רע"א 129/16 יניב שמואל שטרית ואח' נ' אמיר אלון ואח'

            בקשת רשות ערעור על החלטתו של בית המשפט המחוזי בירושלים (השופט כ' מוסק) מיום 9.12.2015 בה הוחלט על מינוי כונס נכסים לחתימה על מסמכים בשם המבקשים.

1. על פי הנטען בבקשה ובתשובה לה, המבקשים והמשיבים רכשו מקרקעין ועליהם בית (להלן: המקרקעין) ברחוב הפלמ"ח בירושלים במטרה לבנות במקרקעין בית דירות בחלוקה הבאה: המשיב 3, המשיבים 5-4 והמבקשים יקבלו כל אחד דירה אחת בשטח של 120 מ"ר ואילו יתר זכויות הבנייה (בשטח מינימאלי של 240 מ"ר) הוקנו למשיב 1 (להלן: אלון). עוד סוכם בין הצדדים כי בעתיד תוגש תכנית לבנייה נוספת כך שהמשיב 2 יהא בעל הזכויות ב-20% מזכויות הבנייה העתידיות ואלון –    ב-80% מזכויות אלה. כמו כן הוסכם כי כל אחד מחברי הקבוצה (המבקשים והמשיבים) יישא בעלות רכישת המקרקעין ובעלויות הבנייה בהתאם לחלקו היחסי. ביום 29.3.2012 נחתם הסכם מכר בין בעלת הזכויות המקרקעין ובין חברי הקבוצה (להלן: ההסכם ממרץ 2012) לרכישת המקרקעין תמורת 2,745,045 דולר ארה"ב שישולמו בחמישה תשלומים במועדים קצובים. בין חברי הקבוצה סוכם כי הזכויות במקרקעין יחולקו כך: אלון 44/100 חלקים; המשיב 2 2/100 חלקים, המשיב 3 18/100 חלקים, המשיב 4 9/100 חלקים, המשיבה 5 9/100 חלקים והמבקשים 18/100 חלקים, וכל אחד מחברי הקבוצה היה אמור לשאת בחלק היחסי של כל תשלום על פי חלקו היחסי בזכויות שנרכשו.

2. לטענת אלון, זמן קצר לאחר חתימת ההסכם ממרץ 2012  הודיעו לו המבקשים כי אין ברשותם הסכום שנדרשו לשלם במועד חתימת ההסכם, ועל מנת שלא לסכלו נשא הוא בחלקם של המבקשים בתשלום הראשון והשני. אלון הוסיף וטען כי המבקשים הבטיחו לו שישלמו לו את הסכום הנ"ל עד ליום 29.4.2012, אך לא עשו כן עד אותו המועד ואף לאחר רישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין או במועד ההתקשרות עם המתכננים וקבלני הביצוע. אלון הוסיף וטען כי נטל הלוואה בסך כולל של 4,000,000 ש"ח מהמשיב 2, מתוכה שילם גם את חלקם של המבקשים בפרויקט והלוואה זו הייתה כרוכה בעלויות מימון ניכרות בהן נשא לבדו. עוד נטען כי נוכח סירוב המשיבים לחתום על הסכם שיתוף לא ניתן לממן את המיזם בדרך של הסבת הליווי הבנקאי למשכנתאות נפרדות לצורך השלמת הבנייה וכי ללא נטילת משכנתאות אין דרך לפרוע חובות. אלון הוסיף וטען כי המבקשים לא שילמו ולו שקל אחד מאז ההתקשרות בהסכם ממרץ 2012 ולא נטלו חלק בכל שלבי התכנון, העיצוב, המפגשים עם היועצים וקבלני הביצוע, בשונה מיתר הצדדים למיזם. תחת זאת, כך נטען, פנו המבקשים בשלב מאוחר מאוד לאלון והעלו טענות לגבי זכויותיהם בנכס שנבנה וכשהוא עמד על כך שייחתם לאלתר הסכם שיתוף הכולל תשריט, החלו להעלות טענות לגבי גובה התשלומים. משכך, הוצע למבקשים להסדיר תחילה את חתימת הסכם השיתוף ולהעביר את הסכסוך הכספי לבורר מוסכם, אך הם סירבו לכך.

