שטרן ואח' נ' אלפסי ואח'

פסק דין

נתוני רקע ועובדות

1. למעשה מדובר בפסק דין לגופה של התובענה בבחינת סיבוב שני בפניי, לאחר שביום 6.1.08 ניתן פסק דין בו קיבלתי את טענות הסף של הנתבעים ודחיתי את התביעה וזאת מנימוקים שונים.

התובעים שלא השלימו עם פסק הדין, הגישו ערעור על החלטה זו לבית המשפט המחוזי בחיפה וביום 28.4.09 ניתן פסק ביהמ"ש בערעור כי הערעור מתקבל והתיק מוחזר לבית משפט זה כדי שידון בתביעת המערערים לגופה, למעט בעניין תביעתם להשבת סכומי ההוצאות ששולמו, לטענתם ביתר.

2. התובעים, שניהם בשנות ה 70- המאוחרות לחייהם התקשרו בהסכם שיתוף עם 5 זוגות שתכליתו התארגנות של 6 זוגות לרכישת זכויות במקרקעין ובנייה קולקטיבית, להקמת בניין של 6 דירות מגורים, כך שלכל זוג יועדה דירה אחת בבניין (להלן: "הפרויקט"). כריתתו של הסכם זה נעשתה לאחר חתימה על הסכמי מכר בין התובעים והנתבעים ולבין בעלי המקרקעין ברחוב הירקון 17 (להלן: "המקרקעין") עליהם נבנה הבניין נשוא התביעה (להלן: "הבניין"). לטענת התובעים, לאחר שפרויקט הבנייה הושלם הם היו אמורים לקבל לבעלותם וחזקתם דירה השווה באיכותה לדירות האחרות, אולם למעט דירה אחת , דירתם הייתה קטנה יותר ונחותה משמעותית באיכותה משאר הדירות בבניין. לטענת התובעים על הנתבעים לפצותם על נזקיהם כפי שפורטו בתביעתם זו.

3. לפי גרסת התובעים, בשנת 2002 נפגש התובע עם אדריכל ויזם הפרויקט מר עמנואל מץ ז"ל, אשר קידם פרויקט ברח' הירקון 17 בחיפה. האדריכל מץ המנוח, הציג לתובע את הפרויקט בקווים כלליים, וציין כי נותרה זכות לבניית דירה אחת בלבד בפרויקט, היא דירת הפנטהאוז הדרום מערבית בקומה העליונה (להלן: "הדירה"). מץ המנוח ציין בפני התובע כי חלקם של התובעים בפרויקט יהיה 18%, והתובעים החליטו להשתתף בפרויקט. בין כל אחד מבין המשתתפים בפרויקט לבין מר מץ ז"ל סוכמה העלות אותה יידרש לשלם עבור חלקו. הצדדים השתתפו וזכו במכרז לרכישת הזכויות במקרקעין, ונחתם הסכם לרכישת המקרקעין (להלן: "הסכם המכר").

4. ביום 29.11.02 חתמו הצדדים גם על הסכם שיתוף לרכישת המקרקעין ובניית בניין מגורים בן 6 דירות בהם (להלן: "הסכם השיתוף"). הסכם השיתוף נועד להסדיר את היחסים בין השותפים לפרויקט, את חלקם ואת ענייני הבניה הקולקטיבית. הסכם השיתוף מינה את עו"ד אהוד שמיר מחיפה, כעורך הדין המטפל בעסקה נשוא ההסכם, לרבות בכל קשור לטיפול עם המוסדות והשלטונות המוסכמים וכן כבורר למקרה של מחלוקות בין הצדדים.

ביום 30.12.02, כ – 30 יום לאחר החתימה על הסכם השיתוף, נחתם בין הצדדים נספח ובו צוין מיקום הדירה שכל שותף יקבל בבניין שייבנה. התובעים טענו בנוסף לכל טענותיהם, כי בדיעבד הסתבר להם לאחר חתימתם כי על הנספח הוספה על גביו, בכתב יד, הערה לפיה הוצמדה גינה לדירתם של נתבעים מס' 8-5 מבלי לקבל את הסכמתם של התובעים להצמדה זו ואתייחס לנקודה זו בפרק הדיון.

