רע"א 7629/15 עזבון המנוח עזאת אבן סעיד מוסא דרוויש על-ידי יורשיו ואח' נ' נדינת ישראל- הממונה על המרשם בי-ם

1. בפני בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בירושלים מיום 6.10.2015 (ע"א 33609-01-15, השופטת ש' רנר), שדחה את ערעורם של המבקשים בעניין בקשה לרישום ראשון של מקרקעין בירושלים.

רקע והליכים קודמים

2. מקורו של ההליך שבפני בבקשה לרישום ראשון של מקרקעין שהוגשה אל המפקחת על רישום מקרקעין בירושלים (להלן: המפקחת). המדובר בשטח של כ-50 דונם בגוש פיסקאלי 2 בשכונת שרפאת בירושלים (להלן: הנכס), שהיה על-פי הנטען בבעלות אביהם המנוח של המבקשים (להלן: המנוח). הבקשה הוגשה לראשונה ביום 20.12.2004 בשם שני רוכשים של הנכס על יסוד ייפוי כוח בלתי חוזר שהיה ברשותם. המפקחת דחתה את הבקשה על הסף, וערר שהוגש על כך אל הממונה על מרשם המקרקעין בירושלים (להלן: הממונה) נדחה אף הוא. הערעור שהוגש לבית המשפט המחוזי על ההחלטה בערר התקבל בהסכמה והבקשה הוחזרה לדיון מחודש בפני המפקחת (ע"א 6583/05, השופט (כתוארו אז) י' ענבר).

3. לאחר בחינה נוספת של הבקשה דחתה אותה המפקחת לגופה. המבקשים הגישו ערר גם על החלטה זו, ואף הוא נדחה. בהמשך לכך, המבקשים הגישו ערעור לבית המשפט המחוזי על ההחלטה בערר הנוסף (ע"א 2226/08, השופט (כתוארו אז) א' פרקש (להלן: פסק הדין השני)). בית המשפט המחוזי דחה את הערעור בקבעו, בין היתר, כי המסמכים שהומצאו על-ידי המבקשים – אישור ממשרד מיסוי המקרקעין בירושלים ומקמ"ט רישום מקרקעין מהמינהל האזרחי ביהודה ושומרון לפיהם לא נמצאו בפנקסיהם רישומים בשם המנוח – אינם עונים על דרישות תקנה 40(ב)(2) לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום), התש"ל-1969 (להלן: תקנות רישום מקרקעין). בית המשפט המחוזי הדגיש כי על המבקשים היה להמציא אישורים לפיהם הנכס עצמו לא רשום בפנקסי המיסים, להבדיל מאישור על כך שהמנוח אינו רשום בפנקסים אלו. עוד נקבע כי אין במסמכים שהוגשו מטעם המבקשים, ובהם חוות דעת של שמאי ותצהירים מטעמם, כדי להוכיח שהמנוח רכש זכויות בנכס מכוח החזקה ועיבוד לפי סעיף 78 לחוק הקרקעות העותמני.

4. בעקבות פסק הדין השני המבקשים הגישו עוד בקשה, שלישית במספר, לרישום ראשון וצירפו לה מסמכים נוספים, ובהם אישור חדש ממשרד מיסוי המקרקעין בירושלים וחוות דעת חדשה בדבר עיבוד הקרקע. באישור ממשרד מיסוי המקרקעין נאמר כי "לא קיים רישום כלשהוא לגבי גוש פיסקאלי 2 זמני 30938 שרפאת מלחה". בעקבות פנייתו של המפקח למשרד להבהרת עמדתו הוסף באישור כי "לא ניתן לזהות את הקרקע המבוקש לגביה רישום ראשון מול רישומינו מאחר והרישומים שלנו לא התבצעו עפ"י מפה, ולכן אין ודאות שהנכס שלגביו הוגשה בקשה לרישום ראשון הוא הנכס בגוש והחלקה הנ"ל". בהמשך לכך, ביום 3.9.2013 המפקח דחה את הבקשה לרישום ראשון פעם נוספת, בקבעו כי אין באישור החדש ממשרד מיסוי המקרקעין שהוצג על-ידי המבקשים כדי להעיד על כך שהנכס אינו רשום בפנקסי מיסוי המקרקעין. כן דחה המפקח את טענות המבקשים בדבר רישום הנכס מכוח החזקה ועיבוד.