           המבקשים מצידם טענו כי אלון הבטיח להם בעל-פה דירה של 150 מ"ר בשני מפלסים עם גינה בשטח 70 מ"ר, מחסן וחניה תמורת 3.2 מליון ש"ח. עוד סוכם בעל-פה, כך נטען, כי כל תשלום שיהא על המבקשים לשלם בקשר לפרויקט ישולם רק מתוך כספים שיתקבלו בגין מכירת ביתם ברמת מוצא, לכשיימכר. לטענת המבקשים מאז נחתם ההסכם במרץ 2012 הוא לא פנה אליהם בבקשה שישלמו. עוד נטען כי אלון ניסה לטרפד את מכירת ביתם ברמת מוצא.

3. במהלך חודש אוגוסט הגישו המשיבים תובענה על דרך של המרצת פתיחה לבית המשפט המחוזי בירושלים, בה ביקשו מבית המשפט להורות כי ההסכמות בין אלון ובין המבקשים בטלות ולהורות כי אלון, כמי שנשא בעלויות בהן היו צריכים המבקשים לשאת – הוא הבעלים של הזכויות במקרקעין שנרשמו על שמם ושל כל זכות אחרת הנובעת מזכויות אלה. במקביל להגשת התובענה הגישו המשיבים בקשה למתן סעדים זמניים בה התבקש בית המשפט המחוזי ליתן צו מניעה שיאסור על המבקשים או מי מטעמם לבצע דיספוזיציה בחלקם היחסי במקרקעין וכן צו עשה המסמיך את אלון לחתום בשם המבקשים על כל מסמך הנוגע למקרקעין ו/או הבניין וזאת על מנת למנוע עיכובים בהשלמת הבנייה עד להכרעה בתובענה.

           להשלמת התמונה יצוין כי בין הצדדים מתנהלים הליכים נוספים. אלון מצידו הגיש תביעה נגד המבקשים לתשלום חוב כספי ואילו המבקשים הגישו תביעה נגד אלון בה ביקשו להצהיר כי הוסכם בינם ובין אלון על בניית דירה במקרקעין תמורת סך של 3.2 מליון ש"ח שישולמו עם מכירת ביתם ברמת מוצא, וכי התנערותו של אלון מההסכם מזכה אותם בתרופות. לחלופין ביקשו המבקשים כי ככל שייקבע שאין לקיים את ההסכם, יורה בית המשפט על פירוק השיתוף במקרקעין באמצעות מכירתם לצד שלישי (להלן: תביעת המבקשים).