5. לטענתם, במהלך חודש נובמבר 2004 נודע לתובעים כי בכוונת עו"ד א' שמיר לחתום על תכניות בנייה מתוקנות לפי דרישת עיריית חיפה, שאינן משקפות נכונה את ההסכמות עליהן הוסכם בהסכם השיתוף. תכניות הבנייה בין היתר גרמו לכך שדירת התובעים תהא קטנה בגודלה היחסי משאר הדירות וכי זכויות הבנייה המוקצות לה יהיו נמוכות משל הנתבעים.

ביום 12.01.05 הוגשה ע"י עו"ד שמיר תכנית בנייה מתוקנת לוועדה המקומית וזאת חרף הודעה מפורשת בכתב מהתובעים המתנגדת לכך. בהתאם להסכמים בין הצדדים התובעים שבו ושטחו את טענותיהם לקיפוח בתכנון הדירה שנבחרה על ידם וכן להפרת הסכם השיתוף לפני עו"ד שמיר אשר נקבע בהסכמים גם כבורר במחלוקות בין השותפים לפרויקט.

לאחר שהחל הליך הבוררות התובעים הגישו ביום 8.2.05 תובענה נפרדת לבית המשפט השלום (לפני כב' השופטת למשטרייך) בגין קיפוחם והפרת הסכם השיתוף וזאת בנוסף לבקשה למתן צו מניעה (ת.א 3007/05). בפסק דינה קבעה כבוד השופטת למשטרייך, כי קיים הליך בוררות תקין וכי במסגרתו נדונות ויידונו טענות המשיבים, תוך דחיית בקשת המשיבים למתן צו מניעה. המשיבים הגישו ערעור על פסק דינה של כבוד השופטת לבית המשפט המחוזי במסגרתו טענו, שוב, להפרת הסכם השיתוף ולאי תקינות הליך הבוררות.

ביום 24.1.07 התקיים דיון אשר בסופו חזרו בהם המשיבים מערעורם ופסק דינה של כבוד השופטת למלשטרייך הפך לחלוט.

ביום 16.6.05 הבורר, עו"ד שמיר, נתן החלטתו לפיה הוא מקבל במלואה את חוות דעתו של השמאי מר נחום פרמינגר, מיום 6.6.05. (להלן: "פסק הבורר"). על כן סבר הבורר כי על התובעים לשאת בתשלומים המוטלים על כל משתתפי הפרויקט לפי חלקם היחסי לפי חוות הדעת. ביום 6.7.05 נתן הבורר החלטה נוספת ובה קבע כי אין בעצם ההשתתפות בקידום הפרויקט, או בתשלום התשלומים הנובעים מהשתתפות זו כדי להוות וויתור על טענות תביעה שיש למי מהצדדים.

6. ביום 1.9.06 הגישו התובעים תביעה זו שבפניי, בה הם טענו כי עקב אירועים שונים הם קיבלו 9.1% מהזכויות הבלתי מסוימות במגרש במקום 18% שהיו אמורים לקבל לחזקתם ולבעלותם. בנוסף טענות התובעים כי דירתם נחותה מדירות הנתבעים בפרמטרים שונים. ביום 6.1.08 ניתן בבית משפט זה פס"ד לפיו התביעה נדחית על הסף וזאת מנימוקים שונים.

התובעים הגישו ערעור על החלטה זו לבית המשפט המחוזי. ביום 28.4.09 ניתן פס"ד בערעור בבית המשפט המחוזי בחיפה לפיו הערעור מתקבל והתיק מוחזר לבית משפט זה כדי שידון בתביעת המערערים לגופה, למעט בעניין תביעתם להשבת סכומי ההוצאות ששולמו, לטענתם ביתר.

