שהם הילדסהיימר ואח' נ' אחים חסיד חברה קבלנית לבניה בע"מ

פסק דין

עיקרי העובדות

ביום 28.2.11 נחתם בין הצדדים הסכם מכר למכירת דירה בפרויקט גני ציון בירושלים. יחד עם הסכם המכר, נחתם בין הצדדים נספח שינויים. בהסכם המכר נקבע כי בעד התחייבויותיה של הנתבעת ישלמו התובעים סך של 2,293,900 ₪ בפריסה לתשלומים, בצירוף מע"מ והפרשי הצמדה למדד תשומות הבנייה, כמפורט בסעיף 3 לנספח התמורה ולוח התשלומים שנקבע בין הצדדים. בסעיף 4.2 לנספח התמורה נקבע כי כל תשלום יבוצע בין 16 לחודש על 2 לחודש שלאחריו, לפי המדד הידוע במועד התשלום, כאשר תשלום שישולם בין 3 ל-15 לחודש יחושב לפי המדד החדש שיפורסם ב-15 לחודש (לאחר ביצוע התשלום).

כמו כן, בסעיפים 17 -18 להסכם המכר נקבע כי עד למסירת החזקה בדירה תמציא הנתבעת לתובעים בטוחה מסוג ערבות בנקאית כנגד כל תשלום ותשלום, תוך מסירת התחייבות של הבנק המלווה להוצאת ערבות בנקאית כאמור, קודם לתשלום, לרבות לפני התשלום הראשון. עוד נקבע, כי במקרה בו הרוכש יקדים תשלומים או חלק מהם ויהיה מעוניין בהתחייבות כאמור, עליו להודיע על כך לנתבעת 14 יום לפני מועד התשלום המוקדם. בכל מקרה, התשלום יבוצע במועדו או שלושה ימי עסקים לאחר קבלת ההתחייבות להוצאת ערבות, המאוחר מבין שני המועדים, לפי בחירת הרוכש.

טענות התובעים

התובעים טוענים כי הנתבעת גבתה מהם הפרשי הצמדה שלא כדין והפרה את התחייבותה לתשלום פיצויים מוסכמים.

כך, בנספח התמורה נקבע כי התשלום הראשון ישתלם בצירוף הפרשי הצמדה למדד תשומות הבנייה עד ליום 2.3.12, לאחר המצאת התחייבות של הבנק המלווה עד למועד הנ"ל. ואולם בפועל, ההתחייבות לערבות בנקאית לא נמסרה עד למועד התשלום שנקבע, כי אם ביום 6.3.11. לפיכך, התשלום הראשון השתלם על ידי התובעים רק במועד זה, מיד עם קבלת ההתחייבות לערבות בנקאית. מכאן, טוענים התובעים, העיכוב שחל בביצועו התשלום הראשון מקורו באשמת הנתבעת ואין הצדקה לחייב את התובעים בתשלום הפרשי הצמדה שנוצרו בשל כך. בהתאם לכך, היה על הנתבעת לחשב את הפרשי ההצמדה עבור התשלום הראשון לפי המדד הידוע בעת התשלום – מדד חודש ינואר 2011 ולא לפי מדד חודש פברואר 2011 שהתפרסם לאחר התשלום, כפי שנהגה הנתבעת. לפיכך, זכאים התובעים להחזר כספי בגין הפרשי המדד בסכום של 2,117 ₪.

בנוסף, התובעים הקדימו את מועד התשלום השלישי, בהתאם לזכותם על-פי סעיף 9 להסכם המכר, ליום 1.6.11, לאחר שמסרו הודעה מראש לנתבעת. ואולם, בשל העובדה שהנתבעת איבדה את כתב ההוראה הבלתי חוזרת להסבת ערבות בנקאית שנחתם על ידי התובעים, נמנעה מהתובעים היכולת לשלם תשלום זה במועד שנקבע. משכך, תשלום זה נדחה בלית ברירה עד להמצאת כתב ההוראה הבלתי חוזרת ביום 5.6.11. לפיכך, גם העיכוב בביצוע התשלום השלישי נובע ממחדלה של הנתבעת ועל כן אין מקום לחייב את התובעים בתשלום הפרשי הצמדה שנוצרו בגין עיכוב זה. בהתאם לכך, היה על הנתבעת לחשב את הפרשי ההצמדה לפי המדד הידוע בעת התשלום שהתפרסם ביום 15.5.11 ולא לפי המדד שהתפרסם ביום 15.6.11, כפי שנהגה הנתבעת. לפיכך, זכאים התובעים בגין תשלום זה להחזר של 5,069 ₪.

