רע"א 4890/15 אהרן אלוש ואח' עירית טבריה ואח'

מונחת לפניי בקשת רשות ערעור על החלטת בית המשפט המחוזי בנצרת (ת"א 50304-05-14, כב' הנשיא א' אברהם), לפיה הסמכות העניינית לדון בסכסוך הנוגע למקרקעין בין הצדדים היא של בית משפט השלום.

רקע

1. בשנת 2006 פורסם מכרז משותף למשיבות 1-2 (להלן: העירייה), ולרשות מקרקעי ישראל – משיבה 4 (להלן: הרשות), ביחס למקרקעין המוכרים כחלקה 61 בגוש 15014 בטבריה. מקרקעין אלה רשומים בלשכת רישום המקרקעין בפנקס השטרות, הבעלים הרשום הוא רשות מקרקעי ישראל – רשות הפיתוח. על פי הרישום המקרקעין אינם מוסדרים אלא מצויים בהקפאה לצרכי הסדרתם. המכרז פורסם לשם ביצוע פרויקט "פינוי בינוי" במקרקעין, בהם פעל בשעתו מתחם דוכני מזון המכונה "מתחם הפלאפלים". בפרויקט נכלל פינוי זמני של בעלי הזכויות במתחם ובניית פרויקט חדש למסחר ומשרדים תחתיו, תוך מתן אפשרות לבעלי הזכויות לרכוש זכויות ביחידות החדשות מאת היזם הזוכה במכרז. המשיבה 3 (להלן: היזם) זכתה במכרז, ובהמשך לתנאי המכרז הותוותה מערכת הסכמית בין כלל הצדדים. במסגרת זו נכרתו במהלך השנים שלאחר מכן הסכמים נוספים, ביניהם הסכם פיתוח והסכם חכירה בין היזם לבין הרשות, הסכם עקרונות בין העירייה לבין בעלי הזכויות (להלן: הקונים), והסכם מכר בין היזם לבינם. על פי הסכם מכר זה, נרשמו בשנת 2011 הערות אזהרה על שם הקונים, ביניהם המבקשים, בדוכנים.

1. בין הצדדים התגלעו סכסוכים. לנוכח טענת היזם כי המבקשים לא עמדו בהתחייבויותיהם על פי ההסכמים, היה בכוונתו לשלול מהמבקשים את זכותם לקבל חנות במתחם החדש ולמחוק את הערת האזהרה שנרשמה על שמם במרשם. בעקבות זאת, הגישו המבקשים תביעה לבית המשפט המחוזי בנצרת, בה תבעו את אכיפת ההסכמים לרבות מסירת החזקה ביחידה ורישום זכויות החכירה במרשם המקרקעין, צו מניעה כנגד מחיקת הערת האזהרה על שמם, וסעדים כספיים בגין הפרות חוזה ועוולות נזיקיות בדמות סעדים הצהרתיים. בית המשפט המחוזי קבע כי בכל הנוגע למסירת החזקה הסמכות העניינית היא של בית משפט השלום. כך גם לגבי הסעדים הכספיים, כל עוד הסכום הנתבע יכומת ושוויו יעמוד על סכום שבסמכות בית משפט השלום, דהיינו פחות מ-2.5 מיליון ש"ח. באשר לאכיפת ההסכם, בכללה רישום הזכויות על שם המבקשים, קבע בית המשפט קמא כי התחייבות לרישום מסוג זה לא ניתנה למבקשים, ובכל אופן מדובר במקרקעין שאינם מוסדרים כך שאין יכולת לבצע רישום כאמור. ההתחייבות שניתנה למבקשים מקנה להם זכויות אובליגטוריות בלבד, ולא קנייניות, ועל הסמכות העניינית בהקשר זה להיגזר מן שווי הזכויות, שבמקרה זה אינו עולה על 2.5 מיליון ש"ח. מכאן הכריע שהסמכות היא של בית משפט השלום ואליו העביר את הדיון בתובענה, בהתאם לסעיף 79 לחוק בתי המשפט [נוסח משולב], התשמ"ד-1984.

טענות הצדדים

2. בבקשה זו טוענים המבקשים כי שגה בית המשפט קמא בקובעו כי הסמכות העניינית לדון בתובענה נתונה לבית משפט השלום. לטענתם, ניתנו להם התחייבויות קנייניות לרישום זכויות חכירה על שמם בחלק מהמקרקעין, ולא זכויות אובליגטוריות בלבד. הסמכות לדון באכיפת זכויות אלו מסורה לבית המשפט המחוזי על פי חוק בתי המשפט. המשיבות 1-3 סמכו ידיהן על הכרעת בית המשפט המחוזי וטענו כי מכיוון שלא ניתן לרשום כרגע את זכויות החכירה, כל שהועבר למבקשים עד כה הן זכויות אובליגטוריות. המשיבה 3 הוסיפה וציינה כי אף היא בעצמה טרם נרשמה כבעלת זכויות חכירה, וכל שבבעלותה הערת אזהרה על שמה, בדומה לזו שעל שם המבקשים.המשיבה 4 סומכת ידה גם כן על תוצאת פסק דינו של בית המשפט המחוזי, אולם מטעם שונה. היא מפנה לפקודת הסדר זכויות במקרקעין [נוסח חדש], תשכ"ט-1969, על פיה כל זמן שהמקרקעין מצויים בהסדר, לא ניתן להגיש תביעה לבית המשפט בעניינם, פרט לתביעות אשר בסמכותו של בית משפט השלום. על כן, על כל הנוגע לרישום זכויות החכירה להימחק מכתב התביעה, וכל אשר בסמכותו של בית משפט השלום יכול להתברר בפניו.

דיון והכרעה

3. אקדים ואומר כי בהתאם לסמכותי לפי תקנה 410 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984, החלטתי לדון בבקשת הרשות לערער כאילו ניתנה הרשות והוגש ערעור על-פי הרשות שניתנה. סוגיית הסמכות בענייני מקרקעין בתשתית העובדתית המורכבת כגון דא, דורשת הבהרה. הסמכות העניינית משולה לתמרור תנועה, שיש לשרטטו גם למען אלה שיסעו בדרך זו בתיקים עתידיים.

(א)     סמכות עניינית במקרקעין – בין זכות קניינית לזכות אובליגטוריות