שריון ואח' נ' דרורי ואח'

פסק דין

גירסת המבקשים

המבקשים והמשיבים הינם הבעלים במשותף במקרקעין הידועים כחלקה 45 בגוש 6798, בתל אביב. המבקשים הינם הבעלים של בית מס' 4 הבנוי על המקרקעין. המשיבים הינם הבעלים של בית מס' 2 במקרקעין. שני הבתים הם בתים צמודי קרקע, ולהם גג וקיר משותף.

תכנית מתאר מקומית ג'1 גגות תל אביב יפו (שאושרה למתן תוקף ע"י הועדה המחוזית ת"א בדצמבר 2006) מאפשרת, במקרה של בניה בשלבים על הגג, לבנות חדר יציאה לגג ששטחו לא יעלה על 40 מ"ר. לעומת זאת, במקרה של בניה בו זמנית על הגג, מבוטלת מגבלת השטח לחדר יציאה לגג, היינו, ניתן לקבל היתר לבניית חדר יציאה לגג בשטח גדול מ-40 מ"ר, ובלבד שתכסית הבנייה הכוללת על הגג לא תעלה על 65% משטחו. היתר הבניה, לבניה בו זמנית על הגג, יותנה בהתחייבות של מבקשי ההיתר לביצוע הבנייה בו זמנית.

ביתם של המשיבים במקרקעין בנוי משנת 2005. בית המשיבים כולל חדר יציאה לגג, בשטח של 23 מ"ר, שזה השטח של חדר יציאה לגג שניתן היה לבנות לפני תכנית ג'1. המבקשים בנו את ביתם במקרקעין בתחילת שנת 2008. המבקשים טוענים כי בינואר 2008, במהלך בניית שלד הבית, הם נפגשו עם המשיבים, הציגו בפניהם את התכנית ג'1, והציעו להם לבצע בניה בו זמנית של חדרי יציאה לגג, וזאת על מנת שיוכלו לבנות חדרי יציאה עד 65% משטח הגג, ללא המיגבלה של חדר בגודל מירבי של 40 מ"ר. לטענת המבקשים, המשיבים הסכימו לביצוע בניה בו זמנית של חדרי היציאה לגג, ולהגשת בקשה משותפת להיתר בניה לצורך כך.

המבקשים שכרו אפוא, יחד עם המשיבים, מעצבת פנים בשם מיכל לומניץ, שהכינה עבור שני הצדדים תוכניות לצורך הגשת בקשה משותפת להיתר בניה של חדרי היציאה לגג. ביום 23/6/08 חתמו המבקשים על בקשת ההיתר והתכניות של המשיבים, והמשיבים חתמו על בקשת ההיתר והתכניות של המבקשים, ואלה הוגשו למחלקת ההנדסה בעירייה. המבקשים קיבלו אישור עקרוני ממחלקת ההנדסה בעירייה, לקבלת היתר לבניית חדר יציאה לגג, ועל בסיס אישור זה, המשיכו בבניית הבית, לרבות החדר על הגג.

המבקשים טוענים כי ביום 28/6/08 הודיעו להם המשיבים, בעיצומה של הבניה, כי שינו דעתם וכי אינם מעוניינים לבנות חדר יציאה לגג. במלים אחרות, לטענת המבקשים, המשיבים החליטו להפר התחייבותם לבצע בנייה בו זמנית של חדרי היציאה לגג, והמשמעות היא, שיהיה על המבקשים להרוס את חדר היציאה שלהם לגג, אותו כבר הספיקו לבנות.

המבקשים פנו באמצעות עו"ד אל המשיבים. תגובת המשיבים היתה, כי הם (המשיבים) מעולם לא הסכימו לבנות בו זמנית; כי המבקשים ביקשו רק, ששני הצדדים יגישו ביחד בקשה להיתר, כדי שהמבקשים יוכלו לבנות שטח גדול יותר על הגג, וזאת בלא כל צורך שהמשיבים יבנו בפועל; וכי בדיעבד התברר שהמבקשים הטעו אותם, שכן, יש צורך בבניה בפועל.

המבקשים הגישו אפוא תובענה זו, למתן סעד הצהרתי הקובע כי המשיבים אכן התחייבו כלפי המבקשים לבצע בנייה בו זמנית של חדר יציאה לגג. סעד מבוקש נוסף הוא למנות כונס נכסים לצורך בניית חדר יציאה של המשיבים על הגג.

גירסת המשיבים

המשיבים, בתגובתם לתובענה, מציינים כי ביתם בנוי ועומד על תלו מאז שנת 2005, כולל חדר יציאה לגג, בשטח של 23מ"ר. הם מאשרים כי בתחילת שנת 2008 פנו אליהם המבקשים ואמרו להם כי קיימת תכנית בנין עיר אשר מאפשרת לבעלים משותפים במקרקעין להגיש במשותף תכניות בניה, ובדרך זו ניתן יהיה לבנות חדרי יציאה לגג, בשטח גדול יותר מאשר לו כל בעל זכויות יכול היה לעשות לו היה מגיש תכנית נפרדת. המשיבים הבהירו למבקשים מיד, כי כלל אין בכוונתם לבצע בניה כלשהי בביתם. המבקשים אמרו שגם אם יגישו שני הצדדים תכניות משותפות לעירייה, אין כל חובה על המשיבים לבצע בניה בפועל, אלא זכויות הבניה תישמרנה להן לעתיד, בעוד שהמבקשים מתכוונים לבנות בפועל חדר יציאה לגג גדול יותר. המשיבים אמרו שאם אכן כך הם פני הדברים, היינו, שהם אינם חייבים לבצע הבניה בפועל, מצד אחד, ומצד שני, בעקבות הגשת תכניות משותפות, יזכו באחוזי בניה נוספים (זכות שתישמר להם לעתיד, לבנות חדר יציאה לגג, גדול יותר מהקיים), כי אז אין להם כל התנגדות להגיש תכניות בניה משותפות עם המבקשים. לטענתם, הסכמתם זו, להגשת תכניות משותפות, ניתנה בעיקר מתוך רצון טוב וכוונה ליצור יחסי שכנות טובים עם המבקשים, ולאפשר להם לבנות חדר גדול יותר על הגג (וכמובן, תוך שגם המשיבים עצמם מפיקים תועלת מכך, כמוסבר לעיל).

