העובדות
בפניי תביעה לדמי תיווך בסך 32,994 ש"ח בגין עסקה למכירת דירה במסגרתה נחתם זיכרון דברים, אולם בסופו של יום לא נחתם חוזה מפורט בין הצדדים והעסקה לא יצאה אל הפועל.
1.התובעת עוסקת בנדל"ן, ובין היתר במתן שירותי תיווך. ביום 29.7.2015 נחתם הסכם בין התובעת לבין ורד ודורון וונצבסקי, אח ואחות שהיו הבעלים של דירה ברחוב אימבר בראשון לציון ("הדירה"), לפיו הוזמנו מהתובעת שירותי תיווך למכירת הדירה, וניתנה לה תקופת בלעדיות של חצי שנה, שהסתיימה ביום 29.10.2015. כחלק ממאמצי השיווק של הדירה, פרסמה התובעת את הדירה בדף הפייסבוק שלה, בו תיארה אותה, בין היתר, כך: "3.5 חדרים במקור בגודל כ120 מטר! ענקית! כ5 חדרים".
2.הנתבע חיפש עבור הוריו, שרה והנרי עסיס, בני 86 ו-83 בהתאמה ("ההורים"), דירה לרכישה. ביום 18.8.2015 חתם הנתבע על טופס הזמנה לביצוע פעולות תיווך בקשר לדירה, בו התחייב כי אם ירכוש את הדירה ישלם לתובעת דמי תיווך בשיעור של 2% בתוספת מע"מ משווי הרכישה ("הסכם התיווך"). הסכם התיווך נחתם גם על ידי התובעת, כאשר הצדדים חלוקים בשאלה מי חתם עליו בשמה. לטענת התובעת, ההסכם נחתם על ידי מר יבגני אפלמן ("יבגני"), הבעלים של התובעת, ואילו לטענת הנתבע נחתם ההסכם על ידי מתלמדת שעבדה אצל התובעת בשם אסיה ("אסיה"). עוד באותו יום הגיע הנתבע לראות את הדירה, כאשר לטענתו רק אסיה התלוותה אליו, ואילו לטענת התובעת גם יבגני נלווה אליו. הנתבע הביע עניין בדירה, אולם למחרת נמסר לו כי היא כבר אינה רלוונטית, שכן מישהו אחר קנה אותה.
3.מספר ימים לאחר מכן נמסר לנתבע כי העסקה עם רוכש הדירה לא יצאה אל הפועל וכי הדירה שוב רלוונטית. ביום 28.8.2015, שהיה יום שישי, הגיעו הנתבע והוריו למשרד התובעת שם נפגשו עם מר דורון וונצבסקי ("דורון"), שכאמור לעיל הוא ואחותו היו הבעלים של הדירה, ולטענתו היה לו ייפוי כוח לפעול גם בשם אחותו. בפגישה היה נוכח גם מנהל המשרד של התובעת, מר דימיטרי אלקינד ("דימיטרי"). במעמד זה, ועוד לפני שההורים ראו את הדירה, נחתם זיכרון דברים בין ההורים לבין דורון, לפיו ההורים רוכשים את הדירה תמורת סכום של 1,410,000 ש"ח. זיכרון הדברים כולל עמוד אחד בכתב יד, ורשומים בו תאריך פינוי של הדירה, לוח תשלומים, פיצוי מוסכם בשיעור של 10% מסכום הרכישה והתחייבות של הצדדים לחתום על חוזה תוך 7 ימים. לטענת הנתבע, דימיטרי לחץ על ההורים לחתום על זיכרון הדברים על אף שטרם ראו את הדירה, ואף הבטיח להם הנחה בדמי התיווך כך שהם יעמדו על 18,000 ש"ח בתוספת מע"מ.