5. המבקשים הגישו ערר על החלטתו של המפקח לממונה. ביום 29.10.2014 דחתה הממונה את הערר בקבעה כי האישור שהוצג על-ידי המבקשים ממשרד מיסוי המקרקעין בירושלים אינו מעיד על כך שהנכס אינו רשום בפנקסי מיסוי המקרקעין, אלא רק כי לא עלה בידי משרד מיסוי המקרקעין לאתר את הנכס מושא הבקשה, היות שרישומיהם באזור זה אינם מבוססים על מיפוי. נוכח היעדר מידע כאמור, ערכה הממונה בדיקה נוספת שעניינה השוואה בין שטחו של גוש פיסקאלי 2 בשרפאת על-פי הנתונים המצויים בידי קמ"ט רישום מקרקעין באיו"ש לבין שטחו כפי שזה עולה מהנתונים של המרכז למיפוי ישראל. מטרתה של בדיקה זו הייתה לבחון האם קיים שטח עודף בגוש פיסקאלי 2 בשרפאת, אשר לגביו לא רשומות בעלויות בפנקסי מיסוי המקרקעין. בדיקה זו העלתה כי קיים שטח עודף כאמור בהיקף של 6 דונם בלבד, בעוד ששטחו של הנכס מושא הבקשה לרישום ראשון הוא, על-פי הנטען, כ-50 דונם. לפיכך, נקבע כי ספק אם קיים בגוש פיסקאלי 2 בשרפאת שטח שאינו רשום על שם בעליו. הממונה נדרשה גם למסמכים נוספים שהגישו המבקשים, ובהם חוות דעת חדשה בדבר עיבוד הנכס, תצהירים שונים ורישום של המנוח כמחזיק בנכס בנסח הרישום של מקרקעין גובלים, וקבעה כי אין במסמכים אלו כדי להעיד על בעלותו של המנוח בנכס. בנוסף, נקבע כי המבקשים לא הוכיחו שהמנוח רכש זכויות בנכס מכוח החזקה ועיבוד.

6. המבקשים הגישו ערעור על החלטת הממונה לבית המשפט המחוזי. בפסק הדין בית המשפט המחוזי אישר את החלטת הממונה בקבעו כי משמעות האישור מטעם משרד מיסוי המקרקעין אינה כי הנכס אינו רשום בפנקסי מיסוי מקרקעין אלא כי הנכס בזיהוי שהוצג (גוש פיסקאלי 2 גוש זמני 30938) אינו מופיע בהם. בית המשפט המחוזי הוסיף בהקשר זה כי הנטל להראות כי לא ניתן היה בנסיבות אלו לקבל אישור אחר ממשרד מיסוי המקרקעין בהתייחס לנכס מושא הבקשה, ובכלל זה האם לא היה ניתן לזהותו באופן אחר, מוטל על המבקשים. בית המשפט המחוזי עמד על כך שהממונה ניסתה למלא את החסר בפנקסי מיסוי מקרקעין באמצעות בדיקה אם קיים שטח עודף בגוש פיסקאלי 2 בשרפאת, וקבע כי היא צדקה בקביעתה לפיה "לא ניתן להפריך את החשש ששטח המקרקעין נשוא הערר, רשום (ואולי אף בבעלות אחר)". בית המשפט המחוזי הוסיף ודחה את טענות המבקשים לפיהן היה מקום לאפשר להם לעיין בלוחות המס הירדניים שעליהם התבססה הממונה בבדיקה לאיתורו של שטח עודף. בהקשר זה קבע בית המשפט המחוזי כי החשש של המשיבה מניצול לרעה של מידע שיתקבל באמצעות עיון כאמור הוא חשש לגיטימי, וככל שלא עומדת למבקשים זכות עיון עצמאית מכוח הדין בלוחות אלו, אין בכך כדי לפגום בהחלטת הממונה. בית המשפט המחוזי דחה גם את טענות המבקשים בכל הנוגע לחוות הדעת ולתצהירים שהוגשו על-ידם, וכן את טענותיהם בדבר רכישת זכויות בנכס מכוח החזקה ועיבוד. על פסק דין זה נסבה הבקשה שבפני.

בקשת רשות הערעור