4. בית המשפט קיים שלושה דיונים בבקשה לסעדים זמניים שהוגשה בתובענת המשיבים וביום 23.11.2015 קיבל את הבקשה בקובעו כי אין חולק שלפי ההסכם ממרץ 2012 על כל אחד מהצדדים לשאת בהוצאות בהתאם לחלקו היחסי במקרקעין אך המבקשים לא שילמו עד למועד מתן ההחלטה את חלקם היחסי בהוצאות כאמור. המחלוקת העיקרית היא, כך נקבע, מה סוכם בין הצדדים ביחס לגודל הדירה שהובטחה למבקשים (120 מ"ר או 150 מ"ר) וביחס לתשלום התמורה. המשיבים טוענים כי המבקשים לא שילמו עד עתה ולו שקל אחד עבור חלקם במקרקעין ואף הודו בחוב נוסף כלפי אלון שאינו קשור להליך דנן, ואילו המבקשים טוענים כי טרם החתימה על ההסכם ממרץ 2012 ידעו המשיבים כי אין באפשרותם לשלם סכום כלשהו על חשבון התשלום הראשון והשני והיה בין הצדדים, כך נטען, סיכום בעל פה בעניין זה כמפורט לעיל. בהינתן מהות המחלוקות סבר בית המשפט המחוזי כי מתן הצו הזמני המבוקש יאפשר את השלמת הפרויקט במהירות, לא יפגע בזכויות המבקשים ולא יחסום את בירור טענותיהם. אשר למאזן הנוחות קבע בית המשפט המחוזי כי עצירת בניית הפרויקט עד לבירור כל טענות הצדדים תגרום לשני הצדדים נזקים כלכליים, ומשכך נוטה מאזן הנוחות בבירור לטובת המשיבים אשר השקיעו כספים רבים בפרויקט. בית המשפט דחה את טענת המבקשים לפיה אין להיעתר לבקשה בשל שיקולי יושר ותום לב, בקובעו כי המשיבים פעלו במרץ לקידום השלמת הפרויקט, נטלו הלוואות ושילמו את חלקם של המבקשים וגם אם טענותיהם של המבקשים תתקבלנה בסופו של יום לא תיפגענה זכויותיהם שכן כל מבוקשם של המשיבים הוא לשמר את המצב הקיים. בית המשפט ציין כי על פי חלקם היחסי של המבקשים בזכויות במקרקעין הם זכאים לכאורה לדירה בשטח של 120 מ"ר, אך המשיבים הסכימו לבנות עבור המבקשים דירה (מעטפת) בשטח של 150 מ"ר מבלי שהזכויות תירשמנה על שמם. משכך, הורה בית המשפט כי דירה כזו תיבנה ותיוחד למבקשים, מבלי שהזכויות תירשמנה על שמם עד להכרעה בהליך העיקרי ובהתאם למה שיוכרע ניתן יהיה, במידת הצורך, לבצע תשלומי איזון וקיזוז. בית המשפט הוסיף ודחה את עמדת המבקשים לפיה הם זכאים למימון בניית דירתם על-ידי המשיבים עד למכירת ביתם הנוכחי, בציינו כי אין לה עיגון חוזי והיא משוללת היגיון כלכלי או משפטי כלשהו.

           מטעמים אלו כולם קבע בית המשפט המחוזי כי יש למנות כונס נכסים שיחתום בשם המבקשים על כל מסמך שיידרש לצורך קידום הבנייה, מימון הבנייה, נטילת משכנתאות וייחודן של הדירות שייבנו או נבנו בבניין. בית המשפט הוסיף וציין כי "לטעמי וכעצה טובה לצדדים, יטיבו הצדדים לעשות אם יחתמו כבר עתה על הסכם שיתוף בדבר המשך הבנייה וסיום הפרויקט, ובו יעלו על הכתב, בין היתר, את המוסכם ביניהם, לרבות נושא המימון, תשלומים עבור הבנייה, שטחי הדירות ומפרטים הקשורים לכל דירה ודירה". בית המשפט הוסיף וחייב את המבקשים בהוצאות המשיבים בבקשה בסך 15,000 ש"ח.

           מכאן הבקשה דנן.

5. לטענת המבקשים שגה בית המשפט המחוזי משהורה על מינוי כונס נכסים שיחתום בשמם על המסמכים הקשורים בבנייה במקרקעין, שכן הם משתפים פעולה עם קידום הפרויקט ואינם מסרבים לחתום על מסמכים הדרושים לשם כך. מינוי כונס הנכסים, כך נטען, אף עלול לסרבל את ההליך במקום לפשטו. עוד נטען כי מינוי כונס הנכסים פוגע בחירות המבקשים לעצב את דירתם כרצונם ולכל הפחות היה על בית המשפט המחוזי להבחין בין מסמכים הנחוצים לקידום בניית הבניין בכללותו למסמכים המשליכים על בניית דירתם. במובן זה, טוענים המבקשים, עלולים להיגרם להם נזקים קשים ובלתי הפיכים. לבסוף עותרים המבקשים לביטול חיובם בהוצאות, בין היתר מכיוון שהסכימו למתן סעד זמני לפיו תירשם הערת אזהרה לטובתו של אלון על הדירה שתיבנה על שמם. בד בבד עם הגשת הבקשה הגישו המבקשים גם בקשה לעיכוב ביצוע החלטת בית המשפט המחוזי.