אינדקס עורכי דין | פסיקה | המגזין | חקיקה | כתבי טענות | טפסים | TV | משאלים | שירותים משפטיים | פורום עורכי דין נגישות
חיפוש עורכי דין
מיקומך באתר: עמוד ראשי >> חיפוש פסקי-דין >> שינוי ייעוד קרקע לא ימנע בנייה באיזור מתפתח

שינוי ייעוד קרקע לא ימנע בנייה באיזור מתפתח

תאריך פרסום : 01/08/2006 | גרסת הדפסה
עת"מ
בית המשפט המחוזי תל - אביב יפו
2485-05
18/07/2006
בפני השופט:
מיכל רובינשטיין סגן-נשיא

- נגד -
התובע:
1. פנחס וימר
2. אורי לבון

עו"ד אליעד שרגא
הנתבע:
1. הועדה המחוזית לתכנון לבניה - מחוז
2. תל-אביב
3. ועדת משנה ב' להתנגדויות
4. הועדה המקומית לתכנון ולבניה רמת השרון
5. הועדה המקומית לתכנון ולבניה תל-אביב
6. דוידזון אברהם
7. קלי יוסף
8. פינקלשטיין מיכל
9. דוידזון שרון
10. דולב איתי
11. שרעבי אביגיל
12. בנימיני יעקב
13. עבודי דליה
14. ארד דורון
15. שלומות אייל
16. ניסן מוריס

עו"ד קן דון-יחייא יוסט מפרקליטות מחוז ת"א (אזרחי)
עו"ד יצחק גל-אור
עו"ד יעקב כהן
פסק-דין

עתירה כנגד החלטת הועדה המחוזית (המשיבות 1-2) לדחות את התנגדות העותרים לאישורה של תוכנית מתאר ומפורטת רש/947 המשנה את ייעוד הקרקע שבבעלות המשיבים 5-15 מבנייה צמודת קרקע לבנייה רוויה ומגדילה את זכויות הבנייה שלהם ביחס לאלו שנקבעו בתוכנית מתאר רש/446.

רקע עובדתי

  1. העותרים מתגוררים בקומות 4 ו 5 בבניין שנמצא בשורה הצפונית ביותר של שכונת תל-ברוך צפון שבתל אביב, ממש על קו התפרעם רמת השרון.
  1. בשנת 2000 פורסמה ואושרה למתן תוקף תוכנית המתאר המקומית רש/446 (להלן - תוכנית 446) שיזמה הועדה המקומית לתו"ב רמת השרון (המשיבה 3), שמטרתה העיקרית היתה שינוי ייעודם של 235 דונם למגורים בבנייה רוויה של כ 1800 יחידות דיור בבניינים רבי קומות (9, 12 ו 16 קומות) בתוספת שטחי ציבור ואזורים מסחריים. החלקות בשורה החזיתית של אותו פרויקט, הגובלות עם שכונת תל-ברוך צפון, חולקו על פי התוכנית לשני מבננים - מבנן 5 ומבנן 6. שטחו של מבנן 6 הוא 4 דונם והוא כולל את חלקות 55-58, אשר בבעלותם של המשיבים 5-15 לעתירה זו. שני המבננים יועדו על פי תוכנית 446 להיות 'אזור מגורים א מיוחד', היינו בנייה צמודת קרקע, וזאת בניגוד ליתר שטחי המגורים בתוכנית אשר, כאמור, יועדו לבנייה רוויה גבוהה. במבנן 6 דובר על זכויות בנייה של 12 יחידות דיור סך הכל בבתים בגובה של שתי קומות.
  1. ממבט של מעוף הציפור נראה, כי על פי תוכנית רש/446 נוצר מצב בו בין שכונת תל-ברוך צפון 'התל-אביבית', שהינה שכונה של בנייה רוויה, לבין השכונה החדשה המתוכננת ברמת השרון, שאף היא שכונה של בנייה רוויה ובניינים רבי קומות, נותרה שורה אחת של בתים צמודי קרקע הבנויה משני מבננים - מבנן 5 שעליו בתים צמודי קרקע שהיו בשטח עוד בטרם קרמה תוכנית 446 עור וגידים, ומבנן 6 שעליו לא היתה בנייה כאמור, אך אף הוא יועד לבתים צמודי קרקע.     
  1. לתוכנית 446 הוגשו התנגדויות בהן דנה הועדה המחוזית בישיבתה מיום 29/10/00. בין היתר נדונה גם התנגדות שהוגשה על ידי המשיב 15 לעתירה זו במסגרתה ביקש לשנות את יעוד החלקות במבנן 6 לבנייה רוויה. וכך נאמר על ידי הועדה:

"לבקשה לשנות את יעוד החלקות לבנייה רוויה - לקבל את הבקשה בחלקה, כל הצד הדרומי של רחוב הפרחים מיועד לבנייה צמודת קרקע והוועדה אינה רואה לנכון לשנות זאת היום. יחד עם זאת מחליטה הועדה שחלקות 55-58 יקבעו במבנן נפרד, והועדה המחוזית תהיה מוכנה לשקול שיפור בזכויות הבנייה במידה ויתברר שהם מופלים לרעה יחסית למבנן 5 וזה בשלב של אישור התוכנית המפורטות".

  1. במהלך שנת 2002 יזמו המשיבים 5-15 תוכנית מתאר ומפורטת  רש/947 (להלן - תוכנית 947) המהווה תיקון לתוכנית 446 בכל הנוגע לייעוד מבנן 6 וזכויות הבנייה בו. על פי התוכנית המתקנת יבוצעו איחוד וחלוקה בשטח, כאשר 50% ממנו יופקעו לצרכי ציבור והיתר לבניית בניין אחד בגובה 9 קומות, סך הכל 36 יחידות דיור.
  1. התוכנית הופקדה בשנת 2004 וביום 30/5/05 קיימה הועדה המחוזית דיון בהתנגדויות שהוגשו לתוכנית החדשה, ביניהן התנגדויות העותרים בענייננו. הועדה דחתה את מרבית ההתנגדויות, אולם הורתה על הפחתת גובה הבניין המתוכנן מתשע לשבע קומות, על מנת להשוות את גובהו עם הבניין הנמצא מולו - זה שבו מתגוררים העותרים.
  1. העותרים פנו ליו"ר הועדה המחוזית בבקשה לערור בפני המועצה הארצית על ההחלטה לדחות את ההתנגדות, אולם בקשתם נדחתה בנימוק כי נסיבות המקרה אינן מצדיקות מתן רשות ערר למועצה הארצית.

טענות העותרים

  1. העותרים סבורים, כי כתוצאה מאישור תוכנית 947 צפויות להם פגיעות מהותיות בקניינם ובאיכות חייהם מבחינות שונות: ראשית, מצב התחבורה בשכונה, שלטענתם כבר היום עמוס ופקוק מאוד, עלול עוד להחריף עקב הוספת יחידות הדיור על פי התוכנית החדשה. כפועל יוצא יופיעו גם מטרדים של רעש וזיהום אוויר בשכונה. גם פרטיותם של העותרים, אשר כיום גרים בקומות העליונות של בניינם וצופים אל נוף של שטח פתוח, תפגע עם בנייתו של בניין גבוה על חלקת העותרים.

החלטת המשיבות התקבלה מבלי לאסוף נתונים מדויקים לגבי המטרדים הצפויים ומבלי לקבל חוות דעת מקצועית. קבלת החלטות לא מושכלות, טוענים העותרים, אינה מאפיינת מנהל תקין, ודברים אלו מקבלים משנה תוקף לאור העובדה כי מדובר בהחלטה שעומדת בניגוד למדיניות קודמת של הועדות.

  1. עוד טוענים העותרים טענת הסתמכות - עת רכשו דירותיהם בדקו בדיקה מקיפה את המצב התכנוני של האזור והסתמכו על הוראותיה של תוכנית 446, שידעו כי מיועדת לחול על השכונה הגובלת בביתם. היינו, העותרים השקיעו את מיטב כספם בדירותיהם תוך הסתמכות על מצב תכנוני מסוים, לפיו אל מול ביתם תהיה שורת בתים צמודי קרקע. לאישור תוכנית 947 צפויות להיות השפעות ארוכות טווח, שכן לאחריה יכולים לבוא גם אנשי מבנן 5 ולדרוש את שינוי הייעוד במקרקעין שלהם בדומה למבנן 6. חלף שורה של בתים צמודי קרקע מתעתדת לצמוח שורה של בניינים גבוהים, עובדה הפוגעת פגיעה מהותית בהסתמכות העותרים על המצב התכנוני באזור. 
  1. לטענת העותרים, החלטת המשיבים על אישור תוכנית 947 איננה סבירה. העותרים מצטטים פסיקה, לפיה שינוי תוכניות מתאר על ידי ועדות התכנון הינו סביר רק אם נעשה עקב שינוי נסיבות או בשל צורך ציבורי חדש שהתעורר מאז התוכנית הקודמת.