מיד לאחר החתימה נסעו הנתבע והוריו יחד עם דורון לדירה, ושם אמרו ההורים מיד כי הדירה קטנה ואינה מתאימה להם. בתגובה אמר להם דורון, כי אם ייסוגו מההסכם יהא עליהם לשלם את הפיצוי המוסכם בשיעור של 10% ממחיר הדירה שהוסכם, היינו 141,000 ש"ח. לאחר שיצאו מהדירה התקשרו הנתבע ואביו, מר הנרי עסיס ("הנרי"), לדימיטרי, ולטענתם הוא אמר להם כי זיכרון הדברים אינו ניתן לביטול, וכי אם ייסוגו מההסכם הם צפויים לתביעות הן מצד דורון בגין הפיצוי המוסכם והן מצד התובעת עבור דמי התיווך. עוד נטען, כי דימיטרי הציע להם לרכוש את הדירה ואחר כך למכור אותה באמצעות התובעת, תוך שטען כי הם צפויים לקבל עבורה מחיר גבוה יותר.
4.כזכור, החתימה על זיכרון הדברים והביקור בדירה היו ביום שישי. במוצאי שבת שלאחר מכן, שלח הנתבע לדימיטרי מסרון לפיו "לאחר מחשבות והתלבטויות רבות בסוף השבוע, החלטנו לרכוש את הדירה באימבר 3". באותו מסרון ביקש הנתבע מדימיטרי כי יאשר לו שדמי התיווך שלו הם 18,000 ש"ח בתוספת מע"מ. בתגובה שלח לו דימיטרי מסרון בו כתב כי מדובר בחדשות טובות, כי "בכל נקודת זמן נשמח למכור אותה במחיר גבוה יותר" וכי דמי התיווך אכן יעמדו על 18,000 ש"ח בתוספת מע"מ.
ביום 30.8.2015 שלח הנתבע לדימיטרי מסרון בו נכתב, כי הם קיבלו את נסח הטאבו של הדירה והתברר שיש עליה שעבוד, מה שלא הוצג קודם לכן, ולפיכך הם מבטלים את העסקה. זמן קצר לאחר מכן, כנראה היום המחרת, יצר דימיטרי קשר עם הנרי והודיע לו כי הערת האזהרה שנרשמה בקשר לשעבוד נמחקה, והנרי הגיב "מצוין, יש התקדמות" (עמ' 26 לפרוטוקול). יצוין, כי דימיטרי השמיע בדיון הקלטה של שיחה זו. אין מחלוקת שבסופו של יום השעבוד שהיה רשום על הדירה לא היווה מכשול, ובין ההורים לבין דורון הוסיף להתנהל משא ומתן לכריתת חוזה, בו היו מעורבים גם עורכי דין, כאשר הצדדים חלוקים בשאלה עד כמה היה אותו משא ומתן בשלב מתקדם.
5.ביום 16.9.2016 התקשר הנרי לנתבע והודיע לו כי החליט סופית שלא לרכוש את הדירה. זמן קצר לאחר מכן, שלח דימיטרי לנתבע מסרון שכלל הקלטה של שיחה זו, וכן את הטקסט הבא: "אני מבקש להגיע למשרדנו ולשלם דמי תיווך 2% בתוספת מע"מ ולעמוד בכל ההתחייבויות כמו שסוכם!". דימיטרי טען, כי הוא צורף בטעות לשיחה בין הנתבע לבין אביו, וכי מכיוון שהוא מקליט באורח קבע את כל השיחות המתבצעות במכשיר הטלפון שלו הוא הקליט גם שיחה זו. הנתבע והוריו פירשו את שליחת השיחה המוקלטת כסימן לכך שדימיטרי מקליט את שיחותיהם, ולטענתם הדבר גרם להם לחרדות, ואף הוגשה תלונה במשטרה בעניין זה. מכל מקום, לאחר שגם פנייה נוספת, פורמאלית יותר, מטעם בא כוח התובעת לתשלום דמי התיווך נענתה בשלילה, הוגשה התביעה הנוכחית, על סך 32,994 ש"ח, שהם 2% ממחיר הרכישה שנקבע בזיכרון הדברים בתוספת מע"מ.
