1. לפני בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו מיום 21.9.2014 (ע"א 6545-03-13, סגן הנשיאה י' שנלר, סגן הנשיאה ק' ורדי והשופט ח' ברנר). בפסק דינו דחה בית המשפט המחוזי ערעור שהגישה המבקשת על פסק דינו של בית משפט השלום בתל אביב-יפו מיום 15.1.2013 (ת"א 45457-11-10, השופטת ח' ינון), שבו נדחתה תביעה של המבקשת.
רקע והליכים קודמים
2. המבקשת היא נציגות הבית המשותף של הדיירים בפרויקט מגורים בתל אביב הידוע כ"פרויקט רובע לב העיר" (להלן: הפרויקט). בפרויקט 168 יחידות דיור, וכן חניון, יחידות משרדים ויחידת מסעדה. במועד הרלוונטי לתביעה היה הפרויקט בהליכי רישום כבית משותף. אוניל בניה בע"מ, המשיבה, היא החברה שיזמה את בניית הפרויקט והוציאה אותו אל הפועל. בהתאם לכך, היא גם זו שערכה את הסכמי המכר עם רוכשי הדירות בפרויקט, המבוססים על מתכונת אחידה שנערכה לצורך התקשרויות אלו (להלן: הסכמי המכר). בהסכמי המכר נכלל, בין היתר, סעיף לפיו כל עוד לא נמסרו 75% מהדירות בפרויקט, תשלם המשיבה בגין הדירות שנותרו בבעלותה 50% מחלקן היחסי של הדירות הללו בדמי הניהול, ואילו לאחר מסירתן של 75% מהדירות, יישאו הרוכשים לבדם בתשלום דמי הניהול, והמשיבה לא תצטרך לשלמם אף בגין דירות שטרם נמסרו (סעיף 5(א)(2) להסכם). לצד הסכמי המכר, חתמו רוכשי הדירות גם על הסכמי ניהול עם המשיבה שנסבו על שירותי הניהול והתחזוקה של הרכוש המשותף (להלן: הסכמי הניהול), וגם בהם הופיע סעיף זהה ביחס לדמי הניהול וחלקה של המשיבה בהם.
3. יצוין כי בשנת 2010, במועד הגשת התביעה, הייתה המשיבה הבעלים של 32 דירות בפרויקט, וכן של החניון, המשרדים והמסעדה. במהלך הדיונים המשפטיים נמכרו חלק מהדירות הללו, כך שהמשיבה נותרה הבעלים של 22 דירות בפרויקט, אשר מתוכן 10 דירות הושכרו לשוכרים אשר שילמו דמי ניהול, 8 דירות היו ברמת מעטפת בלבד ולא מוכנות למגורים, ובנייתן של ארבע דירות נוספות הסתיימה אך הן לא נמכרו או הושכרו. בנוסף, המשיבה המשיכה להחזיק בחניון, ביחידת המשרדים ובמסעדה.
4. ביום 10.3.2010 ניתן פסק דין של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו בהליכים אחרים שהתקיימו בין הצדדים בנוגע להסכמי הניהול (ה"פ 410/08, השופט י' זפט). הליכים אלה נסבו על תביעה שהגישה המבקשת כנגד המשיבה, ובה עתרה לכך שבית המשפט יורה על הפסקת פעילותה של המשיבה כחברת הניהול של הפרויקט ועל מסירת הניהול לידיה, ולחלופין להצהיר על בטלות הסעיף הנוגע לתשלום דמי הניהול בהסכמי הניהול (סעיף 7.10 להסכמי הניהול) בטענה שהוא תנאי מקפח בחוזה אחיד. פסק הדין שניתן קבע כי הסכמי הניהול עם המשיבה, שלא כללו הוראות בכל הנוגע לתקופת תוקפם, פקעו בתום תקופה סבירה, אשר הועמדה על 5 שנים ממועד כריתתם בשנת 2005. בהמשך לכך, הורה בית המשפט המחוזי על העברת הניהול לידיה של המבקשת. בפסק הדין נקבע גם כי בנסיבות אלה אין עוד צורך לדון בטענתה של המבקשת ביחס לסעיף הנוגע לדמי הניהול.
5. עם העברת הניהול לידיה, דרשה המבקשת מן המשיבה תשלום דמי ניהול עבור הדירות שעדיין היו ברשותה וכן עבור החלק המסחרי בפרויקט. המשיבה סירבה לתשלום דמי הניהול, בהתבסס על הסעיף הנזכר לעיל בהסכמי המכר. בעקבות כך, הועלו דמי הניהול של הדיירים בפרויקט על מנת לכסות את חלקה של המשיבה.
6. בחודש נובמבר 2010, ועוד בטרם נרשם הפרויקט כבית משותף, פנתה המבקשת למפקחת על המקרקעין בתביעה ביחס לתשלומים אלו. המפקחת על המקרקעין קבעה כי אין לה סמכות עניינית לדון בתביעה זו. בעקבות כך, ביום 23.11.2010 הגישה המבקשת תביעה בבית משפט השלום בתל אביב-יפו, ובה טענה, בעיקרו של דבר, כי הסכמי המכר הם חוזים אחידים על פי סעיף 2 לחוק החוזים האחידים, התשמ"ג-1982 (להלן: חוק החוזים האחידים), וכי הסעיף המעניק למשיבה פטור מדמי ניהול הוא תנאי מקפח בחוזה אחיד. המשיבה גרסה, מנגד, כי הסכמי המכר אינם חוזים אחידים, שכן נוהל משא ומתן על חלק נרחב מתנאיהם עם הרוכשים.
7. ביום 15.1.2013 ניתן פסק הדין בבית משפט השלום, אשר דחה את תביעת המבקשת. בית משפט השלום קבע, כי אכן נוהל משא ומתן בין הרוכשים לבין המשיבה ביחס להסכמי המכר, אשר נוהל בתשומת לב רבה ובאמצעותם של עורכי דין, כך שתוכן הסעיף היה ברור לשני הצדדים. בית משפט השלום קבע כי פרשנות הסעיף ברורה על פי לשונו, וכי תוכנו אף היה ברור לצדדים בעת עריכת המשא ומתן, בשים לב למשמעות הכספית הנכבדה שלו מהיבטם של שני הצדדים. בהמשך לכך, נקבע כי סעיף זה הינו חלק מ"תמחור" העסקה, ולא ניתן כיום ל"תמחר" את העסקה אחרת, במובן זה שדברים שלא הושגו על ידי משא ומתן, אין להשיגם כעת באמצעות הליכי משפט.
8. על פסק דין זה הגישה המבקשת ערעור לבית המשפט המחוזי. בערעור שהגישה טענה המבקשת כי בית משפט השלום כלל לא דן בטענתה שהסכמי המכר הם חוזים אחידים כמשמעותם בחוק החוזים האחידים, וחזרה בעיקרו של דבר על טענותיה בבית משפט השלום. יצוין, כי בשלב זה חזרה המבקשת מטענתה ביחס לתשלום דמי הניהול ביחס לחלק המסחרי של הפרויקט. המשיבה חזרה על טענותיה בבית משפט השלום, וכן טענה כי למבקשת כלל אין עילה חוזית כנגדה, שכן היא אינה חתומה על הסכמי המכר, וכי התביעה התיישנה לגבי חלק ניכר מבעלי הדירות אשר הסכמי המכר איתם נחתמו לפני נובמבר 2003. כן טענה המשיבה כי אף אם מדובר בחוזים אחידים, התנאי הנדון נוגע לתמורה כספית, ועל כן לא חל עליו חוק החוזים האחידים על פי סעיף 23(א)(1) לחוק זה.