א. בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בחיפה (השופטים י' גריל, ס' ג'יוסי וע' ורבנר) בע"א 24968-09-15 מיום 9.6.16, שבמסגרתו נדחה ערעור המבקשת על פסק דינו של בית משפט השלום בחיפה (השופטת א' פריאל) בת"א 45735-06-11 מיום 28.5.15. עניינה של הבקשה – היקף זכויות השימוש בנכס מקרקעין של מי שאינה מחזיקה בבעלותו, ופרשנות חוזה מלפני למעלה מיובל בהקשר זה.
רקע והליכים קודמים
ב. בשנת 1954 התקשרה "אגודת תלמוד תורה" (להלן האגודה) בחוזה עם מינהל מקרקעי ישראל לרכישת זכויות חכירה לדורות בנכס מקרקעין בקרית אתא (להלן הנכס); זאת, במטרה להקים בנין שישמש לתלמוד תורה. ביום 31.8.65 נכרת הסכם בין האגודה לבין המועצה המקומית כפר אתא (להלן המועצה) אשר נועד לאפשר את העברת הזכויות בנכס לידי המועצה, כך שזו תהפוך לחוכרת במקומה של האגודה. במסגרת ההסכם נקבע, כי המקרקעין וכל מה שיבנה עליהם להבא ישמשו למטרת תלמוד תורה של זרם החינוך העצמאי של אגודת ישראל (או בשם אחר של אותו זרם) או לישיבה של זרם זה. עוד נקבע, כי לא תהא למועצה זכות להתערב בענייני בית הספר – בין אם בנוגע לחינוך ובין אם בנוגע לעניינים מינהליים – ואלה יהיו בסמכותם הבלעדית של האגודה ושל מוסדות החינוך של הממשלה. במהלך השנים שלאחר החתימה על ההסכם שלחה המועצה לאגודה מספר מכתבים ובהם דרשה להעביר את הזכויות בנכס על שמה. בשנת 2007 נרשמה האגודה כעמותה בשם "תלמוד תורה בית יהודה קרית אתא ע"ש הרב יהודה גפן זצ"ל", והיא המשיבה בהליך זה; מכל מקום, זכויות החכירה רשומות עד היום על שם האגודה. עוד יצוין, כי ביום 9.9.08 נרשמה לבקשת עיריית קרית אתא (להלןהמבקשת) – שלאחר כינונה נכנסה בנעליה של המועצה – הערת אזהרה לטובתה בלשכת רישום המקרקעין.
ג. ביום 1.9.08 הועברה פעילותו של בית הספר "תורה תמימה" – אשר ישב בנכס בהסכמת המשיבה – למען חדש ברחוב ברדיצ'בסקי שבקרית אתא, שם הקימה המבקשת מבנה חינוכי. במעמד פינוי הנכס העביר מנהל בית הספר את מפתחות הבנין לידיה של המבקשת, וזו החליפה את מנעול הכניסה עם קבלת החזקה בנכס. בתגובה, הגישה המשיבה תביעה לסילוק יד מהנכס בפני בית משפט השלום בחיפה (השופטת ח' לפין הראל) בת"א 1949-09-08, בד בבד עם בקשה למתן צו מניעה זמני אשר יאסור על המבקשת להפריע למשיבה לקיים פעילות במקום. בהחלטה מיום 3.9.08 ניתן הצו, ומכוחו שבה המשיבה להחזיק בנכס. יוטעם, כי תובענה זו נמחקה בפסק דין מיום 2.7.12, נוכח תוצאותיה של שרשרת ההליכים אשר יפורטו להלן.