התובעים מוסיפים וטוענים כי על-פי הסכם המכר, התחייבה הנתבעת למסור את החזקה בדירה עד ליום 31.12.11, ואולם הנתבעת לא עמדה בהתחייבותה זו ועיכבה את מסירת החזקה בשבעה חודשים נוספים. לאחר מסכת ארוכה של פניות חוזרות ונשנות לקביעת מועד מסירה, נקבע מועד המסירה ליום 5.7.12. בסעיף 3.5 לנספח התמורה נקבע כי על התובעים לשלם את יתרת התמורה עד לא יאוחר משבוע לפני מסירת החזקה בדירה. בהתאם לכך, ולנוכח דחיית מועד המסירה על ידי הנתבעת ליום 5.7.12, שולמה יתרת התמורה ביום 30.7.12. כתנאי למסירת הדירה דרשה הנתבעת מהתובעים להוסיף ליתרת התמורה את כל הפרשי ההצמדה שנצברו עד לאותו מועד, לרבות אלה שמקורם בפיגור במסירת הדירה. התובעים טוענים כי נספח התמורה כולל לגבי תשלום יתרת התמורה רק את ההוראה לפיה הוא יבוצע עד לא יאוחר משבוע לפני מסירת החזקה בדירה, ולא נאמר בסעיף זה דבר על תשלום הפרשי הצמדה למדד תשומות הבנייה, כאשר לגבי יתר התשלומים הדבר נזכר במפורש. משהעיכוב בתשלום יתרת התמורה הוא נגזרת של הפיגור במסירת החזקה בדירה, הרי שאת הפרשי ההצמדה יש לחייב לפי המדד הידוע במועד המסירה החוזי, הוא המדד שהתפרסם ביום 15.12.11, ולא לפי המדד הידוע במועד המסירה בפועל, כפי שעשתה הנתבעת.

כן טוענים התובעים, כי הנתבעת מתנערת מהתחייבותה לתשלום פיצויים מוסכמים בגין פיגור מסירת החזקה בדירה. כך, מועד המסירה החוזי נקבע ליום 31.12.11. על-פי סעיף 29 להסכם המכר, ניתנו לנתבעת שלושה חודשי חסד בהם היא יכולה לפגר במסירת החזקה בדירה, מבלי שתחויב בתשלום פיצוי כלשהו בגין פיגור זה. כמו כן, על-פי סעיף 7.6 להסכם המכר, הזמנת שינוי בדירה גוררת הארכה של מועד מסירת החזקה בדירה לפרק הזמן הדרוש לביצוע השינוי עליו הוסכם מראש עם הקבלן המבצע. בשל כך נקבעה תקופת עיכוב של עד שלושה שבועות בגין שינוי שהזמינו התובעים מהקבלן המבצע.

בסעיף 31 להסכם המכר נקבע כי אם הנתבעת לא תעמוד בלוח הזמנים למסירת החזקה בדירה, לאחר תום כל מועדי הארכה המוקנים לה על-פי ההסכם, עליה לשלם לתובעים בגין כל חודש פיגור או חלק ממנו פיצויים מוסכמים בסכום של 1,200 ש"ח לחדר. התובעים טוענים כי הואיל והשינוי שהוזמן על ידם הושלם עוד לפני מועד המסירה המקורי, כך שלא עיכב בפועל את מסירת החזקה בדירה, הרי שאין לנכות את תקופת העיכוב של שלושה חודשים בגין השינוי הנדון.

