רישום רוכשי היחידות בפרויקט "סול מרין" בנהריה כבעלי הזכויות ביחידותיהם

לפני תביעה להורות לנתבע לרשום בספריו את רוכשי היחידות בפרויקט "סול מרין" כבעלי הזכויות ביחידותיהם.

הרקע העובדתי

1.         קודמתה של התובעת,  גראונד א.ש. בע"מ (להלן: "גראונד") רכשה מהנתבע מתחם לבניית מלון בן כ-92  חדרים וכן 56 יחידות נופש, מתוכן 13  יחידות נמכרו לצדדים שלישים. המדובר בפרוייקט המכונה "סול מרין" בנהריה, והמצוי בגוש 18207, חלק מחלקה 114 (להלן: "הפרוייקט"). תחילה הוגשה התביעה כתביעה נזיקית, ואולם לאחר דיון בבקשה למחיקה על הסף, תוקן כתב התביעה באופן שהוא מתייחס לעניין חיוב הנתבע (להלן: "המינהל") לרשום את רוכשי הדירות בפרוייקט, בספריו.

המינהל מסרב לבצע את רישום היחידות משתי סיבות:

האחת - הקמתן בניגוד לתמ"א 13- דהיינו פחות ממאה מטרים מקו המים.

השניה - סירוב התובעת להסדיר את העברת היחידות (למעט 13 מהן) במרבית ימי השנה (מחצית השנה ועוד יום) לשימוש הציבור (בהתאם למטרות תמ"א 13) והתעקשותה, כפועל יוצא מכך, כי היחידות לא יהוו יחידות נופש אלא יחידות דיור המשמשות במרבית ימי השנה את בעליהן  ולא את הציבור.

אין מחלוקת כי לאחר סיום הבניה קיבלה התובעת (להלן: "ליגד") טפסי 4 מהרשות המקומית המתירים אכלוס. (ראו מוצג ת/24), כמו כן נחתם חוזה חכירה בין קודמתה של התובעת (גראונד) לבין המינהל.

לצורך הבניה  הוכנו בקשות להיתר בניה, עליהן חתם המינהל ואישרם להגשה.

לאור קרבת הפרויקט לקו המים, הוגשה על ידי עמותת אדם טבע ודין תובענה בה.פ. 30012/97 (ראו להלן).

המינהל לא היה צד לתובענה והעדיף שלא להצטרף להליך. תוצאת פסק הדין שניתן ביום 11.2.99 ע"י כב' השופט ד' ביין, ניצבת בבסיס התובענה דנן, שכן נקבע שם יש לשמור על קו המים.

תמצית טענות התובעת

2.         בה.פ. (חיפה)  30012/97 אדם טבע ודין נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה-נהריה, גראונד א.ש. בע"מ, וליגד השקעות ובנין בע"מ (להלן: ה"פ 30012/97), נקבע כי על המועצה הארצית לתכנון ולבניה היה לקבוע מהו שיעור הסטיה מקו המים שהיה במועד הקובע, על מנת להתאים, בהתאם לכך, את קווי הבנין בפרויקט בהתאם לתמ"א.

לטענת התובעת המועצה הארצית החליטה כי איננה יכולה למדוד כמיצוות פסק הדין, ולפיכך יש למדוד  את המרחק מקו 0.00 שהינו קו דמיוני.

בעקבות כך הוגשה עתירה מינהלית לפסול את סייפת ההחלטה (עת"מ 437/01). לעתירה צורפו הן המינהל והן הדיירים. בעקבות כך התובעת ביצעה מדידה מקו מקו 0.00, אשר הוגשו כמוצג ת/26 בתיק דנן, ממנה עולה כי אין סטיות מהותיות מקו 0.00.

3.         לאור זאת, ביקשה התובעת להפסיק את ההליך (עת"מ 437/01) על מנת לפנות למועצה הארצית בבקשת למתן הקלה. המינהל התנגד לבקשה, אולם בית המשפט הורה על הפסקת התובענה.

4.         המינהל, לטענת התובעת, חייב על פי החוק והתקנות לנהל מאגר מידע ובו רישום מלוא בעלי הזכויות במקרקעין. כך גם על פי חוזה הפיתוח וחוזה החכירה שנחתמו עם התובעת. למינהל אין כל סמכות לסרב להעברת הזכויות, או להתנות את רישום המשתכנים בתנאים כלשהם.

גירסת הנתבע לטענתה לא נתמכה בראיה כלשהי.

הפניית הרוכשים לחתימת הסכמים הינה זכות בסיסית. עדות הגב' שטיינמיץ מהווה הרחבת חזית אסורה. משניתנו טופסי 4, אין מקום לסרב לרשום את הרוכשים, ויש לצמצם על פי הפסיקה את זכות המינהל להתערב בענייני תכנון ובניה.

גם על פי מה שנפסק ב'פרשת מגדלי חוף הכרמל' (ראו להלן) אין להחיל את תמצית פסק הדין על דירות שנרכשו לפני מועד מתן הפסק.