במקרה דנן, מדגישים העותרים, מדובר בפרק זמן מיזערי החוצץ בין שתי התוכניות - תוכנית 446 אושרה רק בשנת 2000 והנה כבר בשנת 2005 אושרה התוכנית החדשה אשר משנה את קודמתה.  מה הוא שינוי הנסיבות שהצדיק את החילוף המהיר? האם קיים צורך ציבורי חדש שלא עמד בפני הועדות עת אישרו את תוכנית 446 בשנת 2000? לשאלות אלו, טוענים העותרים, לא נותנות המשיבות תשובה מספקת.

  1. החלטת המשיבות אף איננה מידתית לדעת העותרים. חוסר המידתיות מתבטא בהיעדר קשר בין המטרה שעמדה אל מול עיני המשיבים עת נתנו החלטתם - צמצום הפגיעה בעותרים ובקניינם -  לבין האמצעי שנבחר  - הפחתת הקומות בבניין מתשע לשבע אך הותרת אחוזי הבנייה המותרים על פי תוכנית 947 על כנם. חלף הגדלת אחוזי הבנייה ושינוי ייעוד הקרקע, האמצעי אותו היה על המשיבות לבחור הוא מתן פיצוי כספי למשיבים 5-15 על 'זכויות הבנייה האבודות' והשארת המצב התכנוני ערב תוכנית 947 על כנו. זה האמצעי, שלדעת העותרים, פגיעתו פחותה, ועל כן רק בו היה כדי לעגן את מידתיות ההחלטה.

טענות המשיבים

  1. המשיבים סבורים, כי יש לדחות את העתירה קודם לכל מטעמי שיהוי, שכן החלטת הועדה המחוזית נשוא העתירה נתנה כארבע החודשים לפני הגשת העתירה. המשיבים מפנים לתקנה 3 לתקנות בתי משפט לעניינים מנהליים (סדרי דין) התשס"א 2000, שקובעת כי עתירה מנהלית תוגש לא יאוחר מ-45 ימים לאחר שההחלטה בגינה היא מוגשת פורסמה כדין או הגיעה לידי העותר או שנודע לעותר עליה (הכל לפי המוקדם). במקרה דנן נודע לעותרים על ההחלטה ביום 16/6/05 ועל כן העתירה הוגשה באיחור ואף בשיהוי, שכן, לטענת המשיבים, מתקיימים במקרה דנן יסודות השיהוי האובייקטיבי והסובייקטיבי כאחד.
התוכן בעמוד זה אינו מלא, על מנת לצפות בכל התוכן עליך לבחור אחת מהאופציות הבאות: הורד קובץ לרכישה הזדהה

בעלי דין המבקשים הסרת המסמך מהמאגר באמצעות פניית הסרה בעמוד יצירת הקשר באתר. על הבקשה לכלול את שם הצדדים להליך, מספרו וקישור למסמך. כמו כן, יציין בעל הדין בבקשתו את סיבת ההסרה. יובהר כי פסקי הדין וההחלטות באתר פסק דין מפורסמים כדין ובאישור הנהלת בתי המשפט. בעלי דין אמנם רשאים לבקש את הסרת המסמך, אולם במצב בו אין צו האוסר את הפרסום, ההחלטה להסירו נתונה לשיקול דעת המערכת
הודעה Disclaimer

באתר זה הושקעו מאמצים רבים להעביר בדרך המהירה הנאה והטובה ביותר חומר ומידע חיוני. עם זאת, על המשתמשים והגולשים לעיין במקור עצמו ולא להסתפק בחומר המופיע באתר המהווה מראה דרך וכיוון ואינו מתיימר להחליף את המקור כמו גם שאינו בא במקום יעוץ מקצועי.

האתר מייעץ לכל משתמש לקבל לפני כל פעולה או החלטה יעוץ משפטי מבעל מקצוע. האתר אינו אחראי לדיוק ולנכונות החומר המופיע באתר. החומר המקורי נחשף בתהליך ההמרה לעיוותים מסויימים ועד להעלתו לאתר עלולים ליפול אי דיוקים ולכן אין האתר אחראי לשום פעולה שתעשה לאחר השימוש בו. האתר אינו אחראי לשום פרסום או לאמיתות פרטים של כל אדם, תאגיד או גוף המופיע באתר.



שאל את המשפטן
יעוץ אישי שלח את שאלתך ועורך דין יחזור אליך
* *   
   *
קוד אבטחה
הקש קוד אבטחה*
 

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

כל הזכויות שמורות לפסקדין - אתר המשפט הישראלי
הוקם ע"י מערכות מודרניות בע"מ