המשיבים הסכימו אפוא להצעת המבקשים, וביום 26/2/08 נפגשו עם מעצבת הפנים מיכל לומניץ (היא זו שהכינה את התכניות לבניית בית המבקשים) על מנת שהיא תכין עבור שני הצדדים את התכניות המשותפות לחדרי יציאה לגג. המשיבים הבהירו לגב' לומניץ כי אין להם כל כוונה לבנות על הגג בפועל. גב' לומניץ השיבה שאין כל חובה לבנות בפועל, אך היא חייבת להכין תכניות כלשהן לצורך הגשתן לעירייה. באותה פגישה שילמו המשיבים לגב' לומניץ סך 2300₪ כולל מע"מ. המשיבים טוענים כי המונח בניה "בו זמנית" לא הוזכר כלל. וכן הם מדגישים כי הם הבהירו הן למבקשים, הן למיכל לומניץ, שאין בכוונתם לבנות דבר.

ביום 23/6/08 אכן חתם כל אחד מהצדדים על בקשת ההיתר והתכניות של רעהו. סמוך לאחר החתימה על התכניות, הוברר למשיבים לראשונה כי עליהם לבצע כבר עתה את הבניה על הגג. לטענתם, גם בשלב זה לא הוזכר המונח בניה "בו זמנית". רק נאמר שגם הם (המשיבים) צריכים לבנות בפועל. המשיבים ניסו לפתור את המבוי הסתום אליו נקלעו שלא באשמתם, ואז הועלה רעיון כי הם יבנו רק את המעטפת החיצונית של חדר יציאה (מוגדל) לגג, בתנאי שמדובר בהוצאה כספית קטנה. המשיבים ביררו עם "שיפוצניק" שעבד אצלם, וממנו למדו כי בניית מעטפת חיצונית כרוכה בהוצאה כספית לא מבוטלת.

מיד לאחר מכן, טילפנו המשיבים, ביום 27/6/08, אל מיכל לומניץ, ולמחרת, ב-28/6/08, אל המבקשים, והודיעום כי עמדתם שלא לבנות דבר לא השתנה. המשיבים גם הורו למיכל לומניץ מפורשות, לא להגיש את התכניות שלהם לעירייה. בפועל, מיכל לומניץ הגישה את התכניות – הן של המבקשים, הן של המשיבים – לעירייה, ביום 6/7/08. ביום 27/7/08 הודיעה העירייה – הן למבקשים, הן למשיבים – כי הוחלט "לא לאשר את הבקשה, שכן היא אינה מתאימה למציאות".

ביום 31/8/08 הגישו המבקשים לעירייה בקשת היתר חדשה. גם בקשה זו נדחתה ע"י העירייה, ממספר נימוקים (ראה נספח י"ד לתצהיר המשיבה 2), ואחד מהם הוא ששטח חדר היציאה על הגג איננו בהתאם למותר עפ"י תכנית ג'1, ומהווה סטיה ניכרת מתכנית. המשיבים מציינים, כי בקשותיהם של המבקשים לקבלת היתר בניה נדחו לא אחת, ובשל נימוקים רבים ונוספים, שרובם אינם קשורים כלל לסוגיית חדר היציאה לגג. למרות זאת, המבקשים בנו את שלד הבית, לרבות חדר היציאה לגג, עפ"י התכניות החדשות, בלא שהיה בידיהם היתר בנייה, ועוד בטרם הוגשו התכניות הללו לאישור העירייה.

בתמצית, המחלוקת בין הצדדים היא מחלוקת עובדתית. גירסת המבקשים היא, שהמשיבים התחייבו כלפיהם לביצוע בניה בו זמנית של חדר יציאה לגג. גירסת המשיבים היא, כי הוסכם על הגשת תכניות משותפות, ולא הוסכם על בניה (של המשיבים) בכלל, או בניה בו זמנית בפרט. כל שהתחייבו המשיבים הוא רק להגיש תכניות משותפות לעירייה, ואלה אכן הוכנו והוגשו, אך נדחו ע"י העירייה, מסיבות שאינן תלויות במשיבים.

דיון

הראיות האובייקטיביות

סבורני כי הראיות שבאו בפני בית המשפט אינן תומכות בגירסת המבקשים. ראשית, אפנה את תשומת הלב למכתבם של המבקשים עצמם, מיום 29/6/08, אל המשיבים (מוצג נ/2) שם כותבים המבקשים:

"בחודש ינואר 2008 נפגשנו והצגתי בפניכם את תוכנית ג'1 המאפשרת להגדיל את החדר על הגג ... במידה ונגיש תוכניות יחד.