תמצית טענות הצדדים
6.לטענת התובעת, זיכרון הדברים שנחתם בין ההורים לבין דורון מהווה חוזה מחייב לכל דבר ועניין, והתגבשותו מקימה לה זכות לקבלת דמי התיווך. לטענתה, העובדה שבסופו של יום לא יצאה העסקה אל הפועל אינה גורעת מזכותה לקבלת דמי תיווך. בהקשר זה מציינת התובעת, כי לפי הסכם התיווך התחייב הנתבע לשלם דמי תיווך "מיד עם חתימת חוזה או זכרון דברים, הקודם ביניהם" (סעיף 7 להסכם). עוד טוענת התובעת, כי העובדה שבסופו של יום מי שחתם על זיכרון הדברים הם הורי הנתבע ולא הנתבע עצמו, אינה גורעת מזכותה לפי ההסכם כלפי הנתבע. התובעת מוסיפה, כי בעקבות נסיגת הנתבע והוריו מהעסקה היא לא הצליחה למכור את הדירה עד שהסתיימה תקופת הבלעדיות, והדירה נמכרה לאחר מכן באמצעות משרד תיווך אחר.
7.התובעת מכחישה את טענת הנתבע כי מי שנתן את שירותי התיווך הם אסיה ודימיטרי (שאין להם רישיון לעסוק בתיווך), ולטענתה שירותי התיווך ניתנו על ידי יבגני (שיש לו רישיון). בקשר לדימיטרי נטען, כי הוא מנהל המשרד ונותן שירותי ייעוץ משכנתאות במסגרת המשרד, אולם כאשר מדובר בתיווך, לרבות במקרה הנוכחי, הוא ממלא תפקיד מנהלתי בלבד.
8.לטענת הנתבע, דימיטרי הפעיל לחץ על ההורים לחתום על זיכרון הדברים לפני שהם ראו את הדירה, אולם לאחר שהוריו ביקרו בדירה הם הבינו כי היא אינה מתאימה לצרכיהם, והם ביקשו לבטל את העסקה. נוכח איומיהם של דורון ושל דימיטרי וחששותיהם כי ייאלצו לשלם את הפיצוי המוסכם ואת דמי התיווך, המסתכמים יחד לסכום של כ-180,000 ש"ח, הם החליטו בלב כבד להתקדם במשא ומתן, תוך שהוסיפו להתלבט ולהתחבט בעניין זה כל הזמן. ביום 16.9.2016 גמלה בליבו של הנרי החלטה סופית שלא להתקשר בעסקה, ולהתמודד עם ההשלכות בבית המשפט ככל שיידרש.
9.לגוף העניין, מעלה הנתבע טענות רבות שבגינן אין, לשיטתו, בסיס לדרישה לחייבו בדמי תיווך. ראשית, לטענת הנתבע לא עומדת התובעת בדרישות חוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו-1996 ("חוק המתווכים"), וזאת מכיוון שלגורמים שטיפלו בעניינו, דימיטרי ואסיה, אין רישיון לעסוק בתיווך; שנית, לטענת הנתבע זיכרון הדברים לא התגבש לכלל חוזה מחייב, שכן הוא הותנה בכך שייחתם חוזה תוך 7 ימים; שלישית, לטענת הנתבע זיכרון הדברים נחתם בעטיה של הטעיה בקשר לשטח הדירה, וגם בשל כך אין לו תוקף; רביעית, לטענת הנתבע לא ניתן לחייבו בדמי תיווך מכיוון שמי שחתם על זיכרון הדברים הם הוריו ולא הוא.
10.מספר ימים לאחר דיון ההוכחות הגישה התובעת בקשה להוספת ראיות. הראיות שהוספתן התבקשה הן התכתבויות דואר אלקטרוני בין עורכי הדין של ההורים ושל דורון, מהן עולה, לטענת התובעת, כי המשא ומתן בין הצדדים היה בשלב מתקדם של החלפת טיוטות, וזאת בניגוד לנטען על ידי הנתבע. הנתבע התנגד להגשת הראיות. כפי שאפרט להלן, איני סבור שיש בראיות אלו כדי להשפיע על התוצאה בתיק, ולפיכך אין להיעתר לבקשה להגשתן.
דיון והכרעה
11.סעיף 14(א) לחוק המתווכים קובע את התנאים שבהתקיימם קמה למתווך זכות לקבלת דמי תיווך:
"מתווך במקרקעין יהיה זכאי לדמי תיווך מאת לקוח אם נתקיימו כל אלה: