתן להיכנס דרכה אל חנויות הנתבע, סביר כי הנתבע היה פונה בבקשה לקבלת כיסוי ביטוחי ממבטחת הקניון וכך העיד מנהל התובעת "ש. האם נכון שהרחבה אליה נכנסים, היא לא רחבה פנימית? ת. זו רחבה חיצונית, אם אדם נפל, הקניון חייב לשלם למי שנופל, אם הוא נכנס לחנות, הביטוח שלנו משלם, לא הוא משלם. החנות הזו, זו חלק בלתי נפרד מהקניון." (ראה עמ' 2 שורות 13-15 לפרוטוקול) מכאן עולה כי חנויותיו של הנתבע , על אף הכחשותיו הינן חלק בלתי נפרד מהקניון המנוהל בידי התובעת.

אשר לשירותי הניהול אותם מספקת התובעת – התובעת מודה כי אין לה הסכם ניהול בכתב עם הנתבע אך זאת מפאת מחלוקת על גובה דמי הניהול ולא על עצם חבותו של הנתבע בדמי הניהול. הנתבע עצמו המציא את ההסכם עם חברת "כאן זמאן" (נספח לנ/1) אשר קדמה לתובעת והפנה לס. 6א אשר דן בחיובו בדמי הניהול ושיעורם. כלומר, בעבר, כאשר היו לקניון בעלים אחרים, לא טען הנתבע כי הוא אינו חלק מהקניון ואינו חב בדמי ניהול. מאחר והתובעת נכנסה בנעליה של חברת "כאן זמאן" ואין מחלוקת על כך כי היא מספקת שירותי ניהול לחנויות הקניון ובהיות חנויות הנתבע חלק בלתי נפרד מהקניון כפי שהובהר לעיל, הרי שאף הנתבע חב בדמי ניהול. ניסיונו של הנתבע להיתלות בכך שאין הסכם ניהול בכתב עם התובעת, לא יועיל לו וזאת מפאת ההוראה המפורשת בחוק החוזים(חלק כללי) התשל"ג 1973 , ס. 23 לפיה "חוזה יכול שייעשה בעל פה, בכתב או בצורה אחרת, זולת אם הייתה צורה מסוימת תנאי לתקפו על פי חוק או הסכם בין הצדדים." וראה אף בספרה של המלומדת גבריאלה שלו "גם סיכום דברים בע"פ, ואפילו בעניינים מסובכים, רציניים ויקרים, יכול שייחשב כחוזה מחייב..." (דיני חוזים, גבריאלה שלו, הוצ' האוניברסיטה הפתוחה, כרך א', ע' 328).

ניסיונו הנוסף של הנתבע להיתלות בהסכם עם "כאן זמאן" בו הוסכם כי ישולמו דמי ניהול בשיעור מופחת של 25%, אף הוא לא יכול להועיל לו שכן הנתבע לא הציג הסכמה דומה חתומה או אחרת עם התובעת ויתרה מזו, התובעת הציגה כרטסת הנהלת חשבונות וחשבונית המעידות כי השוכרים בחנויות הנתבע דווקא שילמו דמי ניהול מלאים בעת ששכרו את המקום (נספחים ג-ד לת/1). הנתבע בעדותו אישר את הדברים " ש. אתה אישית שילמת דמי ניהול במשך השנים לתובעת? ת. אני אישית לא, אבל אני השכרתי את המקום, מי ששכר את המקום שילם" (ראה עמ' 5 שורות 28-29 לפרוטוקול). הנתבע טען כי בידיו הסכם ניהול משנת 2007 , אשר הגיע לידיו עוד בטרם מועד ישיבת ההוכחות, אך לא מצא ביטויו ברשימת גילוי המסמכים אשר הוגשה על ידו עובר להגשת כתב ההגנה בתיק והוא אף לא טרח להגיש בקשה מתאימה עם גילויו של הסכם שכזה. משכך לא הותרה הגשתו של ההסכם הנטען. התובעת מצידה עמדה על כך כי אין הסכם ניהול כתוב, על אף שהדבר פועל לרעתה ומשכך טענתה זו מתקבלת.

זאת ועוד, הנתבע אינו יכול לאחוז בחבל משני קצותיו. מחד לטעון כי אין הסכם ניהול ולכן אין הוא חב בתשלום דמי הניהול ומאידך לטעון כי יש הסכם ניהול, הוא מצוי בידיו אך הוא בחר שלא לגלותו עד מועד ישיבת ההוכחות וכי דמי הניהול הנקובים בו הינם בשיעור מופחת של 25%. עניין זה אינו מעיד על תום לב בהתנהלות הנתבע, אך מעיד על האופן שבו בחר לנהל את ההתקשרות החוזית עם התובעת. כאשר הדבר משרת את מטרות הנתבע, הוא טוען לקיום ההסכם ואילו כאשר אין הדבר משרת את מטרותיו, הוא מכחיש קיומו.

בחירת הנתבע לטעון כי אין כלל הסכם בכתב ולפיכך אין מקום לחייב בדמי ניהול ולשמור לשעת רצון, ככל שיתברר כי הוא אכן חב בדמי הניהול, את הצגת העתק ההסכם אשר לדבריו תומך בטענתו כי הוסכם על דמי ניהול בשיעור 25% מהמקובל, אינה תואמת את הוראות הדין בדבר גילוי מסמכים ושימוש בהליכי משפט בתום לב. אני קובעת איפוא כי חנויותיו של הנתבע הינן חלק מהקניון וככאלה הן נהנות משירותי הניהול של התובעת והנתבע חב בדמי ניהול מלאים.

הנתבע טען כי אינו משתמש בשירותים אשר מספקת התובעת, אך עדות מנהל התובעת לפיה מסופקים השירותים לכלל החנויות ובכלל זאת חנויותיו של הנתבע לא נסתרה בידי הנתבע.