רע"א 1103/17 אופרה על הים בע"מ נ' יניה ליטבק ואח'

א.        בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו (סגנית הנשיא י' שבח והשופטים ש' שוחט וי' אטדגי), מיום 5.1.2017, בע"א 14416-12-15, בו נדחה ערעור על פסק הדין המשלים של בית משפט השלום בתל אביב-יפו (השופט ג' הימן), מיום 22.10.2015 בת"א 25527-04-11. בית משפט השלום קיבל את תביעת המשיבים לפיצוי בגין הטעיה בפרוספקט ביחס לשטח הדירות שרכשו בפועל, ובית המשפט המחוזי אישר את הקביעה.

רקע והליכים קודמים

ב.        המשיבים, אזרחי חוץ, רכשו מן המבקשת, חברה יזמית בתחום הנדל"ן, באמצעות קרוב משפחה, שתי דירות סמוכות שמספריהן 97 ו-97א, המשקיפות על הים, בקומה ה-30 של בניין בפרויקט מגורים יוקרתי בנתניה: "אופרה על הים". הם שילמו בעבור כל דירה 3,960,000 ש"ח.

ג.        עלון פרסום (פרוספקט) צבעוני מרשים יוחד לקומה ה-30 של הבניין, היא קומת הפנטהאוז, ערוך בשפה האנגלית. על חזיתו מתנוסס ציור של כתב מוזהב ועליו רשום באותיות מאירות עיניים: "169 SQ.M INDOOR 27 SQ.M. OUTDOOR", קרי: שטח הדירה 169 מ"ר ושטח המרפסת - 27 מ"ר.

ד.        לאחר קבלת החזקה בדירות התברר למשיבים, ועל כך לא היה חולק, ששטחה של דירה 97א הוא 124 מ"ר ושטח דירה 97 הוא 128 מ"ר – ללא המרפסות; דהיינו, 25% פחות משטח הדירות המצוין בפרוספקט. המשיבים הגישו תביעה לפיצויים, בה ייחסו למבקשת הפרת חובת תום לב בניהול המשא ומתן, הפרת חוזה והטעיה (עם הקבלן המבצע, דניה סיבוס בע"מ, הגיעו המשיבים להסדר). ביום 31.3.2015 ניתן פסק דין חלקי, וביום 22.10.2015 ניתן פסק דין משלים, שהוא יסוד ההליך הנוכחי. בפסק הדין המשלים נקבע (מפי השופט ג' הימן) כי מסמכי ההתקשרות – הסכם המכר, המפרט ותכניות הדירות – אינם מציינים את שטח הדירות, ולכן לא ניתן לדעת מהו שטחה הכולל של כל אחת מן הדירות שנרכשו. נוכח העובדה שהמבקשת ציינה את שטח הדירות –169 מ"ר – רק בפרוספקט, ובמסמכי ההתקשרות לא צוין שטחן, נפסק כי האמור בפרוספקט מחייב את המבקשת. על יסוד האמור, חייב בית משפט השלום את המבקשת לפצות את המשיבים על הפרש הערך שבין ערכן המשולם של הדירות לבין הערך של מה שקיבלו בפועל; דהיינו, הפער שבין השטח הנקוב בפרוספקט לבין שטחי הדירות בפועל. בית משפט השלום קיבל בעניין זה את חוות דעת המומחה מטעם בית המשפט, המהנדס והשמאי דן אורמן, וחייב את המבקשת בפיצויים למשיב 1 בסך 698,200 ש"ח, בתוספת הוצאות משפט בסך 24,000 ש"ח ושכר טרחת עורך-דין בסך 65,000 ש"ח; למשיב 2 סך 614,000 ש"ח ופיצוי נוסף בסך  1,950 ש"ח בגין איחור במסירה, בתוספת הוצאות משפט בסך 24,000 ש"ח ושכר טרחת עורך-דין בסך 55,000 ש"ח.

ה.        המבקשת לא השלימה עם פסק הדין, והגישה ערעור לבית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו. במסגרת הערעור, ביקשה המבקשת, בין היתר, להסתמך על פסק הדין בע"א 10944/02 שיכון ופיתוח לישראל בע"מ נ' אוחנה, פ"ד נח(3) 673 (2004)) (להלן עניין אוחנה), ועל פסק הדין בע"א 5602/03 סגל נ' שיכון ופיתוח לישראל(28.2.2005) (להלן עניין סגל), בהם נפסק, כי כאשר התשריט שצורף להסכם המכר כולל מידות אורך ורוחב של החללים העיקריים של הדירה באופן המאפשר לחשב את שטח הדירה, אין תוקף מחייב לשטח המופיע בפרוספקט.

פסק הדין של בית המשפט המחוזי

ו.        בית המשפט המחוזי (סגנית הנשיא י' שבח והשופטים ש' שוחט וי' אטדגי) דחה את ערעור המבקשת. לאחר סקירת הפסיקה, לרבות פסקי הדין אוחנה וסגל, ציינה סגנית הנשיא י' שבח כי הפסיקה לא קפאה על שמריה, וכי לימים אישר בית משפט זה בע"א 8949/07 י.ר אחים עזרא חברה לבנין בע"מ נ' זאב (18.11.2009) (להלן עניין עזרא), את הפיצוי שנפסק לרוכשים בגין חסר בשטחי הדירות, בקבעו כי לא ניתן לחלץ מתוך התשריטים את ממדי הדירות בהן היה מדובר, ולכן, כך נפסק, ממילא לא היו הרוכשים יכולים להיות ערים להבדלים שבין האמור בפרוספקט לתשריטים. לפיכך, קבעה סגנית הנשיא שבח, בהסכמת עמיתה להרכב; כי "עתה עוד אין ספק. כאשר לא ניתן לדלות בנקל מהתרשים המצורף לחוזה את השטח האמיתי של הדירה הנרכשת, ייקבע השטח המחייב לפי זה הנקוב בפרוספקט". הלכה זו אך מתבקשת... תם העידן שבו הרוכש ההדיוט צריך לחשב" את פירוט השטחים, שיוכם ומידותיהם כדי "להסיק אם התוצאה שקיבל תואמת לשטח המצוין בפרוספקט" (הדגשה הוספה – א"ר).

ז.        על רקע הפסיקה, קבע בית המשפט המחוזי כי במקרה דנא אין מסמכי ההתקשרות מגלים מהו שטח הדירות, וכי צדק בית משפט השלום כשהחיל על ענייננו את שנפסק בעניין עזרא, שלפיו לא היה על המשיבים להניח כי חל שינוי בשטח הדירות המופיע בפרוספקט, וכי הדירות שנמכרו להם קטנות מן השטח שהוצג להם בפרוספקט. כך במיוחד, מקום בו בשונה מעניין עזרא, שטח הדירות בפרוספקט צוין ללא המלה "ברוטו", כך שלא היתה למשיבים סיבה להניח שהשטח המובטח הוא ברוטו, וכי עליהם להביא בחשבון אפשרות של קיצוץ כלשהו בשטח. בנוסף, קבע בית המשפט המחוזי כי בענייננו ההפחתה מתבטאת בלא פחות מ-25% משטח הדירה – "פער החורג מפער היתכנותי סביר שבין שטח ברוטו לשטח נטו" (הדגשה הוספה – א"ר).