שומה מכרעת בגין אישור תוכנית 16/105/02/11 - הרחבת חוות פטריות בבקעת ערד ומס' ערר 40/18

הנדון: החלטה בעניין שומה מכרעת בגין אישור תוכנית 16/105/02/11 – הרחבת חוות פטריות בבקעת ערד

מצ"ב פרסום החלטה בערר מס' 40/18.

1. לפנינו ערר על שומה מיום 9.7.2018, שעניינה ההשבחה שחלה במקרקעין ששטחם 20,858 מ"ר, הידועים כגוש 100025, ח"ח 1, מגרש 1 בבקעת ערד (להלן: "המקרקעין"), עקב מימוש זכויות בהיתר בנייה. השומה נערכה על ידי גב' נורית ג'רבי (להלן: "השמאית המכריעה"), בהתאם להוראות סעיף 14(ב)(1) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן: "החוק").
2. הערר הוגש מכוח סעיף 14(ב)(4) לתוספת השלישית לחוק. מאחר שהמקרקעין מצויים בשטח מרחב תכנון מקומי-מחוזי, שעליו חל סעיף 12 לחוק, הקובע כי לוועדה המחוזית יהיו בשטח זה הסמכויות שהיו בידי הוועדה המקומית אילו הוכרז השטח מרחב תכנון מקומי, הוגש הערר לוועדת המשנה לעררים של המועצה הארצית, מכוח סעיפים 12(ה) ו-6(ג) לחוק.
3. ביום 27.12.2018 קיימנו דיון בערר. בסופו, וכפי שיפורט להלן, החלטנו פה אחד לקבל את הערר בחלקו, ולבקש מהשמאית המכריעה לתקן את השומה כך שההשבחה תחושב לפי ערכי שווי של קרקע בייעוד מבני משק חקלאיים.

הרקע לערר

4. העוררת היא בעלת הזכויות במקרקעין מכוח הסכם חכירה משנת 2008, לפיו מטרת החכירה היא "חוות פטריות" וייעוד המקרקעין הוא "חקלאות".
5. בשנת 2017 הגישה העוררת בקשה להיתר בנייה לתוספת בנייה לבית הגידול ולמבנה הנבטה חדש בחוות הפטריות. הבקשה להיתר הוגשה מכוח תכנית 16/105/02/11: הרחבת חוות הפטריות בבקעת ערד (להלן: "התכנית המשביחה"), שדבר אישורה פורסם ברשומות ביום 10.4.2016. ההיתר, שניתן ביום 13.2.2018, מהווה מימוש חלקי של התכנית המשביחה, ובמסגרתו אושרה הקמת מבנה הנבטה חדש (מבנה חקלאי) בשטח 1,661.30 מ"ר, תוספת בנייה לבית גידול (מתקנים הנדסיים) בנפח 581.85 מ"ק, ועבודות פיתוח והקמת קווי ניקוז, מים וחשמל.
6. ב"מצב הקודם", טרם אישור התכנית המשביחה, חלה על המקרקעין תכנית 10/105/02/11: תכנית חלוקת מגרשים בהסכמת בעלים, שינוי לתכנית מתאר 105/02/11 (להלן: "התכנית הקודמת").
7. בעקבות מתן היתר הבנייה, נערכה שומת השבחה מטעם הוועדה המחוזית, שהעריכה את שוויו של מ"ר מבונה על פי עסקאות מאזור התעשייה מישור אדומים (עקב מחסור בנתוני השוואה מאזור המקרקעין), וקבעה כי שווי מ"ר אקוויוולנטי במצב החדש הוא 160 ₪. על פי שומת הוועדה המחוזית, במימוש מלא, עומדת ההשבחה על 462,341 ₪, ובמימוש החלקי, עומדת ההשבחה על 37,916 ₪, ולפיכך היטל ההשבחה עומד על 18,958 ₪.
8. העוררת פנתה להליך של שמאות מכריעה, וערכה חוות דעת שמאית מטעמה. על פי שומת העוררת, תוספת הזכויות על פי התכנית המשביחה כלל לא מהווה השבחה המחייבת היטל השבחה, לאור היותו של המבנה מבנה חקלאי ייעודי שיש לראותו כשטח חקלאי מעובד. שמאי העוררת העריך את שווי המקרקעין ב-50 ₪ למ"ר אקוויוולנטי, וקבע כי ההשבחה שחלה בעקבות תוספת הזכויות, במימוש מלא, עומדת על 105,350 ₪, ובמימוש חלקי על 4,650 ₪ - ולפיכך היטל ההשבחה עומד על 2,325 ₪.
9. הצדדים התדיינו לפני השמאית המכריעה. בשומת השמאית המכריעה נקבעו, בתמצית, הקביעות הבאות:

• ביחס לתוספת שטח הבנייה מתחת לכניסה הקובעת: מדובר בהשבחה, שכן אין מניעה לנצל שטח זה, אולם ההשבחה חושבה על פי מקדם 0.5 לשווי מ"ר במפלס זה.
• התכנית המשביחה שינתה את ייעוד הקרקע משטח חקלאי למבני משק והרחבת חוות פטריות קיימת במגרש 1. מכוח התכנית הקודמת לא ניתן היה להעניק היתרי בנייה למבנים חקלאיים, אולם ניתנו זכויות בנייה להקמת חוות פטריות, הכוללת מבנים ושטחי בנייה. התכנית המשביחה לא שינתה את השימוש לחוות פטריות, אך התירה שימושים נוספים הכוללים גידולים חקלאיים בחממות ומבני רשת, מבני שירות ותמיכה בעיבודים חקלאיים וחדרי מיון, קירור, אריזה וכדו', המהווים פוטנציאל שיש להביא בחשבון במסגרת השומה.