ד. במקביל לתביעת המשיבה, הגישה המבקשת תובענה בפני בית המשפט המחוזי בחיפה (השופטת ש' שטמר) בה"פ 6593-11-08 (להלן המרצת הפתיחה) למתן פסק דין הצהרתי שלפיו זכויות החכירה שייכות לה וכי היא זכאית לרשום אותן על שמה. בתגובה להמרצת הפתיחה הגישה המשיבה בקשה לדחיית התובענה על הסף מחמת התיישנות, וזו נדחתה על ידי בית המשפט המחוזי בהחלטה מיום 23.3.09. בפסק דין מיום 15.8.10 נתקבלה תובענת המבקשת, ונקבע כי היא זכאית להירשם כבעלת זכויות החכירה בנכס. בה בעת הודגש, כי זכויות הניהול בנכס על פי האמור בהסכם בין האגודה למועצה משנת 1965, יוותרו בידיה של המשיבה כחליפתה של האגודה. על פסק הדין עירערה המשיבה בפני בית משפט זה (המשנה לנשיא – כתארה אז – מ' נאור והשופטים א' חיות וי' עמית) בע"א 7231/10; המבקשת לא עירערה על פסק הדין. בערעור נטען, כי תביעת המבקשת התיישנה, וכן כי שגה בית המשפט המחוזי בקבעו שהתחייבותה של האגודה להעביר את הרישום בנכס לא היתה שלובה בהתחיבויות שלקחה על עצמה המועצה במסגרת ההסכם. בפסק דין מיום 17.10.12 נדחה הערעור ברוב דעות, על שני ראשיו; השופט עמית סבר, בדעת מיעוט, כי תביעת המבקשת אכן התיישנה ועל כן יש לקבל את הערעור. יודגש, כי לא נמצא מקום להתערב במסגרת פסק הדין בקביעות העובדתיות המהותיות של בית המשפט המחוזי; וזאת, בפרט, לעניין מסקנתו לפיה זכויות הניהול בנכס יוותרו בידיה של המשיבה, עליה לא עירערה כאמור המבקשת מעיקרא.
ה. ברקע להתרחשויות במישור המשפטי, חלו תמורות "בשטח" אשר הובילו לפתיחת ההליכים עליהם נסבה הבקשה דנא. לאחר שנתקבלה תביעת המשיבה לסילוק יד (כאמור בפסקה ג') וטרם ניתן פסק הדין בהמרצת הפתיחה (כאמור בפסקה ד'), פרסמה המשיבה ברבים – עם קבלת החזקה בנכס – על כוונתה להפעיל בו גני ילדים ומעון יום "מטעם משרד התמ"ת"; הלכה למעשה, פעילות גני הילדים והישיבה שהתקיימו בנכס נוהלו על ידי גוף בשם "הרבצת תורה", אשר אינו שייך לזרם החינוך העצמאי כמתחיב לכאורה מתנאי ההסכם. ביום 24.8.10, בהתאם לפסק הדין שניתן בהמרצת הפתיחה, שלחה המבקשת מכתב למשיבה בדרישה לפינוי הנכס. המשיבה לא נענתה לדרישה, ואף החלה בביצוע עבודות בניה שונות בנכס.
ו. בתגובה להשתלשלות עניינים זו עתרה המבקשת לבית משפט השלום בחיפה בת"א 45735-06-11, בבקשה להורות למשיבה על סילוק ידה מן הנכס ולהחזיר את החזקה בו לידיה; בבקשה ליתן צו מניעה קבוע אשר יאסור על המשיבה לבצע עבודות בניה בנכס או לנהל פעילות שאינה בית ספר לתלמוד תורה או ישיבה של זרם אגודת ישראל; וכן בבקשה לחייב את המשיבה לשלם בעד השימוש בנכס, מיום מתן פסק דינו של בית המשפט המחוזי בהמרצת הפתיחה ועד למועד הגשת התובענה לבית משפט השלום ב-27.6.11. בנוסף, הוגשה בקשה למתן צו מניעה זמני לאסור על המשיבה לבצע עבודות בניה בנכס, וזו נדחתה בהחלטה מיום 4.7.11. ראשית טענה המבקשת כי המשיבה כלל אינה קשורה לאגודה שעמה נחתם ההסכם בשנת 1965, ואף לא לאגודת ישראל, ועל כן אין היא זכאית להחזיק בנכס. שנית, נטען לחלופין כי אף אם ניתן לראות במשיבה חליפה של האגודה, זו ויתרה על זכויות הניהול בנכס במסגרת ההסכם, או לחלופי חלופין – זכות הניהול פקעה עם מעבר בית הספר למען החדש ברחוב ברדיצ'בסקי ב-1.9.08. שלישית גרסה המבקשת, כי המשיבה עשתה שימוש בנכס בניגוד להוראות ההסכם, בעוד שהיא עצמה מילאה את התחייבויותיה, בין היתר נוכח הקמת בית הספר החדש, ואף השקיעה ממון רב לצורך הרחבת המבנה שבנכס ואספקת שירותי תחזוקה שונים לבית הספר שנוהל בו. רביעית נטען, כי פסק דינו של בית המשפט המחוזי בהמרצת הפתיחה התמקד בסוגית הבעלות על הנכס, ולא עסק בזכות השימוש בו; משכך, האמירה לגבי זכויות הניהול בנכס היא בעלת ערך הצהרתי בלבד, ואין להסיק ממנה על טיב זכותה הקנינית של המשיבה. המשיבה, מצידה, סמכה ידיה על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בהמרצת הפתיחה, לפיו נותרה בידה הסמכות לנהל בנכס מוסד חינוך בהתאם לקבוע בהסכם, ועל כן דין התובענה להידחות.