לאור האמור, טוענים התובעים, כי הם זכאים לפיצוי מוסכם מראש החל מיום 1.4.12 ועד ליום 5.7.12, שיש לראותם כארבעה חודשי פיגור, לפי 1,200 ₪ לחדר שהם 4,800 ש"ח לדירת התובעים, ובסך הכל 19,200 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מתום כל חודש ועד למועד התשלום בפועל.

לפיכך, דורשים התובעים לחייב את הנתבעת בתשלום סל של 14,386 ₪ בגין גביית הפרשי הצמדה שלא כדין וכן בתשלום סך של 19,200 ₪ בגין פיצוי מוסכם. כן דורשים התובעים פיצוי בסך של 1,500 ₪ בגין עגמת נפש.

טענות הנתבעת

הנתבעת טוענת כי לא הפרה את הוראות הסכם המכר ופעלה בדיוק על-פי הוראותיו. לטענתה, יש לקרוא את ההסכם ככתבו וכלשונו ואין לייחס משמעות אחרת להוראות ההסכם כפי שטוענים התובעים.

לטענת הנתבעת, הפרשי הצמדה למדד תשומות הבנייה מטרתם אחת ויחידה: שמירה על ערכה של התמורה במהלך התקופה שבין החתימה על הסכם הרכישה לבין מסירת החזקה בדירה. לפיכך, אין להידרש לשאלה מיהו האחראי להיווצרותם של הפרשי ההצמדה וכל התייחסות לכך מנוגדת להוראותיו המפורשות של הסכם המכר ואינה עולה בקנה אחד עם מטרתו היחידה של מדד תשומות הבנייה שהינה שמירה על ערך התמורה.

אשר לתשלום הראשון, טוענת הנתבעת, כי בהתאם לנספח התשלומים היה תשלום זה אמור להשתלם ביום 2.3.11. התובעים התעקשו כי תשלום זה ישולם לאחר שתומצא להם התחייבות של הבנק המלווה להוצאת ערבות בנקאית, על אף שלא קיימת חובה כזו וזאת להבדיל מהחובה להמציא את הערבות הבנקאית לאחר התשלום. לפיכך, נקבע כי התשלום יידחה עד להמצאת ההתחייבות להוצאת ערבות בנקאית. בנספח התשלומים צוין, כי התשלום ישולם עם הפרשי ההצמדה שבגינו ולא נכתב כי הפרשי ההצמדה למדד תשומות הבנייה יבוטל אם התשלום יידחה.

הוא הדין באשר לתשלום השלישי. ככל שקיימת לצד כלשהו אחריות לאובדן כתב ההוראה הבלתי חוזרת, הרי שהאחריות רובצת לפתחו של בנק הפועלים בלבד ואין להטיל על הנתבעת אחריות כלשהי. כתב ההוראה הבלתי חוזרת הינו מסמך בין הבנק המלווה לבין התובעים והבנק שמעמיד להם משכנתא לצורך רכישת הדירה. הנתבעת אינה צד למסמך זה.

אשר לתשלום יתרת התמורה, טוענת הנתבעת, כי סעיף 2 לנספח התשלומים קובע כי כל תשלום ותשלום ישולם בתוספת הפרשי הצמדה עד לתשלומו בפועל ללא מגבלה כלשהי. גם בסעיף 3 לנספח התשלומים אין מגבלה ביחס לגביית הפרשי ההצמדה.

לעניין העיכוב במסירת החזקה, טוענת הנתבעת, כי סעיף 7 להסכם קובע הארכה במסירת החזקה עקב ביצוע שינויים בדירה. בהסכם בין הקבלן המבצע לבין התובעים, נקבע במפורש כי מסירת החזקה בדירה תידחה לתקופה של 21 ימים. על כן בעקבות החתימה על הסכם ביצוע השינויים, נדחה בהסכמה מועד מסירת החזקה החוזי ליום 21.1.12. מכאן, הרי שככל שהתובעים זכאים לפיצוי, הזכות לפיצוי קמה מיום 20.4.12 בלבד.