תחילה לטענות הצדדים שיש לציין התארכו ממש כמו שהתארך הליך זה מתחילתו ועד למתן פסק דין זה.

טענות התובעים

7. לטענת התובעים בהתאם להסכמים בין הצדדים לפרויקט, הם היו זכאים לקבל דירה המהווה 18% מן הדירות ע"פ היתר הבנייה וכן 18% מן הזכויות הבלתי מסוימות ברכוש המשותף בבניין. בפועל נטען כי הם קיבלו רק כמחצית מהזכויות הקנייניות אשר רכשו. לחיזוק טענתם התובעים מפנים לחוות דעתו של השמאי פנחסיק, הקובעת כי התובעים קיבלו רק 9.1% (ברוטו) מהזכויות מהבניין בלבד. עובדה זו עולה לטענתם בקנה אחד עם אישור עיריית חיפה אשר מדדה לצורכי ארנונה את השטחים בכל הדירות ומצאה כי שטח המגורים עומד על 88 מ"ר בלבד. התובעים אף טוענים כי בפועל שטח המגורים נמוך עוד יותר שכן עיריית חיפה מודדת לצורכי חישוב ארנונה גם את שטח עליית הגג.

8. עוד לטענתם, הם לא קיבלו את הדירה שהוצגה להם בתוכנית הרעיונית שנמסרה להם טרם חתימת ההסכמים ולכן יש לדחות את הטענה כי ידעו מראש מהו שיעור הזכויות שיקבלו בסופו של יום. נטען כי התוכנית הרעיונית שהוצגה להם לא אפשרה לדלות פרטים כגון מה יהיו הגבהים בחדרים כמו כן לא יכלו התובעים לדעת כי יקבלו דירה בלתי פונקציונאלי, שכוללת ברובה שטחי שירות לעומת יתר הדירות כוללות ברובן שטחים עיקריים. התובעים מבקשים שלא לקבל אין לקבל את טענות הנתבעים הנוגעים לתוכנית הרעיונית שכן כלל לא המציאו תוכנית זו וכן לא זימנו לעדות עדים רלוונטיים, כגון אדריכל הפרויקט, אשר יכולים היו לשפוך אור על הנושא. הימנעות מהגשת ראיה מרכזית בפרשיה אשר וודאי יכולה הייתה לתרום תרומה מכרעת לחשיפת האמת ולהבהרת הנושא, בהעדר הסבר אמין וסביר, פועלת לחובתו של הנוקט בה, שכן היא מקימה למעשה חזקה שבעובדה, לפיה דין ההימנעות כדין הודאה בכך שלו הובאה אותה ראיה, היא הייתה פועלת לחובת הנמנע ותומכת בגרסת היריב. מכאן שלא בכדי נמנעו הנתבעים מלצרף את העתק התוכנית הרעיונית כראיה לאורך כל ההליך דנן. התובעים אף טוענים כי התוכנית הרעיונית אינה זהה כלל לתוכנית שהוגשה לקבלת היתר בניה. ברור אפוא, כי התובעים לא יכלו לדעת, בעת חתימת הסכם השיתוף ועל סמך התוכנית הרעיונית את שיקבלו בסיומו של הפרויקט.

9. באשר לטענתם של הנתבעים כי גם אם הדירה מהווה רק 9.1% מהזכויות במקרקעין המדד הקובע הינו שוויה הכספי של הדירה, לטענת התובעים יש לדחות טענה זו וזאת משני טעמים: האחד: הצדדים התחייבו, עוד בטרם החלה הבנייה, כי חלוקת הזכויות הקנייניות בין בעלי הדירות תיעשה ביחס לאחוזי השטח הכולל ולא באמצעות מונחים של ערך שוק. השני: הנתבעים לא טרחו להציג ראיה, בדמות חוו"ד שמאית. תעודת ההערכה של השמאי פרמינגר היוותה ראיה אך ורק בהליך הבוררות ולא בהליך שלפנינו.