ז. בפסק דין מיום 28.5.15 דחה בית משפט השלום (השופטת א' פריאל) את תביעת המבקשת. ראשית נקבע, כי לא נמצא מקום לסטות מן הקביעה העובדתית של בית המשפט המחוזי בהמרצת הפתיחה – אשר קיבלה משנה תוקף בהליך הערעור בפני בית משפט זה – לפיה המשיבה היא חליפתה של האגודה ונכנסה לנעליה בכל הנוגע לזכויות השימוש בנכס. שנית, נדחתה טענת המבקשת לקיומו של ויתור על זכויות השימוש בנכס – בין אם מצידה של האגודה בשעת כריתת ההסכם, ובין אם מצידה של המשיבה, בהתנהלותה סביב ניהול הנכס. אף נדחתה בהקשר זה הטענה כי זכות הניהול בנכס נסתיימה ב-1.9.08, עם מעבר בית הספר לרחוב ברדיצ'בסקי; זאת, בנימוק כי אין בכוחה של הקמת מבנה חדש במען אחר כדי להפקיע את ההתחייבות במסגרת ההסכם שלפיה השימוש בנכס הנוכחי ייעשה אך למטרות של תלמוד תורה. שלישית, נפסק כי אין לראות בהתנהלותה של המשיבה משום הפרת ההסכם, שכן היתה זו המועצה ולא האגודה אשר נטלה על עצמה את ההתחייבות באשר למטרת השימוש בנכס. לפיכך, נקבע כי זכויות הניהול אשר הוקנו למשיבה מכוח ההסכם מאפשרות לה להתקשר גם עם גופים שאינם נמנים על זרם החינוך העצמאי. יתרה מכך, נקבע כי אף אם נכונה טענתה של המבקשת לפיה נדרשת המשיבה להתקשר אך עם גופים הנמנים על זרם החינוך העצמאי, לא הוכח כי אותם גופים שעמם התקשרה אכן אינם שייכים אליו. על כן נדחתה תביעתה של המבקשת למתן צוי המניעה, וכן נדחתה התובענה למתן סעד כספי, ונקבע כי נזנחה הלכה למעשה מקום בו נעדרה מסיכומי הטענות שהגישה המבקשת. הושתו על המבקשת הוצאות המשיבה בסך 10,000 ₪.
ח. על פסק דין זה הגישה המבקשת ערעור לבית המשפט המחוזי בחיפה (ע"א 24968-09-15), לצד בקשה לסעד זמני שיאסור על המשיבה לבצע עבודות בניה בנכס. נטען, כי בית משפט השלום פירש את קביעתו של בית המשפט המחוזי בהמרצת הפתיחה באשר לזכויות השימוש של המשיבה באופן מרחיב, המרוקן מתוכן את משמעות הבעלות על הנכס שעליה נסב אותו ההליך מעיקרו. כן שגה לשיטתה בית המשפט בקבעו כי המבקשת, ולא המשיבה, היא זו שנטלה על עצמה את ההתחייבות במסגרת ההסכם לפיה הנכס ישמש למטרות תלמוד תורה של זרם החינוך העצמאי. מצד המשיבה נטען, כי אין להתערב בפסק דינו של בית משפט השלום, וכי למעשה מופנות טענות המבקשת כלפי פסק דינו של בית המשפט המחוזי בהמרצת הפתיחה, אשר הפך חלוט לנוכח דחיית הערעור עליו בבית משפט זה; בכך נוצרו לדידה השתק ומעשה בית דין. המשיבה גורסת כי הערעור מתמקד בשאלה עובדתית גרידא – שעניינה היקף זכות השימוש בנכס על פי ההסכם משנת 1965 – וזו הוכרעה בבית משפט השלום, והכל על פי הקביעות שנתקבלו במסגרת ההליך של המרצת הפתיחה.